國(guó)家康居示范處長(zhǎng)孫克放:密度\戶型缺陷值得關(guān)注

　　——訪建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心康居示范處處長(zhǎng)孫克放 　　今年以來(lái)，以北京、上海等地區(qū)為代表的我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)一線城市的住宅建 設(shè)進(jìn)入到了高速增長(zhǎng)期，其開發(fā)總量、銷售價(jià)格等指標(biāo)都呈兩位數(shù)上漲。而且并 沒(méi)有出現(xiàn)去年部分專家預(yù)測(cè)的“泡沫”和“價(jià)格雪崩”。特別是北京2008奧運(yùn)會(huì) ，“三外”資本的進(jìn)入無(wú)疑都給北京的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了蓬勃發(fā)展的契機(jī)。但是當(dāng) 我們感觸北京住宅建設(shè)發(fā)生日新月異變化的同時(shí)，也時(shí)常會(huì)與上海、廣州、深圳 等城市住宅建設(shè)水平做一個(gè)比較，從中引發(fā)對(duì)北京未來(lái)住宅發(fā)展的思索。 　　理性、客觀的分析后我們不難看出，雖然北京的住宅在開發(fā)總量處于全國(guó)領(lǐng) 先水平，但北京的居住社區(qū)在各方面都具有明顯優(yōu)勢(shì)并具有示范性的住宅精品并 不多見(jiàn)。北京大面積建設(shè)的普通住宅在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和環(huán)境配置等方面與 南方一些城市同類住宅相比還存在一定的差距。北京的住宅建設(shè)究竟在哪些方面 需要改進(jìn)，需要向外地同行學(xué)習(xí)呢？筆者日前專程采訪了建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn) 中心康居示范處處長(zhǎng)孫克放。 　　居住密度追高不下 　　居住密度控制直接影響到人們居住的整體水平，這是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題。 為了獲得利潤(rùn)，部分開發(fā)商力求增加容積率，這在以前住宅數(shù)量短缺的時(shí)候，或 許還可以允許，但是現(xiàn)在當(dāng)住宅品質(zhì)成為第一位的時(shí)候，單純以增加容積率取勝 的開發(fā)模式，已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)的需求。在小區(qū)建設(shè)中，過(guò)高的追求容積率，會(huì)帶 來(lái)其他負(fù)擔(dān)的過(guò)高，如停車問(wèn)題、綠化問(wèn)題、安全問(wèn)題都難以妥善解決，尤其是 北京城區(qū)住宅的開發(fā)，容積率控制過(guò)高，會(huì)形成“超強(qiáng)度”開發(fā)的后果，而影響 城市的風(fēng)貌。北京的住宅向郊區(qū)發(fā)展勢(shì)在必行，一方面不能在新地塊上重點(diǎn)建設(shè) 超高容積率的住宅小區(qū)，另一方面有效地控制低密度別墅和聯(lián)排住宅的建設(shè)。在 北京及全國(guó)建多層集合式住宅才是我們重點(diǎn)關(guān)注的基本生活空間，而多層集合式 住宅的品質(zhì)提升與居住密度的合理控制息息相關(guān)。在南方，我們看到許多樓盤的 開發(fā)商主動(dòng)把容積率降低到規(guī)劃許可的指標(biāo)以下，從而換取良好的環(huán)境，形成新 的賣點(diǎn)，銷售利潤(rùn)不降反升。 　　北京的許多開發(fā)商所開發(fā)的樓盤具有地域和交通等優(yōu)勢(shì)，在這種優(yōu)勢(shì)下去追 求高容積率，可謂好上加好，孰不知會(huì)帶來(lái)樓盤品質(zhì)的全面下降，利潤(rùn)也不見(jiàn)得 能“沖”上去。這就是今天我們?cè)趦?yōu)勢(shì)地段上看不到精品樓出現(xiàn)的主要癥結(jié)所在 。高密度住宅在北京的城區(qū)出現(xiàn)是不可避免的，但密度超過(guò)某一個(gè)平衡點(diǎn)就會(huì)使 居住質(zhì)量“退化”，消費(fèi)者就會(huì)對(duì)此產(chǎn)生逆反心理，促使他可以犧牲優(yōu)越的地理 位置而去選擇較遠(yuǎn)而密度相對(duì)較低的住宅區(qū)去居住。那時(shí)，超高容積率的住宅就 會(huì)成為無(wú)效供給，而走向滯銷，北京的一些開發(fā)商至今仍沒(méi)能意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題所 帶來(lái)的不良后果。 　　戶型設(shè)計(jì)大而不當(dāng) 　　北京的地價(jià)較高，珍惜用地是設(shè)計(jì)的一個(gè)原則。一般情況下，在同一地盤上 ，蓋高層塔樓因可采用較小的日照間距系數(shù)，比板式高層多出面積，這也是無(wú)可 非議的，但將這種觀點(diǎn)發(fā)揮到“極至”，就會(huì)使塔樓的戶型設(shè)計(jì)引入歧路，于是 ，高層塔樓從一梯6戶逐步演變成一梯12戶，甚至到一梯14戶，每層面積從600平 方米擴(kuò)展到每層1100平方米，東西向的戶型成倍增加，個(gè)別塔樓在沒(méi)有景觀環(huán)境 的條件下，出現(xiàn)了大量純北向戶型，達(dá)不到規(guī)范所規(guī)定的舒適度要求。按理說(shuō)， 北京的住宅發(fā)展到今天，不允許再出現(xiàn)這種應(yīng)該淘汰的戶型，但這種老百姓都不 認(rèn)可的戶型仍在市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)。除此之外，這些高層塔樓在外形上也往往顯得 比例失調(diào)、臃腫呆板。然而，在上海的住宅小區(qū)中，所看到的多是平面舒展，進(jìn) 深較淺，體態(tài)輕盈的一梯3至4戶的高層塔樓，其朝向和舒適度明顯高于北京通用 的塔樓。這種設(shè)計(jì)方法是否會(huì)降低容積率呢？其實(shí)不然。近幾年上海的高層住宅 多為“短板式”的塔樓，即追求板樓的進(jìn)深，又追求塔樓的面寬，也同樣達(dá)到較 高的容積率，并且使小區(qū)的空間變得靈活通透，大大提升了環(huán)境景觀效果。 　　板式住宅與塔式住宅相比，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，如采光面大，通風(fēng)條件好 等等。板式高層住宅設(shè)計(jì)最重要的是，控制好進(jìn)深、開間尺度和廚房、衛(wèi)生間的 位置。在追求高容積率的驅(qū)動(dòng)下，北京“大進(jìn)深住宅”大行其道，這類住宅進(jìn)深 超過(guò)16米，有的甚至達(dá)到20多米。為了解決中部暗區(qū)的采光問(wèn)題而設(shè)置天井，造 成戶間通視和污濁氣體排放不暢，更重要的是導(dǎo)致戶型設(shè)計(jì)不合理，一套120多 平方米的戶型，在北京往往只能設(shè)計(jì)出二室二廳二衛(wèi)，但在上海，肯定是設(shè)計(jì)出 三室二廳二衛(wèi)?？此坪?jiǎn)單的問(wèn)題，卻反映出北京的住宅在挖掘戶型的功能價(jià)值和 空間價(jià)值方面缺少細(xì)致的推敲，普遍存在追求大客廳、大餐廳、大臥室的傾向， 忽略了其他空間的設(shè)置，你會(huì)發(fā)現(xiàn)150平方米的戶型沒(méi)有貯藏空間，沒(méi)有洗衣空 間，沒(méi)有曬衣空間，甚至沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定的就餐空間；你還會(huì)發(fā)現(xiàn)，200平方米的 戶型，沒(méi)有步入式衣柜，沒(méi)有書房和兒童(老人)專用空間，餐廳和客廳不能分離 ，洗衣和洗浴不能分離等等。對(duì)上述問(wèn)題，上海人早就著手開始解決，而北京人 卻抱著幾個(gè)過(guò)時(shí)的“精典戶型”而沾沾自喜。在住宅戶型的“精打細(xì)算”方面， 北京明顯落后于上海，北京的戶型不是做到頭了，而是更新慢了。 　　概念銷售炒作過(guò)火 　　住宅產(chǎn)品的“概念”來(lái)源于策劃和設(shè)計(jì)。策劃和設(shè)計(jì)是維系樓盤是否成功的 關(guān)鍵。策劃確定了樓盤的定位和營(yíng)銷途徑，是“造勢(shì)”之源，設(shè)計(jì)確定了樓盤的 品質(zhì)和個(gè)性，是“入實(shí)”之根。“造勢(shì)”和“入實(shí)”只有緊密結(jié)合，才能形成樓 盤的本色和本質(zhì)的發(fā)揮。北京的許多樓盤由于策劃和設(shè)計(jì)之間脫離，就會(huì)形成產(chǎn) 品的不真實(shí)和虛夸：看到一條小河溝的小區(qū)，就會(huì)題名為“水景住宅”；栽上一 片綠草樹木的小區(qū)，就會(huì)冠名為“生態(tài)住宅”；配上一點(diǎn)兒智能化設(shè)備的，就會(huì) 冠名為“科技小區(qū)”；在市郊建小區(qū)的就說(shuō)是“新城市主義”；在市區(qū)建小區(qū)的 就說(shuō)是“多功能的辦公室住宅”；在小區(qū)里設(shè)置幾處運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的，就會(huì)宣傳為“ 健康型運(yùn)動(dòng)住宅”；在小區(qū)里造幾片中國(guó)式園林小景，就會(huì)被演繹成“江南住宅 ”；把住宅戶內(nèi)地面錯(cuò)成兩個(gè)標(biāo)高，就稱之為“新生代住宅”；在住宅立面造型 上用幾個(gè)歐式符號(hào)，就稱之為“北歐風(fēng)情”。有許多開發(fā)商不管自己的樓盤定位 如何，先把“××之貴”“××之尊”“××之豪”等的金色光環(huán)套在購(gòu)房者頭 上，試圖博得歡喜。更有甚者，提出“住豪宅，顯示你尊貴血統(tǒng)”的謬論，令人 生厭。難怪外地的同行都講北京的房地產(chǎn)炒作可謂首屈一指。北京炒過(guò)“洋名” ，于是出現(xiàn)了類似“陽(yáng)光曼哈頓”、“綠色維也納”這些令人費(fèi)解的小區(qū)名稱； 北京炒過(guò)“洋人”，用洋人促銷，于是出現(xiàn)了一大批知名和不知名的外國(guó)設(shè)計(jì)師 ，中間不乏有名不符實(shí)者，個(gè)別的洋人甚至對(duì)中國(guó)住宅一無(wú)所知。策劃的意義不 是為了炒作概念，它是為消費(fèi)者提供產(chǎn)品的信息、服務(wù)的信息和理性的引導(dǎo)。過(guò) 火的炒作樓盤，無(wú)助于北京市場(chǎng)的繁榮。北京的開發(fā)商應(yīng)該保持理性的平常心， 把眼光投向住宅內(nèi)在品質(zhì)上，通過(guò)策劃和設(shè)計(jì)等手段挖掘樓盤的亮點(diǎn)所在，從而 激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。我們必須從炒作的浮躁中解脫出來(lái)，扎扎實(shí)實(shí)地建好每 一幢住宅，才能創(chuàng)造北京房地產(chǎn)業(yè)的輝煌。