十大因素催生美國城市發(fā)展郊區(qū)化

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展是密不可分的。研究城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)的影響，對管理部門及有遠(yuǎn)見的開發(fā)商來說是非常必要且有益的。它山之石，可以攻玉。過去５０年美國城市發(fā)展中出現(xiàn)的種種狀況，在很多方面與我國現(xiàn)階段的城市發(fā)展有相似之處。本報記者采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的龍奮杰先生，他為我們分析了過去５０年和未來５０年影響美國城市發(fā)展的因素及其對房地產(chǎn)業(yè)的影響，希望業(yè)界人士能從中得到啟迪和借鑒。 ２０世紀(jì)后半程，郊區(qū)化是美國城市發(fā)展的主要特點(diǎn)，其促成動力既有顯性的政策調(diào)節(jié)因素，也有文化、消費(fèi)模式等潛在的社會影響因素。 　　 對影響美國城市發(fā)展的因素，被調(diào)查者一致認(rèn)為政府有關(guān)城市發(fā)展的政策，尤其是促使城市郊區(qū)化的一系列政策的影響最大，其中比較顯著的是規(guī)模宏大的州際高速公路計劃和潛在影響較大的住房貸款政策。許多企業(yè)利用政策導(dǎo)向，形成“標(biāo)準(zhǔn)化住宅區(qū)”和“郊區(qū)多功能購物中心”等典型的開發(fā)模式，導(dǎo)致城市大規(guī)模向外蔓延。 　　 １、州際高速公路計劃及公路交通的快速發(fā)展。被譽(yù)為“金字塔之后最大公共工程”的州際高速公路計劃，徹底改變了美國城市的分布狀況。該計劃的初衷是希望通過建立城市間“無信號燈”的長途交通，使車輛能夠快速進(jìn)出城市來解決城市中心的交通堵塞問題，但原本為長途旅行建造的“城市外圍環(huán)路”卻逐漸演變?yōu)槭薪嫉摹敖煌ǜ傻馈薄－h(huán)路周邊的廉價農(nóng)地則成為建設(shè)郊區(qū)住宅、商場、工業(yè)園和停車場的理想地段，引發(fā)城市中心的人口和就業(yè)機(jī)會向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，逐漸形成目前依靠公路分布的美國城市格局。 　　 ２、政府的住房抵押貸款政策。與規(guī)模宏大的高速公路計劃相比，抵押貸款政策的作用似乎不夠明顯。但專家們認(rèn)為，二戰(zhàn)后美國采取的低首付、固定利率的長期抵押貸款政策和相關(guān)的配套政策，對戰(zhàn)后第一批郊區(qū)住宅的建設(shè)起到了至關(guān)重要的作用。正是這種政策的支持，美國住宅的私產(chǎn)比例由１９４０年的４４％提高到目前的６６％。 　　 １９４５－１９６５年，美國政府只給在郊區(qū)購買住宅的人提供抵押貸款優(yōu)惠，而在市區(qū)置業(yè)只能尋求傳統(tǒng)的高利率貸款。同時，這種政策還限制非裔美國人在郊區(qū)進(jìn)行置業(yè)。雖然從６０年代，美國政府開始努力消除這種歧視，但這段時期的貸款政策對城市發(fā)展的深遠(yuǎn)影響將難以輕易消除。 　　 ３、城市工業(yè)外遷。基于良好的鐵路運(yùn)輸條件和人才優(yōu)勢，二戰(zhàn)后的美國工業(yè)主要集中在北部和中西部城市中，但這種優(yōu)勢很快由于企業(yè)利用郊區(qū)廉價的勞動力和稅費(fèi)優(yōu)惠等優(yōu)越條件而喪失。同時，郊區(qū)豐富的土地資源更能滿足企業(yè)現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)的要求，如運(yùn)輸由鐵路轉(zhuǎn)向公路，廠房也由市區(qū)多層轉(zhuǎn)向郊區(qū)單層?？刂瞥杀镜膶?dǎo)向使工業(yè)企業(yè)逐漸從市區(qū)向低成本區(qū)域轉(zhuǎn)移——先轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，再轉(zhuǎn)移到衛(wèi)星城，最后甚至轉(zhuǎn)移到了國外。像底特律、費(fèi)城這樣的傳統(tǒng)重工業(yè)城市，已有近３／４的重工業(yè)企業(yè)搬遷到其它地方。 　　 ４、舊城改造。美國１９４９年住宅法案的目標(biāo)是“為每個美國人提供小康住宅和適宜的居住環(huán)境”，但同一法案所倡導(dǎo)的“舊城改造”影響了該計劃的實(shí)施。舊城區(qū)千篇一律、空置了幾十年的塔樓不僅破壞了舊城區(qū)的原有生氣，而且也不適合貧困家庭居住，而“舊城改造”的結(jié)果卻將黑人移居到了市區(qū)中居住密度很高的猶太區(qū)。 　　 雖然政府也力圖通過一系列政策來解決市區(qū)的沒落狀況，如建造高檔公寓和建設(shè)便于汽車采購的商場來吸引中產(chǎn)階層，但效果并不理想，這些中產(chǎn)階層仍然選擇居住在郊區(qū)，而將市區(qū)看作高速公路的服務(wù)區(qū)。 　　 ５、大規(guī)模的郊區(qū)住宅。１９４７－１９５１年，紐約東部大規(guī)模的住宅開發(fā)，成為戰(zhàn)后美國郊區(qū)化的標(biāo)志。發(fā)展商首次將單體住宅的消費(fèi)市場定位于大多數(shù)中產(chǎn)階層甚至工薪階層家庭，并通過標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；ㄔ?，大大降低了成本，實(shí)現(xiàn)了住宅產(chǎn)業(yè)化。而這些設(shè)計靈活、容易通過內(nèi)部改造適應(yīng)住房標(biāo)準(zhǔn)提高的郊區(qū)住宅，在政府金融政策的支持下，月供款額比市區(qū)住宅的租金還低，因此郊區(qū)住宅成為中產(chǎn)階層的首選。 　　 ６、種族隔離和工作歧視。二戰(zhàn)后從南部鄉(xiāng)村遷到北部城市的４００多萬非裔美國人，由于６０年代的種族隔離和工作歧視，被迫住在擁擠、簡陋的猶太區(qū)艱難地尋找工作。 　　 雖然民權(quán)運(yùn)動宣告了種族隔離和工作歧視的非法性，但不可能從根本上消除歧視。如果有色人群進(jìn)入市中心的白人居住區(qū)，白人會由于害怕而以“驚慌價”將住宅拋售，結(jié)果是黑人仍然不能融入中產(chǎn)階層的居住圈，這些住宅區(qū)變成了擴(kuò)大的種族歧視區(qū)（社會科學(xué)家稱之為“高度種族集聚區(qū)”），是貧窮、犯罪和其它社會問題的多發(fā)地。 　　 ７、郊區(qū)多功能購物中心。５０年代開始出現(xiàn)的郊區(qū)購物中心，同時具備了市中心百貨店商品種類齊全的優(yōu)勢和專賣店的特色，并多位于高速公路的出入口，停車位充足，由于綜合了購物、餐飲和娛樂等多項(xiàng)功能，并提供多種服務(wù)，這些郊區(qū)購物中心很快取代了市中心百貨店的主導(dǎo)地位。到了９０年代，由于更為便捷的郵寄、電子商務(wù)等商業(yè)模式的出現(xiàn)，郊區(qū)購物中心的發(fā)展出現(xiàn)了停滯。據(jù)估計，在未來１０年內(nèi)可能有超過２５％的郊區(qū)購物中心倒閉，許多發(fā)展商正在尋求新的經(jīng)營思路。 　　 ８、城市“攤大餅”式的蔓延。發(fā)展商依據(jù)交通的便捷程度，在中心城市周圍建設(shè)了大量的衛(wèi)星城，并沿著高速公路大規(guī)模建造住宅、郊區(qū)購物中心、寫字樓和停車場，使城市象“攤大餅”一樣向外蔓延，這種情況在美國北部和中西部的傳統(tǒng)城市尤為明顯。 　　 ９、空調(diào)技術(shù)。由于空調(diào)技術(shù)的發(fā)展，住宅、寫字樓、學(xué)校、娛樂中心等物業(yè)對自然環(huán)境的依賴程度大大降低，使郊區(qū)非常適宜人類的居住和生活，導(dǎo)致城市的大規(guī)模蔓延和郊區(qū)購物中心的開發(fā)。 　　 １０、城市暴亂。由于失業(yè)率上升、貧富差距擴(kuò)大、種族歧視，６０年代許多大城市的黑人和白人警察之間爆發(fā)了強(qiáng)烈沖突，暴亂震驚了整個美國，暴亂導(dǎo)致了白人遷離和投資減少，而過分擁擠的猶太區(qū)則向人口減少、經(jīng)濟(jì)衰退和住宅空置的市中心轉(zhuǎn)移。 （未完）