城市建設(shè)：做“加法”還是做“減法”

隨著城市面貌一天天改觀，百姓住房一天天擴(kuò)大，人們突然發(fā)現(xiàn)，城區(qū)人口一天天增多了，城市道路一天天擁堵了，個(gè)人生存空間一天天縮小了。這是為什么？究竟怎么辦？請(qǐng)看——分析城市交通越來越擁堵的原因，可以說出很多

城市越來越擁堵了————這是誰都能深切體會(huì)到的現(xiàn)實(shí)。原因何在呢？

首先，有城市車輛增加比道路增長(zhǎng)快的原因。如北京市，在不到10年的時(shí)間里，全社會(huì)擁有的車輛就增加了一倍以上，去年初剛突破160萬輛，眼下快要突破170萬輛了。

其次，有城市交通建設(shè)和管理水平跟不上的原因。一方面道路設(shè)施建設(shè)不配套，新建的快速路與原有道路銜接不順暢，進(jìn)得來、出不去；另一方面剛建好的路，三天兩頭又因?yàn)橐佋O(shè)水、電、氣和下水管道，立馬被破膛拉肚挖開了，造成人為擁堵。

第三，也是非常重要的原因是，城市居住人口越來越多了。一條大馬路剛拓寬打通，道路兩旁就雨后春筍似地一個(gè)個(gè)矗立起一座座寫字樓和高層住宅，隨著幾倍于規(guī)劃容量的人流紛紛入住，使得有限的道路交通堵上加堵……

一句話，根子在我們一些城市在建設(shè)上只做“加法”，不做“減法”。倘若不改變這一現(xiàn)狀，即使路建得再多，也不可能走上真正快捷通暢的那一天。

為什么明知人太多，還要拼命建高層，為什么人人都往城區(qū)擠呢？

有人認(rèn)為，造成城市建設(shè)無限制做“加法”的主要原因，是房地產(chǎn)開發(fā)商心太黑，只顧自己賺錢，千方百計(jì)突破原有規(guī)劃，增加建筑容積率。以北京高層住宅樓密布的二環(huán)路附近某小區(qū)為例，此地如按建4幢9層小高層、每層住10戶居民計(jì)，只可住360戶居民；現(xiàn)在卻建成每幢都是24層的高樓，住著960戶居民，這些居民家庭一半以上擁有轎車，對(duì)附近道路增加的壓力可想而知！

把居住人口劇增和交通

擁堵說成是開發(fā)商造成的，　只說對(duì)了一半

開發(fā)商辦企業(yè)，賺錢當(dāng)然是主要目的，但最終能否賺到錢，還得看開發(fā)的建筑或住宅是否被市場(chǎng)所接受。從記者認(rèn)識(shí)的幾位從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商來說，他們也知道，住低密度的低層建筑，與住高密度的20多層高樓相比，人的感覺明顯要舒服、方便得多，長(zhǎng)期居住費(fèi)用也要低許多。在目前市場(chǎng)以高樓居主流的情況下，只要推出低密度住宅，肯定會(huì)受歡迎。

既然如此，為什么仍要去建高層建筑與住宅呢？一位開發(fā)商實(shí)話實(shí)說：在城市地價(jià)日益高漲、要求開發(fā)商承擔(dān)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用日益增加的情況下，再建低層建筑與住宅，每平方米售價(jià)將比周圍的項(xiàng)目高出至少50％以上。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下推出這樣的建筑，競(jìng)爭(zhēng)中就會(huì)明顯處于劣勢(shì)！這時(shí)你考慮的就不是能否賺錢，而是能否保本、能否不虧損的問題了！

我們且以北京西直門內(nèi)地區(qū)開發(fā)的某項(xiàng)目為例，細(xì)細(xì)算一筆賬，看看這位開發(fā)商說的是否有道理。

此項(xiàng)目房?jī)r(jià)每平方米約為9500元。其中，土地出讓金為每平方米830元。開發(fā)前，每公頃土地住有約200戶到250戶居民，每戶拆遷費(fèi)用約40萬元，平均每平方米土地費(fèi)用約8000元到10000元，當(dāng)?shù)胤课萁ㄔO(shè)容積率為1.8到2.0，等于每平方米中土地成本為4000元到5000元。按市規(guī)劃局規(guī)定住宅中應(yīng)按12％的比例配學(xué)校、托幼和商業(yè)；另配人防、自行車和汽車庫，自行車按戶均1.7輛配置，汽車庫最低按30％到100％配置；集中綠地不少于人均1平方米，總數(shù)不少于占地30％；代市政拆遷道路、管道用地，約為總用地面積的20％。市政建設(shè)費(fèi)用每平方米約為400元到600元。此外，還有規(guī)定的居委會(huì)、公廁、垃圾樓、泵房、物業(yè)管理用房等分?jǐn)偟墓妹娣e，各種政府收取的其他費(fèi)用還有約106項(xiàng)，各種稅約7項(xiàng)到10項(xiàng)，約占售價(jià)的8％到10％（不含利潤所得稅）。

從以上計(jì)算可以看出，房?jī)r(jià)中所占比例最大部分是政府直接收取和政府政策所規(guī)定必須支付的成本和費(fèi)用。開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，從拆遷到建成，最快也要兩年時(shí)間，只有管理經(jīng)營得好，才能獲得總計(jì)5％到10％的利潤（平均每年2.5％到5％的利潤），管理經(jīng)營差，能否獲利就很難說了。

有人也許會(huì)問：為什么政府要收取那么高的費(fèi)用呢？可不可以少收一點(diǎn)呢？

其實(shí)政府也有難處：在目前我國城市化進(jìn)程加快，到處都要用錢的情況下，政府不靠“以地生財(cái)”，向開發(fā)商收取城市建設(shè)和住宅建設(shè)所需的相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，又到哪兒去籌措巨額的建設(shè)投資呢？一位市長(zhǎng)曾這樣吐苦水：即使是目前收來的這些錢，也只能說是杯水車薪，只能用于做“加法”，而無法按已經(jīng)制定的城市建設(shè)總體發(fā)展規(guī)劃去做“減法”。

因?yàn)榕c做“加法”相比，做“減法”需要投入更多的建設(shè)資金。

盡快走出城市建設(shè)只做“加法”不做“減法”的怪圈

怎么辦呢？有關(guān)專家接受記者采訪時(shí)，提出三條對(duì)策：

一是，城市政府要從思想上、行動(dòng)上做到實(shí)事求是，切實(shí)杜絕城市建設(shè)中事實(shí)上存在著的脫離實(shí)際，好大喜功，搞形象工程、政績(jī)工程的現(xiàn)象。按照城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，優(yōu)先建設(shè)與人民群眾日常生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和項(xiàng)目。

二是，正視我國人均石油資源占有量少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國內(nèi)需求，需要大量進(jìn)口的現(xiàn)實(shí)，正確處理好啟動(dòng)內(nèi)需、鼓勵(lì)私人轎車消費(fèi)和城市交通實(shí)施公交優(yōu)先的關(guān)系，并盡可能加快城市軌道交通建設(shè)。

三是，建立和完善中央政府和地方政府權(quán)利和義務(wù)統(tǒng)一的財(cái)政體制，在建立起地方政府財(cái)政信用的基礎(chǔ)上，允許地方政府適度舉債進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)實(shí)施市政公用設(shè)施建設(shè)向國內(nèi)外投資開放政策。

配合以上三條措施的實(shí)施，專家建議：當(dāng)前特別需要，也是較為可行的辦法就是按照“誰投資、誰受益”的原則，允許地方政府借鑒世界上眾多國家采用的做法，適時(shí)開征財(cái)產(chǎn)稅。

據(jù)專家介紹，世界上實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家，不在少數(shù)，這些國家，財(cái)產(chǎn)稅在地方稅中占有著相當(dāng)大的比例。如美國，在上世紀(jì)70年代時(shí)，財(cái)產(chǎn)稅要占到地方稅收70％的比例；80年代后，財(cái)產(chǎn)稅收入雖有所下降，但一般也占到了地方稅收比例的近50％。

世界銀行官員在談到如何解決城市建設(shè)資金問題時(shí)也指出，財(cái)產(chǎn)稅是維持城市長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)重要資金來源。征收財(cái)產(chǎn)稅和征收所得稅相比，征收效率比較高。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)形態(tài)很難隱藏，而且還可以通過它引導(dǎo)市場(chǎng)向健康軌道發(fā)展。如，仍是在美國，為鼓勵(lì)一般百姓購房，政府規(guī)定百姓在購第一套自住房時(shí)可以免除財(cái)產(chǎn)稅，當(dāng)他購第二套住房時(shí)，就要對(duì)其征收財(cái)產(chǎn)稅；再購第三、第四套住房時(shí)財(cái)產(chǎn)稅就會(huì)有一個(gè)較大比例的增長(zhǎng)。而政府也相應(yīng)多了一個(gè)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，需要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)，可以用減稅的方法來調(diào)控；房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)，也同樣可以用加稅的方法來抑制。

把城市發(fā)展和政府財(cái)務(wù)建立在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上

按我國目前政策，城市政府出讓土地，開發(fā)商開發(fā)住宅售給居民后，居民在擁有使用權(quán)的70年內(nèi)，工業(yè)用地在擁有使用權(quán)的50年內(nèi)，就不用再交一分錢了，交易是一次性的，政府得到的土地收益也是一次性的。這樣就容易造成上屆政府拼命賣地，而賣出土地所需的維護(hù)、維修和后期服務(wù)都由下一屆政府來承擔(dān)，結(jié)果就造成了每一屆政府都靠增加新的土地出讓來維持自身的運(yùn)轉(zhuǎn)。

于是就會(huì)帶來一個(gè)問題，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)，由于社會(huì)有新的土地需求，政府可以通過不斷賣新地，用新的土地收益去補(bǔ)償城市建設(shè)維護(hù)、維修的資金缺口。但是如果一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，社會(huì)也會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)沒有或缺少對(duì)新地的需求，并導(dǎo)致問題的產(chǎn)生。如我國香港特別行政區(qū)，回歸前長(zhǎng)期實(shí)行的是低稅收、高地價(jià)政策，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)，香港靠土地出讓獲得了大量的收益（土地收益和相關(guān)政府投資收益占到了整個(gè)財(cái)政收入的近50％），當(dāng)時(shí)的港英政府也可以說是世界上最富有的政府。而當(dāng)隨著亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，回歸后的香港經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展階段，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，這時(shí)社會(huì)對(duì)新增土地的需求出現(xiàn)了明顯的下降，特區(qū)政府的財(cái)政問題也隨之出現(xiàn)。如2001年，隨著特區(qū)政府土地收益的減少，特區(qū)政府的財(cái)政赤字也隨之出現(xiàn)。為了彌補(bǔ)赤字，特區(qū)政府不得不在擴(kuò)大它的稅收來源的同時(shí)，考慮削減公務(wù)員的薪水。這就提醒我們，在我國目前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，是不是應(yīng)該提前考慮這同樣的問題。

專家據(jù)此指出，要避免這一屆政府把土地所有的收益都收完、用完，只有及時(shí)開征財(cái)稅。

這屆政府賣出土地后，能否給下屆政府創(chuàng)造一個(gè)稅源

專家強(qiáng)調(diào)，開征財(cái)產(chǎn)稅，還可以帶來以下三個(gè)好處：

一是，防止房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。

房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中常常會(huì)出現(xiàn)囤積土地的現(xiàn)象。做法就是將不動(dòng)產(chǎn)、尤其是土地作為一種儲(chǔ)存手段，低價(jià)吃進(jìn)，高價(jià)拋出賺取差價(jià)。應(yīng)當(dāng)說，這是一種正常的經(jīng)濟(jì)行為。但是在城市開發(fā)建設(shè)過程中土地增值的很大一部分，并不是完全是由土地?fù)碛姓撸òㄊ褂脵?quán)擁有，下同）自己經(jīng)營、投資產(chǎn)生的。而是由于政府對(duì)土地投入了大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括機(jī)場(chǎng)、電廠、城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施帶來的。這時(shí)如果土地?fù)碛姓叽罅慷诜e土地就會(huì)造成土地短缺，地價(jià)上漲，而所囤積的這部分土地并不能給政府和社會(huì)帶來任何貢獻(xiàn)，只會(huì)造成政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資無法從正常渠道回收，并造成整個(gè)城市的經(jīng)營困難。因此，世界各國對(duì)于囤積土地的做法都是采取限制、打擊的做法。如日本，對(duì)囤積土地就有很多限制政策，其中包括對(duì)土地保有、增值和交易進(jìn)行征稅。如果某塊地在買入時(shí)是100萬，后來增值到1000萬，中間900萬就要交稅。即使擁有土地者不進(jìn)行交易，經(jīng)政府評(píng)估后，土地?fù)碛姓咭惨獮樗欢?。開征財(cái)產(chǎn)稅的效果就是這樣，任何人從拿到土地的那一天起，只要土地有增值，政府就可以對(duì)其進(jìn)行征稅，并調(diào)動(dòng)起城市政府改造現(xiàn)有城市環(huán)境的動(dòng)力。對(duì)土地?fù)碛姓邅碚f，就意味著，只要有閑置土地在手里就同時(shí)會(huì)有財(cái)政壓力在，從而起到防止囤地、炒地導(dǎo)致的“泡沫”出現(xiàn)。

二是，可以促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地使用效率的提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是我國“十五”計(jì)劃的主題。實(shí)際上，所有城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都和城市空間結(jié)構(gòu)，即城市建設(shè)總體發(fā)展規(guī)劃密切相關(guān)，從某種意義上說，甚至需要靠空間結(jié)構(gòu)調(diào)整來推動(dòng)。比如，以前一個(gè)工廠當(dāng)年建在城市邊緣，現(xiàn)在隨著城市發(fā)展已經(jīng)處在城市中心。這個(gè)工廠現(xiàn)在占有的這塊土地和以前雖然面積完全一樣，但價(jià)值已經(jīng)完全不一樣了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)初占有這塊土地時(shí)的價(jià)值。如果按這個(gè)廠占有的土地面積征收財(cái)產(chǎn)稅，這個(gè)廠就會(huì)想，如果把土地轉(zhuǎn)讓出去，拿著賣地的錢到土地增值稅、財(cái)產(chǎn)稅較低的城市新區(qū)，就會(huì)省下很大一筆錢。假如沒有財(cái)產(chǎn)稅，哪怕工廠關(guān)門了，土地也只好閑置在那兒，對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，實(shí)際上就是一種無形的損失。

三是，可以把目前過高的房?jī)r(jià)降下來。這聽上去可能讓人奇怪，因?yàn)榘慈藗兊耐ǔ＠斫?，增加稅收只?huì)抬高房?jī)r(jià)，怎么會(huì)降低房?jī)r(jià)呢？因?yàn)樵斐赡壳俺鞘械貎r(jià)高企的原因主要是工業(yè)用地將50年的使用費(fèi)、居住用地是將70年的使用費(fèi)都需要在一天交齊。但是如果把50年、70年的錢貼現(xiàn)到今天來計(jì)算，目前的地價(jià)實(shí)際上就沒有今天看上去這么高了。特別是住宅用地，50年、70年后今天的買主可能已經(jīng)作古了，但他一次交清地價(jià)事實(shí)上也為他作古后的人交了所使用的地價(jià)。因此在發(fā)達(dá)國家，地價(jià)是分別在70年里不斷收回的，這樣地價(jià)反映在每一年里就低了許多。有了財(cái)產(chǎn)稅，就可以把目前的過高地價(jià)降下來。由于地價(jià)可以在70年里不斷收回來，這樣在第一年里土地價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)就可以降下來很多。土地在房?jī)r(jià)里占著大頭，地價(jià)降了，房?jī)r(jià)也肯定會(huì)降下來。與國外相比，在目前我國的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，建筑安裝費(fèi)用約占40％左右（在大城市占的比例更低，如上面所舉北京西直門的項(xiàng)目，占的比例最高才20％左右），剩下的就是包括稅費(fèi)在內(nèi)的其他費(fèi)用和土地價(jià)格。在國外房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，最大的一塊是建筑安裝費(fèi)用，大概占70％左右，接下來是土地，土地和其他費(fèi)用加起來才占剩下來28％左右。我國房?jī)r(jià)中土地費(fèi)用所占比例如此之大，原因就與70年一次收取有關(guān)。因此，通過逐年征收財(cái)產(chǎn)稅的方法，把目前我國房?jī)r(jià)中的土地成本降到國外同樣的比例話，那么如果現(xiàn)有房?jī)r(jià)每平方米為1000元的話，就可以馬上降到600元。隨著首次購房門檻（價(jià)格）的降低，相信同時(shí)也會(huì)有更多的人由于房?jī)r(jià)能夠承受，而提前實(shí)現(xiàn)改善自己住房條件的愿望。

文/謝然浩