上海微型CBD未來規(guī)劃解密：再造“東京模式”

　　整個(gè)規(guī)劃控制不光講容積率，而是和環(huán)境、節(jié)能聯(lián)系起來，包括公共設(shè)施、綠化、整體環(huán)境的設(shè)計(jì)理念和空間擁有量、布局等考慮得非常周到，處處是“以人為本”的關(guān)懷

　　12月2日，三菱商事株式會(huì)社開發(fā)建設(shè)部副部長小松壽“空降”上海。作為東京品川微型CBD項(xiàng)目的主要參與者，此行他是來給上海市經(jīng)委、規(guī)劃等系統(tǒng)以及微型CBD項(xiàng)目方“講經(jīng)”，介紹東京品川微型CBD的規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

　　此前，上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室高級(jí)工程師張宇等人曾多次考察過東京品川項(xiàng)目。在張宇看來，品川項(xiàng)目的特點(diǎn)在于提出了“城市再生”的理念，將“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”的概念運(yùn)用得恰到好處。

　　作為“十一五”期間現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主角，張宇覺得，“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（微型CBD）將是上海發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的突破口，今后的建設(shè)力度也會(huì)很大?！?

　　品川微型CBD闖上海灘

　　小松壽講解的時(shí)間并不是很長，但卻成功輸送了節(jié)能的概念?！巴ㄟ^多種節(jié)能手段的運(yùn)用，我們的大樓比一般大樓節(jié)能30%。”小松壽告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》。

　　據(jù)小松壽介紹，品川微型CBD項(xiàng)目包括7幢超高層建筑，都配備自動(dòng)調(diào)光系統(tǒng)，在屋頂上安裝太陽感應(yīng)器，根據(jù)情況調(diào)節(jié)室內(nèi)照明強(qiáng)度，安裝節(jié)能窗和窗簾，使冷熱空氣平均分布，盡可能減少能源消耗。

　　這種節(jié)能的概念也正是盧灣區(qū)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任吳荷生認(rèn)為最值得借鑒的地方。“整個(gè)規(guī)劃控制不光講容積率，而是與環(huán)境、節(jié)能聯(lián)系起來，品川項(xiàng)目體現(xiàn)了一個(gè)城市再發(fā)展的思考，包括公共設(shè)施、綠化、整體環(huán)境的設(shè)計(jì)理念和空間擁有量、布局等考慮得非常周到，處處是‘以人為本’的關(guān)懷?！眳呛缮f。

　　“日本大樓的壽命一般在60年，大樓的建造成本占總成本的20%~30%，而70%~80%為運(yùn)營成本。因此，應(yīng)該合理運(yùn)營大樓，在建造時(shí)就考慮節(jié)能、環(huán)保，可以降低運(yùn)營成本，這非常重要。”小松壽分析說。

　　在上海徐匯區(qū)城市規(guī)劃管理局副局長關(guān)也彤看來，東京品川的做法可借鑒之處頗多，比如其一，空間利用效率高，地上、地下充分利用；其二，交通組織完善，機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)、非機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)、步行系統(tǒng)分流，與軌道交通站點(diǎn)的連接也比較合理；其三，各業(yè)主利益協(xié)調(diào)得好，比如共用一套區(qū)域冷暖系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)了資源共享，使整體效益最大化；其四，公共空間開敞，更加人性化。

　　據(jù)了解，品川項(xiàng)目的區(qū)域冷暖系統(tǒng)是由6幢商業(yè)大樓的業(yè)主共同出資，根據(jù)各樓的建筑面積計(jì)算出資份額，整套設(shè)備加上放設(shè)備的場所，一共要投資60億日元（約合人民幣4億元）,共同投資成立一個(gè)新公司，由該公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。

　　“對(duì)于整體投資幾十億元人民幣的微型CBD項(xiàng)目，這個(gè)投資還是劃算的，畢竟運(yùn)營成本的比重要大得多?！标P(guān)也彤說。

　　在上海首批9個(gè)新建微型CBD項(xiàng)目中，徐匯區(qū)漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)W19地塊的上?？萍挤?wù)業(yè)集聚區(qū)是最早啟動(dòng)的項(xiàng)目之一。“上海南站作為一個(gè)交通樞紐，建設(shè)微型CBD，也很有潛力?！标P(guān)也彤說。

　　不過，上海每一個(gè)微型CBD項(xiàng)目得把自己的特點(diǎn)做出來，吳荷生強(qiáng)調(diào)，“要符合城市功能提升的要求，要放在上海城市發(fā)展的大背景下，考慮區(qū)域現(xiàn)有的發(fā)展基礎(chǔ)，不是追求多少數(shù)量的微型CBD?！?

　　“我們在做規(guī)劃時(shí)，各種模式都會(huì)考慮，日本模式只是一個(gè)方面，我們也會(huì)參考?xì)W洲模式，城市發(fā)展應(yīng)該多借鑒一些模式，歐洲一些城市也存在舊城的保護(hù)性開發(fā)問題，與太平橋地塊有些接近?！眳呛缮赋?。

　　反復(fù)揣摩“東京模式”

　　12月19日，上?？萍挤?wù)業(yè)集聚區(qū)將正式動(dòng)工，這個(gè)投資40多億元人民幣的微型CBD項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案數(shù)易其稿。該項(xiàng)目由上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司和徐匯區(qū)共同打造。

　　據(jù)上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司建設(shè)部副經(jīng)理陳海舟介紹，上?？萍挤?wù)業(yè)集聚區(qū)定位為“科技、人文、生態(tài)”，既有科研、辦公用樓，也有酒店式公寓和SOHO式小型辦公區(qū)，還有商貿(mào)及綜合配套服務(wù)樓，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念包括與城市交通的緊密銜接（中環(huán)線的利用、地鐵的無縫連接），人車分流的立體交通組織（相互連通的地下車行系統(tǒng)、內(nèi)部步行系統(tǒng)），城市園林（地面綠化、屋頂綠化連成整體），大聚大散的“集聚理念”（臨近地鐵“大聚”，交通便利；附近區(qū)域“大散”，生態(tài)環(huán)境），環(huán)保、節(jié)能、新技術(shù)的運(yùn)用（集中的能源供應(yīng)系統(tǒng)及區(qū)域冷暖空調(diào)設(shè)施、水資源的循環(huán)利用、太陽能充分利用、建筑圍護(hù)及設(shè)備的節(jié)能、建筑材料的選擇和建筑物朝向的擇定等）。

　　上?？萍挤?wù)業(yè)集聚區(qū)依托漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)已有的基礎(chǔ)，準(zhǔn)備構(gòu)筑總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)新孵化、綜合服務(wù)四大平臺(tái)。上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司辦公室主任助理方銀兒告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，這個(gè)定位是在開發(fā)區(qū)內(nèi)進(jìn)行廣泛調(diào)研后確立的，開發(fā)區(qū)內(nèi)的科技企業(yè)普遍呼吁配套服務(wù)，他們對(duì)科技中介、專利商標(biāo)、技術(shù)交易、會(huì)計(jì)、物流、技術(shù)檢測等方面的需求越來越大。

　　陳海舟告訴記者，他們早在日本專家來傳授經(jīng)驗(yàn)之前就已接觸了“東京模式”，上海市經(jīng)委的工作人員多次給他們傳授品川的開發(fā)建設(shè)理念，和他們一起討論規(guī)劃方案，所以他們吸取了不少東京經(jīng)驗(yàn)。方銀兒透露，他們在深化方案時(shí)，還會(huì)繼續(xù)借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，今年底或明年初會(huì)組織有關(guān)工作人員到日本實(shí)地考察。

　　“彈性容積率”值得借鑒

　　在小松壽講解日本經(jīng)驗(yàn)時(shí)，除了上述幾位部門領(lǐng)導(dǎo)外，還有上海上實(shí)房地產(chǎn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理沈浦陽，他最關(guān)心的問題就是“彈性容積率”。先前，上實(shí)房地產(chǎn)有限公司打造的“海上?！表?xiàng)目已被確定為上海首批新建微型CBD項(xiàng)目之一。

　　品川項(xiàng)目由于地下停車場、地面綠化等規(guī)劃得好，相關(guān)政府部門給予建筑容積率的獎(jiǎng)勵(lì)，從最初的容積率4提高到最后的容積率10.48，這讓這位副總經(jīng)理覺得，“很有創(chuàng)意”。

　　“相關(guān)政府部門的主觀意愿通過市場化手段有效表達(dá)出來，非常值得上海借鑒，微型CBD需要政府相關(guān)部門政策支持。”沈浦陽說。

　　上海市經(jīng)委一位官員表示，容積率關(guān)系到微型CBD項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，現(xiàn)在動(dòng)遷成本比較高，照顧到開發(fā)商的積極性，規(guī)劃部門的確需要通盤考慮。

　　開發(fā)商關(guān)心容積率無可厚非，但是，要和城市整體功能布局結(jié)合起來考慮，不能簡單地講容積率。吳荷生說：“我們需要在某個(gè)環(huán)境下有放也有收，總體平衡，這樣城市的總體形態(tài)比較完善，城市的輪廓線才比較優(yōu)美。”

　　專家指出，容積率是要綜合考慮的，品川項(xiàng)目算上綠化等部分，總體容積率是5，微型CBD項(xiàng)目容積率內(nèi)部有高有低，這比較正常，開發(fā)商不能拿這個(gè)做借口來增加樓宇的容積率。而且，開發(fā)商可以多向地下發(fā)展，地下空間開發(fā)不算容積率，而且在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)條件下完全可以解決地下空間開發(fā)問題。

　　“現(xiàn)階段生態(tài)型建筑的建設(shè)需要政府的引導(dǎo)，”上海一位建筑專家舉例說，如果建筑墻體保溫層的厚度不算容積率，可以鼓勵(lì)開發(fā)商的積極性，等發(fā)展成熟再調(diào)整政策。