關(guān)注新城與新居住模式 解讀武漢三大新城

　　2004年12月28日，武漢市規(guī)劃部門公布了《南湖居住新城概念規(guī)劃》和《后湖居住新城概念規(guī)劃》，并通過了最后一輪專家評(píng)審。 據(jù)了解，南湖、后湖居住新城是武漢市規(guī)劃的4大居住新城(東湖、后湖、南湖、四新)中的2個(gè)。而在稍前的2004年12月10日，《東湖居住新城概念規(guī)劃》也已獲通過。至此武漢四大居住新城中已經(jīng)有3座完成了概念規(guī)劃。 　　待到武漢規(guī)劃中的這幾座新城陸續(xù)進(jìn)入實(shí)施階段，這幾座新城規(guī)劃的浮出水面，將使武漢迎來真正的“造城”時(shí)代。屆時(shí)將有相當(dāng)大的一部分居民從舊城區(qū)分流出來，成為新城的居民。 　　那么上述居住新城會(huì)對(duì)城市居民的居住行為帶來何種影響？會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些新的變化？那我們不妨從居住新城的功能開始，一一進(jìn)行解讀： 　　居住新城：城市功能細(xì)分的必然趨勢(shì) 　　隨著城市進(jìn)程的發(fā)展，傳統(tǒng)的居住區(qū)會(huì)逐漸的向城市外遷移，從而形成以工作區(qū)為中心，居住區(qū)包圍四周的格局，城區(qū)正中會(huì)以政治、經(jīng)濟(jì)文化區(qū)形成城中心，縮小城市的范圍，而形成衛(wèi)星城。某資深城市規(guī)劃專家認(rèn)為，一說到傳統(tǒng)的城市功能，可以形象的將它比喻為大腦，它是大腦，大腦不需要走路，不需要其他的功能，只需要指揮別的器官去做它應(yīng)該做的事情。但是中國(guó)的長(zhǎng)期以來的生活習(xí)慣，老百姓不愿意離開城市直接造成了城區(qū)的無限制增大，逐漸的政府也無力負(fù)擔(dān)城市的運(yùn)作，就好像大腦又要當(dāng)腿，又要當(dāng)手，還要當(dāng)胃。這就是城市臃腫，即“城市病”，而簡(jiǎn)化城市功能，首先應(yīng)該把工業(yè)區(qū)分離，然后分離居住區(qū)。居住區(qū)一旦分離，相對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施就會(huì)一起分離，商業(yè)、普通教育，社區(qū)服務(wù)等等，包括醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施等都會(huì)從城市中心向四周擴(kuò)散。這樣一來，城市的負(fù)擔(dān)就會(huì)變小，精干而齊全的居住區(qū)會(huì)形成一個(gè)個(gè)獨(dú)立配套，獨(dú)立普通教育系統(tǒng)的居住衛(wèi)星城。 　　如后湖新城的建成，就可以解決漢口主城區(qū)居民生活場(chǎng)所外拓的問題，南湖新城解決的是武昌老城區(qū)居民生活空間擴(kuò)大的問題，東湖新城有可能是考慮徐東至青山一帶居民居住的更新?lián)Q代問題，這種城市功能的細(xì)分趨勢(shì)，將有效的引導(dǎo)開發(fā)商去這些類似于上述新城這樣有著完善規(guī)劃的區(qū)域進(jìn)行住宅開發(fā)，從而在滿足武漢居民不斷增長(zhǎng)的居住需要和對(duì)居住質(zhì)量的更高要求。 　　居住新城：使居住區(qū)真正稱之為“城” 　　何謂“居住新城”，稱之為城者，不僅僅要有大量成熟的居住社區(qū)，更要有齊全完善的公共配套設(shè)施和適宜的人居環(huán)境，使之真正成為城市副中心，并通過便捷齊全的交通網(wǎng)絡(luò)與城市中心緊密相連。 　　相對(duì)于其他市中心的成熟社區(qū)，居住新區(qū)范圍內(nèi)樓盤最突出的問題就是在于外部大社區(qū)環(huán)境配套的缺乏與單個(gè)樓盤內(nèi)部小環(huán)境齊全的鮮明對(duì)比。 　　在南湖新城和后湖新城正式出臺(tái)前，南湖和后湖片區(qū)就已經(jīng)是住宅小區(qū)云集。就拿位于南湖新城內(nèi)部，10年建設(shè)起來的南湖花園來說，它占據(jù)了南湖新城1／3用地，已經(jīng)吸引了大量居民的入住。經(jīng)過這么多年的建設(shè)，它的內(nèi)部已經(jīng)形成了相當(dāng)規(guī)模的住宅和配套體系。但是與之對(duì)應(yīng)的是偌大一個(gè)南湖花園城在醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套上還相當(dāng)滯后。尤其是南湖花園城的“瓶頸”——交通問題，一直沒有解決。 　　同樣的問題也存在于后湖，對(duì)于后湖片區(qū)來說，后湖片區(qū)的許多樓盤都曾創(chuàng)造了武漢樓市的諸多第一：后湖生態(tài)花園在武漢最早提出生態(tài)建筑的概念，中一花園是最早通過土地交易市場(chǎng)的成交項(xiàng)目，包括青青美廬、東方華府等樓盤都是入主搜房網(wǎng)典型價(jià)格指數(shù)的代表項(xiàng)目。但是歷經(jīng)了多年的建設(shè)，在外環(huán)境上，后湖的面貌依然沒有太大的改觀，去后湖的路還是坑坑洼洼的，塵土漫天飛。 　　華中科技大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教師宋舟認(rèn)為現(xiàn)在出臺(tái)規(guī)劃的幾座新城，除了考慮到了形成有規(guī)模居住區(qū)的區(qū)域，還多方面考慮到了社區(qū)市政公共配套設(shè)施的設(shè)立，這說明政府已經(jīng)意識(shí)到，必須有秩序地引導(dǎo)開發(fā)，做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而不是通過開發(fā)商單純的快速開發(fā)，才能真正形成居住城市副中心，分流市中心區(qū)過于擁擠的人群。 　　基于此，南湖新城將建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢、便利的交通，徹底解決交通“瓶頸”問題。同時(shí)，在南湖新城內(nèi)將設(shè)有文化服務(wù)中心、體育服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、綜合服務(wù)中心等4個(gè)服務(wù)中心。兼具商業(yè)、文化、娛樂、體育、醫(yī)療服務(wù)功能。另外，珞獅南路附近水域更將建設(shè)大規(guī)模的水體公園。屆時(shí)南湖新城將真正稱之為“城”。 　　同樣，位于東湖之濱的東湖新城，規(guī)劃建有外事區(qū)和大型體育中心等，形成良好的社區(qū)配套與人居氛圍。后湖新城將沿黃孝河而建成32公頃的親水公園，同時(shí)將建設(shè)類似香港銅鑼灣街道式的商業(yè)群，滿足城內(nèi)居民的休閑與購(gòu)物需求。 　　那么武漢市新城規(guī)劃的陸續(xù)出臺(tái)，會(huì)給地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些變化呢？ 　　引領(lǐng)地產(chǎn)開發(fā)回歸本位 　　目前很多開發(fā)商在選地過程中缺乏選擇性和論證性，盲目性大。在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)時(shí)往往處于自發(fā)階段，隨意性強(qiáng)，同時(shí)，很多開發(fā)商在樓盤建設(shè)的過程中，往往過多考慮的是自己樓盤的建設(shè)特性和規(guī)劃特點(diǎn)，卻在總體上削弱了整個(gè)居住片區(qū)的整體性與和諧性，從而造成了資源的重置與浪費(fèi)。地產(chǎn)業(yè)界資深人士馮曉龍認(rèn)為，在很多成規(guī)模的居住社區(qū)內(nèi)，很多樓盤重復(fù)建設(shè)會(huì)所等公共配套設(shè)施，包括社區(qū)商鋪等商業(yè)配套設(shè)施也往往處于重復(fù)狀態(tài)。社區(qū)資源的重疊，造成了樓盤開發(fā)成本的提高，從而拉升了整體房?jī)r(jià)的升高，這是很多樓盤在開發(fā)時(shí)面對(duì)的通病。 　　同時(shí)，對(duì)于某些開發(fā)商，尤其是郊區(qū)大盤的開發(fā)商，他們?cè)谀撤N程度上，擔(dān)當(dāng)?shù)氖巧鐓^(qū)運(yùn)營(yíng)商的功能，很多開發(fā)商在建設(shè)樓盤之前，往往要花大力氣對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境、道路進(jìn)行整治，有時(shí)還要直接出資在社區(qū)內(nèi)修建幼兒園和小學(xué)等公共設(shè)施，這也使開發(fā)商的運(yùn)作成本增高，樓盤開發(fā)商在某種程度上承擔(dān)了城市運(yùn)營(yíng)商的角色，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)在于，單個(gè)開發(fā)商的資金和能力畢竟是有限的，不可能偏離樓盤建設(shè)這一重心太遠(yuǎn)。智聯(lián)地產(chǎn)胡俊認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)商往往或多或少地承擔(dān)了社區(qū)規(guī)劃的部分功能，但由于開發(fā)商自身實(shí)力以及規(guī)劃缺乏宏觀性，很容易在同片區(qū)造成公共資源的重復(fù)配置。 　　長(zhǎng)恒置業(yè)肖學(xué)峰認(rèn)為配套分為大配套和小配套，所謂大配套，是指市政配套，道路建設(shè)、環(huán)境整治，包括公園、市場(chǎng)、醫(yī)院、郵局等等，這些市政配套對(duì)于居住新區(qū)來說是非常重要的，但是往往有一個(gè)逐步完善的過程。所謂小配套，是指小區(qū)內(nèi)部配套，而現(xiàn)在就有些過度建設(shè)，幾乎所有的小區(qū)都有大量的商業(yè)門面，造成了社區(qū)資源的空置。 　　而在東湖新城、南湖新城、后湖新城的規(guī)劃中，如前所述，首先從一個(gè)大社區(qū)的角度考慮到了各種公共配套資源，并從整體上提升社區(qū)人居環(huán)境。如后湖新城引黃孝河水、南湖新城引巡司河水進(jìn)城，并配置親水公園，使水系螺旋穿越、延伸到各區(qū)，形成貫通的景觀系統(tǒng)。這就使開發(fā)商無須再花大力氣將更多的開發(fā)資金投入到水系的營(yíng)造上。再如各種商業(yè)配套、生活配套設(shè)施的規(guī)劃，完全可以使上述新城建成一個(gè)有經(jīng)濟(jì)功能，可自給自足的城市次中心區(qū)。對(duì)于開發(fā)商而言，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)、應(yīng)該順應(yīng)住宅開發(fā)專業(yè)化，規(guī)?；?、人性化的趨勢(shì)，開發(fā)商更多的則可以將精力放到地產(chǎn)開發(fā)的本位上，建設(shè)出更多高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。 　　地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)與城區(qū)規(guī)劃“兼容” 　　在新城的建設(shè)過程中，如何與政府配合，商業(yè)的合理規(guī)劃，達(dá)到和諧的統(tǒng)一。這是地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點(diǎn)。 　　在規(guī)劃城市新區(qū)的建設(shè)中，根據(jù)某資深城市規(guī)劃設(shè)計(jì)人士介紹，在上述三個(gè)新城的開發(fā)過程中，政府已經(jīng)做到了配套先行。因?yàn)闆]有配套，開發(fā)商是沒有能力去建立完整的居住區(qū)配套體系的，只有配套形成了，才能提高開發(fā)的潛力，整合并規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。 　　因而開發(fā)商在新區(qū)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一定要考慮到城市未來功能的發(fā)展需要，才能不至于和城市今后的發(fā)展相矛盾，這也要求地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)具備更多的前瞻性。如武漢萬科城市花園建設(shè)的核心思路中就考慮到了城市不斷發(fā)展的可能性：即使在新區(qū)，樓盤也要考慮到未來城市發(fā)展的可能性。這樣等城市擴(kuò)展到了項(xiàng)目邊緣的時(shí)候，可以做到包容項(xiàng)目，而不是因?yàn)轫?xiàng)目的存在而像圍墻一樣隔離城市，根據(jù)萬科地產(chǎn)人士介紹，這就好比預(yù)留一個(gè)城市的接口，等城市的擴(kuò)展到這里來更便于對(duì)接。在新城的建設(shè)過程中，開發(fā)商應(yīng)該更多地考慮到城市公共配套、社區(qū)整體規(guī)劃的一致性，才能使項(xiàng)目真正融入未來城市的整體環(huán)境中。 　　城中心區(qū)房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過快將得到抑制 　　由于上述新城規(guī)劃的出臺(tái)，未來幾年內(nèi)，武漢南湖、后湖住宅片區(qū)將成倍擴(kuò)容，形成可容納50多萬人的兩個(gè)大型居住區(qū)，加上東湖新城的建設(shè)，舊城區(qū)交通擁擠、房?jī)r(jià)增速過快的現(xiàn)狀可望得到改變。 　　根據(jù)廣州TUT本日市場(chǎng)策略設(shè)計(jì)有限公司武漢分公司聶志國(guó)的觀點(diǎn)，目前，武漢已逐漸形成了越靠近市中心地價(jià)越高的現(xiàn)狀。在南湖、后湖、東湖新城全面動(dòng)建后，目前出現(xiàn)的住宅供需矛盾也會(huì)有所緩解，中心城區(qū)的購(gòu)房需求將回到一個(gè)理性的層面，人們購(gòu)房將會(huì)有更多的選擇，由于供求關(guān)系決定價(jià)格，因而城中心區(qū)房?jī)r(jià)增速過快的現(xiàn)象將被抑制。 　　房地產(chǎn)業(yè)界流傳“市中心樓盤靠地段，外城區(qū)靠環(huán)境”。根據(jù)地產(chǎn)界資深人士馮曉龍先生的觀點(diǎn)，由于目前規(guī)劃的幾座新城起點(diǎn)都比較高，隨著后湖、南湖、東湖新城的環(huán)境、社區(qū)配套功能的完善，因而在引進(jìn)的開發(fā)商方面注定不會(huì)平庸，預(yù)計(jì)將來進(jìn)駐的企業(yè)都是品牌地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這必將帶來產(chǎn)品品質(zhì)的提高。如南湖新城憑借其優(yōu)越的規(guī)劃，吸引了大華、金地等多家國(guó)內(nèi)知名品牌開發(fā)商在此建設(shè)開發(fā)，這就是一個(gè)很好的例證。武漢市民的人居環(huán)境也會(huì)得到很大程度的提升，購(gòu)房者將把更多的眼光投向居住新城。 　　-小貼士： 　　南湖新城基本資料 　　規(guī)劃中的南湖新城西起巡司河，東靠南湖之濱，南起規(guī)劃二環(huán)線，北至雄楚大街，總面積13.1平方公里，規(guī)劃人口31萬人；后湖新城位于江岸區(qū)西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨金橋大道，北接中環(huán)線，總面積18.56平方公里，規(guī)劃人口25萬人。 　　-小貼士： 　　后湖新城基本資料 　　后湖新城位于漢口東北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨黃浦路延長(zhǎng)線，北接中環(huán)線，總面積1382公頃。按規(guī)劃，到2020年，該地區(qū)將容納25萬人口，其中40~50%的土地將用于居住，綠地面積將占到12.55%。 　　-小貼士： 　　東湖新城基本資料 　　東湖新城位于東湖之濱，東至東湖岸線，西抵友誼大道，北以規(guī)劃二環(huán)線為界，南至黃鸝路，占地1160公頃。屆時(shí)“東湖新城”將是武昌北部最主要的居住新區(qū)，成為集商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科研設(shè)計(jì)等多功能于一體的現(xiàn)代化建筑群。 　　國(guó)內(nèi)主要城市居住新城規(guī)劃一覽： 　　[B]上海松江新城[/B] 　　素有“上海之根”美譽(yù)的松江，歷來就有居住的先天優(yōu)勢(shì)，既有被公認(rèn)為上海最具自然生態(tài)型的佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，又有松江老城的上海人文起源之根。而作為政府城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域的松江新城，其本身的規(guī)劃目標(biāo)即是“人與自然的最佳和諧，最適合居住的城市”。松江新城總規(guī)劃面積達(dá)21平方公里，在規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)中都以充分展現(xiàn)世界優(yōu)秀建筑特點(diǎn)和城市風(fēng)景作為主要的發(fā)展方向。其中，新城的園林、污水和垃圾處理、大氣指數(shù)、環(huán)境噪聲均以國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)作為參照，公共綠地達(dá)800萬平方米之多，而人均綠地更達(dá)到了中心城區(qū)較難想象的27平方米，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代都市生活與秀麗的生態(tài)美景交相融合的城市理想家園。 　　[B]廣州金沙新城[/B] 　　該地區(qū)定位為廣佛都市圈中心的居住新城，規(guī)劃面積9.08平方公里，規(guī)劃居住人口11萬。金沙洲中心區(qū)為現(xiàn)代商貿(mào)金融、行政辦公和文化娛樂中心。沿江南北向規(guī)劃100米寬綠化帶，貫穿該區(qū)域的環(huán)城和廣佛高速公路兩側(cè)各設(shè)50~80米寬綠化帶，使沿江綠化和區(qū)內(nèi)綠化相互滲透，形成居住新城中部和沿江帶綠色走廊。 　　居住區(qū)按照自然地形和道路交通劃分為6個(gè)區(qū)，各區(qū)配置獨(dú)立完善的配套服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置5個(gè)居住區(qū)公園，居住區(qū)綠地率達(dá)35%，以提高全區(qū)居住空間環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造宜人、高水準(zhǔn)的人居環(huán)境。該規(guī)劃實(shí)施后，金沙洲居住新城將成為廣州市的住宅示范小區(qū)。