深圳灣超級總部基地規(guī)劃公示

后海規(guī)劃已經(jīng)出爐，濱海城區(qū)躍然紙上。

建設中的后海片區(qū)。

　　深圳的后海未來會變成什么樣子？根據(jù)深圳市的整體規(guī)劃，后海和前海串聯(lián)共同組成深圳西部城市中心區(qū)。現(xiàn)在看前海還是一大片待建的空地，而后海已經(jīng)開始展露雛形。近日深圳市規(guī)土委在網(wǎng)站上對外公示了深圳灣超級總部基地的詳細規(guī)劃，規(guī)劃把后海中心區(qū)總部基地也納入進來，整個深圳灣的未來藍圖一目了然地展現(xiàn)在市民面前。

　　隨著深圳城市中心的不斷西移，后海是未來深圳西部中心區(qū)的重要載體，代表著深圳城市中心發(fā)展的趨勢。相比現(xiàn)代化的高樓大廈，城市管理和服務的軟環(huán)境是否跟進更是未來關鍵，作為深圳現(xiàn)代化濱海城區(qū)的締造者，南山區(qū)還有很多挑戰(zhàn)擺在眼前。

　　超級總部基地規(guī)劃公示

　　將建多座400米以上城市綜合體

　　超級總部基地秉持“深圳灣云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立體城市、虛擬空間與實體空間高度合一的未來城市典范，構建世界級濱海城市天際線

　　根據(jù)規(guī)劃，深圳市未來將重點打造福田中心區(qū)、后海中心區(qū)、留仙洞片區(qū)、深圳灣高新區(qū)和龍華核心區(qū)五個總部基地。這五大總部基地承載了深圳未來發(fā)展的希望，其中三塊位于南山區(qū)，而后海中心區(qū)總部基地和深圳灣超級總部基地(即深圳灣高新區(qū))又緊緊相連，圍繞著后海灣布局。這兩大片區(qū)共同承載深圳西部城市中心區(qū)的未來，發(fā)展的想象空間無限。

　　根據(jù)深圳市規(guī)土委公示的內(nèi)容，超級總部基地秉持“深圳灣云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立體城市、虛擬空間與實體空間高度合一的未來城市典范，構建世界級濱海城市天際線。

　　超級總部或許只是個空泛的概念，實地走訪才能有切身體會。根據(jù)公示內(nèi)容，深圳灣超級總部基地的范圍是濱海大道、深灣一路、深灣五路、白石三道、白石路所圍合的區(qū)域，總用地面積117.4公頃。從地圖上看，此片區(qū)緊鄰著深圳灣公園，以濱河大道為界，全部是“看?！钡暮诵牡貕K。從科技園出發(fā)，沿著白石路向歡樂海岸走，科技園片區(qū)留有多塊連片的空地，目前留學生創(chuàng)業(yè)大廈算是超級總部基地內(nèi)已建成的標志性建筑，其周邊的空地是科技園的后備發(fā)展用地。根據(jù)原來的規(guī)劃，此片區(qū)曾叫做“深圳灣高新區(qū)總部基地”，旨在打造成原創(chuàng)型總部巨頭的集聚地和財富增值帶。

　　這片土地現(xiàn)在重新調(diào)整后，與華僑城片區(qū)相連，共同打造超級總部基地，構建的是中心城區(qū)的面貌，而不是產(chǎn)業(yè)集聚的形態(tài)?？偛炕胤秶鷥?nèi)，另外連片的空閑土地主要集中在華僑城歡樂海岸一旁。沿著白石三路行走，靠近濱河大道的地方，是一塊塊被道路隔離的方正土地，用圍墻圍欄著，圍墻內(nèi)長滿了各種雜樹，圍墻上書寫著“國有儲備用地”。不遠處還能看到地鐵施工設備揚起的高高“臂膀”。

　　目前一大批超高端的商住樓已經(jīng)聳立在地塊上。周邊交通、學校等配套已經(jīng)完善。隔海相望就是香港的屯門城區(qū)，并且緊連著深港西部通道、軌道2、9、11號線、深圳灣公園、紅樹林保護區(qū)、華僑城內(nèi)湖濕地、華僑城主題景區(qū)、大沙河高爾夫等，其得天獨厚的資源稟賦成為環(huán)深圳灣地區(qū)(深圳一側)未來價值最高的土地。

　　“超級總部基地是城市在全球經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中最終極地位的典型代表，是未來深圳發(fā)展成為世界城市的一個功能中心。”規(guī)土委人員介紹。

　　此片區(qū)的發(fā)展目標是依托區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮超級經(jīng)濟功能，打造超級城市形象，使之成為提供體驗深圳濱海新生活方式的地區(qū)；展現(xiàn)城市社會面貌與建設標準的核心地區(qū)；同時將成為應對深圳市文化創(chuàng)新和新經(jīng)濟需求的平臺與深圳參與區(qū)域和城市間競合的有效載體。

　　具體為各行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈最頂端的總部辦公為主導功能，輔以服務于總部基地的國際會議、展覽、文化傳播、信息交互及商業(yè)、公寓等功能。

　　如果從高樓的數(shù)量來看，根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)建筑高度整體呈現(xiàn)西高東低、南高北低圈層式跌落的空間形態(tài)。在滿足航空限高要求的前提下，其中一核心地塊的兩座超高層綜合體建筑高度分別控制在400—680米和400—480米；另外一核心地塊的超高層綜合體建筑高度宜控制在400—580米。如果以南山正在建設的第一高樓深長城金融中心作類比，規(guī)劃建筑比深長城還要高出一大截。

　　總部基地已具雛形

　　華潤等多家知名企業(yè)總部入駐

　　中海油南方總部大廈正在施工建設，百麗、天虹、中建鋼構、陽光保險、中山證券、大成基金等企業(yè)總部已經(jīng)落戶后海，中國航天珠三角總部、中鐵南方總部、騰訊研發(fā)中心、百度國際及華南總部和研發(fā)中心、阿里巴巴國際運營總部和商業(yè)云計算研發(fā)中心也選址后海片區(qū)

　　如果說，超級總部基地未來的總部大樓還處在想象的階段，那么回頭望一望后海中心區(qū)總部基地，便可以具體體驗。后海中心區(qū)規(guī)劃總面積僅有2.55平方公里，規(guī)劃建設區(qū)僅有1.13平方公里，但是這些地塊已經(jīng)快被“瓜分”完畢，多個項目正在建設，未來的城區(qū)面貌指日可待。

　　梳理后海中心區(qū)的功能定位，發(fā)現(xiàn)其幾經(jīng)調(diào)整，從最初的后海金融商務區(qū)，再到現(xiàn)今的總部基地，后海正在承載深圳未來的經(jīng)濟發(fā)展需求。尤其是深長城金融中心的打造，進一步提升了后海的高端功能定位。

　　作為南山區(qū)的第一高樓，深長城金融中心已經(jīng)拔地而起，根據(jù)建設計劃，明年竣工。這個位于南山商業(yè)文化中心核心地段的高樓，總高度為300米，未來將是一座集辦公、酒店、公寓及商業(yè)為一體的綜合性超高層綜合建筑群，由A、B2棟塔樓組成。其中A棟塔樓地上為61層，B棟商務公寓樓地上為34層。建成后將成為集經(jīng)濟性與自然生態(tài)于一體的多功能綜合體，并將成為深圳南山區(qū)富有現(xiàn)代氣息的地標性高樓。

　　不過深長城作為南山區(qū)第一高樓的位置，保持的時間或許不長，距其不遠就是央企華潤集團的總部大廈。去年8月份，后海中心區(qū)的一宗地塊公開競拍，被華潤以低價26.53億元購買，此地塊的用途為商業(yè)服務業(yè)設施用地加居住用地，總用地面積53661.73平方米。華潤置地公司董事經(jīng)理吳向東曾透露，華潤集團將建設一個大型都市綜合體，包含華潤總部大廈、萬佳總部大廈。其中華潤總部大廈高度將達500米，成為整個后海中心區(qū)的地標性建筑。

　　目前，在后海中心區(qū)，記者看到中海油南方總部大廈正在施工建設。此外，百麗、天虹、中建鋼構、陽光保險、中山證券、大成基金等企業(yè)總部都已經(jīng)落戶后海。中國航天珠三角總部、中鐵南方總部、騰訊研發(fā)中心、百度公司的國際及華南總部和研發(fā)中心、阿里巴巴集團的國際運營總部和商業(yè)云計算研發(fā)中心也選址后海片區(qū)。

　　隨著一個個大項目的落地并進入建設階段，后海中心區(qū)總部基地的城市面貌正在逐漸浮現(xiàn)。而這種快速發(fā)展的步伐正得益于其功能定位的轉變。

　　對于這種轉變，有專家指出南山作為金融商務區(qū)，相比福田優(yōu)勢不明顯，沒有類似深交所這樣的載體平臺，同時對于金融企業(yè)來說，總部的選擇多數(shù)與政治因素關聯(lián)。而南山區(qū)金融集中度相對薄弱，盡管有個別金融企業(yè)入駐，但是難以形成規(guī)模集聚效應。而企業(yè)總部則有效放大了引入對象的范圍?？偛考勰軌虍a(chǎn)生諸多經(jīng)濟效應，比如稅收效應、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應、消費效應、就業(yè)效應、社會資本效應等，由此將提高區(qū)域知名度、信譽度，促進區(qū)域政府提高服務質(zhì)量，優(yōu)化商務環(huán)境，完善城市基礎設施和人居環(huán)境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。

　　完善管理和服務配套

　　多元文化是發(fā)展總部經(jīng)濟必備條件

　　后?？偛炕匾嬲ㄔO成像紐約、倫敦、東京的國際知名的金融經(jīng)濟區(qū)和總部經(jīng)濟，不僅是一個艱巨的過程，而且需要一段相當長的時期

　　如果說把后海中心區(qū)總部基地和深圳灣超級總部基地作為一個整體，與美國紐約的曼哈頓做對比，那么深圳的后?；?，未來將是超高樓集聚中心、知名企業(yè)總部所在地。以全球的視角重新打量后海灣片區(qū)，將成為深圳未來的城市天際線。

　　不過，高樓大廈僅僅是南山未來城區(qū)的外貌，具體到內(nèi)在品質(zhì)能否與國際先進中心城區(qū)相比，關鍵看中心區(qū)的管理和服務配套。從目前的情況看，南山區(qū)正在為未來高端城區(qū)的管理和服務進行摸索。今年南山區(qū)提出宜居宜業(yè)的濱海城區(qū)建設，在醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、環(huán)境、交通等方面，對轄區(qū)進行全面提升。尤其是海岸城，作為后海中心區(qū)最核心的商業(yè)載體，直接代表了深圳最高端的消費場所。

　　為了提高商業(yè)文化中心的水平，南山區(qū)成立了區(qū)直屬管理機構——中心區(qū)管委會辦公室。獨立管理機構成立以來，承擔了中心區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)、市政建設、城市管理、城管委托執(zhí)法、商業(yè)區(qū)管理、商圈整體推廣等工作?，F(xiàn)在居民享受到的舒適環(huán)境，是中心區(qū)高標準建設、精細化管理、優(yōu)質(zhì)化服務的具體體現(xiàn)。

　　據(jù)悉，南山中心區(qū)管委辦是深圳市三大商圈特設的三個管理機構之一，與東門商圈、華強北商圈一樣，南山商圈成立獨立的管理部門，有效提升了商業(yè)的環(huán)境和品味，成為南山區(qū)的城市名片。

　　“海岸城的衛(wèi)生，都是我們自己在負責，沒有納入到環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)內(nèi)。同樣在二樓的廣場，商家可以根據(jù)需要占用公共空間，形成休閑街。如果按照城管的要求，這些舉措都屬于違規(guī)。成立獨立的管理部門，整個商業(yè)中心的服務質(zhì)量和品質(zhì)會得到有效提升?！蹦仙街行膮^(qū)管委辦相關人員介紹。

　　這種管理模式能否有效覆蓋到新打造的總部基地的建設上，直接關系到未來城區(qū)的內(nèi)在品質(zhì)。

　　“發(fā)展總部經(jīng)濟，除了城市建設等硬件要達到較高標準，更重要的是在城市管理、文化氛圍等軟件方面具備良好的配套。”一城市規(guī)劃人士介紹。

　　據(jù)悉，南山擁有較強的經(jīng)濟實力和綜合競爭力，較好的社會環(huán)境、人文環(huán)境和語言環(huán)境。但發(fā)展總部經(jīng)濟要具備適應現(xiàn)代化城市管理的各項制度，城市的社會服務體系、市場秩序、通關秩序、誠信體系、社會治安狀況、城市文明程度等也要與高端的濱海城區(qū)相適應。

　　同時發(fā)展總部經(jīng)濟要注重發(fā)展多元文化，商務大廈內(nèi)最終入駐的都是高端人才，須有與這些人才配套的文化氛圍。寬容的多元文化、多元夢想的城市性格是一個城市發(fā)展總部經(jīng)濟的必備條件。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，后?？偛炕匾嬲ㄔO成像紐約、倫敦、東京的國際知名的金融經(jīng)濟區(qū)和總部經(jīng)濟，不僅是一個艱巨的過程，而且需要一段相當長的時期，沒有相關產(chǎn)業(yè)的集聚、配套設施的完善和相關法規(guī)制度的健全，商務服務區(qū)和總部經(jīng)濟的建設將難以實現(xiàn)。

　　記者手記

　　管理和服務決定未來

　　從整個深圳市的規(guī)劃來看，后海中心區(qū)只是西部城市中心的重要組成部分，如果按照區(qū)域面積來看，后海的總部基地與前海相比區(qū)域相對較小，但是起步卻較早，南山區(qū)早在幾年前就規(guī)劃建設了后海中心區(qū)，并把后海定位于南山的商業(yè)文化中心。隨著后海區(qū)位優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn)，整體規(guī)劃也上升到全市層面，這兩個總部基地均為市政府主導便能見證。不過作為南山中心區(qū)最后的發(fā)展地塊，未來南山區(qū)承擔著直接管理和服務的職責。在總部基地打造上，也負責協(xié)調(diào)溝通和服務。由此作為即將展現(xiàn)的現(xiàn)代化濱海城區(qū)，南山區(qū)要提前做好相應的綜合配套的軟環(huán)境建設和打造，為未來先進城區(qū)的內(nèi)在品質(zhì)提升奠定基礎。

　　從目前已經(jīng)入駐的企業(yè)來看，不僅大型央企，還有騰訊、百度、阿里巴巴等知名民營企業(yè)。隨著未來商業(yè)大廈的崛起，還會喜迎更多高端的服務機構入駐，比如律師事務所，會計師事務所，策劃、設計公司等。由此入駐的高端人才，需要8小時之外的各種配套，包括交通、餐飲、休閑、娛樂等。同時這些高端人才對商業(yè)環(huán)境的要求也比較高，包括住房等，南山區(qū)是否做好了準備？

　　根據(jù)超級總部基地的規(guī)劃，這一片區(qū)人口規(guī)模將有18萬—22萬。規(guī)劃到位，后續(xù)的服務和管理也要到位。管理是一個持續(xù)提升的過程，要有高端管理人才、高標準的服務意識，只有服務到位，才能發(fā)揮出總部基地的造富、創(chuàng)新效應。