青城詳規(guī)勾劃居住新方向

　　規(guī)劃設計相關負責人接受本報記者獨家采訪

　　青城山首次出臺規(guī)劃面積200平方公里的控制性詳規(guī) 青城山打造中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑風貌將統(tǒng)一為川西風情 用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅占用地面積20% 度假住宅將著眼于旅游觀光和精英階層

　　最近不少購房者紛紛追問：青城山有哪些房子適合我們?nèi)ネ顿Y居住？在嚴格規(guī)劃控制之下，青城房價是否將由此瘋長？青城山的居住價值將如何體現(xiàn)？面對諸多的問題，為此本報獨家披露青城山控制性詳細規(guī)劃，以展示青城山作為中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)的發(fā)展輪廓，讓廣大讀者能夠在青城山找到自己的居住天堂。
　　“作為一個中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，青城山將打造中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)”，日前，記者從四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院獲悉，已經(jīng)完成的青城山控制性詳規(guī)，對青城山的發(fā)展戰(zhàn)略進行了重新的定位。該詳規(guī)將以保護青城山風景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，以“天人合一，生態(tài)營城”的思想，將青城山建設成為中國西部的中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。這將引發(fā)青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的裂變式革命。
　　按照青城山的控制性詳細規(guī)劃，青城山區(qū)域?qū)耐恋厥褂每刂啤⒌貕K開發(fā)控制、配套設施規(guī)劃、綠地及空間景觀規(guī)劃控制、道路交通控制、生態(tài)環(huán)境保護等各個方面，使整個青城山在“二縱二橫”開闊生態(tài)廊道的覆蓋下，實現(xiàn)田園風光、生態(tài)度假旅游區(qū)和青城山自然人文風光的自然融合。
　　據(jù)悉，青城山（青城鎮(zhèn)）的控制性詳規(guī)進行了整整一年半的時間。由于以前的整體規(guī)劃是按照小城鎮(zhèn)的規(guī)模來進行的，這使青城山開發(fā)商出現(xiàn)了一些問題。為此，在制定青城山的控制性規(guī)劃中，經(jīng)過多方的論證和研究，從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，圍繞把青城山建設成為中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，在“合理、適度、有序”的原則下，融合景區(qū)和地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，制定了青城山可持續(xù)發(fā)展的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。
　　按照控制性詳規(guī)的描繪，青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等5個旅游組團呈沿山帶形“串珠狀分布”。此外，青城山控制性詳規(guī)對土地使用方面要求非常嚴格，其中對土地的密度、高度、景觀和配套設施等方面都作了嚴格的硬性規(guī)定和要求。

　　開發(fā)
　　在青城山的發(fā)展規(guī)劃中，景區(qū)保護與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導思想下，擴展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。從住宅開發(fā)的角度看，青城山的度假住宅將成為區(qū)域的開發(fā)主流。
　　住宅開發(fā)為旅游服務
　　用地調(diào)整
　　天人合一生態(tài)營城
　　按照青城山控制性詳規(guī)，將以保護青城山風景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，在保護自然山水田園生態(tài)及獨特文化的基礎上，以“天人合一，生態(tài)營城”思想發(fā)展建設青城山。
　　在用地調(diào)整措施方面，第一是將加強旅游服務、文化娛樂、商業(yè)服務停車設施及市政配套等公共設施設置；第二是調(diào)整現(xiàn)有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務用地。
　　在用地發(fā)展方向上將引導向東遠離景區(qū)發(fā)展，利于在保護景區(qū)前提下的城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展。控制其向南向北發(fā)展以露出更多的山體界面。
　　省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院的有關負責人認為，在控制性規(guī)劃中將始終貫穿一個指導思想，就是要堅持生態(tài)和景觀的自然融合，在保護世界遺產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)性原則的同時，協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟與遺產(chǎn)保護的發(fā)展，從而實現(xiàn)剛性和彈性控制相結(jié)合的原則。
　　以青城鎮(zhèn)為例，在總計約8.28平方公里的可開發(fā)用地中，控制性詳規(guī)明確規(guī)定其34%的比例將用于綠化用地，9%的比例用于道路建設，5%的比例用于旅游設施配套等，最終用于度假住宅開發(fā)的用地僅占8.28平方公里的20%左右，即1.65平方公里?？梢钥闯?，控制性詳規(guī)的制定使青城山的地產(chǎn)開發(fā)用地限制于"稀缺"范圍之內(nèi)。
　　此外，這次制定的控制性規(guī)劃還將保證非營利性配套公共設施和公用設施的用地規(guī)模足夠和布局合理，從而保證劃區(qū)建成后經(jīng)濟、社會生活可持續(xù)發(fā)展和市政設施正常運行。在詳規(guī)中，記者還發(fā)現(xiàn)不少的配套設施將按照市政配套進行。

　　開發(fā)方向
　　低層建筑川西風貌
　　過去，青城山房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位普遍偏低，無序擴張，導致土地資源緊缺。由于交通瓶頸和開發(fā)條件的制約，青城山真正出現(xiàn)的是度假式公寓，別墅反而成了點綴。有關人士認為，對青城山進行控制性詳細規(guī)劃后，將對開發(fā)項目的密度、高度和建筑風貌提出嚴格的要求，而且在土地資源極其稀缺的情況下，青城山的房地產(chǎn)開發(fā)水平和理念將會大大提升。
　　該控制性詳規(guī)明確規(guī)定，規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物設施為低層建筑，建筑體量化整為零，要求單幢建筑屋頂錯落有致，體量有進有退，形成豐富小巧的建筑體量與立面景觀。每幢建筑在滿足風貌特色分區(qū)的統(tǒng)一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風格有所差異，以形成整體有機、個性豐富的建筑景觀。
　　在重要景觀廊道控制上，詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內(nèi)為游憩休閑步道。廊道兩側(cè)地塊設地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴禁形成建筑"墻"，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。

　　購房
　　居住融入青山綠水間
　　控制性詳規(guī)確定后的青城山，隨著青城皓庭、高山流水、天下青城等諸多高端度假住宅項目的亮相，帶著對青山綠水的向往，廣大的購房者對青城山的住宅表現(xiàn)出了井噴式的激情。不少購房者在打給本報記者的熱線電話中稱，為了買到自己滿意的房子，他們經(jīng)常前往青城山實地考察項目，甚至達到了一周去一次的地步。在購房者的熱捧之下，青城山的居住熱潮已經(jīng)迎面撲來。
　　今年9月，成都至青城山的旅游快速通道將開工建設，并將于明年建成通車。屆時，成都到青城山的車程將由現(xiàn)在近1小時縮短為半小時。青城皓庭的有關負責人認為，快速通道對青城山來說具有兩大意義：一是有效地縮短了交通時間，青城山別墅將從數(shù)年定格的第二居所轉(zhuǎn)變成為理想的第一居所；二是成都到青城山的過路費就達到了40元，而快速通道將由此打破通往青城山的交通瓶頸，青城山出現(xiàn)開發(fā)井噴和居住熱潮成為了必然。
　　在青城皓庭的銷售現(xiàn)場，前往咨詢的購房者絡繹不絕，甚至有不少的購房者在看完之后，居然心急地要求銷售小姐能夠保證自己買到看中的房子。對此，有關人士認為，居住者看好青城山的原因，一是隨著成都地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展和人們對居住需求的不斷提高，尋找絕佳的居住環(huán)境已經(jīng)成為了人們選擇住房的關鍵需求；二是目前青城山的房價水平還遠遠沒有達到應有的價格水平，在青城山獨一無二的世界雙遺產(chǎn)、生態(tài)、道教養(yǎng)生文化等絕佳的資源下，青城山區(qū)域在居住價值裂變的情況下，房價也將出現(xiàn)一次“飚升”。
　　在對青城山的控制性詳細規(guī)劃中，不僅從全球的高度出發(fā)，從土地使用控制、地塊開發(fā)控制、配套設施規(guī)劃、綠地及空間景觀規(guī)劃控制、道路交通控制、生態(tài)環(huán)境保護等各個方面，對青城山特別是青城鎮(zhèn)進行了全面細致的規(guī)劃，還針對住宅、旅游等方面的需求也進行了分析。一是在滿足本地居民需求的情況下，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展，提供更多的養(yǎng)生、健身環(huán)境，發(fā)展旅游新村等；二是順應自然環(huán)境絕佳、交通方便等方面的因素影響，發(fā)展度假旅游住宅，滿足富豪階層、精英階層和普通市民階層的不同居住需求；三是從旅游觀光的角度出發(fā)，讓更多的旅游觀光客能領略與眾不同的、絕佳的自然山水景觀以及川西獨有的田園風光和獨特的道家文化、地域文化，體現(xiàn)優(yōu)良的旅游交通環(huán)境和高水準的旅游接待服務設施與服務質(zhì)量，使旅游觀光者能夠在特色街區(qū)感悟當?shù)厣钗幕瓦M行時尚休閑消費。
　　從中長期的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，青城山區(qū)域被描繪成為了一座生態(tài)、養(yǎng)生、休閑、度假等為一體的居住天堂，等待著人們?nèi)ケM情地享受。

　　聲音
　　建筑要跟景觀融合
　　歐陽曉明（成都市市場研究公司總經(jīng)理）：
　　控制性詳規(guī)的出臺，對青城山板塊的休閑產(chǎn)業(yè)及別墅開發(fā)是個利好的消息，但也對開發(fā)提出了更高的要求。按照"合理、適度、有序"的規(guī)劃方針，我認為，該區(qū)域的別墅開發(fā)應該嚴格按照控制性詳規(guī)的要求，高起點的規(guī)劃、高品質(zhì)的開發(fā)。建筑必須跟自然景觀相互融合，使得建筑本身就像地里長出來的一樣，在該區(qū)域，保護性開發(fā)、和諧性開發(fā)是必須遵循的基本原則。
　　該區(qū)域別墅或其他房產(chǎn)項目的定位，應該著眼于"休閑、度假、避暑"等方面。其別墅消費兩大主力人群應該是度假休閑避暑性質(zhì)的都市白領一族和療養(yǎng)安度晚年的退休人群。由于該區(qū)域得天獨厚的自然和人文優(yōu)勢，房產(chǎn)項目受市場的追捧度估計會很高。這個片區(qū)的別墅項目開發(fā)，不應該是經(jīng)濟型的別墅，而應該瞄準中產(chǎn)別墅消費人群，走高品質(zhì)、高品位的復合地產(chǎn)開發(fā)模式。
　　還有一個，都江堰青城山作為我國知名的長壽之鄉(xiāng)，其良好的空氣、濕度等自然條件和道教天人合一的道教養(yǎng)生文化，符合現(xiàn)代人對健康價值的追求，直達居住的核心本質(zhì)，具有其他區(qū)域所很難達到的天然優(yōu)勢。由于該資源的唯一性和不可復制性，估計該區(qū)域的別墅今后將會以不低的價格面世。
　　房產(chǎn)不能威脅旅游發(fā)展
　　李蔚（四川大學教授，資深房產(chǎn)專家）：
　　都江堰青城山作為一個全國知名的風景旅游城市，其房產(chǎn)開發(fā)有別于一般的其他城市。由其旅游景點衍生的休閑養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)勢必會帶動房地產(chǎn)項目的建設，以適應消費者租住、購買的需求。但該區(qū)域的房產(chǎn)項目又會涉及到一個度的問題，即形式產(chǎn)品（房產(chǎn)項目）不能對核心產(chǎn)品（旅游產(chǎn)業(yè)）構(gòu)成威脅，所以肯定不會大規(guī)模開發(fā)，適度開發(fā)是關鍵。
　　現(xiàn)在控制性詳規(guī)的出臺，這對開發(fā)商和購買者都是件好事。有了這個準繩，開發(fā)商可以放心地按照規(guī)則規(guī)劃、設計和開發(fā)。而購房者也可以放心地購買。在這樣的前提下，市場才會朝著健康、有序的方向發(fā)展。
　　對該區(qū)域的具體的房產(chǎn)開發(fā)，我認為，在景區(qū)緊鄰區(qū)域，開發(fā)的項目必須嚴格按照詳規(guī)的要求，在各個方面都要嚴格控制。項目必須要和整個景區(qū)的文化和自然景觀渾然一體。而在景區(qū)的外圍和邊緣區(qū)域，可以按照城市的功能，進行商業(yè)、生活配套等方面的建設，在功能的互補上與景區(qū)融為一體。在休閑度假方面，可以更偏重居住功能。而靠近山門的外圍，應該在現(xiàn)有的基礎上形成會議、酒店等為整個片區(qū)服務的產(chǎn)業(yè)鏈，在該區(qū)域最好不進行別墅項目的開發(fā)。本版采寫第一工作室潘雙福李政攝影李丹

　　天堂再現(xiàn)
　　群巒疊嶂、絕妙清幽、仙風繚繞，青城山以自己淵源深厚的道教文化、"藥王"孫思邈故地和聞名全國的“長壽之鄉(xiāng)”，將自己獨特的人文底蘊和無窮魅力融入到了200平方公里的山魂水魄之中。
　　每每駐足其間，仰視山的春華秋實，俯視水岸的靈動多情，縱身于泥土的芬芳氣息中，青城山往往與我們交融的是一種難得的靜謐和安寧，那是生命中的另外一個境界，這對于久居都市繁華的人來說，已經(jīng)成為了一種向往和奢侈。
　　這樣的向往和奢侈正在成為持續(xù)發(fā)展的事實，青城山控制性詳規(guī)的確定，使整個青城山的發(fā)展納入了“合理、適度、有序”的發(fā)展軌道，也明確地將人們居住的向往，通過建筑園林、青山綠水、自然溪流、田園風光和原始植被的相互交融，使青城山在未來的時間里變?yōu)橐环N融合度假、旅游、養(yǎng)生和休閑的生命天堂。
　　長期以來，青城山一直是成都樓市說不出的痛楚。無序的開發(fā)、產(chǎn)品的泛濫、格局的凌亂，這樣的青城山讓人們失去了對其的向往和激情。作為房地產(chǎn)行業(yè)的一名專業(yè)記者，我曾親眼目睹成都市區(qū)浣花風景板塊頂級城市別墅的興起，也曾見證成都近郊牧馬山純別墅板塊的興起和繁榮，并為之生出了自己的激情和思考。但是，對于長期以來的青城山，我卻一直處于對其滿腹的質(zhì)疑而選擇了等待，這是一個房地產(chǎn)專業(yè)記者的痛苦，也是成都樓市難以彌補的遺憾。
　　作為青城山的一個中長期發(fā)展戰(zhàn)略，控制性詳規(guī)的確定將這些痛苦和遺憾進行了補缺。在青城山的山水別墅社區(qū)青城皓庭、天下青城，我終于目睹了居住社區(qū)、田園風光、原始植被和自然景觀的相互融合，并迸發(fā)出樓市激情。而這，還僅僅是青城山被打造成度假、旅游、養(yǎng)生和休閑天堂的一個信號。
　　如果你能夠身臨青城山的自然景觀，在層峰疊巒中領略千年流淌的道教、養(yǎng)生、中醫(yī)藥文化時，你所能感覺到的將是在拋卻了都市的繁雜和紛爭之后，擁有生命時鐘的凝固和與大自然的融合，這是人生所追求的美麗境界。
　　青城山，成都樓市將因此而完美。
　　潘雙福