全國人大擬修改土地管理法，未來非農(nóng)業(yè)建設用地可直接交易

據(jù)新華網(wǎng)報道，本月 23 日全國人大常委會審議土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，對農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點試驗三個方面提請修改。

草案刪去了現(xiàn)行土地管理法中，關于使用非農(nóng)業(yè)建設使用土地方式的規(guī)定——必須為國有土地或者征為國有的原集體土地。草案新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，為集體經(jīng)營性建設用地進入市場預留空間。

非農(nóng)業(yè)建設用地指的是農(nóng)業(yè)耕地以外的工程建設土地，包括宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經(jīng)營性用地。前兩者不屬于經(jīng)營性建設土地，不屬于此次草案修改范圍。

此前規(guī)定，集體土地進入建設用地市場，先由地方政府征收，將該地變更為國有土地，再通過出讓、出租等方式進入市場。和城市土地不同——所有權、使用權分離后，城市土地使用權可買賣和租賃（現(xiàn)在商品房買賣的 70 年產(chǎn)權），農(nóng)村集體土地不能自主地流轉(zhuǎn)，因此需要地方政府在其中征收、變更土地性質(zhì)的角色。

這個過程中，征收土地的補償由政府定價，通常都以低價補償。《財新》發(fā)布的社論稱，通過低價補償，地方政府也實現(xiàn)對土地一級市場的壟斷。一直以來，對土地增值收益如何分配爭議激烈。

草案修改的則是集體土地進入建設用地市場前，土地性質(zhì)變更唯一方式——不再只通過地方征地轉(zhuǎn)為國有土地。根據(jù)草案，非農(nóng)業(yè)建設用地經(jīng)依法登記為集體經(jīng)營性建設用地后，允許土地所有權人出讓、出租給單位或者個人。同時，草案明確該類土地用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，但不包括住宅類經(jīng)營用地。出讓后，土地的期使用權的最高年限、登記方式等參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。

也即是，草案通過后，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股和國有土地一樣，可同等入市、同權同價。至于轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐目赡苄?，則并未提及。

據(jù)《21 世紀經(jīng)濟報道》測算，截止 2013 年年底全國的集體經(jīng)營性建設用地的面積約為 4200 萬畝，占全國建設用地總量約 13.3%。

因此，對于集體土地不再必須國有，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，修改減少征地的成本和環(huán)節(jié)，有助于土地市場的交易活躍。新華網(wǎng)報道也稱，農(nóng)民住房不再作為地上附著物補償，而是作為專門的住房財產(chǎn)權給予公平合理補償。

《21世紀經(jīng)濟報道》援引業(yè)內(nèi)人士稱，此次土地修改對一二線城市影響較大，尤其是集體土地不再必須國有，將極大增加租賃市場的租賃用地供應。

此前包括北京、深圳在內(nèi)的主要城市，已經(jīng)在開展集體建設用地租賃住房建設?！逗闷嫘娜請蟆反饲霸鴪蟮?，今年 11 月深圳允許開發(fā)商變更在 2015 年 10 月 9 日前拍得、但未開工商品房用地的用途，但需要按市場評估地價補繳地價，其中變更為建設人才住房之用，補繳地價暫按商品住房用地市場價格的 30％ 確定。

同時，草案在土地增值收益、定價上也做了修改。它縮小土地征收范圍——將可征收集體土地限定在具體的 6 種情形中，同時規(guī)范土地征收程序——補充了社會穩(wěn)定風險評估、先簽協(xié)議再上報征地審批等程序。

在征收土地定價上，草案要求征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準，根據(jù)征地片區(qū)綜合地價確定，同時要考慮土地原用途、土地產(chǎn)值、安置人口、供求關系等因素。

此外，草案還進一步探索宅基地自愿有償退出機制，原則上規(guī)定允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。2015 年北京大興等 33 縣（市、區(qū)）被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設用地入市的試點地區(qū)，其中宅基地退出實行了自愿有償規(guī)定。

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