"深圳地王"要綜合開發(fā)

    招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌

    編者按：關(guān)注招商地產(chǎn)的人士不會忘記，招商地產(chǎn)的標(biāo)志采用的是象征生機(jī)盎然的綠色，這無疑表明招商地產(chǎn)把蛇口建成“最適合人類居住的地方”的企業(yè)信念，充分體現(xiàn)出招商地產(chǎn)堅(jiān)守人與自然和諧共生的人居理想。招商地產(chǎn)長期努力的結(jié)果，把“家在蛇口”從夢想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，一座座富有經(jīng)典與傳奇色彩的樓盤已經(jīng)成為深圳人濱海置業(yè)的坐標(biāo)。日前，招商地產(chǎn)喜獲“中國房地產(chǎn)名牌企業(yè)”的殊榮，“招商海月花園”當(dāng)之無愧地成為“最適宜深圳人居住十大示范小區(qū)”之一，榮獲“中國名盤”的稱號。招商地產(chǎn)再一次成為全國地產(chǎn)界的焦點(diǎn)。日前，作為“深圳灣發(fā)展論壇”本地地產(chǎn)商惟一主講嘉賓，招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌縱論大勢，其中談到招商地產(chǎn)對深圳灣填海區(qū)的看法、招商地產(chǎn)開發(fā)濱海樓盤的經(jīng)驗(yàn)以及深圳灣填海區(qū)發(fā)展建議等，引起各方人士的關(guān)注。應(yīng)本報(bào)讀者的要求，并征得招商地產(chǎn)的同意，本報(bào)今日發(fā)表招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌在“深圳灣發(fā)展論壇”的發(fā)言，希望對深圳灣片區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展和地產(chǎn)企業(yè)成功發(fā)展模式的建立有所啟迪。

    深圳住宅市場在深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的背景下，一直得到了快速的發(fā)展，發(fā)展熱點(diǎn)經(jīng)歷了80年代的羅湖和90年代的福田中心區(qū)。到了新世紀(jì)，熱點(diǎn)將會是在深圳灣區(qū)。深圳灣填海區(qū)的土地發(fā)展計(jì)劃還在方案討論階段就引起了市場的廣泛關(guān)注，對于這片代表深圳未來濱海城市形象的土地，無論是政府還是發(fā)展商都給予了高度的重視。從今年6月填海區(qū)規(guī)劃方案在香港首次公開展示，到近期對12月6日填海區(qū)首次土地拍賣的宣傳，深圳灣填海區(qū)的發(fā)展始終都是地產(chǎn)界關(guān)注的重點(diǎn)。 

    地產(chǎn)發(fā)展新平臺 

    對于深圳的地產(chǎn)發(fā)展商來說，能夠參與填海區(qū)的發(fā)展，參與21世紀(jì)深圳濱海市場形象的塑造，無疑將會是公司實(shí)力發(fā)展和品牌提升的大好機(jī)會。同時如果能夠和來自香港、廣州的高水平地產(chǎn)商一起共同進(jìn)行深圳灣填海區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，會更好地檢驗(yàn)深圳地產(chǎn)商的能力，也可以說是培育和提升深圳地產(chǎn)的整體開發(fā)水平，提升深圳地產(chǎn)在全國業(yè)界的競爭優(yōu)勢。在深圳灣，政府給發(fā)展商們搭建了一個很好的舞臺。 

    深圳灣填海區(qū)因?yàn)槠洫?dú)特的地理位置和自然人文景觀資源，會如同國外發(fā)達(dá)國家許許多多的“灣區(qū)”一樣，將成為深圳高品質(zhì)生活和高檔次物業(yè)的代表。隨著深圳市大型基建和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，如高新科技園區(qū)、大學(xué)城、濱海大道、深港跨海大橋、深圳地鐵一二期建設(shè)和深港24小時通關(guān)，將會給深圳灣填海區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)帶來良好的市場基礎(chǔ)和外部環(huán)境。 

    招商地產(chǎn)一直十分關(guān)注與重視深圳灣濱海土地的開發(fā)，在去年12月深圳灣填海區(qū) T205－0040和0043的土地招標(biāo)中，以5.8億競得土地，預(yù)計(jì)總投資15億元，率先進(jìn)入深圳濱海土地的開發(fā)。今年上半年還在全市范圍內(nèi)為項(xiàng)目征名，最后確定為“陽光帶海濱城”，得到大多消費(fèi)者的認(rèn)同，目前項(xiàng)目工程進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)明年年中即可封頂，許多消費(fèi)者在項(xiàng)目的圖紙階段就要求預(yù)定，他們十分看好深圳灣的地段、環(huán)境和景觀，認(rèn)為會有一種全新的生活體驗(yàn)?！瓣柟鈳ШI城”的強(qiáng)烈市場反應(yīng)，預(yù)示著深圳灣填海區(qū)土地開發(fā)良好的市場前景。 

    堅(jiān)持綜合開發(fā) 

    對于深圳灣填海區(qū)的建設(shè)與開發(fā)，招商地產(chǎn)在蛇口20年的濱海城區(qū)開發(fā)過程中有一些體會。 

    從1979年開始，面對著當(dāng)時也是一片濱?？盏氐纳呖?，蛇口創(chuàng)始人袁庚提出了“將蛇口建設(shè)成為最適合人類居住的地方”的開發(fā)理念，招商地產(chǎn)在10平方公里的土地上，經(jīng)過20年的不斷開發(fā)，建成了近300萬平方米的物業(yè)，形成了今天美麗的山海城蛇口，“家在蛇口”的概念深入人心，大批外國人選擇居住在蛇口，蛇口因此而帶有國際色彩和多元文化。 

    招商地產(chǎn)在蛇口的建設(shè)一直堅(jiān)持“社區(qū)綜合開發(fā)”的模式，即以整個蛇口生活區(qū)為項(xiàng)目單位，對其中的各個功能要素：包括住宅區(qū)，商業(yè)區(qū)、休閑活動區(qū)、人行與車行交通體系、總體綠化、山海景觀、醫(yī)療教育設(shè)施和其他生活服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行綜合規(guī)劃并同步建設(shè)實(shí)施，我們的基本理念是要在蛇口有限的海濱生態(tài)資源條件下，同時滿足完善城市功能、改善居住環(huán)境、保護(hù)生態(tài)等各類目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處，我們認(rèn)為這樣開發(fā)出的社區(qū)才更具有濃郁的文化與城區(qū)氛圍，更具人性化特點(diǎn)。 

    蛇口濱海社區(qū)綜合開發(fā)的基本做法是：1、整體規(guī)劃，統(tǒng)一控制，配套先行，逐步發(fā)展；2、綠化生態(tài)，自然協(xié)調(diào)，營造山海城；3、留有余地，可持續(xù)發(fā)展，保持社區(qū)成長的生命力。 

    比如蛇口現(xiàn)在“海上世界”，應(yīng)該說一直以來都是蛇口最好的土地，但在經(jīng)過多年的研究并確認(rèn)市場條件基本成熟后近期才準(zhǔn)備進(jìn)行國際水準(zhǔn)的開發(fā)。而在這其中，統(tǒng)一的控制，以做到各類資源的有效整合，堅(jiān)持可持續(xù)的發(fā)展方向，土地利用留有余地，功能轉(zhuǎn)換適當(dāng)提前，規(guī)劃隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷進(jìn)行修訂和調(diào)整，以做到城市、住宅和環(huán)境的動態(tài)協(xié)調(diào)和平衡，這兩點(diǎn)尤為重要，這也是我們在蛇口20年進(jìn)行濱海城區(qū)綜合開發(fā)的深圳體會。 

    片區(qū)資源要整合 

    因此我們建議：深圳灣華僑城南填海區(qū)的土地開發(fā)應(yīng)該充分發(fā)揮土地獨(dú)特的生態(tài)、人文、規(guī)模和地理優(yōu)勢，走綠化生態(tài)人文社區(qū)的發(fā)展道路，堅(jiān)持社區(qū)綜合開發(fā)的原則。 

    填海區(qū)的土地雖然是分階段，分塊批出，但政府應(yīng)該加強(qiáng)對片區(qū)資源的整合和控制的能力、強(qiáng)調(diào)共生共榮原則。各地塊在開發(fā)中切忌各自分割，各自為政，各做各的圍墻，各修各的場所。從小區(qū)內(nèi)部配套到外部公共設(shè)施，都能夠有機(jī)結(jié)合，真正構(gòu)成一個有理、有序、有情的高尚人文社區(qū)，成為一道亮麗的濱海風(fēng)景線，成為新世紀(jì)深圳濱海城市形象的代表。也只有這樣才能最終達(dá)到提升城市形象，提升整體物業(yè)價(jià)值，形成開發(fā)商與政府雙贏的局面。 

    從另一個層面上講，填海區(qū)本身也不應(yīng)該作為一塊孤立的住宅用地功能來開發(fā)，它應(yīng)該和地塊周邊的華僑城、科技園、大學(xué)城、濱海大道自然風(fēng)光帶等形成一個有機(jī)的城市整體，將福田和南山半島的城區(qū)有序連接起來。 

    對于填海區(qū)中的學(xué)校、醫(yī)院、城市軌道交通、公園、商業(yè)配套、休閑娛樂設(shè)施等社區(qū)公共配套，我們認(rèn)為同步啟動，先行建設(shè)非常重要，政府應(yīng)該有所承諾，并切實(shí)做到，否則，消費(fèi)者的信心容易失去，對后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)會帶來不利的影響。 

    整體計(jì)劃應(yīng)出臺 

    12月6日深圳灣華僑城南填海區(qū)將推出首期三宗土地，約24萬平方米，住宅建筑面積75萬平方米，僅這部分面積就相當(dāng)于深圳一年商品住宅成交總量的12％左右，將對整個樓市的供求產(chǎn)生重大影響，尤其是中高檔樓盤市場將會有更大的壓力，但對于2.9平方公里的整個填海區(qū)來講，這僅僅是一小部分。因此作為發(fā)展商，非常希望知道政府對僑城南填海區(qū)土地出讓的整體計(jì)劃以及控制目標(biāo)和時間表，以便于開發(fā)商的市場決策能更加科學(xué)合理；也希望政府的土地出讓計(jì)劃經(jīng)過了科學(xué)審慎的決策，推出的土地?cái)?shù)量充分考慮了市場的需求，讓市場有充足的消化期和消化能力，保證深圳樓市整體健康成長。