10億富豪：“亞洲第一購(gòu)物中心”卡殼

消防問(wèn)題遲遲未獲解決，似乎是北京亦莊MALL不能開(kāi)工的一個(gè)合理解釋，但對(duì)MALL這樣的“燒錢機(jī)器”而言，如何去填滿資金溝壑才是最根本的問(wèn)題。

消防難題

許明盤下北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)29公頃土地已經(jīng)一年有余，他要在這里建成北京第一家“MALL”(購(gòu)物中心)。但現(xiàn)在，這里荒涼如故，被一層厚厚的鐵皮圍得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

“亦莊的MALL遲遲沒(méi)有開(kāi)工，主要原因并不是外界傳言的那樣，我的資金出了問(wèn)題。主要是在消防方面卡殼了。”大地集團(tuán)董事長(zhǎng)許明日前在北京大地集團(tuán)總部接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)透露。

許明經(jīng)歷頗為傳奇，1992年，他以5000元起家，創(chuàng)立了北京大地廣告藝術(shù)公司，通過(guò)代理中央電視臺(tái)廣告招標(biāo)而聲名鵲起。至今大地集團(tuán)已經(jīng)擁有境內(nèi)外9家公司，三年前大地開(kāi)始轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)說(shuō)今年49歲的許明身家已過(guò)10億。

按照北京市商委頒布的“十五”規(guī)劃，要在北京市周圍東南西北四個(gè)方位分別建設(shè)四個(gè)大型Shopping Mall。2001年年初，北京市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)最初是和北京賽特集團(tuán)商討建一個(gè)大北京亦莊MALL現(xiàn)在的設(shè)計(jì)方案一波三折，許明最初打出的所謂“MALL”概念只是建一個(gè)單一層(局部二層)的大型購(gòu)物中心，并打算在2003年10月1日正式開(kāi)業(yè)，但后來(lái)考慮到實(shí)際問(wèn)題而放棄了?，F(xiàn)在北京MALL的設(shè)計(jì)者與上海正大廣場(chǎng)一樣，是美國(guó)捷得建筑公司。北京MALL的最初設(shè)計(jì)方案完全是拷貝美國(guó)模式，利用建MALL大力發(fā)展地產(chǎn)，建住宅區(qū)和酒店，然后將房產(chǎn)賣掉去補(bǔ)給建MALL所需的資金。

“由于這種設(shè)計(jì)更費(fèi)土地，最后被北京市郊區(qū)政府否定了。”許明說(shuō)。實(shí)際上，目前政府批給許明的土地為549畝，但由于政府要求建綠地，使實(shí)際使用面積縮水了90畝。所以許明不得不以建地下一層去彌補(bǔ)所“失去”的那一部分。

如今，屋漏偏逢連陰雨，已經(jīng)基本成型的設(shè)計(jì)方案卻遭到了消防難題。記者在大地集團(tuán)拿到一份有關(guān)部門對(duì)北京MALL的消防審批文件，該文件顯示，北京MALL設(shè)計(jì)方案的消防問(wèn)題自2002年8月便已開(kāi)始審查，預(yù)計(jì)為3個(gè)月，但時(shí)至今日，消防問(wèn)題仍遲遲沒(méi)有得到批復(fù)。對(duì)此，許明難以言表，無(wú)奈地說(shuō)：”為了消防，我們的設(shè)計(jì)方案一改再改，使我們動(dòng)工的日子整整拖后了近半年?！?br>
空手道

這似乎是亦莊“MALL”不能開(kāi)工的一個(gè)合理解釋。

但實(shí)際上，對(duì)于一個(gè)投資18億元、營(yíng)業(yè)面積為43萬(wàn)平方米的“亞洲第一MALL”的“燒錢機(jī)器”而言，只有1個(gè)多億的現(xiàn)金流的許明，如何去填滿這個(gè)資金的溝壑，卻應(yīng)該是更根本的問(wèn)題。因?yàn)榕d建“MALL”無(wú)疑是一場(chǎng)豪華的金錢盛宴。

在上海，正大集團(tuán)投資、由泰國(guó)正大集團(tuán)于1997年開(kāi)始興建的正大廣場(chǎng)就是一個(gè)先例。建筑面積24萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)4億美元的正大廣場(chǎng)，原先預(yù)計(jì)耗資3億多美元，正大集團(tuán)自籌1億美元，其余依靠泰國(guó)銀團(tuán)2.05億美元的貸款，但1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴后貸款僅到位6500萬(wàn)美元，于是開(kāi)工一年之后，不得不面臨停工的命運(yùn)。后來(lái)不得不出讓正大廣場(chǎng)股權(quán)以保證其中資金鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)。

至于北京的亦莊MALL，許明給開(kāi)發(fā)區(qū)做出的承諾是，建“國(guó)際一流MALL”。而且大地集團(tuán)本身也坐落在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。于是開(kāi)發(fā)區(qū)破天荒地將土地以每畝35萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給大地，而當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地的普通價(jià)格為每畝110萬(wàn)元，正常土地價(jià)格高達(dá)180萬(wàn)元。因此，許明在“廉價(jià)”的土地上獲得了“資本”。甚至連許明也承認(rèn)，“這些土地幾乎是白送的”。

當(dāng)許明獲得“廉價(jià)”的29公頃土地后，許明便以每畝110萬(wàn)元左右的價(jià)格抵押給銀行貸款。“以后項(xiàng)目每建成一層后，便可以到銀行進(jìn)行抵押，如此，我們總共可以融到12億元的建設(shè)資金。”

但剩余的6億元資金怎樣籌集呢？“我們擁有的5個(gè)多億房產(chǎn)也可以放到銀行里做抵押。而且還將引入策略股東，目前正和美國(guó)西蒙公司和韓國(guó)樂(lè)天公司等進(jìn)行接觸。”許明說(shuō)，“沃爾瑪和家樂(lè)福等國(guó)外連鎖商業(yè)巨頭是亦莊MALL首選的合作開(kāi)發(fā)伙伴，但對(duì)于一些小型商業(yè)企業(yè)而言，其原則是只租不售。”

如此，經(jīng)過(guò)一番巧妙的“倒換”，實(shí)際上，許明建北京MALL所花費(fèi)的資金，只用在前期的土地購(gòu)買和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上，之后他基本不用自己掏腰包就可以讓“亞洲第一MALL”拔地而起。

“概念”懸念

目前世界上建Mall主要有四種合作模式，一是開(kāi)發(fā)商與零售商合作開(kāi)發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)分配；二是“我開(kāi)發(fā)你租賃”，開(kāi)發(fā)商主擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；三是政府出面，作為市政配套設(shè)施，委托開(kāi)發(fā)；四是大型超市集團(tuán)委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，整盤端走。北京亦莊MALL選擇的是第一種方式。

許明早先曾在公共場(chǎng)合說(shuō)過(guò)，外方拿出1億美元左右，股份上他們可以讓到49％。而現(xiàn)在許明一改以前的說(shuō)法，對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者說(shuō)“即使讓外方控股，我們也可以接受”。

有分析人士稱，此次許明純粹是在炒作“概念”，而不是在做實(shí)業(yè)，許明笑著否定了這種說(shuō)法。

但許說(shuō)道：“作為一個(gè)投資者，我們主要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略投資考慮，如果我們?cè)诒本㎝ALL上積累了經(jīng)驗(yàn)后，我們的團(tuán)隊(duì)可以在全國(guó)許多地方開(kāi)發(fā)MALL項(xiàng)目。”

北京一位行業(yè)分析人士認(rèn)為，許明將北京MALL轉(zhuǎn)手，不但可以獲得一筆巨額資金，而且可以在設(shè)計(jì)該項(xiàng)目上創(chuàng)下名氣，實(shí)為一舉兩得。目前股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了誰(shuí)，一家還是二家，許明均以商業(yè)秘密為由婉言拒絕了。但他也對(duì)記者坦言，有許多國(guó)外商業(yè)巨頭都在和他接觸，“對(duì)于一個(gè)好項(xiàng)目，誰(shuí)都想進(jìn)來(lái)，他們正在互相競(jìng)爭(zhēng)”。

“如果不出意外的話，今年2月我們的方案將可能通過(guò)北京市消防局的審批，亦莊MALL最遲也將在4月初開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)在2005年10月1日前正式營(yíng)業(yè)?！痹S明說(shuō)。

變數(shù)

按照許明的早前規(guī)劃，亦莊MALL一期的總投資達(dá)18億元，其中包括4家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名主力店，每家店的面積在兩萬(wàn)平方米左右；8家半主力店，以圖書(shū)、休閑、音像等文化體育商店為主；600家品牌專賣店、50家餐飲美食廣場(chǎng)；每層5.5萬(wàn)平方米的娛樂(lè)場(chǎng)所，以及6000個(gè)停車位；酒店及公寓和公共服務(wù)設(shè)施。但事實(shí)上，到目前為止，許明的招商工作仍然沒(méi)有很大的進(jìn)展。

“MALL是否可以動(dòng)工，招商對(duì)象是否確定是關(guān)鍵。否則開(kāi)工之日，便是將來(lái)關(guān)門之時(shí)?！北本┦猩涛跣l(wèi)平處長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)。

作為郊區(qū)MALL，一個(gè)主要的前提是汽車高度普及。盡管項(xiàng)目投資商表示將開(kāi)設(shè)免費(fèi)巴士，但對(duì)沒(méi)有車的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，提著“購(gòu)足”的商品坐巴士轉(zhuǎn)乘地鐵或公交車，仍然比較麻煩。

令許明沒(méi)有料到的是，北京市業(yè)主委員會(huì)與日本NRC株式會(huì)社簽訂的亦莊輕軌線可能難以在MALL開(kāi)業(yè)之前建成。但原先許明打算投資6000萬(wàn)元建輕軌站的設(shè)想并沒(méi)有放棄，他稱，輕軌建設(shè)是早晚的事，最遲將在2006年通車。

文/陳海保