廣州城中村改造模式十年謀變

　　在“村民的改造意見(jiàn)書(shū)”上，梁輝（化名）在“不同意”選項(xiàng)上用力地劃了一個(gè)勾。

　　35歲的梁輝是土生土長(zhǎng)的廣州越秀區(qū)楊箕村民，他有一棟四層的樓房，上面兩層自住，下面兩層則租出去作商鋪。

　　梁輝家下面的那條雄鎮(zhèn)大街，不到2米寬，一眼望去盡是傳統(tǒng)的小商鋪。房東和租客們就在這條陰暗而逼仄的小巷中，各自找到自己的生存空間。

 　　不過(guò)，這樣的生態(tài)即將消失。

　　根據(jù)計(jì)劃，今年亞運(yùn)前必須完成清拆工作的楊箕村，將在7月底全部拆完，涉及1300多棟房屋，拆遷面積34.7萬(wàn)平方米。

　　像楊箕這樣的城中村，廣州共有138個(gè)，占據(jù)廣州城市規(guī)劃面積的22%。自2007年廣州天河區(qū)獵德村改造以來(lái)，廣州的舊城改造成了該市決策層的重要議題。

　　按照廣州的規(guī)劃，將爭(zhēng)取用3-5年時(shí)間基本完成52個(gè)城中村的全面改造任務(wù)。其中亞運(yùn)會(huì)前，完成獵德、冼村、小新塘、蕭崗、三元里、林和、楊箕、琶洲、棠下（白云區(qū)）等9個(gè)城中村的清拆工作。

　　“楊箕村的改造模式是村集體直接尋找開(kāi)發(fā)商，而政府則起著主導(dǎo)的作用?！焙细惠x煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江說(shuō)。

　　作為政府的一方，楊箕所在的越秀區(qū)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織改造的推進(jìn)，協(xié)調(diào)、解決改造過(guò)程的問(wèn)題，從政策扶持、工作指導(dǎo)、重大問(wèn)題協(xié)調(diào)解決、監(jiān)管等方面推進(jìn)。

　　從拒絕開(kāi)發(fā)商完全由政府主導(dǎo)，到政府主導(dǎo)引進(jìn)開(kāi)發(fā)商，再到村集體自主與開(kāi)發(fā)商合作或村集體自己開(kāi)發(fā)，廣州的城中村改造模式一變?cè)僮儭Ｗ尨寮w能參與并決定其命運(yùn)，政府發(fā)現(xiàn)自己亦能省事省心。

　　在社會(huì)矛盾高發(fā)的拆遷問(wèn)題上，十年迂回，廣州是否已找到一條較可行的路徑？“廣州模式”是否能全國(guó)復(fù)制？

　　政府不能承擔(dān)的改造

　　自上世紀(jì)90年代以來(lái)，廣州舊城、舊村改造的模式走過(guò)了一條不斷變更的路徑。

　　林樹(shù)森主政廣州期間，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)失落的時(shí)期。1999開(kāi)始，廣州市決策層一直不允許開(kāi)發(fā)商插手舊城改造，“主要擔(dān)心房地產(chǎn)商在利益驅(qū)使下提高容積率，大大增加了城市建筑和人口的密度?！痹鴧⑴c琶洲規(guī)劃設(shè)計(jì)的廣州社科院教授彭澎對(duì)記者說(shuō)。

　　自此，舊城改造完全由政府承擔(dān)。不過(guò)從結(jié)果來(lái)看，卻遲遲沒(méi)有動(dòng)作。

　　“最關(guān)鍵還是資金問(wèn)題，政府操作不來(lái)。”黎文江說(shuō)，以前拆遷成本就三四千，現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就上萬(wàn)，一個(gè)項(xiàng)目就上十億，特別是需要成片改造的城中村，政府沒(méi)有足夠的資金，只能借助開(kāi)發(fā)商來(lái)投入。

　　2006年底，接任廣州市委書(shū)記不到半年的朱小丹，把廣州的城市發(fā)展戰(zhàn)略在“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的基礎(chǔ)上，增加了“中調(diào)”的提法。

　　老城區(qū)的危房、破房改造，是“中調(diào)”繞不過(guò)去的問(wèn)題。2006年，荔灣區(qū)計(jì)劃對(duì)19個(gè)城中村片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃改造。“但是僅靠區(qū)的資金投入，很困難。當(dāng)時(shí)就考慮引進(jìn)社會(huì)資金來(lái)進(jìn)行改造?！崩鬄硡^(qū)政府規(guī)劃局人士對(duì)本報(bào)說(shuō)。

　　而真正被視為重新對(duì)開(kāi)發(fā)商敞開(kāi)大門(mén)的標(biāo)志性案例，是2007年的獵德項(xiàng)目。該項(xiàng)目也是廣州計(jì)劃改造138個(gè)城中村中第一個(gè)。按照方案，整個(gè)獵德村推倒重建，并轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地塊進(jìn)行運(yùn)作。

　　當(dāng)年9月，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手以46億元拿下占地超過(guò)11萬(wàn)平方米的獵德村城中村改造地塊，成為地產(chǎn)商參與城中村改造的首個(gè)突破口。

　　這個(gè)改造項(xiàng)目，被稱(chēng)為獵德模式，即由開(kāi)發(fā)商墊付資金、政府出臺(tái)政策、村委會(huì)協(xié)助的模式。“這一模式是由政府主導(dǎo)的。”黎文江說(shuō)，舊村改造的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，政府都在全程參與，土地拍賣(mài)也由政府出面主導(dǎo)。

　　起初，這一模式被寄予了厚望，政府希望在其它舊城改造項(xiàng)目中得到復(fù)制。不過(guò)，從后來(lái)廣州其它的改造項(xiàng)目來(lái)看，大部分都沒(méi)有走獵德模式這條路。分析人士說(shuō)，政府想主導(dǎo)卻發(fā)現(xiàn)力有不逮之處。此后的城中村項(xiàng)目，大都由村集體直接跟開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商談判或者由村集體自己進(jìn)行改造。

　　林和村就是地產(chǎn)公司新鴻基跟村民集體合作，雙方談判后，分兩塊地：一塊建設(shè)居民房提供給村民居住，另一塊蓋商品住宅進(jìn)行銷(xiāo)售，而政府不需投入資金便實(shí)現(xiàn)改造目的，由此達(dá)到三贏的結(jié)局。

　　而在廣州“三舊改造辦公室”人士看來(lái)，這并不出奇。“我們舊城改造規(guī)劃之初，就確定了‘一村一策’的原則?！痹撊耸空f(shuō)，每個(gè)村都有自己的具體情況，一種模式很難在所有村都適合采用。

　　讓村集體自己來(lái)

　　“從之前的實(shí)踐也證明了，完全由政府來(lái)承擔(dān)的路子是走不通的。如此巨大規(guī)模的改造，政府的壓力相當(dāng)大?！崩栉慕f(shuō)，引進(jìn)社會(huì)力量是必然的選擇，現(xiàn)在確定的基本原則，就是政府主導(dǎo)，村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造的主體。

　　在以集體經(jīng)濟(jì)組織作為改造主體的前提下，改造模式無(wú)非兩種——引進(jìn)開(kāi)發(fā)商和村集體自籌資金。

　　日前出臺(tái)的《關(guān)于廣州市推進(jìn)“城中村”（舊村）整治改造的實(shí)施意見(jiàn)》顯示，全面改造項(xiàng)目立足于市場(chǎng)運(yùn)作，除村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造外，應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地公開(kāi)出讓招商融資進(jìn)行改造。

　　“選擇哪種方式，要看這個(gè)村的具體情況。比如有些村沒(méi)錢(qián)，但是有地可賣(mài)，那就采取出讓的方式獲得資金；有些村本身比較富裕，也可以自籌資金?！鄙鲜鋈f改造辦公室人士對(duì)記者說(shuō)。

　　作為52個(gè)需要全面改造的城中村，海珠區(qū)紅衛(wèi)村選擇的是自主改造。

　　紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社公布的初步改造方案顯示，由聯(lián)社成立自己的公司，直接進(jìn)行融資開(kāi)發(fā)建設(shè)，不引入開(kāi)發(fā)商。該社下轄大塘、新村、石榴崗、臺(tái)涌四村。

　　“自己開(kāi)發(fā)的好處可以節(jié)省成本，而且建筑密度不大。”紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社工作人員對(duì)記者說(shuō)，這幾個(gè)村的改造資金是沒(méi)問(wèn)題的。按照此前計(jì)劃，改造資金渠道主要有三方面：集體資金、村民集資以及銀行貸款。

　　“只是開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，當(dāng)然這么大的問(wèn)題，我們肯定會(huì)很謹(jǐn)慎?！闭劶白灾鏖_(kāi)發(fā)的不足時(shí)，上述紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社工作人員說(shuō)。

　　日前記者走訪海珠區(qū)紅衛(wèi)新村時(shí)，多位村民告訴記者，改造不會(huì)在近期啟動(dòng)?！叭迥旰蟮氖掳伞！毙麓宕迕顸S伯對(duì)記者說(shuō)，去年聽(tīng)說(shuō)要改造，后來(lái)又不了了之。

　　矛盾在村里

　　由于財(cái)力限制，在政府作為改造主體的模式不可行的情況下，政府應(yīng)該是什么角色？

　　“在現(xiàn)在的城中村改造中，廣州政府的定位應(yīng)該說(shuō)是合適的?！睆V州城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院顧問(wèn)總規(guī)劃師袁奇峰對(duì)記者說(shuō)，政府的角色是兩部分：一方面和村集體進(jìn)行談判，對(duì)改造方案進(jìn)行編制和審查；另一方面，村集體跟開(kāi)發(fā)商談判過(guò)程中，政府來(lái)做監(jiān)控，并把開(kāi)發(fā)資金納入到監(jiān)控賬戶中。

　　袁表示，目前在改造過(guò)程中，主要矛盾還是存在于村內(nèi)部。

　　在楊箕村村委會(huì)二樓大廳，幾排桌子兩邊擠滿了村民和改造工作人員。梁輝和村民們一起近乎爭(zhēng)吵地議論著，他在改造意見(jiàn)書(shū)中寫(xiě)下反對(duì)楊箕改造方案的理由：高容積率不符合理想人居要求、車(chē)位分配不合理、增值物業(yè)不明朗等等。

　　與楊箕相去不遠(yuǎn)的冼村，部分本地村民也在聯(lián)名反對(duì)該村的改造方案。

　　“村集體的身份也很尷尬。”袁奇峰說(shuō)，村集體一方面是村民的代表，要體現(xiàn)村民的利益，另一方面又是代表政府意志在村中的延伸，因此村集體往往是矛盾的焦點(diǎn)。

　　“政府要調(diào)解這些問(wèn)題，有制度上的障礙?！痹娣逭f(shuō)，舊村改造由村集體內(nèi)部來(lái)協(xié)商，而村集體屬于共有制，在存在利益博弈的情況下，政府只能起到一個(gè)幫助性的角色。

　　不過(guò)他相信村民能夠自己解決這些問(wèn)題。