德國(guó)年輕人77%租房居住 法律提供近乎完美保障

　　多年來(lái)，德國(guó)房?jī)r(jià)一直保持在相對(duì)較低的水平，但低房?jī)r(jià)并未刺激德國(guó)人買房置業(yè)的需求。與買房相比，大多數(shù)德國(guó)人更愿意租房住。房屋租賃市場(chǎng)的繁榮，對(duì)穩(wěn)定住房市場(chǎng)需求和避免房?jī)r(jià)大幅飆升起到了重要作用。 

　　德國(guó)租房者占多數(shù)

　　目前，德國(guó)租房者占多數(shù)，有60%左右的居民租房，其中年輕人77%左右為租房族。德國(guó)租房比例高，重要原因就是德國(guó)法律給予承租人近乎完美的保障。在德國(guó)，租房的“安全感” 并不亞于買房，甚至幾十年居住在一所出租房中的德國(guó)家庭也不在少數(shù)。

　　德國(guó)公共租賃住房的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個(gè)階段：一是二戰(zhàn)后到上世紀(jì)末，德國(guó)大規(guī)模興建社會(huì)福利住房，解決二戰(zhàn)以及兩德統(tǒng)一后低收入者的住房問(wèn)題。二是自上世紀(jì)末開始，大多數(shù)居民的住房問(wèn)題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺(tái)，但政府仍然通過(guò)控制房?jī)r(jià)、房租等手段保障低收入者的住房。

　　德國(guó)大多數(shù)福利房并非由政府直接建設(shè)。德國(guó)政府劃出特定區(qū)域建設(shè)低收入人群住房，由社會(huì)投資人開發(fā)建設(shè)，并向住房者收取低于市場(chǎng)價(jià)格的租金，租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。

　　政府向投資者提供無(wú)息貸款

　　對(duì)建設(shè)社會(huì)福利住房的投資人，無(wú)論是個(gè)人、社會(huì)團(tuán)體還是企業(yè)，政府都對(duì)其進(jìn)行資助，通常是向住房建設(shè)投資者提供無(wú)息住房建設(shè)貸款，該貸款償還期可長(zhǎng)達(dá)30年至35年。還貸期結(jié)束后，約束解除，房屋所有人可以按市場(chǎng)價(jià)格出租出售房屋。

　　社會(huì)福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等，按照規(guī)定，只有收入低于一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭才有權(quán)利承租社會(huì)福利住房。

　　在社會(huì)福利房興盛時(shí)期，德國(guó)約有三分之一的住房具有社會(huì)福利住房的性質(zhì)，但自1998年起德國(guó)開始逐漸廢除福利住房建設(shè)中的相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　2003 年德國(guó)議會(huì)停止向社會(huì)保障性住房建設(shè)提供補(bǔ)貼，30年來(lái)德國(guó)共為此花費(fèi)了300多億歐元。目前社會(huì)福利住房比例在10%左右。

　　在社會(huì)福利住房逐漸退出市場(chǎng)的同時(shí)，德國(guó)并未放松對(duì)整個(gè)住房和租房市場(chǎng)的管理，低收入家庭住房問(wèn)題得到了良好解決。

　　房東不得隨意漲房租

　　德國(guó)《民法典》等多項(xiàng)法律對(duì)房租價(jià)格進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，特別注重保護(hù)房客利益，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價(jià)理由，并且在一般情況下還須舉出三個(gè)同類住房漲價(jià)的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù) 15個(gè)月內(nèi)沒(méi)漲過(guò)價(jià)，而且漲幅一般不得超過(guò)10%。

　　根據(jù)法律，德國(guó)每個(gè)州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來(lái)確定基本價(jià)格范圍。而且法律明文規(guī)定，如果房東的房租超過(guò)“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過(guò) 50%就構(gòu)成犯罪，這就使得租房市場(chǎng)極為穩(wěn)定。因此它制定的價(jià)格一般都能得到執(zhí)行。

　　德國(guó)法律還很注重保護(hù)租房者權(quán)益。如果租房者沒(méi)錢支付房租，房主不能直接將其趕出去，而需要先上訴到法庭，提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒(méi)有足夠收入，而這一過(guò)程既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對(duì)房屋進(jìn)行維修或重新裝修，而現(xiàn)在，這一義務(wù)也已經(jīng)取消。此外，政府還根據(jù)家庭成員多少、失業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。

　　從實(shí)踐看，早期德國(guó)調(diào)動(dòng)各種社會(huì)資源建設(shè)福利房，對(duì)于解決住房緊張、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了決定性作用。據(jù)新華社