西寧“王府井”開(kāi)發(fā)峰回路轉(zhuǎn) 分片建設(shè)

　　★“用藥”過(guò)猛？★

　　一直負(fù)責(zé)水井巷商務(wù)區(qū)招商工作的西寧市城中區(qū)經(jīng)貿(mào)局招商辦主任張吉慶表示，今年水井巷商務(wù)區(qū)有兩塊地段可能要進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，一塊是中國(guó)建設(shè)銀行青海省分行商務(wù)寫(xiě)字樓，另一塊是人民街與水井巷交匯處的一個(gè)商場(chǎng)。此外，水井巷內(nèi)井源商場(chǎng)隔壁、大十字天橋西北側(cè)、西寧影視中心、青海省人民政府對(duì)面地段也將進(jìn)入開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)階段，其中大十字天橋西北側(cè)地段將建成一座現(xiàn)代化的商務(wù)寫(xiě)字樓，并已經(jīng)立項(xiàng)；西寧影視中心地段的開(kāi)發(fā)權(quán)也已下發(fā)，目前正在規(guī)劃中。分片開(kāi)發(fā)仍將嚴(yán)格按照總體規(guī)劃進(jìn)行，因此水井巷商務(wù)區(qū)的未來(lái)規(guī)劃風(fēng)貌不會(huì)改變。

　　據(jù)介紹，水井巷商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃早在2003年8月就已完成，當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)設(shè)想很簡(jiǎn)單，要把水井巷商務(wù)區(qū)建成西寧的“王府井”，起初的開(kāi)發(fā)定位也很明了，即為了不使開(kāi)發(fā)與規(guī)劃“走形”，采取整體開(kāi)發(fā)的原則進(jìn)行。但問(wèn)題是：誰(shuí)能啃動(dòng)這么一個(gè)大盤(pán)？

　　張吉慶告訴記者，僅水井巷商務(wù)區(qū)的規(guī)劃就耗資120余萬(wàn)元，外面估算，整體開(kāi)發(fā)出來(lái)至少需要上百億元資金，而他自己估算的開(kāi)發(fā)資金數(shù)目至少在50余億元。

　　盤(pán)子超大其實(shí)也讓不少開(kāi)發(fā)商眼熱，高投資雖有高風(fēng)險(xiǎn)，但無(wú)疑也有高回報(bào)。因此，水井巷商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃出爐并開(kāi)始招商后，還是吸引了不少?lài)?guó)內(nèi)外客商，但歷經(jīng)一年多的洽談，水井巷商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)始終沒(méi)有“整體”動(dòng)起來(lái)。

　　★撩開(kāi)面紗★

　　據(jù)悉，西寧目前實(shí)施的城市總體規(guī)劃是1981年編制完成的第6次城市總規(guī)劃，1983年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施。1995年為適應(yīng)城市發(fā)展需要又對(duì)原總體規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整補(bǔ)充。隨著西部大開(kāi)發(fā)的推進(jìn)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，西寧市城市發(fā)展正面臨新的機(jī)遇，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院著手進(jìn)行西寧新一輪總體規(guī)劃編制，并于2001年4月提出了總體規(guī)劃修編綱要。根據(jù)總規(guī)綱要，西寧水井巷商務(wù)區(qū)承擔(dān)金融商貿(mào)中心、商業(yè)零售中心功能；并要求逐步疏解行政辦公和居住功能，完善配套市政設(shè)施及公建、綠化等第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施，進(jìn)行老城區(qū)的改造更新，適應(yīng)現(xiàn)代化城市建設(shè)要求。

　　再此基礎(chǔ)上，水井巷商務(wù)區(qū)規(guī)劃出爐。那么，未來(lái)的水井巷商務(wù)區(qū)到底是一個(gè)怎樣的模樣？

　　據(jù)介紹，水井巷商務(wù)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“什字雙星、四區(qū)一環(huán)、動(dòng)態(tài)開(kāi)放”，整個(gè)區(qū)域是以功能主節(jié)點(diǎn)和景觀主節(jié)點(diǎn)為核心，沿十字發(fā)展軸形成不同性質(zhì)的四片功能組團(tuán)的復(fù)合性商務(wù)地區(qū)。

　　什字雙星：規(guī)劃延續(xù)大十字作為功能主節(jié)點(diǎn)，規(guī)劃班禪行宮對(duì)面的公共開(kāi)放綠帶北端為景觀主節(jié)點(diǎn)，在整體上形成十字疊合雙子星的結(jié)構(gòu)。西寧城市形態(tài)呈現(xiàn)出沿水域軸發(fā)展的十字形形態(tài)，主城區(qū)處在其十字架構(gòu)的中心，而水井巷、人民路、民主街三條步行街同樣形成連續(xù)的兩個(gè)十字街口。

　　四區(qū)一環(huán)：沿南北大街以區(qū)域商務(wù)大廈建筑群為重點(diǎn)，西部形成商務(wù)核心區(qū)、商業(yè)核心區(qū)，東部形成文化娛樂(lè)區(qū)、高尚居住區(qū)。綠化系統(tǒng)景觀沿教場(chǎng)街—南北斗宮街、解放路—文化街、飲馬街—莫家街、人民街—宏覺(jué)寺街形成封閉的綠環(huán)。

　　動(dòng)態(tài)開(kāi)放：為了形成開(kāi)放的格局和充滿(mǎn)活力的動(dòng)態(tài)，周邊環(huán)境則強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)延續(xù)性和環(huán)境整體性，以拓?fù)涞年P(guān)系共存，有機(jī)聯(lián)系中突出交融的主題和開(kāi)放的形態(tài)。

　　本次規(guī)劃總體空間布局依托大十字，以南北大街、東西大街為發(fā)展主軸。其中南北大街作為商務(wù)發(fā)展軸，東西大街作為綜合商業(yè)發(fā)展軸，串聯(lián)各個(gè)功能片區(qū)，將商業(yè)、商務(wù)軸線與綠地系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)聯(lián)系起來(lái)。

　　以步行商業(yè)街、綠化景觀帶為發(fā)展次軸，將商業(yè)氛圍、景觀綠化氛圍引向中心商務(wù)區(qū)各地塊，并在整體上串聯(lián)各個(gè)發(fā)展主軸。

　　以傳統(tǒng)的大十字形成西寧中心商務(wù)區(qū)的功能主節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)其形象性與交匯性，形象上以高層地標(biāo)建筑為主導(dǎo)，交匯上融南北向商務(wù)軸線與東西向商業(yè)軸線為一體，延續(xù)西寧傳統(tǒng)商業(yè)認(rèn)知地圖中地標(biāo)的作用。

　　在班禪行宮對(duì)面、西大街南側(cè)以公共綠化形成景觀主節(jié)點(diǎn)，位于商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)交界地帶，成為公共活動(dòng)的中心；在人民街、南大街交叉口西北角形成基地南端的景觀主節(jié)點(diǎn)，同時(shí)服務(wù)商務(wù)區(qū)；在五四東路東端、解放路西端，設(shè)置廣場(chǎng)作為商業(yè)區(qū)景觀主節(jié)點(diǎn)，同時(shí)服務(wù)長(zhǎng)江路景觀界面；在解放路、北大街交叉口結(jié)合綠化及建筑前廣場(chǎng)形成基地北端的景觀主節(jié)點(diǎn)，并起到步行軸收頭的作用。

　　商務(wù)區(qū)由城市道路和公共開(kāi)放綠帶分為四片區(qū)，即商務(wù)核心區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和高尚居住區(qū)。

　　商務(wù)核心區(qū)：位于教場(chǎng)街、南北斗宮街至飲馬街、莫家街之間，以高檔商務(wù)、行政辦公、精品商業(yè)為主要功能。

　　商業(yè)核心區(qū)：位于長(zhǎng)江路至教場(chǎng)街、南北斗宮街之間，以步行商業(yè)街區(qū)為核心，通過(guò)水井巷、人民街、民主街、解放路等步行商業(yè)街串聯(lián)各個(gè)商業(yè)街點(diǎn)。

　　文化娛樂(lè)區(qū)：位于花園南北街、東大街、飲馬街和解放路圍合而成的區(qū)域，延續(xù)該區(qū)域文廟、夜市的歷史文脈，以新型的文化娛樂(lè)設(shè)施為西寧打造一個(gè)以文化娛樂(lè)為主體，多功能兼?zhèn)涞膮^(qū)域。

　　高尚居住區(qū)：位于莫家巷、東大街、花園南北街和南關(guān)街圍合而成的區(qū)域，是西寧中心商務(wù)區(qū)中居住最為集中的一塊，著力擴(kuò)大居住綠化面積，提高公共、市政設(shè)施配套的檔次，將形成西寧炙手可熱的高檔房產(chǎn)區(qū)域。

　　★峰回路轉(zhuǎn)★

　　在歷經(jīng)了一段沉寂后，今年西寧市人民政府的有關(guān)信息上顯示，政府要投巨資對(duì)水井巷商務(wù)區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。張吉慶介紹，整體開(kāi)發(fā)的設(shè)想已經(jīng)打破，在不破壞規(guī)劃的基礎(chǔ)上，將對(duì)水井巷商務(wù)區(qū)進(jìn)行分片開(kāi)發(fā)，但分片開(kāi)發(fā)也有其弊端，即好地段成為搶手貨，最終難免會(huì)留下一些開(kāi)發(fā)“死角”。

　　只要能動(dòng)起來(lái)，利弊分析已不再那么重要，年內(nèi)如果能敲起一些片區(qū)開(kāi)發(fā)的鑼鼓，則水井巷商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)無(wú)疑又充滿(mǎn)了希望。

　　其實(shí)，水井巷商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變也是迫不得已。

　　要刷新一個(gè)老城區(qū)難免會(huì)出現(xiàn)各種不利因素，追溯歷史可以看出，水井巷地區(qū)是今日西寧城市的發(fā)祥地，六百多年前，即明朝洪武年間在此始建西寧衛(wèi)城，成為今日西寧城的雛形，水井巷一帶是明顯的“古城”，人口居住相對(duì)集中，并且是市民公認(rèn)的居家“風(fēng)水寶地”，要進(jìn)行改造首先要安置居民，隨著拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，在拆遷費(fèi)用上，居民難免與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生分歧和爭(zhēng)執(zhí)。據(jù)記者觀察，大十字天橋西北側(cè)地段原有樓房已夷為平地，開(kāi)始在此規(guī)劃一座現(xiàn)代化的商務(wù)寫(xiě)字樓，但有知情人透露，目前該地段還無(wú)法進(jìn)行建設(shè)，被拆掉的僅是臨街的辦公樓和商業(yè)鋪面，因牽涉拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，往里的居民住宅還無(wú)法拆遷。

　　困難遠(yuǎn)不止于此。因是老城，水井巷地區(qū)土地產(chǎn)權(quán)相當(dāng)復(fù)雜，土地使用性質(zhì)有居住、行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、醫(yī)療、教育科研、文物古跡等用地類(lèi)型，其中居住用地占據(jù)絕對(duì)數(shù)字。目前水井巷商務(wù)區(qū)土地使用的功能更為復(fù)雜，商業(yè)與其他城市功能設(shè)施大部分與城市居住用地相混合。一些區(qū)內(nèi)單位肯定不會(huì)輕易放棄自主開(kāi)發(fā)這塊“肥肉”。張吉慶介紹，他們也確實(shí)接待了一些欲意整體開(kāi)發(fā)的企業(yè)和單位，如青海鹽湖鉀肥集團(tuán)、國(guó)資委相關(guān)部門(mén)、中國(guó)商情調(diào)查中心等都前來(lái)考察整體開(kāi)發(fā)事宜，其中還有一家意大利的商家，但當(dāng)?shù)弥渲挟a(chǎn)權(quán)的錯(cuò)綜復(fù)雜后都打了退堂鼓。

　　在整體開(kāi)發(fā)無(wú)果的情況下，緊急轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式倒成了一劑良藥。

　　★著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)★

　　張吉慶在接受采訪時(shí)一再表示，水井巷商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不可能一蹴而就。

　　其實(shí)對(duì)水井巷地區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了幾百年的歷史滄桑，才造就了如今水井巷城市中心的地位。水井巷可以說(shuō)沿襲了百年的商業(yè)氛圍，清同治年間，“同善公所”在東大街擁有鋪面20間，清末到民國(guó)時(shí)，石坡街、觀門(mén)街相繼成為洋行聚集地，生產(chǎn)巷成為批發(fā)零售街，而附近的廣福觀廟、雷鳴寺、宏覺(jué)寺作為傳統(tǒng)的公共場(chǎng)所可以說(shuō)為商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)提供了配套支持。水井巷商務(wù)區(qū)承載的幾百年歷史的商業(yè)、文化等風(fēng)貌，為今天的開(kāi)發(fā)打牢了基礎(chǔ)。但同時(shí)也不可否認(rèn)，西寧城市的商務(wù)功能區(qū)域并未同商業(yè)區(qū)分化，而是在經(jīng)濟(jì)交往的逐步擴(kuò)大過(guò)程中，逐漸萌芽，水井巷地區(qū)、尤其是東大街方向，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)的商市風(fēng)貌。

　　新中國(guó)成立前期，西寧由消費(fèi)城市轉(zhuǎn)向工業(yè)城市，在這一形勢(shì)下，大院式的用地模式也影響到了水井巷地區(qū)。相應(yīng)的，商業(yè)功能區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式中成長(zhǎng)較緩，商務(wù)功能區(qū)拓展也受到限制，同時(shí)這一時(shí)期，商務(wù)功能發(fā)揮還依賴(lài)于相關(guān)單位，因此其布局也隨著單位的分散而出現(xiàn)一定程度的分散。

　　改革開(kāi)放后至二十世紀(jì)90年代，城市商業(yè)功能逐步復(fù)蘇，商務(wù)活動(dòng)也呈現(xiàn)出頗為繁榮的景象。此時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未完全確立，作為復(fù)蘇、調(diào)整、提高的階段，城市商業(yè)和商務(wù)的功能仍然在原有的城市空間格局內(nèi)進(jìn)行。

　　進(jìn)入二十世紀(jì)90年代后，城市面臨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及迅速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的需要，另一方面，土地使用制度的改革、級(jí)差地租的運(yùn)用和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及大量資金的引入帶動(dòng)了中心城區(qū)的開(kāi)發(fā)。中心城區(qū)的格局和形態(tài)面臨變革，商業(yè)和商務(wù)功能的集聚對(duì)現(xiàn)有的空間和功能格局形成壓力。

　　這都是要進(jìn)行水井巷商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)的主因。