別墅成功與否 關(guān)注十大要素

從今年上市的項目看，別墅的含義正逐漸擴大，別墅除了從功能到形式上有很大的發(fā)展，開發(fā)商越來越注重別墅區(qū)別于其他物業(yè)的特別因素，特別是別墅幾項核心要素的展開，成為刺激市場逐步升溫的要點所在：
　　
價格因素：別墅的特性決定其價格不菲，但總的來說整個上海市場的相對價格并不高，以莘莊地區(qū)為例，聯(lián)體別墅單價在3200－5000 元，獨立式別墅單價在5500－7000 元，極限單價在10000 元左右?？偟囊稽c，合理的價格是沖擊市場的主要動力。
　　
項目選址：別墅項目的集中出現(xiàn)，其特點是以市郊中心城鎮(zhèn)為點，以快速干道為線。目前的別墅項目主要集中在新橋、九亭、莘莊等城鎮(zhèn)周邊以及滬青平公路、滬松公路、滬杭高速公路、龍陽路、龍東大道、滬南公路的交通干道沿線，地理位置的優(yōu)劣決定了別墅的配套成本、客流的形成。因此，一段時間內(nèi)，交通和配套仍將是影響別墅市場的重要因素。
　　
項目定位：除獨立別墅外，聯(lián)體別墅的形式補充了別墅市場向大眾消費展開的缺憾，以公寓的價格享受別墅的感覺，為市場擴大帶來了契機，也保證了別墅定位的全面性、合理性。
　　
項目規(guī)劃：時下別墅大多采用點狀、流線型的布局及根據(jù)地理位置進行劃分的主題布局形式。別墅綠化的重點也已拋棄中心圍合的景觀控制論，代以散點布置，確保一戶一景的綠化配比。
　　
房型結(jié)構(gòu)：目前上海新開別墅項目的戶型結(jié)構(gòu)都比較先進、簡易，主力面積在250平米左右。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流類型。部分別墅項目也采用“錯”的形式，使別墅的空間利用更為人性化。
　　
產(chǎn)品創(chuàng)新：上海別墅項目的開發(fā)依然處于成長期，產(chǎn)品的更新?lián)Q代較快，項目的成功很大一部分要依賴高起點的規(guī)劃和大膽的創(chuàng)新，簡單的復(fù)制只能造成開發(fā)滯后，及時有效的審時度勢，才能占領(lǐng)市場，爭取主動。
　　
理念先進：別墅的競爭，很大程度上取決于發(fā)展商的開發(fā)思想。誰的開發(fā)理念領(lǐng)先，誰就獲得了勝利的先機。具體說來，目前—上海的別墅開發(fā)思想分兩種，一種是外在的，一種是內(nèi)在的。
　　
事實上，前期開發(fā)的很多別墅項目都非常倚重外在。在宣傳中大肆打出豪宅與名門的旗號，給人奢華的生活印象，以迎合別墅購買者顯示財富與地位的需要。經(jīng)常見到的，還有對空間的渲染：大尺度空間，大戶型面積，大私家花園，仿佛只有一個“大”字才能概括人們對別墅的要求。而近年來，國際社區(qū)的概念也大量被引用：歐美的生活方式、與老外相鄰而居、配備國際化的雙語學(xué)校、種種與國際相關(guān)的聯(lián)想也在很大程度上提升了別墅的價值感和地位感。
　　
新的開發(fā)理念注重別墅的使用價值。因為別墅已經(jīng)走下了高高在上的金字塔的塔尖，而越來越多地成為人們?nèi)粘Ｉ畹囊粋€空間。因此，其是否適合居住，是否適合使用，成為新的衡量開發(fā)理念的標準。
　　
開發(fā)思想的爭奪，從各房產(chǎn)企劃公司的激烈競爭中可見一斑。外部與內(nèi)部的爭奪，總體與細節(jié)的強調(diào)，貴氣與平易的口吻，完全在開發(fā)理念下展現(xiàn)出來，并傳達到受眾那里。最終的勝利源自知己知彼，源自對消費者需求的深刻讀解。
　　
建筑風(fēng)格與細部設(shè)計：面對變幻莫測的市場，很多發(fā)展商選擇了五彩斑斕的風(fēng)格，就是多風(fēng)格、多外型的別墅建筑設(shè)計。而現(xiàn)在，越來越多的發(fā)展商傾向于水天一色的風(fēng)格。整個小區(qū)風(fēng)格基本一致，或傳統(tǒng)，或現(xiàn)代，或更細致地落實到一個國家一個時期的建筑風(fēng)格。在追求別墅的獨立性與個性化上面，轉(zhuǎn)而落在細部的變化上。比如內(nèi)庭院的元素加入，比如單體面積的大小變化，比如陽臺的方位改變，都能讓單體在統(tǒng)一風(fēng)格的前提下變得個性化。但這些都是建立在消費者對該別墅風(fēng)格的高度認同的基礎(chǔ)上的。因此，在這個層面的競爭就更加與理念性的因素相關(guān)了。
　　
內(nèi)部環(huán)境營造：到底拿什么來打動消費者呢?到底是以景動人還是以房動人呢?這里重點要說的是別墅的建筑風(fēng)格，直接關(guān)系到客戶群的審美選擇。
　　
浦東地塊的別墅，大多在造房。而西郊則多在造景，建設(shè)組團。這主要是因為西郊別墅的同質(zhì)化競爭更為激烈，房屋本身的優(yōu)劣勢己趨同，轉(zhuǎn)而在環(huán)境上一決高下。而浦東地塊明顯是新興地區(qū)，市場競爭相對寬松，因此還停留在對房屋本身的關(guān)注上。相信假以時日，別墅環(huán)境的競爭會是一個熱點。說到造景，尤以種樹為要。為了讓別墅區(qū)綠陰如蓋，大樹必不可少。
　　
外部環(huán)境營造：別墅大戰(zhàn)中可能還有其他的因素影響勝負，比如說外部的資源，高爾夫球場、靠山、靠湖、靠海、靠公園，都會成為別墅廣告中的宣傳亮點。又比如眾多項目的集中上市，也勢必會分散消費人群。