北京vs上海 住宅建設(shè)應(yīng)該在理性的思考中漸行

——訪建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心康居示范處處長孫克放 　　今年以來，以北京、上海等地區(qū)為代表的我國房地產(chǎn)開發(fā)一線城市的住宅建設(shè)進入了高速增長期，并沒有出現(xiàn)去年部分專家預(yù)測的“泡沫”和“價格雪崩”。特別是北京2008奧運會，“三外”資本的進入無疑都給北京的房地產(chǎn)業(yè)帶來了蓬勃發(fā)展的契機。 　　但是當(dāng)我們感觸北京住宅建設(shè)發(fā)生日新月異變化的同時，也時常會與上海的住宅建設(shè)水平做一個比較，從中引發(fā)對北京未來住宅發(fā)展的思索。 　　北京的住宅建設(shè)究竟在哪些方面需要改進，需要向上海乃至外地同行學(xué)習(xí)。記者日前專訪了建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心康居示范處處長孫克放。 　　居住密度——追高不下 　　居住密度控制直接影響到人們居住的整體水平，這是一個至關(guān)重要的問題。為了獲得利潤，部分開發(fā)商力求增加容積率，這在以前住宅數(shù)量短缺的時候，或許還可以允許，但是現(xiàn)在當(dāng)住宅品質(zhì)成為第一位的時候，單純以增加容積率取勝的開發(fā)模式，已經(jīng)不適應(yīng)市場的需求。在小區(qū)建設(shè)中，過高的追求容積率，會帶來其他負擔(dān)的過高，如停車問題、綠化問題、安全問題都難以妥善解決，尤其是北京城區(qū)住宅的開發(fā)，容積率控制過高，會形成“超強度”的開發(fā)后果而影響城市的風(fēng)貌。 　　北京的住宅向郊區(qū)發(fā)展勢在必行，一方面不能在新地塊上建設(shè)超高容積率的住宅小區(qū)，另一方面有效地控制低密度別墅和聯(lián)排住宅的建設(shè)。在北京及全國多層集合式住宅才是我們重點關(guān)注的基本生活空間，而多層集合式住宅的品質(zhì)提升與居住密度的合理控制息息相關(guān)。在南方，我們看到許多樓盤的開發(fā)商主動把容積率降低到規(guī)劃許可的指標(biāo)以下，從而換取良好的環(huán)境，形成新的賣點。 　　上海在城區(qū)改造建設(shè)時，提出“規(guī)劃超前，環(huán)境優(yōu)先，設(shè)計合理，配套齊全”的開發(fā)原則，較好地控制了住宅小區(qū)的規(guī)模、密度、高度和建筑空間形態(tài)，在蘇州河旁建設(shè)的“兩灣城”就是一個突出的實例。但開發(fā)商在合理控制容積率的同時，采用高塔與高板相呼應(yīng)，大綠地與大圍合空間相呼應(yīng)，河景與岸邊綠化帶相呼應(yīng)的手法，建設(shè)了一個充滿時代氣息的大型居住區(qū)，取得了良好的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。 　　北京的許多開發(fā)商所開發(fā)的樓盤具有地域和交通等優(yōu)勢，在這種優(yōu)勢下去追求高容積率，可謂好上加好，孰不知會帶來樓盤品質(zhì)的全面下降，利潤也不見得能“沖”上去。這就是今天我們在優(yōu)勢地段上看不到精品樓出現(xiàn)的主要癥結(jié)所在。 　　高密度住宅在北京的城區(qū)出現(xiàn)是不可避免的，但密度超過某一個平衡點就會使居住質(zhì)量“退化”，消費者就會對此產(chǎn)生逆反心理，促使他可以犧牲優(yōu)越的地理位置而去選擇較遠而密度相對較低的住宅區(qū)去居住。那時，超高容積率的住宅就會成為無效供給而走向滯銷，北京的一些開發(fā)商至今仍沒能意識到這個問題所帶來的不良后果。 　　精裝住宅——亟待引導(dǎo) 　　精裝修住宅，即一次裝修到位住宅，將成為市場的主流產(chǎn)品。據(jù)調(diào)查，北京市的居民愿意買精裝修房的比例占到了60%以上，但市場上投放的裝修房數(shù)量不多，居民買不到價錢適宜的普通住宅。精裝修住宅的空缺，一方面說明了北京開發(fā)商在開發(fā)理念上缺乏超前的定位，另一方面說明北京在政策導(dǎo)向方面沒有行之有效的措施。大大落后于上海市全面推行商業(yè)住宅一次到位的步伐。 　　北京普通家庭用于裝修的費用與上海市家庭的裝修支出基本在同一水平線上，上海人情愿去買精裝修房，而北京人就甘愿費神、費力、費財?shù)恼摇榜R路游擊隊”自己搞裝修？其實不然，上海人和北京人都看重的是精裝住宅是否真“精”了，是否具有合理的性價比。國家康居示范工程——上海奧林匹克花園的開發(fā)商，投入10多人專門研究精裝修的方法，精心采購住宅部品，整個裝修費用1平方米不到600元。工業(yè)化的裝修大大降低了成本，保證了質(zhì)量的均好。裝修樣板間在蓋好的樓內(nèi)制作，不夸張，不強調(diào)突出特性。而是從空間布局、色彩搭配、材料質(zhì)地選擇和方便使用的角度進行裝修，受到廣大購房者的青睞，2002年國慶節(jié)期間曾出現(xiàn)幾百人連排7天隊購房的熱烈場面。 　　隨著銀行貸款政策的調(diào)整，北京的住宅將結(jié)束“期房銷售”時期，而進入到“現(xiàn)房銷售”時期，再過幾年一定會進入到“精裝現(xiàn)房銷售”時期。毛坯房不是一個完整的產(chǎn)品，終將會退出市場。更重要的是，精裝住宅改變了傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式，即把原來勞動密集型的粗放型生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗缘囊?guī)模型生產(chǎn)方式，提升了住宅質(zhì)量，提高了勞動生產(chǎn)率，降低了生產(chǎn)成本，優(yōu)化了資源投入。這樣的好事北京的開發(fā)商一定要大做特做，并且應(yīng)走在全國的前列，北京的市民期望著那一天。(平文)