廣州保障房小區(qū)可住城市1/200人口 首提人才公寓

香港專家?guī)退胍?guī)劃保障房小區(qū) 可容納5萬(wàn)人年底開工

　　廣州白云區(qū)龍歸將建一個(gè)能容納5萬(wàn)人的大型保障房社區(qū)。記者7日獲悉，該項(xiàng)目將在今年年底前開工。初步確定經(jīng)適房、公共租賃房、人才公寓和限價(jià)房四種類型，是首個(gè)不設(shè)廉租房，且增設(shè)人才公寓的保障房社區(qū)。

　　7日，廣州市國(guó)土房管局、市住房保障辦邀請(qǐng)了香港房屋署專家、國(guó)內(nèi)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、社會(huì)學(xué)等相關(guān)領(lǐng)域數(shù)十位專家以及12個(gè)政府相關(guān)職能部門代表，還有保障對(duì)象等近60人參加會(huì)議，聽取多方意見。與會(huì)專家對(duì)三個(gè)規(guī)劃方案進(jìn)行討論，其中方案一比較受好評(píng)。

　　首次提出人才公寓房源

　　廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，龍歸城不單有低收入人群居住，初步還定了經(jīng)適房、公共租賃房、人才公寓和限價(jià)房四種類型。是低收入、中低偏下和中等收入混合居住的模式，其中的人才公寓是首次提出的想法。此次未將廉租房納入其中，主要是考慮到從開發(fā)儲(chǔ)備情況來(lái)看，不適合廉租戶去到那么遠(yuǎn)的地方居住。

　　基本生活配套都齊全

　　根據(jù)規(guī)劃，龍歸城將結(jié)合軌道交通和道路交通統(tǒng)籌規(guī)劃公交線路和站點(diǎn)，站點(diǎn)的服務(wù)半徑不超過(guò)400米。同時(shí)，將公交站點(diǎn)引入社區(qū)，首末站設(shè)置于區(qū)內(nèi)商業(yè)裙樓下，站點(diǎn)設(shè)置與步行系統(tǒng)、過(guò)街隧道、過(guò)街天橋相結(jié)合，社區(qū)與站點(diǎn)的步行距離不超過(guò)5分鐘。公交站場(chǎng)采用三面敞開設(shè)計(jì)，解決空氣質(zhì)量問題。

　　龍歸城規(guī)劃設(shè)計(jì)了齊全的配套設(shè)施，并在沿城市干道設(shè)置商業(yè)中心和商業(yè)小廣場(chǎng)，把所有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于一體，不僅滿足了居民的日常生活與娛樂購(gòu)物需求，更實(shí)現(xiàn)了用地的節(jié)約、集約利用。將百貨超市與沿街商鋪結(jié)合，中檔與經(jīng)濟(jì)型并存，并融入大型綜合超市、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專賣店等多種形式，此外還設(shè)置特色書店、風(fēng)情茶館、畫廊、人文景觀走廊。

　　市住房保障辦表示，完善的配套設(shè)施除了滿足社區(qū)居民需求外，還可輻射至社區(qū)外周邊住宅區(qū)。同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)可用于補(bǔ)貼保障房小區(qū)物業(yè)管理支出等，從而減輕政府的負(fù)擔(dān)。

　　龍歸城項(xiàng)目

　　●總體情況：

　　龍歸項(xiàng)目位于白云區(qū)中部，總用地面積345675平方米，可建政府保障性住房約117.52萬(wàn)平方米，已納入廣州市2010年新社區(qū)住宅建設(shè)計(jì)劃。項(xiàng)目目前現(xiàn)狀為農(nóng)田和水塘等。項(xiàng)目建成后可容納5萬(wàn)人口，相當(dāng)于廣州人口的1/200。

　　●規(guī)劃戶型：

　　三房套型：最小48.99平方米

　　兩房套型：38.65平方米

　　一房套型：26.95平方米

　　人才公寓一室套型：37.7平方米，一房一廳約41.7平方米

　　方案1最受寵

　　該方案容積率3.4，居住人數(shù)49300人，總建筑面積104.6萬(wàn)平方米，可住10720戶。

　　方案借鑒了香港和新加坡的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，總體規(guī)劃上采取了以大型綜合商業(yè)體為中心，住宅組團(tuán)圍繞其展開的布局。綜合商業(yè)體中肉菜市場(chǎng)、超市、百貨公司、餐飲、散鋪、電影院等一應(yīng)俱全。

　　步行系統(tǒng)：風(fēng)雨連廊鏈接經(jīng)濟(jì)適用房及各公共配套設(shè)施，居民可方便的通過(guò)連貫整個(gè)小區(qū)的風(fēng)雨連廊到達(dá)社區(qū)公共廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及各種配套設(shè)施。綜合商業(yè)體與社區(qū)通過(guò)垂直交通核心和空中連廊進(jìn)行聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與住區(qū)的無(wú)縫對(duì)接。

　　車行系統(tǒng)設(shè)計(jì)：距規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線2公里，考慮通過(guò)公交系統(tǒng)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，或提請(qǐng)地鐵規(guī)劃部門增設(shè)地鐵延長(zhǎng)線與地塊直接進(jìn)行對(duì)接。

　　景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)：考慮到項(xiàng)目用地內(nèi)原有大量水塘以及河涌，景觀設(shè)計(jì)上把河涌作為景觀軸。河涌是活水，不需專門的人工維護(hù)。布置了大量的健身廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，盡量采用底層架空和風(fēng)雨連廊的方式，營(yíng)造開放性的綠化空間。

　　“群英”為龍歸城配套獻(xiàn)策：學(xué)位醫(yī)院少了點(diǎn)，地鐵遠(yuǎn)了點(diǎn)

　　7日，受邀的10位專家及12個(gè)政府相關(guān)職能部門代表，還有保障對(duì)象等近60人對(duì)現(xiàn)有的規(guī)劃方案暢所欲言，提出了不少專業(yè)的建議。

　　會(huì)后，廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，僅他個(gè)人記錄的意見建議多達(dá)十幾頁(yè)。下一步，將綜合這些意見考慮對(duì)方案進(jìn)行深化，隨后再征求與會(huì)人士的意見建議。

　　社區(qū)公建配套：學(xué)位缺口大 無(wú)綜合醫(yī)院

　　廣州市教育局代表提出，按照居住人口接近5萬(wàn)人來(lái)計(jì)算，規(guī)劃的小學(xué)學(xué)位可能不夠。如果按舊標(biāo)準(zhǔn)10∶1配置學(xué)位，龍歸城至少需要5000個(gè)學(xué)位；按新標(biāo)準(zhǔn)8∶1進(jìn)行配置，需要6000多個(gè)學(xué)位。但現(xiàn)在規(guī)劃的小學(xué)學(xué)位只有3600個(gè)左右，小學(xué)學(xué)校只能建6～8層，所以要調(diào)整班級(jí)或者是面積來(lái)增加學(xué)位。示范性高中占地面積有一定標(biāo)準(zhǔn)，目前的占地面積肯定不夠。此外，該代表建議學(xué)校運(yùn)動(dòng)設(shè)施和社區(qū)共享。

　　廣州大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院院長(zhǎng)董黎認(rèn)為，在規(guī)劃位置上，目前的方案在十字交叉路口建學(xué)校不太好，尤其是小學(xué)。“小學(xué)盡量能設(shè)在小區(qū)最中央，周圍的人可步行到達(dá)?！彼ㄗh，將公交車站和商場(chǎng)所在的高層，與中小學(xué)位置替換，這樣還可以用作封閉式。低矮的中小學(xué)放在中央，也可有保護(hù)作用。

　　此外，廣州市規(guī)劃局代表提出，建議優(yōu)化幼兒園選址?，F(xiàn)在規(guī)劃很多幼兒園都是貼著高層建筑邊緣建設(shè)的，而且活動(dòng)場(chǎng)所很多就在高層建筑的窗戶下，萬(wàn)一有高空雜物或是有花盆等東西掉下，小朋友在該處玩耍很危險(xiǎn)。

　　醫(yī)療設(shè)施宜單獨(dú)配置

　　廣州市衛(wèi)生局代表就龍歸城規(guī)劃提出，一般區(qū)域居住近5萬(wàn)人，按照標(biāo)準(zhǔn)要有不小于2000平方米的醫(yī)療配套。醫(yī)療配套最好能單獨(dú)設(shè)置。他建議對(duì)目前放置在裙樓綜合樓的醫(yī)療點(diǎn)位置進(jìn)行調(diào)整。

　　董黎提出，目前龍歸城差一個(gè)接近300人床位的綜合醫(yī)院，低收入人群聚居如果配套不足，容易造成不好的印象。中山大學(xué)副校長(zhǎng)、副書記李萍表示，作為大社區(qū)，要有較好的醫(yī)療，低收入家庭生活節(jié)儉，基本疾病要有全科醫(yī)生和較好的社區(qū)醫(yī)療。

　　建議增設(shè)城市消防站

　　廣州市公安消防局代表提出了城市消防站建設(shè)問題。該代表指出，在目前的規(guī)劃中沒有看到消防站布點(diǎn)。按照規(guī)定，在居住區(qū)域5～7平方公里內(nèi)要建消防站，到達(dá)最遠(yuǎn)地點(diǎn)的時(shí)間為5分鐘。龍歸城現(xiàn)有的附近，也沒有消防站布點(diǎn)。這么大的一個(gè)居住區(qū)，今后一旦發(fā)生火災(zāi)影響會(huì)很大，希望在后續(xù)規(guī)劃中要考慮這個(gè)問題。

　　地鐵距離小區(qū)太遠(yuǎn)

　　中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院教授魏清泉表示，龍歸城高容積率、高密度和高層建筑“三高”與高交通可達(dá)性要相結(jié)合，在交通可達(dá)允許范圍才考慮“三高”。近5萬(wàn)人口相當(dāng)于廣州城人口的1/200，而這個(gè)小區(qū)距離地鐵2公里，交通壓力非常大。一般距離地鐵口500米范圍高強(qiáng)度開發(fā)效果好，超過(guò)500米“三高”交通可達(dá)性達(dá)不到條件，居民要購(gòu)買小車、機(jī)動(dòng)車通勤。

　　也有專家提出，可考慮在地鐵站點(diǎn)設(shè)公交總站，以便更好接駁。市交通規(guī)劃研究所所長(zhǎng)、高級(jí)工程師景國(guó)勝提出，要關(guān)注地鐵站口與公交站場(chǎng)的銜接，地鐵換乘接駁公交可考慮優(yōu)惠甚至是免費(fèi)。

　　社區(qū)規(guī)劃細(xì)節(jié)：避免東西向戶型 水景不必要

　　與會(huì)的專家都認(rèn)為，龍歸城采用風(fēng)雨廊道的設(shè)想很好，但廊道建設(shè)稍顯過(guò)多。

　　風(fēng)雨廊不必太多

　　中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院教授魏清泉認(rèn)為，風(fēng)雨走廊解決了步行交通，還可作老人活動(dòng)場(chǎng)所。華南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授高級(jí)建筑師陸琦提出，有廊道將南北兩邊連通比較好，但過(guò)多廊道對(duì)2層以上住戶造成干擾?？梢岳眉芸諏樱灰獑为?dú)去做太多的風(fēng)雨廊道，跟大型購(gòu)物商場(chǎng)和公交連通起來(lái)就好，最遠(yuǎn)的一端都不用打傘就可以走到公交站場(chǎng)，走到商場(chǎng)，不要過(guò)多建廊道。

　　地下車位可否減少？

　　負(fù)責(zé)龍歸城設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位提出，龍歸城主要居住中低收入人群，按以往商業(yè)住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建地下停車庫(kù)是否偏高？由于地下停車庫(kù)的建設(shè)成本和物管維護(hù)成本都比較大，水電費(fèi)用也比較大，而這些都是要住戶進(jìn)行分?jǐn)偟摹５潜Ｕ戏啃^(qū)住戶對(duì)停車需求相對(duì)較小，建議可以考慮根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)減少配置地下停車庫(kù)。

　　華南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授高級(jí)建筑師陸琦則表示，地下車庫(kù)建議還是適用原標(biāo)準(zhǔn)?！百I不起房的很多，但能買得起車的還是不少?！彼硎?，買部低檔車代步，如果沒有地方放，又占用了小區(qū)地面道路，無(wú)法實(shí)現(xiàn)人車分流。如果暫時(shí)沒這么多人使用，可以將地下空間先用于商業(yè)，等需要用的時(shí)候再騰出來(lái)回復(fù)停車場(chǎng)功能。

　　水景成本高建議取消

　　廣州大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院院長(zhǎng)董黎表示，建議取消龍歸城水面景觀，水景維護(hù)保護(hù)不是經(jīng)濟(jì)性小區(qū)可以享受的，成本太大。廣州市環(huán)境保護(hù)科學(xué)研究所總工程師崔俠也表示，河涌水面理念雖好，但是要考慮到水面維護(hù)的經(jīng)濟(jì)成本。此外還有河涌水質(zhì)問題，上游如果是四類以下的水會(huì)產(chǎn)生臭氣，造成住戶困擾，建議縮減水面。專家們多認(rèn)為，水體運(yùn)用要慎重，要考慮到維護(hù)和安全。

　　盡量避免東西朝向戶型

　　廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院院長(zhǎng)朱雪梅表示，東西朝向的要盡量避免，一梯20戶，只有兩部電梯比較擁擠，尤其是上下班高峰期?，F(xiàn)方案內(nèi)走廊相對(duì)長(zhǎng)，沒有采光口，光線不好，要考慮到社會(huì)安全性。盡量通風(fēng)采光，要進(jìn)行調(diào)整，適當(dāng)爭(zhēng)取開口。

　　有專家提出，龍歸城位于位于廣州北部，夏季主要是東南風(fēng)，處于下風(fēng)向。建設(shè)時(shí)要考慮多留東南風(fēng)向通道。原廣東省建筑設(shè)計(jì)院總工辦主任朱文輝表示，龍歸城戶型很多，但有些戶型有待優(yōu)化。比如新加坡組屋戶型設(shè)計(jì)把一室戶和兩室戶換在一起，又方便與老人住在一起照顧，又有獨(dú)立空間，三代同堂申請(qǐng)有優(yōu)勢(shì)。廣州市是否可建設(shè)這種戶型，這對(duì)人才引進(jìn)會(huì)有幫助。

　　香港房屋署談經(jīng)驗(yàn)：吸取天水圍教訓(xùn) 配套實(shí)施務(wù)必跟上

　　香港特別行政區(qū)房屋署高級(jí)規(guī)劃師陳夏明表示，龍歸城項(xiàng)目發(fā)展很像香港房委會(huì)早期發(fā)展的項(xiàng)目，新搬入居民就像“開荒?！?。雖然規(guī)劃中公共配套都有，但是大項(xiàng)目分期建設(shè)，搬入時(shí)很多措施未必已經(jīng)配套好。比如商場(chǎng)就算先建好了，但是商戶因?yàn)榫幼〉娜瞬欢啵粫?huì)很快進(jìn)去做生意。過(guò)往，香港沙田、青衣和葵涌等在市區(qū)的屋村沒有太大的問題，但是東涌、天水圍等較遠(yuǎn)的屋村，開發(fā)后未有醫(yī)院等設(shè)施，到市區(qū)上班時(shí)間長(zhǎng)費(fèi)用高，產(chǎn)生了一系列問題。這是香港的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，廣州要盡量避免這樣的問題產(chǎn)生。

　　香港屋村一般不做水景

　　陳夏明還表示，在保障房小區(qū)道路規(guī)劃上，要考慮到消防道是否能讓消防車進(jìn)入，能否救到火。此外，香港屋村每棟樓標(biāo)準(zhǔn)有貨車安排，可以停到樓棟門口。商業(yè)方面，他認(rèn)為將商場(chǎng)、公交車站等在一起很要緊，工作下班后坐車回到小區(qū)，一下車就可以上樓買菜，地點(diǎn)適合在小區(qū)中央位置。

　　在專家意見較多的小區(qū)水景部分，他提出，現(xiàn)在香港屋村一般不做水景。此前曾經(jīng)試了幾次后，發(fā)生過(guò)浸死人的事故，而且管理維護(hù)也很麻煩。

　　屋頂收集太陽(yáng)能效果不大

　　香港特別行政區(qū)房屋署高級(jí)結(jié)構(gòu)工程師馮劍明稱，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)還要看周邊規(guī)劃情況，不僅僅是單個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)。就香港經(jīng)驗(yàn)而言，如果周邊很多商場(chǎng)、學(xué)校，那么屋村本來(lái)的配套就會(huì)減少。但現(xiàn)在龍歸城周邊都還是空地，也就是要自給自足，所以社會(huì)設(shè)施要多點(diǎn)。

　　7日專家們比較多提到利用屋頂和商場(chǎng)屋頂收集太陽(yáng)能問題。馮劍明介紹，香港已經(jīng)做過(guò)了。但最終發(fā)現(xiàn)，收集的太陽(yáng)能只夠部分走廊照明，真正效應(yīng)不大。太陽(yáng)能設(shè)備的投入大約要150年才能收回成本，“只有教育意義，未有實(shí)際作用”。