浦江兩岸開(kāi)發(fā)將引起上海樓市四大變化

    2002年1月10日是黃浦江兩岸進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)和建設(shè)的標(biāo)志性日子。根據(jù)規(guī)劃，黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)范圍涉及浦東、盧灣、黃浦、虹口和楊浦5個(gè)區(qū)，規(guī)劃面積2260公頃，岸線長(zhǎng)約20公里。楊浦大橋地區(qū)、十六鋪至東昌地區(qū)、上海船廠至北外灘地區(qū)和南浦大橋地區(qū)將成為4個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。

    這個(gè)信息傳遞將預(yù)示著：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，上海樓市也隨之將出現(xiàn)四大變化。

    一、城市建設(shè)的“攤大餅”做法宣告結(jié)束

    如果分別攤開(kāi)1992年和2002年出版的上海市區(qū)地圖，在過(guò)去10年中，上海市區(qū)西南部邊緣至少向郊區(qū)移動(dòng)了10公里，沿著滬青平公路，住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入青浦徐涇；而沿漕寶路、滬松公路，房產(chǎn)商的足跡已經(jīng)到達(dá)佘山地區(qū)。

    城市建設(shè)“攤大餅”的做法使城市版圖不斷擴(kuò)大，勢(shì)必對(duì)城市交通、市政管網(wǎng)提出新的要求。當(dāng)城市達(dá)到一定規(guī)模后繼續(xù)進(jìn)行“攤大餅”式的建設(shè)，反而市中心輻射效應(yīng)達(dá)不到有效發(fā)揮，使城市的管理半徑越來(lái)越大、投入與產(chǎn)出不相等，而且環(huán)保將是“攤大餅”建設(shè)方式的最大制約。

    因而，浦江開(kāi)發(fā)是上海城市發(fā)展到現(xiàn)階段的現(xiàn)實(shí)選擇。

    二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)從粗放變?yōu)榧s

    浦江兩岸的開(kāi)發(fā)，既為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)機(jī)遇，同時(shí)其本身也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)的結(jié)果。

    上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了幾次大的“板塊轉(zhuǎn)移”。從虹橋到莘莊，從浦西到浦東，現(xiàn)在又轉(zhuǎn)移到了浦江兩岸。伴隨著這種開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也逐步從粗放式發(fā)展走向集約式發(fā)展，經(jīng)歷了以解決住房困難出發(fā)到提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的階段。在此過(guò)程中，上海的土地利用也從工業(yè)城市的級(jí)差收益不顯著，發(fā)展到級(jí)差收益逐漸實(shí)現(xiàn)，土地也得到優(yōu)化利用的過(guò)程。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從過(guò)去對(duì)土地嚴(yán)重依賴走向城市優(yōu)質(zhì)要素的綜合。將人文、歷史的積淀在新時(shí)期注入新要素從而發(fā)揮出幾何級(jí)的效應(yīng)。

    三、“西進(jìn)”步伐放緩，“回城”已成趨勢(shì)

    如何控制中心城區(qū)空心化？經(jīng)過(guò)整治的市區(qū)環(huán)境及商業(yè)如何發(fā)揮作用？已是新時(shí)期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新命題；南京路改造、陸家嘴區(qū)位優(yōu)勢(shì)的釋放，如何產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益？也已成為城市發(fā)展的新命題。集聚人氣、繁榮商業(yè)，將過(guò)去在陸家嘴開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步釋放，充分發(fā)揮“黃浦江”作為上?！澳赣H河”獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，利用“黃浦江”強(qiáng)化上海國(guó)際化大城市的形象。

    所以浦江開(kāi)發(fā)將會(huì)放緩城市“西進(jìn)”的步伐，“回城”也將成為現(xiàn)實(shí)的選擇。

    四、房產(chǎn)企業(yè)面臨“重新洗牌”

    如果把過(guò)去在某一區(qū)域開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展商比作為演員的話，過(guò)去演出往往是在區(qū)級(jí)文化館的舞臺(tái)上，而參與浦江開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)，登臺(tái)猶如到上海大劇院，你必須具備“多明戈”、“帕瓦羅蒂”等重量級(jí)演員的實(shí)力。獲取浦江開(kāi)發(fā)的入場(chǎng)券不是輕而易舉的，而要同場(chǎng)競(jìng)技，要求自然不一樣。因而上海房產(chǎn)企業(yè)在新一輪浦江開(kāi)發(fā)的進(jìn)程中，有較多實(shí)力欠缺的企業(yè)將進(jìn)入淘汰行列。

    上海房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)產(chǎn)生“大樹(shù)效應(yīng)”———大樹(shù)最能沐浴陽(yáng)光和雨露。

    所以說(shuō)，上海房產(chǎn)企業(yè)面臨“大洗牌”是大勢(shì)所趨，因而練好內(nèi)功將是當(dāng)務(wù)之急。
 
    文/季寶紅