住宅地段與出行交通

　　某人去年在廣州郊區(qū)買了一套房子，他當(dāng)時十分得意地聲稱這是世界潮流：“你看人家外國有錢人都在郊區(qū)住，住城里的都是窮人。”不到一年時間，他卻因為受不了交通的不便利，廉價將這套房子出售，搬回了市區(qū)。據(jù)悉，在廣州，由于交通及生活不便等原因，一股逃離郊區(qū)重返市區(qū)的浪潮正在涌動。不僅廣州，北京人也越來越多地開始遭受交通不便之苦。２００１年１２月７日的交通癱瘓只是一個征兆，那一場突降的大雪讓北京成為“堵城”，數(shù)以萬計的北京人到深夜有的甚至凌晨才蹣跚到家。時至今日，北京已經(jīng)越來越無法逃脫交通堵塞的痛苦了。

　　最受交通之苦的，是北京城“朝九晚五”的白領(lǐng)們。北京一家媒體會同北京大學(xué)城市規(guī)劃系共同組織了一場以“交通與居住”為主題的街頭調(diào)查，調(diào)查選擇國貿(mào)、中關(guān)村、亞運村、金融街、廣安門等五個集中區(qū)域的白領(lǐng)和１２個擁堵路段周邊的居民。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這群被房地產(chǎn)商當(dāng)作掌上明珠的白領(lǐng)們遭受的竟是這種待遇－－多數(shù)人上班需花費１小時以上的時間。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的金科玉律為“地段”，而影響地段價值最關(guān)鍵的因素就是交通。尤其在北京、上海、廣州這樣的大城市里，有沒有便捷的交通成了房地產(chǎn)能否升值的核心賣點。但可惜的是，國內(nèi)的所謂“現(xiàn)代城市”規(guī)劃大都不盡合理，這使交通越來越成為問題，而房地產(chǎn)的發(fā)展也因此被卡住了“脖子”。

　　更令人擔(dān)憂的是，開發(fā)商為了賣出房子，不惜飲鴆止渴地透支交通題材，使交通問題雪上加霜。據(jù)北京媒體報道，１９９９年前后，伴隨著北京郊區(qū)道路建設(shè)力度的加大和私家車的迅猛增長，四環(huán)以外甚至遠(yuǎn)郊區(qū)房地產(chǎn)項目明顯增多。但郊區(qū)住宅與私家車的增長速度顯然超過了政府道路建設(shè)的預(yù)期和承受能力。以交通擁堵較為嚴(yán)重的望京地區(qū)為例，在望京總體規(guī)劃中，交通路網(wǎng)遠(yuǎn)比現(xiàn)在完善，但在道路未通之前，開發(fā)商蜂擁而至，目前已有３０多個樓盤在此角逐。購房者也趨之若騖，交通擁堵也就成為必然。

　　目前京城房市正在熱炒靠近城市輕軌的地段。規(guī)劃中的城軌八通線，車未通樓先熱，媒體一發(fā)布八通線通車日期，通州的房價包括通州古城的房價就開始一路飚升。以大運河?xùn)|岸的武夷花園為例，早期開盤時起價為１８００元每平方米，現(xiàn)在已突破３０００元。

　　目前開通的城市輕軌日運量只有萬余人次，而輕軌沿線已經(jīng)入住的就有數(shù)十萬戶居民。隨著一批新項目的陸續(xù)竣工，將來的交通問題怎么解決？另外，這一段城軌沿線車站沒有機動車停車場地，這對于眾多相對遠(yuǎn)離城軌沿線的居民和那些已擁有私車的居民來說，仍然是個麻煩。上個月城軌西線通車，遺憾的是沿線物業(yè)的集中開發(fā)，早已將京北這一“捷運路段”變成“問題路段”。

　　有行家預(yù)測，由于競爭加劇、產(chǎn)品同質(zhì)化等因素，更因為北部地區(qū)交通擁堵狀況一直得不到緩解，亞運村地區(qū)房價下降將是遲早的事情。由于四環(huán)路建設(shè)時設(shè)計的缺陷和公路一環(huán)建設(shè)沒有開設(shè)與安立路聯(lián)系的出口，亞運村及亞北地區(qū)的交通，在不對這兩條道路的立交進(jìn)行改造的前提下，將不會得到緩解。但現(xiàn)在亞運村及亞北地區(qū)已建和在建的住宅已有兩三千萬平方米之多，居住人口總數(shù)至少五六十萬。這一寵大的人口數(shù)字對于各類配套設(shè)施的需求是顯而易見的，醫(yī)療、教育、文化、商業(yè)、停車場地等都需要足夠的支持，而這些方面，亞運村似乎都顯不足。

　　還有更重要的一點是，整個亞北乃至京北地區(qū)缺少城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支撐。在此高密度聚居區(qū)的居民，大部分需要在四環(huán)以里的市區(qū)內(nèi)尋找就業(yè)機會，因此，即便修建輕軌、改造四環(huán)路和一環(huán)路立交橋等工作全部完成，交通壓力恐怕也難以得到根本緩解。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前的問題，表面上看是開發(fā)商急功近利造成的，但根子卻出在城市規(guī)劃上。路堵得這么厲害，政府卻沒拿出什么限制車流量的有力措施；大家都在埋怨交通不便利，新鋪就的一些道路卻仍存在重大設(shè)計錯誤……地產(chǎn)何時能突破交通瓶頸？這得看規(guī)劃何時能科學(xué)合理。