保利百億下注 廣州“舊城改造”模式翻新

　　“總投資將超過(guò)100億元?！?1月3日，保利地產(chǎn)琶洲村項(xiàng)目負(fù)責(zé)人馮經(jīng)理對(duì)本報(bào)表示。 

　　10月20日，保利地產(chǎn)以底價(jià)1.42億元獲得廣州市琶洲地區(qū)4塊城中村用地“舊城改造”項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)104萬(wàn)平方米。與以往各地 “舊改”項(xiàng)目不同，這一次，政府退居幕后，保利成為主角。 

　　未來(lái)10年左右的時(shí)間里，廣州尚有130多個(gè)城中村亟待改造。業(yè)界認(rèn)為，引入開(kāi)發(fā)商參與舊城改造，不但可以減輕政府資金壓力，也將在一定程度上平抑城市地價(jià)。然而，這個(gè)新模式仍有待驗(yàn)證。 

　　對(duì)于保利來(lái)說(shuō)，“第一個(gè)吃螃蟹”的考驗(yàn)還在后面。 

　　“地主”保利 

　　“這里沒(méi)有地王，只有地主。”一位琶洲村村民告訴記者。該舊改項(xiàng)目與保利地產(chǎn)總部保利國(guó)際廣場(chǎng)比鄰相望，早在2002年即進(jìn)駐琶洲的保利，在該地區(qū)還擁有保利世貿(mào)中心等多項(xiàng)物業(yè)。 

　　此次保利收入囊中的，是一塊龐大的“舊改”地塊。按照規(guī)劃，琶洲村總建筑面積185萬(wàn)平方米，分為13塊地，保利取得了其中4塊，建筑面積約104萬(wàn)平方米。其中，可建不限戶型的住宅40萬(wàn)平方米，其余64萬(wàn)平方米全部為商業(yè)金融用地。 

　　通過(guò)掛牌方式，保利作為唯一出讓方以底價(jià)1.4億元拿下該地塊。除此之外，保利還將投入城中村改造成本和配套綜合費(fèi)用約44.7億元，提供政府琶洲地區(qū)綜合整治費(fèi)用3億元。該項(xiàng)目實(shí)際樓面地價(jià)為4714元/平方米，而如今該區(qū)域普通酒店公寓的售價(jià)已達(dá)到2.3萬(wàn)元/平方米。 

　　馮經(jīng)理表示：“將引入頂級(jí)的設(shè)計(jì)師來(lái)運(yùn)作和打造項(xiàng)目?！奔由洗蟮貕K的規(guī)模效應(yīng)和泛“CBD”金貴地段，保利地產(chǎn)對(duì)該地塊的前景相當(dāng)看好，目前已開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作?！绊?xiàng)目正在定單位、做規(guī)劃，爭(zhēng)取年內(nèi)完成審批，11億元的改造監(jiān)控資金已經(jīng)到賬。” 

　　當(dāng)前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，地王頻出。保利的拿地策略一向激進(jìn)，且以重點(diǎn)城市和中心市區(qū)為主，成本相對(duì)較高。 

　　拿下琶洲這塊大“蛋糕”，保利似乎并未費(fèi)吹灰之力。廣州國(guó)土房管局為此次琶洲城中村改造項(xiàng)目設(shè)置了五道進(jìn)場(chǎng)門(mén)檻，被外界認(rèn)為幾乎是為保利“量身定做”。 

　　然而，合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)此并不奇怪，“城中村改造涉及復(fù)雜的利益糾紛，需要有改造經(jīng)驗(yàn)的，同時(shí)又了解當(dāng)?shù)馗鞣N‘特色’的開(kāi)發(fā)商參與改造?！彼f(shuō)。 

　　在琶洲之前，保利已經(jīng)完成廣州農(nóng)林村安置房建設(shè)，也曾部分參與楊箕村等其他城中村改造項(xiàng)目，目前舊城改造面積逾百萬(wàn)平方米?！拔覀冇械氖墙?jīng)驗(yàn)?！北＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理余英對(duì)本報(bào)表示。 

　　此外，在黎文江看來(lái)，以保利在琶洲的不動(dòng)產(chǎn)做資金保障，政府已經(jīng)把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 

　　馮經(jīng)理認(rèn)為：“隨著琶洲會(huì)展商業(yè)的發(fā)展，以后物業(yè)如果采取收租的形式長(zhǎng)期持有，對(duì)保利這樣的上市公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)重大利好?！眹?guó)金證券分析師曹旭特保守估計(jì)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)181億元收入，毛利率47%以上，高于保利現(xiàn)有項(xiàng)目平均利潤(rùn)率。 

　　走出困境 

　　無(wú)論是對(duì)于保利地產(chǎn)還是廣州市政府，這似乎都是一個(gè)雙贏的結(jié)局。 

　　保利以較低價(jià)格獲得重點(diǎn)城市中心地區(qū)的巨大地塊，政府則節(jié)省了巨額財(cái)政支出。“琶洲模式如果能夠成功，在其他村子復(fù)制，那就可以達(dá)到急速改造的目的，這其實(shí)是政府最想要的結(jié)果?！痹缙谠鴧⑴c琶洲規(guī)劃設(shè)計(jì)的廣州社科院教授彭澎說(shuō)。 

　　在琶洲之前，廣州市城中村改造的過(guò)程可謂步履艱難。由政府先行墊資進(jìn)入的獵德村改造項(xiàng)目，適逢金融危機(jī)，開(kāi)發(fā)商資金緊張，一度遭遇風(fēng)險(xiǎn)，不得不推遲兩年動(dòng)工。 

　　“政府投入的啟動(dòng)資金很大，為確保成功，政府全程指導(dǎo)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各種方案，全部由政府一手去做?！币晃恢苯訁⑴c獵德村改造的政府官員私下“吐苦水”：獵德模式“不堪重負(fù)，不可復(fù)制”。在廣州，像獵德村這樣的城中村共有138個(gè)。 

　　與此同時(shí)，為打擊“地荒論”、平抑房?jī)r(jià)，廣州市政府近年大量放地以期平抑地價(jià)來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。久而久之，位于市中心的地塊越來(lái)越稀缺，地價(jià)反而節(jié)節(jié)推高。 

　　此外，2007年還曾出現(xiàn)多幅 “地王”“曬太陽(yáng)”，形成了無(wú)效供地的情況?！罢幸庾R(shí)地加大了城中村改造，意在控制土地出讓的有效性。”黎文江分析說(shuō)。 

　　據(jù)測(cè)算，廣州城中村總面積達(dá)358平方公里，相當(dāng)于廣州90年的住宅用地供應(yīng)量。如此巨量的土地正需要新模式出現(xiàn)以走出困境。 

　　在獵德模式“涉險(xiǎn)”之后，保利琶洲項(xiàng)目似乎成為可供參考的新模式。 

　　“現(xiàn)在都交給開(kāi)發(fā)商去做，不僅更為專(zhuān)業(yè)，經(jīng)營(yíng)管理上可以做得更好。政府更應(yīng)該去做的，是單個(gè)項(xiàng)目的審批、監(jiān)管和整個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)?！鄙鲜龉賳T稱。 

　　然而，舊城改造項(xiàng)目的復(fù)雜性似乎注定為保利和政府的設(shè)想增加難度。在琶洲村，記者走訪的大多村民并不清楚改造方案細(xì)則，但他們都堅(jiān)持自己的利益訴求?！拔覀冎恢馈鹨谎a(bǔ)一’，是從報(bào)紙上看來(lái)的?！贝迕裥觳@樣告訴記者。然而，他所說(shuō)的“拆一補(bǔ)一”卻與開(kāi)發(fā)商和政府既定方案中的“拆一補(bǔ)一”多有出入。 

　　方案中“拆一補(bǔ)一”是指對(duì)被拆遷房屋有合法產(chǎn)權(quán)證明部分的建筑面積以一比一計(jì)算，一平方米建筑面積補(bǔ)回一平方米建筑面積。然而大多數(shù)像徐伯這樣的村民則認(rèn)為，除了房屋建筑面積之外，陽(yáng)臺(tái)、院子的面積，即便是院子里的一棵果樹(shù)，一口水井，也要“拆一補(bǔ)一”。 

　　除了具體的補(bǔ)償，村民們的擔(dān)心也為這個(gè)項(xiàng)目增添了一份不確定性?！耙院笞巧蠘窍拢车没?，鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親也不親熱?！毙觳f(shuō)。出于這種心理，如果自身利益無(wú)法得到切實(shí)保障，結(jié)果便是“我不答應(yīng)誰(shuí)也別想拆”。