深圳豪宅鑒定：景觀、規(guī)劃、客戶群缺一不可

在深圳本地，“豪宅”一直沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的公認(rèn)指標(biāo)。
我們認(rèn)為：“豪宅”作為住宅中的最尖端產(chǎn)品，它應(yīng)該有更全面、更深刻的內(nèi)涵。

以往，別墅是豪宅的唯一代名詞，而今，Townhouse、小高層、高層，甚至超高層，都紛紛亮相于豪宅市場(chǎng)，形成了以別墅為代表的平面式豪宅（包括Townhouse）與空中豪宅（包括小高層、高層、超高層）共存的局面。銀湖，以別墅為主，是公認(rèn)的豪宅區(qū)域，東海花園是空中豪宅的經(jīng)典之作，去年，水榭花都的Townhouse成為市場(chǎng)關(guān)注的又一焦點(diǎn)。

深圳豪宅已呈現(xiàn)百花齊放的格局，對(duì)豪宅的界定更需從自然景觀資源和軟硬件設(shè)施等方面進(jìn)行細(xì)分鑒定，“豪宅”的評(píng)判應(yīng)該是一個(gè)綜合的標(biāo)準(zhǔn)，它包括稀缺的自然景觀、良好的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、較高的社會(huì)認(rèn)同度以及有品位和文化內(nèi)涵等。景觀資源鑒定：

必須有不可再生自然景觀

深圳有三大自然景觀：海景、山景、湖景。這三大自然景觀資源均是稀缺的、不可再生的項(xiàng)目配套的外部資源優(yōu)勢(shì)。伴隨著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化縮小，同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，這類景觀資源更是顯得它的珍貴性，已經(jīng)成為衡量豪宅標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。

深圳海岸線為229.96公里。從地理位置看：

有海景資源的片區(qū)：深圳灣片區(qū)、紅樹(shù)灣片區(qū)、大梅沙片區(qū)、西部蛇口片區(qū)；

深圳西部和西南是珠江口、伶仃洋，東部和東南部是大亞灣、大鵬灣，中部有深圳灣，海岸線長(zhǎng)229.96公里，海景資源極為豐富。從實(shí)際地理環(huán)境和自然資源來(lái)看，東部的大梅沙片區(qū)、中部的環(huán)深圳灣片區(qū)、西部的蛇口片區(qū)擁有稀缺性海景資源優(yōu)勢(shì)，是較為典型豪宅區(qū)域。

有山景資源的片區(qū)：東部的梧桐山、中部的環(huán)香蜜湖片區(qū)、塘朗山、安托山下的華僑城片區(qū)、銀湖片區(qū)。

從深圳現(xiàn)有山脈來(lái)看，東部有梧桐山、中部有安托山、塘朗山，西部有大南山、小南山。從實(shí)際地理環(huán)境和自然資源來(lái)看，東部的大梅沙片區(qū)、羅湖的銀湖片區(qū)、福田的香蜜湖片區(qū)擁有蔥郁的山景及大面積綠化，為以上區(qū)域發(fā)展豪宅物業(yè)提供了充足的景觀資源。

有湖景資源的片區(qū)：銀湖片區(qū)、環(huán)香蜜湖片區(qū)。

目前深圳市有較多水景資源，如深圳水庫(kù)、洪湖、銀湖水庫(kù)、香蜜湖、梅林水庫(kù)，但僅有銀湖和香蜜湖的景色最為出眾，因此目前湖景豪宅片區(qū)主要為香蜜湖片區(qū)和銀湖片區(qū)。

當(dāng)然僅有以上三種其一或更多的資源也不足于稱為“豪宅”，它還必須與整體的大社區(qū)、建筑物密切結(jié)合，如梅林，靠近梅林水庫(kù)的物業(yè)雖有梅林水庫(kù)資源做支撐，但那里的大面積單位就不能稱為豪宅。

所以，“豪宅”的評(píng)判應(yīng)該是一個(gè)綜合的標(biāo)準(zhǔn)，它包括稀缺的自然景觀、良好的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、較高的社會(huì)認(rèn)同度，高檔次，有品位，有文化內(nèi)涵等。規(guī)劃設(shè)計(jì)鑒定：

一多一少，一高一低

“豪宅”不是一種概念，而應(yīng)是體現(xiàn)在建筑物的實(shí)處，把品位、檔次等都要做到位，豪宅一定要擁有足夠的空間尺度。

容積率低：

———做別墅最佳的容積率為0.3~0.35,Townhouse最佳的容積率為0.7~1.0比較合適，多層最佳的容積率為1.2~1.3,小高層最佳的容積率為2.0~2.3,高層最佳的容積率為3.0~4.0。

每層戶數(shù)少：每層的戶數(shù)較少，如一梯一戶、一梯兩戶等；

戶型功能標(biāo)準(zhǔn)高：

———帶有一定享受概念，追求更多的生活情趣空間，追求更新的生活模式。對(duì)環(huán)境要求較高，達(dá)到享受的空間。起居室面積一般是在26~30平方米以上，主臥室面積要在17~20平方米以上。豪宅，講究的是一種居住的舒適性，否則戶型面積小，其他方面做得再好，也只能稱為一個(gè)精品；

戶型功能比較齊全，一般設(shè)計(jì)有衣帽間、書(shū)房等。工人房有工人房獨(dú)立的衛(wèi)生間，有時(shí)工人房甚至有獨(dú)立的通道，使主、仆活動(dòng)區(qū)域基本分離；

停車位多：小區(qū)停車場(chǎng)充足，至少為1：1以上。

豪宅片區(qū)鑒定：

七大豪宅片區(qū)

深圳市中心區(qū)

目前中心區(qū)正在加緊建設(shè)中，許多生活配套設(shè)施建設(shè)還不成熟，但由于中心區(qū)為高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)劃，且未來(lái)將成為深圳市政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化的中心，深得金領(lǐng)置業(yè)人士關(guān)注。

目前該片區(qū)豪宅主要情況如下：

1、區(qū)位：具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為深圳市中心；

2、物業(yè)類型：高層、小高層及少量別墅；

3、戶型：片區(qū)住宅主力戶型主要為三房和四房，面積多在130~170平方米之間；

4、價(jià)格：區(qū)域平均價(jià)格在8500元／平方米以上；

5、自然景觀：蓮花山，僅有中心區(qū)北區(qū)住宅可充分享受這一景觀；

6、配套設(shè)施：市民中心、電視中心、高交會(huì)館、青少年宮、圖書(shū)館、購(gòu)物公園、福華地下商城、地鐵、公交總站、一所幼兒園（位于黃埔雅苑內(nèi)）、一所小學(xué)（位于黃埔雅苑內(nèi)）等，這些配套設(shè)施為中心區(qū)成為國(guó)際化生活社區(qū)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)；

7、置業(yè)群體：多為方便工作或提升自身形象的金領(lǐng)以上階層（如金融、證券、私營(yíng)企業(yè)等高層管理者或老板）及一定量的港人；

8、代表樓盤(pán)：嘉里雅頌居、天健世紀(jì)花園、星河·國(guó)際、黃埔雅苑、城中雅苑等。

香蜜湖片區(qū)

香蜜湖片區(qū)為深圳市中心區(qū)二級(jí)輻射地帶，不僅擁有43萬(wàn)平方米的植物園和香蜜湖，有“深圳市綠肺”之美譽(yù)，還可遠(yuǎn)觀美麗的安托山山景和深圳灣；該片區(qū)配套設(shè)施檔次較高，且集都市時(shí)尚和郊區(qū)風(fēng)情于一體，片區(qū)豪宅形象較早被認(rèn)可。

目前該片區(qū)主要情況如下：

1、區(qū)位：處于深南大道邊，為深圳市中心區(qū)二級(jí)輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯；

2、物業(yè)類型：高層、小高層及少量別墅；

3、戶型：除香蜜湖豪園為小戶型以外，該片區(qū)其它豪宅主力戶型面積多在150平方米以上；

4、價(jià)格：區(qū)域平均價(jià)格在8000元／平方米以上，有的售價(jià)甚至在1萬(wàn)元／平方米以上，如東?；▓@二期、東海君豪閣、水榭花都；

5、自然景觀：香蜜湖、安托山山景、農(nóng)科植物園、深圳灣；

6、配套設(shè)施：水上樂(lè)園、名人俱樂(lè)部、山姆會(huì)員店、德式堡會(huì)所、香蜜湖度假村、觀光農(nóng)場(chǎng)、深圳市高級(jí)中學(xué)、東海雙語(yǔ)幼兒園等；

7、置業(yè)群體：多為既追求“離塵不離城”生活模式，又向往空氣清新的生活環(huán)境的金領(lǐng)以上階層、團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)的銀行、證券等高收入群體及部分港人；

8、代表樓盤(pán)：東?；▓@二期、東海君豪閣、熙園、水榭花都、香榭里花園等。

華僑城片區(qū)

華僑城主要擁有豐富的人造旅游資源（如世界之窗、民俗文化村、歡樂(lè)谷、錦繡中華）、高尚的人文社區(qū)及部分海景優(yōu)勢(shì)；該片區(qū)交通方便、生活便利、配套成熟，在一定程度上刺激了置業(yè)者的置業(yè)欲望。

目前該片區(qū)主要情況如下：

1、區(qū)位：處于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點(diǎn)聚集地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯；

2、物業(yè)類型：高層、小高層及少量別墅；

3、戶型：該片區(qū)豪宅主力戶型面積多在140~660平方米之間；

4、價(jià)格：平均價(jià)格在7800元／平方米以上；

5、自然景觀：安托山、深圳灣；

6、配套設(shè)施：世界之窗、民俗文化村、錦繡中華、歡樂(lè)谷、沃爾瑪、華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)、何香凝美術(shù)館、華僑城醫(yī)院、OCT廣場(chǎng)、沙河高爾夫、名商高爾夫、華僑城中學(xué)、華僑城小學(xué)、沙河中學(xué)、沙河小學(xué)、白石洲中英文學(xué)校、地鐵等；

7、置業(yè)群體：為較有文化品味和追求高質(zhì)素生活的富裕家庭；

8、代表樓盤(pán)：波托菲諾、碧海云天、世紀(jì)村等。

環(huán)深圳灣片區(qū)

環(huán)深圳灣片區(qū)由于具有豐富的海景資源、良好的紅樹(shù)林生態(tài)環(huán)境及清新的自然空氣和超前社區(qū)規(guī)劃而贏得了眾多置業(yè)者認(rèn)可和關(guān)注。目前該片區(qū)各項(xiàng)配套還不完善，但道路網(wǎng)絡(luò)及公交已基本上到位。

目前該片區(qū)主要情況如下：

1、區(qū)位：處于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點(diǎn)聚集地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯；2、物業(yè)類型：高層；

3、戶型：該片區(qū)豪宅主力戶型面積多在90~340平方米之間；

4、價(jià)格：平均價(jià)格在7500元／平方米以上；

5、自然景觀：紅樹(shù)林、深圳灣；

6、配套設(shè)施：深圳市高爾夫、金地萊恩幼兒園、新洲幼兒園、上沙中學(xué)、金地小學(xué)、沙嘴郵局、仁愛(ài)醫(yī)院、皇崗婦幼保健院等；

7、置業(yè)群體：為向往“親近自然、走進(jìn)自然”生活或?qū)＞坝歇?dú)特情結(jié)的金字塔頂尖部分置業(yè)者及相當(dāng)部分的高薪產(chǎn)業(yè)人士；

8、代表樓盤(pán)：金海灣花園、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等。

蛇口片區(qū)－－異域風(fēng)情別墅區(qū)

蛇口片區(qū)聚集了深圳70％以上的深圳外籍人士，蛇口別墅沿大南山沿山路倚山而建，倚山靠海，充滿異域風(fēng)情，周邊商業(yè)配套成熟，生活配套設(shè)施齊全，酒吧一條街、海上世界等休閑娛樂(lè)設(shè)施營(yíng)造蛇口安逸舒適生活，為深圳極具特色的別墅區(qū)。

1、區(qū)位：沿大南山、沿山路一線展開(kāi)；

2、物業(yè)類型：以別墅為主；

3、戶型：該片區(qū)豪宅主力戶型面積多在300平方米左右；

4、價(jià)格：平均價(jià)格在20000元／平方米以上；

5、自然景觀：大南山、小南山、后海；

6、配套設(shè)施：酒吧一條街、海上世界、蛇口體育中心、蛇口醫(yī)院、育才中學(xué)等；

7、置業(yè)群體：向往蛇口寧?kù)o生活環(huán)境的深圳富有人士、中外經(jīng)貿(mào)（蛇口經(jīng)商）商賈、外籍富有人士；

8、代表樓盤(pán)：龜山別墅、鯨山別墅、半山海景別墅等。

銀湖片區(qū)－－景致幽雅的富人區(qū)

銀湖片區(qū)擁有稀缺的自然資源和良好的人文環(huán)境，片區(qū)內(nèi)多個(gè)高檔別墅物業(yè)，周邊配套盡顯尊貴，高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)、射擊場(chǎng)等高尚休閑生活配套應(yīng)有盡有，是深圳典型的山水豪宅片區(qū)，聚集了深圳大多數(shù)富有人士，已形成深圳最高尚的富有居住區(qū)形象。

目前該片區(qū)主要情況如下：

1、區(qū)位：北環(huán)大道以北、銀湖路沿線；

2、物業(yè)類型：多層、別墅；

3、戶型：該片區(qū)豪宅主力戶型面積多在500平方米左右；

4、價(jià)格：平均價(jià)格在1.5萬(wàn)元／平方米以上；

5、自然景觀：銀湖、蛤蟆頂；

6、配套設(shè)施：銀湖旅游度假區(qū)、高級(jí)飲食賓館、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、射擊場(chǎng)、騎馬場(chǎng)和垂釣中心等高尚休閑生活配套設(shè)施；

7、置業(yè)群體：深圳富有人士、國(guó)內(nèi)政府高官、商界名流富賈；

8、代表樓盤(pán)：銀谷別墅、棕櫚泉?jiǎng)e墅、頤園別墅等。

鹽田片區(qū)－－豪宅新焦點(diǎn)

片區(qū)特點(diǎn)：鹽田背靠梧桐山，東臨大鵬灣，有綿延山林之優(yōu)雅，有海濱之悠長(zhǎng)秀麗，與香港山水相連，口岸相通，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。鹽田全區(qū)海岸線長(zhǎng)10公里，是深圳最美的“黃金海岸”之一，這里既有風(fēng)景秀美的梧桐山，三洲田山地資源，又有被稱為“黃金海岸”的大、小梅沙的旅游區(qū)，區(qū)內(nèi)有眾多錯(cuò)落有致的山間水庫(kù)，其整體構(gòu)成的高素質(zhì)自然環(huán)境，尤其是尚未大規(guī)模開(kāi)發(fā)的純自然風(fēng)貌，給房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。隨著鹽壩高速公路的開(kāi)通，深圳東部沿海地區(qū)的海景資源、山景都成為了酒店、高級(jí)公寓、別墅的誕生之地，加上深圳市政府已把葵涌鎮(zhèn)規(guī)劃為深圳的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)入

住的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)行優(yōu)惠政策，高新技術(shù)與優(yōu)美的環(huán)境都將在此地結(jié)合起來(lái)。

主要項(xiàng)目：海天一色，金海灘別墅，新世界翠林花園，翠體雅居，水云間，萬(wàn)科東海岸，百仕達(dá)大梅沙項(xiàng)目，濠信大梅沙項(xiàng)目，碧軒大梅沙項(xiàng)目。

目標(biāo)客戶：鹽田以及深圳東部的樓盤(pán)，其市場(chǎng)不僅僅在有國(guó)內(nèi)的富有階層，同樣香港的中產(chǎn)階層以及部分富豪也是東部高尚住宅目標(biāo)客戶。

主力戶型：鹽田區(qū)開(kāi)發(fā)高尚住宅的形式多種多樣，一方面是頂級(jí)別墅，一類是度假村，度假俱樂(lè)部，也有產(chǎn)權(quán)式酒店。

不足之處：主要問(wèn)題在于交通，距離太遠(yuǎn)和梧桐山隧道造成的交通瓶頸使鹽田與市區(qū)的聯(lián)系產(chǎn)生阻隔，生活配套略顯不足。

大梅沙片區(qū)

目前整個(gè)大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)主要為產(chǎn)權(quán)式度假酒店和公寓，如雅蘭酒店、大梅沙海景酒店、心海假日、水云間，真正的純住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)在還未開(kāi)始，如濠信地產(chǎn)大梅沙地塊、萬(wàn)科地產(chǎn)大梅沙地塊、中海地產(chǎn)大梅沙地塊等。由于具有豐富海景和山景資源，因此可以推斷，未來(lái)該區(qū)域住宅將在深圳市豪宅市場(chǎng)扮演著相當(dāng)重要的角色。

豪宅客戶鑒定：

客源分布：

從客戶分布地區(qū)來(lái)看，主要有深圳戶口的本地人；港人；潮汕人；珠三角洲地區(qū)的置業(yè)者；澳門(mén)、臺(tái)灣人；日本、新加坡等外籍人士；華僑。從比例看，前三類人士占總量90％以上。

階層：

主要是私營(yíng)企業(yè)老板；民營(yíng)或外資企業(yè)的高級(jí)職員或高層管理人員；少量政府高級(jí)官員和國(guó)企副老總級(jí)以上人物，但多以親朋好友名義買(mǎi)職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主；經(jīng)營(yíng)實(shí)體或貿(mào)易人；從事金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士；文化界成功人士；持外國(guó)護(hù)照，在大陸作生意的華人。

年齡及家庭結(jié)構(gòu)：

豪宅的消費(fèi)者年輕化是近兩年最明顯的特征。其中，35~50歲的消費(fèi)者占80％以上，50歲以上約占15％。家庭人口數(shù)結(jié)構(gòu)多為夫妻加1~2個(gè)小孩，部分三代同堂。

客戶結(jié)構(gòu)、收入：

買(mǎi)得起豪宅的自然是一些身價(jià)不菲的社會(huì)精英。據(jù)調(diào)查，身價(jià)（即個(gè)人財(cái)產(chǎn)）在500萬(wàn)左右的私人老板占豪宅業(yè)主的50％以上。身價(jià)在1000萬(wàn)以上者亦有一定比例，約在30％；國(guó)企老總級(jí)，身價(jià)不高，年薪10萬(wàn)~20萬(wàn)，但他們多以企業(yè)名義置業(yè)。此外，這些豪宅業(yè)主全部為二次以上置業(yè)，少數(shù)有5處以上房產(chǎn)。

置業(yè)動(dòng)機(jī)：

對(duì)豪宅的業(yè)主來(lái)說(shuō)，豪宅已經(jīng)不僅僅是用于“住”，他們的置業(yè)動(dòng)機(jī)是多重的，均為二次以上置業(yè)。

置業(yè)動(dòng)機(jī)包括：A、善居住條件，用于長(zhǎng)久居住；B、用于休閑、度假；C、“事業(yè)有成”后，要提高身份；D、保值或升值；E、投資炒作；F、辦公場(chǎng)所；G、用于招待生意友人，洽淡商務(wù)。

一般為A、B兩類目的，并往往兼有D類目的。但無(wú)論是居住、度假，都有C類因素在起作用，而完全用于投資炒作目的的則極少。

需求特征表現(xiàn)：景觀、配套、風(fēng)格，一應(yīng)俱全。

1.景觀：有山有水；林木多，地面綠化率高；容積率低；建筑覆蓋率低，間距大；有一定的園藝景觀，如噴水池、灌木造型、藝術(shù)雕塑等；位置和交通地理位置可稍偏（客戶一般都有私車），但不要離市區(qū)太遠(yuǎn)。以上都是消費(fèi)者對(duì)豪宅的認(rèn)識(shí)。而對(duì)東部華僑海景山莊、金海灘度假別墅以及蛇口的幾個(gè)別墅，多數(shù)消費(fèi)者都認(rèn)為略顯偏遠(yuǎn)。

2.風(fēng)水：風(fēng)水在豪宅中被十分看重，尤其是廣東人和香港人。港人買(mǎi)樓帶風(fēng)水師已是常事。

3.風(fēng)格：歐美式風(fēng)格；中國(guó)鄉(xiāng)村情調(diào)式風(fēng)格；地中海式或澳州式風(fēng)格；廣東嶺南風(fēng)格或東南亞新、馬、泰風(fēng)格。以上四類風(fēng)格都有客戶選擇，沒(méi)有哪一種占絕對(duì)的主導(dǎo)地位，可見(jiàn)風(fēng)格需求是多樣化的。

4.價(jià)格：多數(shù)人著重品質(zhì)重于價(jià)格，表示價(jià)格不是大問(wèn)題，但價(jià)格不能高得離譜。單價(jià)在1萬(wàn)~2萬(wàn)元／平方米，總價(jià)在500萬(wàn)元左右，可以接受的人占70％以上。

5.配套：100％的人要求有必要的生活配套設(shè)施，包括：A、小區(qū)內(nèi)：會(huì)所、泳池、室外網(wǎng)球場(chǎng)等；B、小區(qū)外：學(xué)校、銀行、郵局、餐飲、菜市場(chǎng)等，但不需要離小區(qū)太近，以免噪聲影響居住環(huán)境。這部分客戶群對(duì)任何事都有自己獨(dú)特的觀點(diǎn)，生活講究品位，因?yàn)樘幱陂L(zhǎng)久居住或休閑、度假而購(gòu)置物業(yè)，對(duì)修心養(yǎng)性非?？粗?，所以對(duì)小區(qū)的環(huán)境質(zhì)素非常重視。

6.物業(yè)管理：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理十分挑剔，既注重安全又在乎隱蔽。業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主的不滿之處多是對(duì)環(huán)境的微詞，如一些豪宅有山無(wú)水，庭園干巴巴；看海只能見(jiàn)其一隅；外圍環(huán)境雜亂，如與農(nóng)民房、工業(yè)廠房、行政村毗鄰；小區(qū)規(guī)模太小，建筑過(guò)密，樓體之間前后或左右間距太??；“人氣太旺”；私密性不強(qiáng)；建筑風(fēng)格單一；建筑用材簡(jiǎn)單，細(xì)部處理也不到位；缺少藝術(shù)品位和欣賞價(jià)值，少數(shù)業(yè)主私下里戲稱這類住宅為“高級(jí)農(nóng)民村”、“美麗的碉堡”。
（sz002）