完善規(guī)劃提升羅湖品質(zhì) 環(huán)狀布局各具特色

　　羅湖區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，開(kāi)發(fā)最早、建成度最高，有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。深圳的高檔住宅區(qū)、天價(jià)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店無(wú)不發(fā)祥于羅湖。由于城市的擴(kuò)張、儲(chǔ)備用地的減少，羅湖地產(chǎn)不再以規(guī)模取勝，而是步入了完善規(guī)劃、提升品質(zhì)的成熟階段。隨著CEPA元年的到來(lái)，羅湖深港門(mén)戶的優(yōu)勢(shì)重現(xiàn)，羅湖的居住價(jià)值也被重新估算。 　　環(huán)狀布局各具特色 　　羅湖的規(guī)劃大致上呈現(xiàn)中間高、四周低的丘陵?duì)?。結(jié)合城市空間形態(tài)設(shè)計(jì)，在商業(yè)中心區(qū)建造住宅以高層為主，以提高土地經(jīng)濟(jì)效益；在外圍以多層住宅為主，滿足居住需求的增加；在生態(tài)環(huán)境好的邊緣地區(qū)適量建設(shè)一些標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境好的低層住宅以滿足部分高收入者需要，如銀湖、東湖附近已建的高檔住宅區(qū)和蓮塘地區(qū)梧桐山腳下規(guī)劃開(kāi)發(fā)小住宅群。 　　羅湖的住宅建設(shè)正在向富裕型和生態(tài)型過(guò)渡，除了樓盤(pán)本身的檔次在不斷升高，規(guī)劃上也緊跟形勢(shì)的變化。較之福田和南山，羅湖工業(yè)用地較少，這為寸土寸金的羅湖減少了功能改造的障礙。本來(lái)不多的工業(yè)區(qū)外遷后，留下的建筑主要用作城市公共設(shè)施使用，部分地區(qū)甚至“退房還綠”，趁勢(shì)增加了綠地?cái)?shù)量，改善了羅湖綠地相對(duì)較少的缺陷。 　　建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、配套完善依舊是羅湖的強(qiáng)項(xiàng)。住宅建設(shè)要確?；A(chǔ)設(shè)施與商業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施同步建設(shè)，這樣才能形成具有一定吸引力的居住區(qū)。羅湖的新建樓盤(pán)多半嚴(yán)格按規(guī)定配建公共服務(wù)設(shè)施，注重人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，使新區(qū)更具特色。 　　相關(guān)規(guī)劃：對(duì)于羅湖區(qū)內(nèi)各個(gè)主要活動(dòng)領(lǐng)域圈，應(yīng)依據(jù)主要功能強(qiáng)化其特色，加強(qiáng)環(huán)境品質(zhì)的塑造。廣九鐵路東、深南大道南側(cè)的羅湖商業(yè)中心區(qū)，應(yīng)以現(xiàn)代化國(guó)際性城市的中心區(qū)形象為目標(biāo)，集中體現(xiàn)商業(yè)聚集區(qū)的功能要求和沿海開(kāi)放城市的嶄新風(fēng)貌，加強(qiáng)人民南路的現(xiàn)代大型商場(chǎng)購(gòu)物特色。東門(mén)老街發(fā)展成具傳統(tǒng)購(gòu)物特色的步行購(gòu)物街區(qū)。發(fā)展筍崗片區(qū)的物流中心功能，形成以倉(cāng)儲(chǔ)式大型購(gòu)物中心為主要內(nèi)容、為全市居民服務(wù)的、能夠滿足批量消費(fèi)型顧客的“一次性”購(gòu)物需求的地區(qū)。強(qiáng)化布心、田貝、水貝、湖貝、蓮塘等居住領(lǐng)域圈的功能配備，形成整體上相協(xié)調(diào)又各有特色的居住地區(qū)。 　　控制高度保護(hù)環(huán)境 　　從特區(qū)建立以來(lái)，羅湖一直把握著深圳建筑的制高點(diǎn)。從創(chuàng)業(yè)之初的標(biāo)志性建筑國(guó)貿(mào)，到現(xiàn)在仍然是深圳最高建筑的地王大廈；從火車(chē)站到蔡屋圍，羅湖擁有深圳最集中的高樓群。這種以高為尚的建設(shè)思想曾經(jīng)主導(dǎo)了羅湖地產(chǎn)、尤其是商務(wù)地產(chǎn)。但高層建筑的超常發(fā)展也給羅湖的交通、生態(tài)環(huán)境帶來(lái)了沉重的壓力，在新的羅湖規(guī)劃中，城市的空間高度將得到控制。 　　依據(jù)城市指狀空間結(jié)構(gòu)所確定的高度分區(qū)原則，控制超高層建筑、高層建筑的空間分布，確保低密度空間帶及生態(tài)環(huán)境的保護(hù)將是今后羅湖地產(chǎn)需要密切關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)了解，規(guī)劃中對(duì)新建超高層建筑及高層建筑的分布較多考慮了與地標(biāo)性視覺(jué)焦點(diǎn)、路徑節(jié)奏焦點(diǎn)及交通交會(huì)焦點(diǎn)的結(jié)合，新建高層、超高層建筑嚴(yán)格避免對(duì)城市空間眺望系統(tǒng)及視覺(jué)走廊的遮擋與阻斷，尤其注意規(guī)劃中郊野公園與城市中心區(qū)的眺望關(guān)系。在山體附近地區(qū)、銀湖地區(qū)及深圳河沿岸周邊地區(qū)嚴(yán)格控制建設(shè)高度。從居住價(jià)值來(lái)說(shuō)，羅湖仍然擁有深圳最美麗的景觀，從周邊眺望羅湖中心區(qū)鋸齒狀的剪影，依舊是最完美的城市輪廓。 　　相關(guān)規(guī)劃：洪湖公園—人民公園—東門(mén)城區(qū)、百仕達(dá)花園—黃貝嶺、深圳水庫(kù)—深圳水庫(kù)泄洪道這三條帶形區(qū)域及其周邊地區(qū)的建設(shè)應(yīng)以中低層低強(qiáng)度或開(kāi)放綠化建設(shè)為主，嚴(yán)格禁止在此區(qū)域內(nèi)進(jìn)行大體量高層建筑的建設(shè)。深圳水庫(kù)泄洪道流域不準(zhǔn)進(jìn)行任何城市建設(shè)，周邊建設(shè)必須首先滿足水利管理的要求。超高層建筑主要集中在紅嶺路以東和文錦路以西的深南大道沿線。在羅湖區(qū)內(nèi)的其他片區(qū)內(nèi)原則上禁止建設(shè)超高層建筑。在泥崗路—布心路以北、文錦路以東的布心片區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格控制高層建筑的建設(shè)，保持眺望系統(tǒng)的完整性。蓮塘片區(qū)的建設(shè)應(yīng)以多層建筑為主。深圳河沿岸也應(yīng)以中低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)為主，并保持相當(dāng)?shù)拈_(kāi)敞性綠地。 　　深港合作促進(jìn)發(fā)展 　　由于地理位置關(guān)系，羅湖曾經(jīng)是港人在深圳置業(yè)的不二之選。羅湖火車(chē)站附近的樓盤(pán)有相當(dāng)大比例的港人業(yè)主，稍遠(yuǎn)一些的臺(tái)灣花園和百仕達(dá)花園等樓盤(pán)也深受港人歡迎。雖然由于皇崗口岸、建設(shè)中的深港西部通道對(duì)羅湖口岸的分流，福田和南山近年來(lái)也涌現(xiàn)出不少外銷(xiāo)樓盤(pán)，但就整體而言，羅湖樓盤(pán)在港人心目中的認(rèn)知程度仍舊是最高的。 　　羅湖交通條件便利、飲食習(xí)慣接近、娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，對(duì)港人置業(yè)有著莫大的吸引力。 　　2004年是CEPA元年，這為羅湖的商業(yè)地產(chǎn)提供了莫大的商機(jī)。羅湖是連接香港與內(nèi)地的樞紐，也是全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的核心，還將是香港公司進(jìn)駐深圳的首選之地。CEPA中所涉及的主要內(nèi)容之一是服務(wù)貿(mào)易化；而服務(wù)業(yè)對(duì)羅湖區(qū)的GDP貢獻(xiàn)比例高達(dá)80％以上，是羅湖區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的成熟程度有著深圳其他區(qū)域無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。在住宅項(xiàng)目外銷(xiāo)潛力漸盡之時(shí)，商務(wù)地產(chǎn)將給羅湖帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。 　　相關(guān)規(guī)劃：參與香港城市發(fā)展策略，利用深港地理毗鄰的自然特征，合理配置羅湖區(qū)的空間要素，繼續(xù)加強(qiáng)其作為深圳市及珠江三角地區(qū)與香港之間旅客及貨物進(jìn)出的重要口岸作用。加強(qiáng)自身對(duì)外交通設(shè)施，加強(qiáng)與香港交通聯(lián)系。充分考慮深港兩地的土地資源的豐缺與成本差異以及兩地人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)城市各類(lèi)用地的需求，協(xié)調(diào)羅湖區(qū)與香港土地利用與空間布局關(guān)系。 （相關(guān)規(guī)劃部分引自深圳市羅湖分區(qū)規(guī)劃（1998－2010））