政府搬遷促動深圳新中心之“多米諾”效應(yīng)

　　近年來，政府辦公地點遷出鬧市已成為一種社會現(xiàn)象與經(jīng)濟現(xiàn)象，并產(chǎn)生了一系列的影響。比如，盤活了土地資產(chǎn)、提升了土地價值、改善了政府辦公環(huán)境，同時也帶動了政府新址周邊土地的升值。 　　不知從何時起，全中國的城市似乎一夜之間都開始探討城市中心區(qū)的問題，都要建設(shè)ＣＢＤ。 　?。翟路?，深圳市政府開始搬到福田區(qū)的市民中心，福田區(qū)將成為深圳新的行政、文化中心。新中心區(qū)的建立將帶動新區(qū)域的發(fā)展，不同區(qū)域在政策引導(dǎo)下形成各具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而吸引不同層次的人群，對周邊物業(yè)產(chǎn)生不同的影響，在這個過程中，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下了相當(dāng)大的利潤空間。新中心區(qū)面臨著新的機遇，舊中心區(qū)在行政中心撤離后不可避免地面臨新的挑戰(zhàn)。 　　[B]定位之一——城市核心[/B] 　　各大城市都在大力建設(shè)和開發(fā)ＣＢＤ，但各城市的差別是顯而易見的，城市規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平及輻射能力的不同，大中小城市的“中心區(qū)”其職能也不同。ＣＢＤ一詞的特定含義應(yīng)該為商務(wù)中心區(qū)或中央商務(wù)區(qū)（而不是商業(yè)中心區(qū)），這已為國內(nèi)外城市規(guī)劃專家學(xué)者所共識。如巴黎的ＣＢＤ是拉德方斯而不是香榭麗舍大街，東京的ＣＢＤ指新宿而非銀座。同樣，上海的ＣＢＤ則是浦東陸家嘴商務(wù)中心區(qū)而不是南京路商業(yè)中心區(qū)。大的中心區(qū)如深圳中心區(qū)是政務(wù)中心與商務(wù)中心的集合體，包含了市政、商務(wù)、商業(yè)和居住等功能。 　　深圳的目標(biāo)定位之一是珠三角城市群以及整個華南區(qū)域的核心城市。根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，這個“城市核心”便是中心區(qū)。正在建設(shè)中的深圳中心，占地面積６．０７平方公里，由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，規(guī)劃總建筑面積７５０萬平方米，包括南片區(qū)、北片區(qū)和蓮花山公園。其中南片區(qū)是城市商務(wù)中心，深圳國際會展中心和一大批高檔辦公樓宇坐落其中；北片區(qū)是行政、文化中心（市民中心、電視中心、少年宮等）。建設(shè)中的兩條地鐵線縱橫全區(qū)，地鐵一號線橫穿深圳ＣＢＤ，地鐵中心樞紐站便位于深圳中心區(qū)。隨著深圳國際化城市建設(shè)進程的加快，地鐵的開通，為ＣＢＤ孕育了空前的發(fā)展機遇。中心區(qū)是深圳建設(shè)國際性城市的“示范基地”，作為引領(lǐng)深圳面向２１世紀(jì)發(fā)展的中樞，中心區(qū)正在蓬勃興起的產(chǎn)業(yè)，共同吸引著國內(nèi)外關(guān)注的目光。是未來深圳惟一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)中心和行政、文化中心。建成投入使用后，中心將為世界性跨國公司的商務(wù)活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。 　　隨著中心各個項目的啟動，港資、國有資本、民營資本匯聚，中心區(qū)住宅項目資源的稀缺性，使房地產(chǎn)商對中心的項目充滿了信心。中心區(qū)獨一無二的地緣優(yōu)勢和完善的社區(qū)功能，使其成為深圳對外商務(wù)交流的國際平臺，成為眾多跨國公司進入中國的首選和必爭之地。中心區(qū)以獨特的ＣＢＤ方式為契機，引領(lǐng)著具有特色的總部經(jīng)濟的發(fā)展。 　　深圳市政府的搬遷起到了兩個聚合功能：一是把寫字樓集中到了中心區(qū)，二是將部分寫字樓客戶聚集到了中心區(qū)。目前，全球５５０強企業(yè)有３０多家在中心區(qū)設(shè)立辦事處或分支機構(gòu)。 　　[B]“商務(wù)地產(chǎn)”成中心區(qū)“名片”[/B] 　　今年中心區(qū)將不再批建新的住宅項目，這對于住宅比重過大的中心區(qū)來說，無疑是一個利好消息，這標(biāo)志著中心區(qū)住宅將成為稀缺資源，彌足珍貴，必將刺激住宅銷售加速，促進中心樓盤升值。 　　一個新區(qū)域的發(fā)展有其模式。從地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律來看，深圳有著它的各種樞紐和軸線，談商業(yè)有華強北商圈、人民南商圈、國貿(mào)商圈。談寫字樓有國貿(mào)商務(wù)圈、地王商務(wù)圈、中心區(qū)、中心西區(qū)等。我們在談?wù)撋虅?wù)與商業(yè)的時候，都是在用“圈”和“區(qū)”說話，圈子或區(qū)域之外的商業(yè)大多淪為鄰里性或社區(qū)性的商業(yè)；與圈子內(nèi)的價值差別很大，圈子之外的寫字樓也是如此。 　　中心區(qū)走著從市政到居住到商務(wù)到商業(yè)的發(fā)展之路，隨著中心區(qū)開發(fā)的深度推進，“居住地產(chǎn)”已漸次退出了市場舞臺，代之以后來居上的“商務(wù)地產(chǎn)”。從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，“商務(wù)地產(chǎn)”也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的“名片”。 　　中心區(qū)的商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)走了一條“住宅先行”的模式。即在可以進入市場銷售的地產(chǎn)物業(yè)中，中心區(qū)最先開發(fā)的是“居住地產(chǎn)”，然后才是“商務(wù)地產(chǎn)”。中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”自２００３年以來，表現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。僅辦公樓的推出量，２００４年便將達到創(chuàng)紀(jì)錄的１３個，總建筑面積達１２０萬平方米。 　　根據(jù)規(guī)劃，中心區(qū)的居住及其配套設(shè)施用地，僅占全部用地面積（６４７公頃）的８％左右，建筑面積也只占全部建筑面積（７５０萬平方米）的２０％左右。因此從規(guī)劃上看，住宅只是中心區(qū)的一種補充性和配套性物業(yè)，而不是功能主體。 　　另一方面，中心區(qū)住宅雖然整體上開發(fā)水平較高，但由于受各種因素制約，代表深圳開發(fā)水平的“樣板房”并沒有誕生在中心區(qū)。而“商務(wù)地產(chǎn)”則有可能后來居上，在品質(zhì)上超過住宅，成為深圳“商務(wù)地產(chǎn)”的代表和全國“商務(wù)地產(chǎn)”的樣板區(qū)域。 　　中心區(qū)在開發(fā)前期，商務(wù)氛圍非常淡薄，因而投資者（開發(fā)商）不愿貿(mào)然啟動項目。經(jīng)過近５年的開發(fā)建設(shè)，尤其是市民中心、電視中心、文化中心及地鐵一、四號線工程等一大批公共設(shè)施項目的按時啟動，開發(fā)區(qū)的商務(wù)環(huán)境和核心功能已初步成型。在“區(qū)域投資風(fēng)險系數(shù)”降低之后，開發(fā)“商務(wù)地產(chǎn)”已成為水到渠成之事。 　　在商務(wù)地產(chǎn)階段，中心區(qū)的發(fā)展有其獨特的意義存在。市內(nèi)土地供應(yīng)量的快速縮減，中心區(qū)商務(wù)功能和商業(yè)功能的快速提升，輻射區(qū)域的潛力逐漸呈現(xiàn)，形成一個足夠數(shù)量的上下游產(chǎn)業(yè)集合，將大大提高該區(qū)域企業(yè)的時間成本價值。 　　[B]新老中心區(qū)各領(lǐng)風(fēng)騷[/B] 　　與新中心區(qū)的快速發(fā)展不同的是，老中心區(qū)也在行政中心撤離后發(fā)生了一定的變化。不可否認(rèn)，羅湖在中心區(qū)的西移、福田絕對中心地位的建立、南山成為深圳樓市新寵、大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)向關(guān)外轉(zhuǎn)移、控制關(guān)內(nèi)土地出讓的現(xiàn)實面前，顯得有些頹廢和消極。羅湖區(qū)２００３年全年商品房預(yù)售面積７１．２８萬平方米，位居全市第四，銷售均價７７４６元／平方米，福田銷售均價達到８２１１元／平方米，羅湖不得已屈居第二。大規(guī)模舊城改造的啟動，福田住宅土地的稀缺，羅湖在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位有著明顯的變化。同時，老中心區(qū)所固有的成熟城市功能仍在影響著新中心區(qū)的形成。在深圳，城市的金融圈是羅湖的，各大銀行擁有自有物業(yè)；地王的形象與意義仍然充滿號召力，維持著其深圳租金最高的寫字樓之一的地位；筍崗正在從城市中最重要的物流圈向商圈傾斜；鹽田交通配套的投資使“到東部去”仍然是城市的強音之一。國際級公司仍然在選擇羅湖的成熟區(qū)域，而目前實際上對新中心區(qū)最感興趣的公司，是國內(nèi)跨區(qū)域類的企業(yè)，主要是保險業(yè)、物流業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)和市級企業(yè)的總部性需求，包括一些工作室、多個目前在中心西區(qū)等位置購買或租賃的中小公司等，對新中心區(qū)有著濃厚的興趣。 　　老中心區(qū)住宅供應(yīng)量的集中，更多是個盤的壓力、樓盤同質(zhì)化的壓力。隨著市政工程相繼投入使用，行政中心最后的進駐，地鐵的開通和市級商業(yè)的進入，新中心區(qū)將帶來更多的機遇。其中最重要的機遇莫過于會展經(jīng)濟與ＣＥＰＡ，老中心區(qū)對新中心區(qū)的挑戰(zhàn)仍然只是短期內(nèi)的風(fēng)景，仍然只能無奈地看著新中心區(qū)毫不留情地奪去自己的中心地位。 　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新中心區(qū)的形成不僅是一個城市文化的策源地、經(jīng)濟的圓心，對于樓市格局的重組、樓市潮流掀起均將起到主導(dǎo)作用。任何一個城市的中心區(qū)地產(chǎn)項目，都會吸引投資者及國際商務(wù)組織的高度關(guān)注。大量事實證明，中心區(qū)項目尤其寫字樓項目是風(fēng)險最低、回報最高的投資物業(yè)品種。