武漢：搭乘開往春天的地鐵

　　圖為：《武漢市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃（2009—2020）》去年年底評估通過。根據(jù)規(guī)劃，到2017年，武漢將建設(shè)7條軌道線，軌道交通建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到215.3公里，其中新增項目總長142.6公里。

　　武漢以軌道交通為骨干，輔以其他交通方式的大交通格局初現(xiàn)。

　　城市軌道交通(Rail　Transit)包括地鐵、輕軌、有軌電車和磁懸浮列車等，具有運量大、速度快、安全、準(zhǔn)點、保護環(huán)境、節(jié)約能源和用地等特點，被譽為城市發(fā)展的引擎。軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響也是巨大的，且其積極影響要大于負(fù)面影響。而另一方面，地鐵沿線房地產(chǎn)的開發(fā)，也有助于地鐵的外部效應(yīng)內(nèi)部化以及地鐵客流量的提高。省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉光本指出，大規(guī)模發(fā)展軌道交通將給城市帶來巨大變化，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，與未來的軌道交通相適應(yīng)。

　　住宅：價值提升

　　從各大城市修建地鐵前后的房價浮動來看，軌道交通的興建對于住宅物業(yè)的價值有相當(dāng)大的提升作用。

　　北京是全國較早開展地鐵建設(shè)的城市。北京地鐵5號線開通半個月，沿線住宅價格暴漲2367元/平米；北京地鐵5號線開通前一個季度周邊二手房銷售價格上漲20%，月租金增幅在23%-25%，而10號線在建設(shè)的兩年期間，周邊物業(yè)價格平均上漲一倍多，成為名副其實的“增值黃金線”。

　　香港也是開通地鐵比較早的城市之一。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在香港，地鐵沿線物業(yè)通過地鐵帶來的升值在30%到60%，其二手房的升值空間幾年來甚至達(dá)到了300%。專家強調(diào)，從香港多年的房地產(chǎn)市場情況分析，正是香港地鐵給周邊物業(yè)帶來了價值保證。

　　在上海，地鐵沿線的樓市也呈現(xiàn)出強勢上升的趨勢。例如靠近浦東龍陽路地鐵站的萬邦都市花園，兩年內(nèi)從開盤時5000元/平米迅速漲到1，2000元/平米。

　　但決定房地產(chǎn)的價值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，決定房價的影響因素中，相關(guān)因素的權(quán)重分別為：交通的便利性0.31，環(huán)境因素0.282，生活配套設(shè)施的完善程度0.233，三項合計達(dá)0.825。交通便利性的影響高于其他因素，表明地鐵對提高房地產(chǎn)價值有積極的作用，但不是決定性的因素。房地產(chǎn)能否升值，有多大的升值空間，還應(yīng)綜合考慮各方面的因素。

　　商業(yè)：商圈加成

　　交通方式的改變必然帶來人們的購物模式的改變。隨著地鐵的開通，在中轉(zhuǎn)站點或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。有關(guān)資料顯示，市區(qū)內(nèi)地鐵出入口的商業(yè)物業(yè)通常是最大的受益點。從地鐵線的規(guī)劃設(shè)點來看，鄰近地鐵站點1000米以內(nèi)輻射圈的物業(yè)，將是地鐵概念的極大受益者。

　　在武漢，正是在過江地鐵的影響下，魯巷將成為武昌新的核心商業(yè)區(qū)。這里有70多萬平方米商業(yè)區(qū)，地鐵通車后，漢口的人過來十分方便。武漢思銳地產(chǎn)副總何海濤認(rèn)為，正如同長江大橋、二橋催生了中南和徐東商圈，武漢地鐵的建設(shè)將拉近武昌和漢口的距離，并推動武昌的商業(yè)核心進一步向東延伸。

　　根據(jù)武漢軌道交通規(guī)劃，地鐵二號線和四號線建成后，將把常青花園、武廣、江漢路、中南、魯巷、徐東、建二等七大商圈連成串，形成武漢一條新的“地鐵經(jīng)濟帶”。2012年，只要40分鐘，就可以把從江漢路到魯巷的“地鐵經(jīng)濟帶”轉(zhuǎn)個遍。商圈與商圈的距離被迅速拉近，在相互輻射的作用下，各大商圈的商業(yè)發(fā)展將得到加成效應(yīng)。

　　武漢城市規(guī)劃設(shè)計院院長吳之凌指出，已經(jīng)開工的地鐵線串聯(lián)起城市最富有活力的商業(yè)中心、寫字樓，形成現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。在設(shè)計中，所有站點都要求與周邊高層寫字樓的地下車庫和地下商場連接起來，包括王家墩、中山公園、武商、洪山廣場的地下空間，“地鐵線周邊，將成為我市城市建設(shè)投資最大的區(qū)域之一?！?

　　片區(qū)：資源重組

　　從城市格局來說，軌道交通的建設(shè)，將極大地促進城市新區(qū)新城的發(fā)展。根據(jù)武漢市社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略要求，武漢市城市總體規(guī)劃提出了創(chuàng)造城市新的生存和發(fā)展空間、促進周邊地區(qū)發(fā)展、形成合理的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系的城市地區(qū)發(fā)展思想。隨著主城地區(qū)的人口趨于飽和，武漢將形成以主城為核心，以新城為支柱，主城緊湊發(fā)展，新城各具規(guī)模，交通聯(lián)系方便的城鄉(xiāng)一體化地區(qū)。

　　而從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)之間價值和資源的重組。

　　武漢被長江、漢江一分為三，而武漢三鎮(zhèn)因地理位置、區(qū)域特色以及人們生活習(xí)慣，又分為眾多地產(chǎn)片區(qū)。除了城市中心區(qū)外，大規(guī)模的居住片區(qū)主要集中在與主城區(qū)緊密連接的光谷片區(qū)、南湖新城片區(qū)、東湖新城片區(qū)、湯遜湖片區(qū)、東南新城片區(qū)、古田片區(qū)、后湖新城片區(qū)、盤龍城片區(qū)、武漢四新片區(qū)等9個片區(qū)。眾多片區(qū)各有優(yōu)勢、也各有其短板，如有的片區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，但缺乏生活配套，或有的片區(qū)配套完善、社區(qū)成熟，但自然景觀上又有所欠缺。某些資源的缺失削弱了片區(qū)的自身價值，甚至造成片區(qū)發(fā)展的困境和瓶頸。

　　軌道交通作為大武漢多個大型居住組團連接主城的大動脈，它的建設(shè)提速和延伸將給這些區(qū)域帶來新的生命力，促使片區(qū)間的商業(yè)、景觀配套實現(xiàn)共通共用。而地鐵的快速高效運營，極大的縮短了城市的空間距離，如僅以交通來衡量，地鐵沿線片區(qū)的區(qū)位價值將逐漸趨同。

　　甚至，軌道交通還將改變當(dāng)前的地產(chǎn)市場片區(qū)格局。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地鐵通車后，地產(chǎn)布局將隨著地鐵的貫通或重心轉(zhuǎn)移，或板塊放大。如光谷附近的各個片區(qū)，在地鐵的影響下就可能形成以原光谷片區(qū)為核心，湯遜湖、廟山、藏龍島、東南新城片區(qū)為重要組成部分的“大光谷”片區(qū)。

　　鏈接

　　武漢軌道交通未來發(fā)展（至2017年）

　　軌道交通二號線（U2，過江地鐵，在建）

　　軌道交通二號線（地鐵）大部分位于地下，行駛西北—東南方向，將從地下穿越長江，連接漢口與武昌地區(qū)，沿途經(jīng)過漢口的江漢區(qū)和江岸區(qū)以及武昌的武昌區(qū)和洪山區(qū)。

　　二號線工程線路由位于江漢區(qū)的金銀潭到常青花園，經(jīng)漢口火車站，沿青年路、解放大道到中山公園，穿江漢路過長江到洪山廣場，之后沿中南路到傅家坡，再向東南沿珞喻路到位于洪山區(qū)的魯巷；在江漢路附近過江。全線均為地下線，全長27.985公里，共設(shè)車站21座，最大站間距3360米，為中山大道站至和平大道站區(qū)間；最小站間距800米，為武昌區(qū)政府站至小龜山站區(qū)間，平均站間距1376米。二號線一期工程，預(yù)計于2012年底竣工。

　　軌道交通三號線（U3，地鐵，在建）

　　線路起于漢口三金潭，沿建設(shè)大道北延長線南行，分別在井南路、后湖大道、興業(yè)路路口設(shè)站，然后線路繼續(xù)沿建設(shè)大道南行，分別在二七路路口、武漢科技館前、黃埔大街路口、惠濟二路路口、香港路路口設(shè)站，過香港路后線路右轉(zhuǎn)，從武漢圖書館和交通銀行大樓所夾地塊間穿行，然后線路拐上長江日報路，在天門墩路路口設(shè)置車站，出車站后線路轉(zhuǎn)入馬場角小路，在青年路路口設(shè)置車站與2號線范湖站換乘，然后線路左轉(zhuǎn)向南拐入王家墩CBD并設(shè)置王家墩北站、王家墩中心站和雙墩站，出王家墩CBD后線路向西轉(zhuǎn)入建設(shè)大道，并在解放大道處設(shè)置車站與1號線換乘，出車站后線路穿越地塊并在江漢二橋以東下穿漢江。進入漢陽后線路沿龍陽大道向東南方向走行，分別在王家灣路口（與4號線換乘）、蔡家灣地區(qū)、王家畈地區(qū)、龍陽湖南路、客運中心、新民河街、太子湖路、車城南路以北和沌陽大道設(shè)置車站，全部地下站。線路終點設(shè)于沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

　　3號線工程，是連接漢口、漢陽的骨干線路。重點解決漢陽武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、漢口西王家墩CBD、后湖片區(qū)與主城區(qū)的交通連接，支撐城市空間拓展，促進新城組群的發(fā)展。2009年12月開建，預(yù)計2014年完工。

　　軌道交通四號線（U4，過江地鐵，在建）

　　軌道交通四號線（地鐵）位于地下，行駛東西方向，連接漢陽與武昌地區(qū)，從永安堂沿漢陽大道到鐘家村，過長江到紫陽路、武昌火車站，沿中南路、中北路、岳家嘴、團結(jié)大道至武漢火車站；在漢陽攔江路-武昌紫陽路過江。沿途經(jīng)過漢陽的漢陽區(qū)和武昌的武昌區(qū)、青山區(qū)。一期07年開建，將于2013年建成，二期09年12月開建，將于2014年建成。

　　軌道交通六號線（U6，地鐵，規(guī)劃中）

　　金銀湖至開發(fā)區(qū)體育中心,2017年建成。

　　軌道交通七號線（U7，過江地鐵，規(guī)劃中）

　　起點古田，終點南湖花園，2017年建成。

　　軌道交通八號線（U8，過江地鐵，前期工作）

　　武漢市軌道交通八號線工程起點位于武漢東西湖區(qū)金銀潭大道，往南過后湖大道、幸福大道、竹葉山、趙家條，走黃浦大街，過永清街拐向蘆溝橋路，穿越長江，到徐家棚，過和平大道，走徐東大街，到東湖華僑城項目為一期，2015年建成。

　　二期從華僑城項目開始走東湖路，過湖北省博物館、中南醫(yī)院、水果湖、洪山路、八一路、街道口、武珞路到雄楚大道、南湖大道。其正線全為地下隧道工程。