兩會(huì)聚焦“城中村”改造

兩會(huì)聚焦“城中村”改造

　　政協(xié)委員許家印：加大改造力度，降低房?jī)r(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)

　　房?jī)r(jià)怎么降，如何回歸民生，是歷屆兩會(huì)上的焦點(diǎn)。而在政策頻出的2011年，尤其受到關(guān)注?！凹哟罅Χ?，合理改造，終極目的是降低房?jī)r(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)?！苯衲辍皟蓵?huì)上”，政協(xié)委員、恒大集團(tuán)總裁許家印擲地有聲。 

　　城市邊緣在擴(kuò)張，越來(lái)越多的城中村，將納入城市版圖。未來(lái)“城中村”數(shù)量將成倍增加。一組數(shù)據(jù)，2030年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口將達(dá)到8.8億人，在城市人口密度2080人／平方公里不變的情況下，到2030年我國(guó)城市面積將擴(kuò)張到42.5萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于2008年城市面積的2.39倍。在現(xiàn)行城市化推進(jìn)機(jī)制下，城市規(guī)模的成倍擴(kuò)大，意味著相當(dāng)于現(xiàn)在城市面積1.4倍到1.6倍的城鎮(zhèn)郊區(qū)，在2030年將變?yōu)槭袇^(qū)，當(dāng)前地處郊區(qū)的農(nóng)村將逐步被城市包圍，形成新的“城中村”，“城中村”的數(shù)量也將伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張而成倍增加。

　　改造中的問(wèn)題

　　改造勢(shì)在必行，但漏洞不少。

　　目前，老城區(qū)城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業(yè)先和村委會(huì)簽署意向性的城中村改造合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；然后由村民投票表決是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委會(huì)和企業(yè)共同上報(bào)政府審批并申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)；隨后組織形式上的招拍掛，讓前期參與的意向企業(yè)獲得土地；最后，由村委會(huì)和企業(yè)主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償、安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　從本質(zhì)上看，這種老城區(qū)城中村改造的做法缺乏公開(kāi)、公平、公正的機(jī)制，存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響改造的進(jìn)度。

　　許家印認(rèn)為，目前城中村改造上的問(wèn)題，集中在4點(diǎn)：

　　1、村委會(huì)與企業(yè)合作啟動(dòng)老城區(qū)城中村改造，這樣從一開(kāi)始就沒(méi)有遵循公開(kāi)、公平、公正的原則。項(xiàng)目運(yùn)作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗。

　　2、村委會(huì)與企業(yè)的合作，令城中村項(xiàng)目改造的村民投票環(huán)節(jié)變得復(fù)雜，比如經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)拉票、跑票、強(qiáng)迫投票等各種現(xiàn)象，使村民被動(dòng)投票，民主表決淪為“空投”。

　　3、村委會(huì)和企業(yè)一起辦理各種城中村改造項(xiàng)目的報(bào)批手續(xù)及申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，使該項(xiàng)工作復(fù)雜化，很容易產(chǎn)生如下三方面的問(wèn)題：第一，各種報(bào)批手續(xù)繁瑣復(fù)雜、缺乏統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，導(dǎo)致審批非常緩慢；第二，同一區(qū)域不同意向企業(yè)的城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標(biāo)差距很大；第三，上述這種方式很容易誘發(fā)腐敗。

　　4、這種形式的城中村改造，缺乏公開(kāi)、公平、公正，沒(méi)有真正地走向市場(chǎng)化。

　　如何解決？

　　為了加快推進(jìn)城中村改造，加大老城區(qū)商品房供應(yīng)，降低房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)，許家印認(rèn)為，應(yīng)三管齊下：

　　1、村民只對(duì)是否同意進(jìn)行城中村改造進(jìn)行投票，80%或以上村民投票同意進(jìn)行改造的城中村，即由政府主導(dǎo)推向市場(chǎng)，實(shí)行公開(kāi)拍賣(mài)。

　　2、為了加快改造進(jìn)度，建議城市的政府規(guī)劃部門(mén)分區(qū)域設(shè)定統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，使同一區(qū)域不同的城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)基本相同，例如容積率、限高、公建配套比例等重要指標(biāo)。這樣可以在保證公平的基礎(chǔ)上，大大加快各個(gè)改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)的確定，同時(shí)避免推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，為公開(kāi)拍賣(mài)節(jié)省大量時(shí)間。

　　3、村民投票同意城中村改造，規(guī)劃部門(mén)很快確定規(guī)劃要點(diǎn)，國(guó)土部門(mén)即可將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，實(shí)行公開(kāi)拍賣(mài)；同時(shí)建議將競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例提高到起拍價(jià)的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金，并由政府主導(dǎo)專(zhuān)款專(zhuān)用，由村民自主選擇貨幣補(bǔ)償或回遷安置。