商務(wù)中心區(qū)：小心泡沫

　　CBD是英文Central Business District的簡(jiǎn)稱，即中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)。CBD地區(qū)往往是這個(gè)城市最高級(jí)、繁華的地方，高樓最多 、地價(jià)最貴。

　　自上個(gè)世紀(jì)90年代進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，CBD似乎一直處于沉默狀態(tài)；然而新世紀(jì) 的第一年，CBD卻在大江南北“熱”起來(lái)?？傻降子卸嗌俪鞘行枰狢BD？對(duì)此，有關(guān)專(zhuān)家指出，CBD不是簡(jiǎn)單作秀，不是虛擬經(jīng)濟(jì)，投資者小心“竹籃打水一場(chǎng)空 ”。 

　　北京工商業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳及：

　　CBD不是誰(shuí)都能建起來(lái)的！世界上最發(fā)達(dá)的國(guó)家擁有CBD的都寥寥可數(shù)，也就是美國(guó)的曼哈頓、法國(guó)的拉德芳斯、日本東京的新宿等幾處。并且，任何一個(gè)商務(wù) 中心的形成都是市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果。發(fā)展CBD必須是國(guó)際性的大都市，必須具備國(guó)際性的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，否則，市場(chǎng)回報(bào)率為零，投資商血本無(wú)歸。北京建CBD醞釀了好久，北京正向國(guó)際性大都市邁進(jìn)，具備了發(fā)展的雛形，但CBD能不能 搞起來(lái)，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。其它城市如果不在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上就盲目上CBD， 最終只會(huì)導(dǎo)致“只開(kāi)花，不結(jié)果”。

　　人家有的你也想有，出發(fā)點(diǎn)是好的，但是，搞CBD，沒(méi)有實(shí)力，沒(méi)有成熟的條件，絕對(duì)搞不成！

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授、副院長(zhǎng)喻世友：

　　國(guó)外的CBD遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有國(guó)內(nèi)提的這么多，這么熱，國(guó)外的CBD是從工業(yè)化到現(xiàn)代化的過(guò)程中，追求聚集經(jīng)濟(jì)效益自然形成的。在國(guó)內(nèi)，CBD則是由一些城市“刻意”提出的?，F(xiàn)在許多城市所謂的CBD不過(guò)只是城市中心區(qū)的建設(shè)，距離當(dāng)今國(guó)際上對(duì)CBD的理解甚遠(yuǎn)。

　　為更快地實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、市場(chǎng)化，自己創(chuàng)造一些區(qū)域優(yōu)勢(shì)，提供優(yōu)惠，吸引外資，應(yīng)當(dāng)支持。但城市是否適合發(fā)展CBD，并不是政府的意愿決定的，城市首先要對(duì)自己的城市功能有一個(gè)準(zhǔn)確的定位。像上海，從歷史環(huán)境、工業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)輻射等方面來(lái)看，有發(fā)展CBD的優(yōu)勢(shì)；像北京，從經(jīng)濟(jì)政策、政治環(huán)境來(lái)看，比較適合發(fā)展CBD；廣州城市消費(fèi)水平比較高，外商進(jìn)駐的可能性比較大，發(fā)展CBD也有前途。 許多城市不結(jié)合自己的實(shí)際水平，一哄而上搞CBD，沒(méi)有價(jià)值，反而會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng) 爭(zhēng)。 

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　　北京CBD：激戰(zhàn)愈演愈烈 

　　據(jù)北京CBD辦公室的工作人員介紹，北京CBD規(guī)劃范圍3.99平方公里。北京的CBD自然是商家不可錯(cuò)過(guò)的戰(zhàn)場(chǎng)。京城實(shí)力派的開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是老北京，還是剛從外地進(jìn)京的，都積極在CBD沾邊的地方搶灘圈地。多家房地產(chǎn)公司早已屯兵 CBD，準(zhǔn)備一場(chǎng)大拼殺。據(jù)現(xiàn)代城的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，北京CBD內(nèi)的樓盤(pán)未 規(guī)劃時(shí)，圈外的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售早已呈現(xiàn)出一派紅火景象。

　 誰(shuí)先搶到商機(jī)，誰(shuí)先獲益。以國(guó)貿(mào)為中心的中央商務(wù)區(qū)歷來(lái)是商家必爭(zhēng)的黃金地段 ，接連而起的嘉里中心、航華科貿(mào)中心、東方廣場(chǎng)等一批高檔寫(xiě)字樓、公寓，以及現(xiàn)代城、鳳凰城等高檔住宅區(qū)都紛紛打起毗鄰國(guó)貿(mào)商圈的旗幟，搶占了市場(chǎng)份額。國(guó)貿(mào) 、燕莎等“老牌”公寓當(dāng)然不甘示弱，裝修、擴(kuò)建、改造，CBD圈內(nèi)圈外的激戰(zhàn)愈 演愈烈。

　　上海CBD：預(yù)防泡沫成分 

　　上海可能是國(guó)內(nèi)最早形成CBD的城市。90年代初，上海最早提出建設(shè)21世 紀(jì)中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃陸家嘴地區(qū)是未來(lái)CBD的主體，再加上曾在上世紀(jì)初號(hào)稱遠(yuǎn)東 最大金融貿(mào)易中心的外灘地區(qū)，總面積約3.3平方公里。

　　如今，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)建造的樓宇有550幢，總建筑面積達(dá)1339.6萬(wàn)平方米。自1990年至今，陸家嘴地區(qū)的大樓以每天建成兩層半的速度在遞增， 這里創(chuàng)造的“上海速度”是：平均每12天就有一幢約30層高的大樓建成。

　　說(shuō)起CBD，陸家嘴集團(tuán)有限公司公關(guān)部的姚先生感慨萬(wàn)千，他對(duì)1990年陸 家嘴剛開(kāi)始發(fā)展時(shí)的局面仍記憶猶新。“本打算2015年全面完成4000萬(wàn)平方 米的開(kāi)發(fā)面積，但照目前的進(jìn)程可能還要推遲?！彼忉?zhuān)七t的原因是“要慢些、 要穩(wěn)?。　币ο壬蛄藗€(gè)比方，“球場(chǎng)建好了，沒(méi)有人踢球，不行！”目前，陸家嘴 的CBD正轉(zhuǎn)向功能性開(kāi)發(fā)。姚先生對(duì)陸家嘴CBD的明天充滿了信心，但他不否認(rèn) ，建CBD，有泡沫的成分。

　　廣州CBD：壓力不小 

　　根據(jù)有關(guān)資料，廣州CBD最初是和商業(yè)中心混雜而居的。隨著城市商務(wù)功能地位的上升，廣州CBD逐漸與商業(yè)中心分離。上世紀(jì)80年代，環(huán)市路內(nèi)多幢標(biāo)志性 建筑的建設(shè)之后，CBD移到花園酒店、白云賓館、世貿(mào)一帶；90年代，廣州CBD的核心產(chǎn)業(yè)開(kāi)始慢慢向天河北地帶轉(zhuǎn)移，大量金融保險(xiǎn)業(yè)、跨國(guó)公司總部集聚在中信、市長(zhǎng)大廈等大型建筑物內(nèi)。但事實(shí)上，從所承擔(dān)的功能看，上述CBD都不具備 條件，無(wú)論作為區(qū)域性還是國(guó)際性CBD，上述CBD的輻射力都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　據(jù)珠江新城建設(shè)指揮部的張善文介紹，10多年前，廣州就提出建設(shè)中央商務(wù)區(qū) 的規(guī)劃，1994年，中央商務(wù)區(qū)正式動(dòng)工。有相當(dāng)商務(wù)基礎(chǔ)的天河新區(qū)，加上新城 市中心區(qū)的珠江新城的核心區(qū)域，共同集成廣州CBD之核心。規(guī)劃中的廣州CBD 擁有總共近1300萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模。

　　實(shí)際上，廣州CBD有不小壓力。廣州市寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)一直處于供過(guò)于求的 飽和過(guò)剩狀態(tài)，一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州現(xiàn)有的500多萬(wàn)平方米商務(wù)建筑面積中， 空置率達(dá)30％。