麗江：造新城運(yùn)動如火如荼 舊城還能留下什么

　　以保護(hù)古城的名義營造新城——— 
 
　　在保護(hù)古城和遺產(chǎn)的愿景鼓勵下，麗江這個傳說中的美麗田園大興土木，打造著一個甚至兩個新城，雖然現(xiàn)在尚未可知最后會形成怎樣的“雙城”景觀，但當(dāng)?shù)卣约罢x定的城市運(yùn)營商大刀闊斧開發(fā)土地、開發(fā)資源、開發(fā)未來的架勢不得不讓人懷疑：在舊城的人文內(nèi)涵逐漸隨新城的興建而轉(zhuǎn)移后，改造后的舊城還能留下什么

　　云南有句俗語：麗江古城千年不變，變的只是來來往往的人群！

　　可當(dāng)“經(jīng)營城市”的口號在全國成為時尚，麗江這座“千年不變”的古城也無法免俗了。占地4700畝的祥和麗城和11000畝的玉龍新縣城現(xiàn)正在麗江大研古城周邊，以保護(hù)古城、分流城市功能的名義興建著，而麗江房地產(chǎn)市場的開發(fā)也由此掀開了新的一幕。

　　造城運(yùn)動如火如荼

　　麗江寬闊的香格里大道上車少人稀，大道盡頭，巨幅廣告牌橫立中央，上書醒目大字：“祥和麗城，麗江之心”。

　　祥和麗城，一個令麗江人矚目的城市運(yùn)營項目，位于麗江南部，規(guī)劃面積4700畝，可開發(fā)面積3000多畝，于2003年4月16日開工建設(shè)，預(yù)計總投資達(dá)71億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投入超過5億元。麗江本土企業(yè)裕安房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司與麗江市政府簽訂協(xié)議，成為4700畝土地的城市運(yùn)營商。

　　在香格里大道北段的裕安房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司的祥和麗城規(guī)劃圖紙上，記者看到，4700畝土地被分成十幾個區(qū)域，分別用不同顏色的色塊標(biāo)出。

　　早在2003年，裕安公司就在這片土地上開發(fā)了大量商品房。一位業(yè)主向記者講述了當(dāng)時銷售的火爆：“打樁挖地基的時候，房子就已被賣光了?！辈贿^，今年開始，裕安公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，幾乎將所有精力都轉(zhuǎn)向經(jīng)營土地，通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，使二、三級開發(fā)商進(jìn)入祥和麗城項目。

　　比祥和麗城規(guī)模更大的是玉龍新縣城。從麗江開車20分鐘到麗江南口簡陋的復(fù)烤廠，昆明江東集團(tuán)下屬負(fù)責(zé)玉龍新縣城項目運(yùn)營的云南玉龍城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就在此地。該公司行政總監(jiān)王小姐說，2003年9月24日江東集團(tuán)與麗江市玉龍縣人民政府簽訂了《玉龍縣城開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》，約定由江東集團(tuán)全面負(fù)責(zé)玉龍新縣城11000畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及之后的土地運(yùn)營。江東集團(tuán)將因此支付2.5億元土地使用費(fèi)，并投入不少于5億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時承建玉龍縣相關(guān)政府機(jī)關(guān)的辦公大樓，獲得6000畝土地的凈地使用權(quán)。在玉龍新縣城施工現(xiàn)場，記者發(fā)現(xiàn)玉龍縣人民政府白色辦公大樓現(xiàn)已封頂，推土機(jī)正繁忙地平整路基，一條約三米寬的護(hù)城河也在田野間雛形初現(xiàn)。 

　　保護(hù)遺產(chǎn)的名義

　　世界文化遺產(chǎn)大研古城、自然遺產(chǎn)三江并流、記憶遺產(chǎn)東巴文化，既是麗江舉世無雙的財富，也是麗江當(dāng)?shù)卣鎸Φ木薮髩毫Α?

　　由于古城人口過于密集、商業(yè)味道過濃，為保護(hù)大研古城，當(dāng)?shù)卣磕旰馁M(fèi)大量人力物力，但仍難免大量旅游人口的涌入所帶來的環(huán)境破壞?！盃I建新城完全是為了分流城市功能?！庇颀埿驴h城的總設(shè)計師、云南省設(shè)計院工程師許峰說：“如今的大研古城里大多是800年前的民居，無論如何改造，都無法滿足現(xiàn)代人居住的要求；人口過多對古城、水質(zhì)等環(huán)境資源破壞也很大?！?

　　許峰向記者展示了玉龍新縣城的設(shè)計方案，“新城將是古城的一種延續(xù)，她的建設(shè)將在秉承古城氣質(zhì)和風(fēng)貌的同時，將納西族的東巴文化部分地得以再現(xiàn)，使記憶遺產(chǎn)能夠活生生地出現(xiàn)在人們的生活和視野中?！?

　　除了營建新城疏散人口，麗江當(dāng)?shù)卣€對疏散古城內(nèi)的商業(yè)設(shè)施作出了規(guī)劃。緊鄰古城，一個總建筑面積達(dá)8萬平方米的現(xiàn)代商業(yè)中心——“魚米河”項目正在緊鑼密鼓地建設(shè)當(dāng)中。該項目投資商麗江金川房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理周映賢告訴記者，古城內(nèi)商業(yè)氣氛過濃以及商品檔次參差不齊備受外界詬病，政府需要建設(shè)(這樣)一個商業(yè)中心來解決上述問題。

　　政府喪失話語權(quán)

　　在作出營建新城的決策后，城市建設(shè)所需的巨額資金扼住了麗江地方政府的咽喉。

　　“交給投資商經(jīng)營城市實(shí)屬沒有辦法的辦法。”麗江市建設(shè)局一官員向記者表示。經(jīng)營土地的收益是地方政府最為可觀的一筆收入。麗江當(dāng)?shù)卣x擇將大片土地的經(jīng)營權(quán)交于城市運(yùn)營商是“兩難”之計：一方面政府無法拿出巨額資金用于早期基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，另一方面城市運(yùn)營商手握大片土地經(jīng)營權(quán)，政府對其約束有限，將不利于城市的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)。此外，城市運(yùn)營商通過短期的基礎(chǔ)設(shè)施投入，所獲得的巨大土地經(jīng)營回報也將是政府難以言語的隱痛。

　　策劃人王志綱認(rèn)為，經(jīng)營城市是要打造城市的綜合競爭力和核心競爭力，最終使城市不斷增值并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。而營造麗江新城的城市運(yùn)營商的邏輯卻是，經(jīng)營城市就是經(jīng)營土地。記者從各種渠道了解到，祥和麗城的城市運(yùn)營商從政府手中獲得的土地地價為每畝十一二萬元，然而通過前期近兩億元的投入使生地變?yōu)槭斓睾?，每畝價格立刻攀升至30萬到40萬元。按照其可經(jīng)營的土地面積3300畝計算，裕安公司單通過土地經(jīng)營便可獲得接近10億元的收益。 

　　除了一級開發(fā)商經(jīng)營土地所帶來的地價上漲外，更讓麗江人擔(dān)憂的是城市運(yùn)營商的自身素質(zhì)。

　　玉龍縣政府與江東集團(tuán)簽訂的《玉龍縣城開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》中約定，一級開發(fā)商將對二、三級開發(fā)商負(fù)責(zé)，政府將不直接干預(yù)二、三級開發(fā)商的開發(fā)行為。麗江建設(shè)局的一位工作人員說：“必須是一個負(fù)責(zé)任的商人才能從事麗江的城市運(yùn)營。否則，將不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。對于二、三級開發(fā)商的選擇將對一級開發(fā)商的責(zé)任進(jìn)行考驗(yàn)。如果政府對一級開發(fā)商缺乏制約，勢必造成政府在偌大的新城建設(shè)當(dāng)中面臨話語權(quán)喪失的尷尬?！?

　　文化遷徙的代價

　　麗江的納西族人有遷徙的傳統(tǒng)。800年前，原本居住在束河古城的納西人選擇了遷徙，搬至大研古城所在地繁衍生息。800年后，隨著麗江新城的開發(fā)，古城居民又邁出了遷徙的步伐。

　　年過半百的楊之鵬在大研古城居住了大半輩子，年前他搬出了古城，住進(jìn)新城區(qū)的庭院式別墅中。和楊之鵬一樣的人麗江有很多。從事了幾十年城建工作的楊之鵬說，搬遷的原因在于麗江人對房子的重視。麗江的青年男女找對象時，見面的第一句話往往問有無房子。樸素的麗江人可以省吃儉用，但唯獨(dú)不可以寒磣在住房上。同時，當(dāng)?shù)卣鲇趯懦堑谋Ｗo(hù)，對居民的活動作出了不少限制。而且古城內(nèi)設(shè)施較為落后，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代生活的要求。另外，由于古城商業(yè)發(fā)達(dá)，其中民居的租金日漸上漲，每平方米最高已達(dá)千元，原住民也愿意將自己的房子出租掙錢。

　　除了古城居民的遷出，新城建設(shè)造成的失地農(nóng)民大量遷入新城也成為趨勢。據(jù)記者了解，玉龍新縣城11000畝土地范圍內(nèi)的農(nóng)民，每人除了獲得政府給予每畝18000元的征地費(fèi)外，所有失地人員都納入城市管理體系，享受每月150元的低保待遇。一位如今已開上出租車的納西族人告訴記者，以前家里務(wù)農(nóng)一年收入僅1000多元，現(xiàn)在遷入新城后開出租車每年有上萬元收入。

　　政府為了保護(hù)古城遺產(chǎn)作出營建新城的決策，然而隨著新城的建設(shè)，大研古城內(nèi)納西族居民日漸減少，正如麗江電視臺一位土生土長的納西族人所說的：“古城的靈魂在于其間生生不息的祥和生活?！币坏┕懦蔷用襁w出，農(nóng)業(yè)人口消失，麗江城祥和的生活如何延續(xù)？古城是否會因?yàn)榧{西族人的離去而失掉最為核心的人文內(nèi)涵？ 

　　也許，這正是舊城改造必然要帶來的無奈。

　　記者手記

　　舊城的蒼白

　　云南省日前公布的一組數(shù)字對比強(qiáng)烈：今年第一季度全省商品房屋施工面積高達(dá)1481．56萬平方米，但同期的商品房屋銷售建筑面積僅92．04萬平方米。雖然生產(chǎn)與消費(fèi)之比已經(jīng)擴(kuò)大到15倍；雖然在2002年云南就經(jīng)受過房屋高空置率的拷問，但是，如果給云南一次重新來過的機(jī)會，它仍舊會做同樣的選擇，因?yàn)樗孕欧康禺a(chǎn)拉動地方經(jīng)濟(jì)增長的神話，而它也太需要地方經(jīng)濟(jì)的騰飛！

　　房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，那么是什么來拉動房地產(chǎn)？

　　昆明和麗江，是目前云南兩個最具活力的城市，她們并無二致地選擇了舊城改造。然而誰來為舊城的消失埋單？是開發(fā)商？不，開發(fā)商早已經(jīng)賺得缽滿盆滿；是政府？不，因?yàn)镚DP的增長早已讓當(dāng)?shù)馗骷壒賳T升遷。犧牲的唯有文化！而且是千百年來形成的“市井文化”。

　　有記載顯示，昆明城的雛形出現(xiàn)于明洪武年間，距今約有800年的歷史。隨著舊城改造的推進(jìn)，大批富有特色的街道被拆除，武城路、東寺街、青云街從地平線上消失，取而代之的是全中國城市共有的高樓大廈。

　　但馬路變寬、霓虹閃爍、滿目浮華的背后又是什么？什么也沒有。

　　老昆明人開始抱怨：歷史文化名城的氣氛正在消失，城市不再好玩了；而旅游者，更不愿在昆明過久地駐足。

　　游走在昆明重建的標(biāo)志性景觀——“金馬碧雞”，一邊是高樓林立的商業(yè)中心，一邊是修繕一新的舊式民居，多少可以體味當(dāng)政者一手抓經(jīng)濟(jì)一手抓文化的無奈和良苦用心。

　　而在麗江，筆者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)毓賳T對于古城的保護(hù)和遺跡的再現(xiàn)可謂殫精竭慮，但是耗資巨大希望還原1300年前風(fēng)貌的束河古城終究難掩扮“假古董”的氣息。

　　正如新陳代謝，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要城市建設(shè)不停地滾動，房地產(chǎn)市場的培育也需要拆遷來刺激消費(fèi)，這就如同快速城市化需要征用農(nóng)田吸納失地人口一樣。不過，以犧牲文化換取短期經(jīng)濟(jì)的快速增長，城市自身始終要在經(jīng)濟(jì)上付出代價。

　　作為旅游城市，姑且不論在旅游者心中昆明和麗江的口碑是否會因?yàn)榕f城改造而每況愈下，就是房地產(chǎn)開發(fā)本身投資過大、消化不良的癥狀現(xiàn)在也已開始顯現(xiàn)了。記得2002年昆明的上一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮曾為當(dāng)?shù)亓粝麓罅靠罩梅?，?dāng)?shù)乇尘吧詈竦姆康禺a(chǎn)開發(fā)商官房集團(tuán)總裁劉承瑋形容當(dāng)時的市場時有句令人難忘的評語：死水一潭，有價無市！ 

　　如今，當(dāng)?shù)氐呐f城改造以及房地產(chǎn)投資早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上一輪的規(guī)模和動靜，而由此可能造成的“空城”危機(jī)也正在人們心中彌漫開來……