北京CBD規(guī)劃變更 砍掉200萬平米 發(fā)展商何去何從

　　3月9日，記者獲悉，CBD的規(guī)劃的確在做大幅調(diào)整，且被砍掉的面積至少有200萬平方米。這不僅使很多發(fā)展商的希望落了空，還將對部分已經(jīng)獲準進入CBD的發(fā)展商造成不小的影響。種種跡象表明，一場“突圍CBD”的大戲即將上演…… 剛剛在去年做完的CBD整體規(guī)劃，如今將面臨重大調(diào)整。3月9日，記者獲悉，CBD的規(guī)劃的確在做大幅調(diào)整，且被砍掉的面積至少有200萬平方米。而日益擁堵的交通及商務(wù)與住宅比例的嚴重失衡則是CBD此次被砍的兩大禍根。 　　CBD的良好發(fā)展前景，令不知多少發(fā)展商垂涎三尺，趨之若鶩。而今，200萬平方米的總量被砍，不僅使很多發(fā)展商的希望落了空，還將對部分已經(jīng)獲準進入CBD的發(fā)展商造成不小的影響。種種跡象表明，一場“突圍CBD”的大戲即將上演…… 　　調(diào)整醞釀已久 　　“CBD的規(guī)劃面積總量將要壓縮”，這在北京房地產(chǎn)圈已經(jīng)流傳了許久。近日，記者從CBD商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東方獲悉，CBD的規(guī)劃的確在做調(diào)整。對具體壓縮的數(shù)量，該負責(zé)人拒絕透露，但據(jù)業(yè)內(nèi)可靠人士稱，被砍掉的面積至少有200萬平方米。 　　據(jù)一位開發(fā)商透露，早在去年秋天，CBD規(guī)劃調(diào)整的信號就已經(jīng)通過一個內(nèi)部座談會透露出來了。會上就有北京市領(lǐng)導(dǎo)對CBD的現(xiàn)有規(guī)劃表示嚴重不滿，認為CBD的規(guī)劃建筑面積太多，嚴重影響了地面交通，“開發(fā)商賺了錢一拍屁股走人了，擁堵嚴重，老百姓罵的是政府”。 　　CBD某項目的管理人員也做出了佐證。據(jù)他透露：“大概在去年年底，CBD管委會在內(nèi)部會議上決定將規(guī)劃的建筑總面積由1000萬平方米調(diào)整為700多萬平方米。 　　今年，北京市兩會期間，王岐山再次表示，城市規(guī)劃不合理，是導(dǎo)致交通擁堵問題的重要原因，并流露出要壓縮CBD規(guī)劃的意思。而市政協(xié)委員，北京華遠集團總裁任志強在市政協(xié)會議上，對市政府突然決定變更規(guī)劃的行為進行了質(zhì)疑，再次引發(fā)業(yè)界對CBD規(guī)劃更改的關(guān)注。 　　三招壓縮總量 　　目前CBD已經(jīng)批準的項目和現(xiàn)有的項目，總面積相加已經(jīng)超過了900萬平方米，且不說還有待批的項目了，那么要把規(guī)劃壓縮到800萬平方米以內(nèi)，怎么處理這些矛盾？ 　　據(jù)可靠消息稱，市政府對此的初步意見是分三種情況處理：第一種情況，已經(jīng)拿到項目規(guī)劃建設(shè)許可證的項目，不做調(diào)整；第二種情況，已經(jīng)拿到立項，規(guī)劃待批的項目，做小調(diào)；第三種情況，已經(jīng)拿到立項，規(guī)劃尚未遞交的項目，要做大調(diào)。這樣，把面積降低到800萬平方米以內(nèi)。至于待批的項目，目前的可靠消息則是：“一切審批暫停，等待規(guī)劃調(diào)整?！? 　　對此，記者詢問CBD管委會發(fā)展處的有關(guān)官員時被告知，目前尚未得知任何規(guī)劃變更的消息，但是，的確在做對CBD區(qū)域內(nèi)的交通規(guī)劃調(diào)整。據(jù)其反映，雖然CBD內(nèi)的交通規(guī)劃一直在調(diào)整，但是，最近政府對CBD內(nèi)的交通問題非常重視，所以調(diào)整力度也比較大。 　　這種調(diào)整，一方面意味著CBD內(nèi)的交通條件的確將有大的改善，很多專家和業(yè)內(nèi)外人士擔心的CBD帶來的交通問題，將得到一定改善，但另一方面，就意味著部分獲準進入CBD的開發(fā)商和原來就把很大精力投注在CBD的開發(fā)商們，不得不進行企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，重新考慮手中的資金投向和企業(yè)的下一步走向。 　　交通不堪重負 　　在CBD的總體規(guī)劃方案確定之前，國內(nèi)外11名規(guī)劃專家組成的專家組前前后后討論了很多次，對交通的承載量、建筑面積的容納量等多方面，進行了反復(fù)論證。針對交通問題，有一個詳細的交通可行性分析，認為交通規(guī)劃足以承載1000萬平方米建筑面積帶來的人流和車流。 　　但此分析遭到王岐山的質(zhì)疑，王岐山認為該分析缺乏整體觀念，只考慮了CBD內(nèi)部建筑帶來的交通流量，卻忽略了東二環(huán)等周邊建筑帶來的交通流量。CBD的規(guī)劃要解決交通問題，必須考慮到周邊建筑才行。 　　據(jù)透露，根據(jù)重新制作的交通分析，CBD區(qū)域能夠承載的最大容量是800萬平方米的建筑面積。而該區(qū)域已經(jīng)審批的項目和現(xiàn)有的項目總和已經(jīng)超過了900萬平方米。有開發(fā)商說，如果加上待批的項目，總和已經(jīng)達到1300萬平方米！ 　　如此龐大的建筑面積，將帶來的交通壓力不言而喻，因此，CBD的規(guī)劃不得不加以壓縮。 　　商務(wù)讓位住宅 　　導(dǎo)致此次CBD重新調(diào)整規(guī)劃的重要原因，除了交通問題，還與CBD目前的發(fā)展嚴重偏離規(guī)劃方向有關(guān)。 　　按照2001年確定的CBD總體規(guī)劃方案的設(shè)計，CBD區(qū)域1000萬平方米的總量中，50%左右是寫字樓，25%左右建公寓，25%左右建酒店、文化、娛樂等設(shè)施，但是在實際開發(fā)中，住宅遠遠超過了其他類型的建筑。 　　CBD核心區(qū)規(guī)劃建筑面積為1000萬平方米，按25%的公寓建設(shè)比例，核心區(qū)內(nèi)的公寓項目應(yīng)在250萬平方米左右。據(jù)偉業(yè)顧問的調(diào)查顯示，早在2001年9月，CBD區(qū)域已經(jīng)存在的公寓和住宅的面積已經(jīng)達到219萬平方米，這已經(jīng)非常接近規(guī)劃的住宅面積。 　　加上這兩年審批的新項目，CBD區(qū)域內(nèi)，住宅面積已嚴重超標。以至于有人戲稱：“中央商務(wù)區(qū)正在迅速滑向中央公寓區(qū)”。 　　央視應(yīng)否外遷 　　此次CBD規(guī)劃變更，解決交通問題是首要問題，但是，是否減少了面積就一定能解決交通問題？對此，開發(fā)商有不同的看法。 　　今典集團董事長張寶全認為，要解決CBD區(qū)內(nèi)交通問題，僅僅縮減面積是不夠的，還要考慮到區(qū)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)。他提出，像中央電視臺、北京電視臺這樣的單位，就不應(yīng)該進入CBD?！八鼈冞M駐CBD，不僅對自身將來的發(fā)展是一種制約，而且將對CBD的交通狀況造成極大的壓力。中央電視臺和北京電視臺，除了自身工作人員進出CBD，對CBD的交通形成巨大壓力外，前往這兩個單位辦事的人流也是遠遠大于一般企業(yè)的。將如此人員流動性太強的單位放到CBD內(nèi)，將對CBD的交通造成巨大的壓力?！? 　　張寶全提出，應(yīng)把中央電視臺和北京電視臺遷到郊區(qū)。因為他認為電視必將形成規(guī)模不小的產(chǎn)業(yè)，CBD區(qū)域內(nèi)發(fā)展空間有限，當電視發(fā)展到一定程度需要擴張時，CBD已經(jīng)無法提供空間了；如果遷到郊區(qū)，不但不用擔心發(fā)展空間的問題，還將帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，可謂一舉兩得。 　　CBD是工業(yè)文明時代的典型象征，是一個城市一個中心的表現(xiàn)，但現(xiàn)在，城市發(fā)展已經(jīng)到了多中心制時代，沒必要再遵循工業(yè)文明時代的要求，重點建設(shè)CBD，從而造成空間、人口的緊張，不利于環(huán)保，也不利于城市發(fā)展。如今北京、上海等大城市已經(jīng)提出了多中心制發(fā)展戰(zhàn)略，對北京而言，中關(guān)村、金融街等地區(qū)，都可以形成第二個、第三個商務(wù)區(qū)，由衛(wèi)星城市的拓展，帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，這樣才能避免或緩解過于集中的商務(wù)區(qū)帶來的巨大的交通壓力。 商務(wù)功能逐步外延 　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理李文杰認為，CBD規(guī)劃的壓縮，將帶來CBD的泛化。因為作為一個成熟的商圈，CBD區(qū)域已經(jīng)形成了濃厚的商務(wù)氛圍，這使市場對該地區(qū)的需求依然比較集中。面積減少，就會使這部分無法消化的消費需求和投資需求向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致CBD的泛化。 　　李文杰表示，東二環(huán)到東三環(huán)，甚至到東四環(huán)，在客戶群、地段、交通等方面，都有可類比性，因此，受CBD規(guī)劃壓縮影響的項目和資金將會選擇其周邊地區(qū)。如果把CBD看作面的話，其周圍一些原有的商務(wù)集中區(qū)可以看作點。規(guī)劃的壓縮，將使這些投資需求和消費需求向周邊的點輻射，如建國門地區(qū)、東四十條地區(qū)、東直門地區(qū)、第二使館區(qū)、第三使館區(qū)。 　　以紐約曼哈頓的發(fā)展經(jīng)驗看，中央商務(wù)區(qū)的辦公和居住并非矛盾，在更大的意義上，兩者是密不可分的。在曼哈頓周邊分布著大小不一、按人群劃分的若干居住區(qū)，其中就有被人們廣為熟知的上東區(qū)，居住在這里的人們在相當大的程度上支撐著整個中央商務(wù)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，也就意味著良好的CBD商務(wù)區(qū)發(fā)展需要與擁有高舒適度的居住區(qū)域相結(jié)合。 　　城門失火池魚受益 　　CBD規(guī)劃的壓縮，使不少在區(qū)內(nèi)開發(fā)的發(fā)展商受到了不小的影響和沖擊。但是，對于已經(jīng)進入開發(fā)階段的CBD內(nèi)各項目而言，無疑是一個利好消息，因為競爭激烈、“車道”擁擠的CBD項目開發(fā)如果能夠控制其入口的“車輛”，自然其市場就會順暢一些；而持幣猶疑的消費者，自然在可能看到自己物業(yè)升值的前提下，進場“買進”。同樣的，對于CBD周邊的項目而言，也是一個利好消息。受益的項目有建外SOHO、金地國際花園、財富中心、尚都國際、新城國際、康堡等項目。 　　此外，CBD周邊的項目也將受益匪淺。因為，目前CBD地區(qū)的供需是比較平穩(wěn)的，如今，CBD規(guī)劃壓縮，必然導(dǎo)致供應(yīng)量的減少，而市場的需求卻沒有因此變化，那么必然向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致周邊項目的熱銷，如富力城、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城、華貿(mào)中心等項目。值得注意的是，第三使館區(qū)周邊已經(jīng)聚集了相當數(shù)量的高端樓盤，形成上游生活區(qū)的勢頭初露端倪，又擁有朝陽公園這一得天獨厚的自然環(huán)境，因此其成為CBD的主要居住配套區(qū)自在情理之中。 　　政府誠信遭到質(zhì)疑 　　在記者采訪中，所有開發(fā)商都對政府調(diào)整CBD規(guī)劃非常理解，認為規(guī)劃調(diào)整勢在必行。但是，幾乎所有的開發(fā)商也對此次CBD規(guī)劃調(diào)整而“失信于民”表示了較大的不滿。 　　張寶全認為，在中國開發(fā)房地產(chǎn)，都面臨政策風(fēng)險問題。最初做城市規(guī)劃時，政府的目光過于短淺，而城市的發(fā)展速度卻非常快，這樣，經(jīng)常會面臨規(guī)劃與現(xiàn)實脫節(jié)的問題，從而不得不進行規(guī)劃調(diào)整。但是，規(guī)劃的調(diào)整，勢必對企業(yè)的發(fā)展、戰(zhàn)略造成一定影響和損失。政府在考慮到全局發(fā)展時，往往忽略了因為這種政策調(diào)整對企業(yè)造成的損失。 　　華遠集團總裁任志強認為，政府的誠信是判斷投資環(huán)境的首要因素。CBD的規(guī)則是經(jīng)過政府批準并經(jīng)過公示之后形成的，而眾多投資者是了解了政府公示批準的規(guī)劃方案之后才做出了投資CBD的選擇，同時也是根據(jù)方案和規(guī)劃的條件而進行投資決策預(yù)算。但是，政府在未下達正式文件公告的情況下，就做出了壓縮CBD地區(qū)容積總量的決定，這將會改變投資成本與市場預(yù)期，會給發(fā)展商帶來不同程度的損失。 　　任志強認為，政府有權(quán)力變更規(guī)劃，但是首先應(yīng)該在對規(guī)劃修改前采用公示方式，并將預(yù)期變更的情況告訴所有的投資者。其次在修改已投入大量資金的項目規(guī)劃方案時，應(yīng)有相應(yīng)的補償措施，使政府的任何變更都建立在誠信的基礎(chǔ)上，并使投資者有最起碼的知情權(quán)，以維護政府曾經(jīng)做出的決定的嚴肅性和權(quán)威性，增加市場對政府行為的信心。