共剖樓市怪象－《地產(chǎn)名人堂.長春行》報道

[center][img]/upload/news/200511294942531.bmp[/img] 圖為地產(chǎn)名人堂－長春行論壇現(xiàn)場 [/center] 2004年三季度，國家發(fā)改委拉響全國房地產(chǎn)價格預(yù)警：各方必須高度重視全國房地產(chǎn)價格上漲。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國大中城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查結(jié)果顯示：房屋銷售市場呈現(xiàn)供需兩旺，35個城市的房價持續(xù)上漲，而長春市卻是惟一出現(xiàn)負(fù)值的城市。這是令人詫異的結(jié)果。長春作為吉林省的省會城市，又位于東北地區(qū)腹地，區(qū)域性的購房需求依然很強(qiáng)烈，市場仍有無限潛力，但如今，長春市房價卻在全國平均房價之下，成了全國房地產(chǎn)市場中的一道怪象，的確令人百思不解。這種現(xiàn)象對于未來的長春房地產(chǎn)市場到底是喜還是憂？與此關(guān)系密切的政府、開發(fā)商、協(xié)會組織以及購房者等各家眾說紛紜，不置可否。 　　12月21日下午，在長春市南湖賓館，《地產(chǎn)名人堂-長春行》活動正式拉開帷幕。與會的房地產(chǎn)企業(yè)：長春萬達(dá)、吉林亞泰、長春萬科、吉林聯(lián)華、長春天正、吉林盛世、中海、天安、融創(chuàng)、星宇等。特邀嘉賓：長春市政府副秘書長徐毅夫，房地產(chǎn)局局長劉海山、房地產(chǎn)局副局長黃立新，以及房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會盛學(xué)勇秘書長、開發(fā)協(xié)會仇振耀秘書長。特邀嘉賓主持，長春天正房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理張?zhí)鞆? 　　特約主持張總：“前段時間長春市各家房地產(chǎn)做了一些互動交流的活動，實(shí)際上是一次長春地產(chǎn)界的大融合，今天10家房地產(chǎn)企業(yè)萬達(dá)、亞泰、萬科、聯(lián)華、天正、盛世、中海、天安、融創(chuàng)、星宇地產(chǎn)的總經(jīng)理們都已到位，同時我們也邀請到了長春市政府副秘書長徐毅夫先生，房地產(chǎn)局局長劉海山先生、房地產(chǎn)局副局長黃立新先生，以及開發(fā)協(xié)會仇秘書長、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會盛學(xué)勇秘書長，并且，我們也高興的看到，吉林省各主流媒體代表也已分別到場。今天是由建設(shè)部《中國地產(chǎn)》、新浪房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的《地產(chǎn)名人堂.長春行》活動，下面請中國地產(chǎn)雜志社總編戴熙先生主持第一輪對話。 　　主持人戴總：首先感謝張總，在這么短的時間內(nèi)邀請到了長春市的政府部門領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和10家有代表性的地產(chǎn)企業(yè)老總以及媒體代表參加此次活動。此次十分榮幸能和張總共同主持《地產(chǎn)名人堂.長春行》欄目。我們這檔欄目是由建設(shè)部中國地產(chǎn)雜志和新浪房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)手打造的房地產(chǎn)行業(yè)的一個品牌欄目，主要是給房地產(chǎn)開發(fā)商的總裁級人物提供思想交流的一個高層平臺。這次來長春有兩個目的，第一個方面能夠把長春地產(chǎn)商的目前最主流、最具代表性、最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)理念、思想、案例、經(jīng)驗(yàn)等，向全國做一個較全面的推廣，同時也能在業(yè)內(nèi)開發(fā)商之間進(jìn)行交流。按欄目的基本想法，首先由在座的房地產(chǎn)主管部門領(lǐng)導(dǎo)，面向國內(nèi)業(yè)內(nèi)同仁以及關(guān)注長春房地產(chǎn)的購房者們，介紹一下長春市房地產(chǎn)行業(yè)狀況，然后會邀請幾家典型的開發(fā)企業(yè)介紹一下近年來在長春市建造的項(xiàng)目和企業(yè)未來發(fā)展前景。下面請徐秘書長介紹長春市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展?fàn)顩r。 　　“與狼共舞”促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展 　　徐毅夫秘書長：長春市是內(nèi)陸城市，一般來說不是很發(fā)達(dá)，這樣決定了地產(chǎn)商品主要是供長春市民消費(fèi)。近幾年長春房地產(chǎn)開發(fā)和以前比有了很明顯的進(jìn)步，不但開發(fā)總量的增加，特別是產(chǎn)品質(zhì)量、檔次和過去不能比，原因有社會進(jìn)步的原因，也有外埠房地產(chǎn)開發(fā)商帶動和示范的因素。 　　特別最近5至8年左右的時間，外埠的開發(fā)商相繼進(jìn)入到長春市本地，這些開發(fā)房都是一些有實(shí)力的開發(fā)商，而且在本地有很好的聲譽(yù)。到長春市之后，帶來了一些新的開發(fā)思想，特別是他們開發(fā)的樓盤和為業(yè)主服務(wù)的理念，還有他們對居住環(huán)境、營銷策略上的一些過人之處，都對本地開發(fā)商起到了非常好的示范作用。近些年長春市本地一些開發(fā)商脫穎而出，像今天到場的5家企業(yè)應(yīng)該說是長春市本地開發(fā)商代表，由開始人們喊“狼來了”到今天的“與狼共舞”，或者說分不清誰是“狼”誰是“羊”，大家都在共同開發(fā)建設(shè)市場，共同面對消費(fèi)者。 　　作為政府主管部門，雖然為開發(fā)商在長春的開發(fā)建設(shè)做了一些工作，但現(xiàn)在看，做的還不夠，我們非常希望在國家的大政策下，房地產(chǎn)開發(fā)能夠依法用地、規(guī)范拆遷，能夠成片開發(fā)、綜合配套。經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商的不懈努力，使長春市老百姓按現(xiàn)在的收入水平住上和自己收水平相稱的房屋，圓自己的住房夢。當(dāng)前長春的房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)在于棚戶區(qū)的改造，政府還給了很多優(yōu)惠政策。希望通過房地產(chǎn)開發(fā)商的辛勤努力，能夠改變長春市的城市面貌。房地產(chǎn)開發(fā)不但滿足了百姓的住房需求，改變長春的城市面貌，更重要的對長春市的經(jīng)濟(jì)增長能夠產(chǎn)生明顯的拉動作用。 　　長春市經(jīng)濟(jì)主要增長點(diǎn)是汽車行業(yè)，但近幾年房地產(chǎn)開發(fā)和建筑業(yè)在政府心目中已經(jīng)逐漸起到了支柱產(chǎn)業(yè)的作用。此次采訪安排到年末，新的一年就要開始了，我們政府各個部門愿意和在座的開發(fā)商以及沒有在到會的開發(fā)商共同滿懷信心的面對2005年，我也非常高興的祝賀大家在過去的2004年開發(fā)和建設(shè)過程中取得了更大的成績。謝謝！ 　　主持人戴總：徐秘書長在全局的高度向開發(fā)商提出了殷切的希望。無論是對城市格局的變化，還是經(jīng)濟(jì)的增長，以及居民居住環(huán)境的改善，從政府角度提出了很美好的希望。下面請長春市房地產(chǎn)管理局副局長黃立新針對長春市房地產(chǎn)市場狀況給大家做一個簡單的介紹。 　　房價較低 喜憂參半 　　黃立新副局長：從長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行8年的數(shù)字來看，長春市房地產(chǎn)走勢總的看來是持續(xù)健康大幅的增長。97年、98年增量房是30萬~50萬，99年到2000年增量房是72萬~151萬，2001年~2002年增量房是196~315萬，03年~04年增量房是386萬~450萬，短短幾年間，由幾十萬到幾百萬。大家同時也會關(guān)注到長春市的商品房存量市場也就是二手房市場，97年、98年進(jìn)入市場的年交易量12萬~15萬，99年到2000年是20萬~50萬，2001年~2002年70萬~90萬，03年~04年11月份是167萬~191萬。就市場稅收情況，統(tǒng)計了一組數(shù)字：97年、98年稅收是850~1170萬，99年到2000年稅收是1250萬~2230萬，2001年~2002年稅收是3800萬~6366萬，03年1.14億，今年11月份前1.08億。整個房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢較好。 　　前一段涉及到長春市的房價，得到各界的關(guān)注，議論的較多，在全國35個城市中，在建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)字表明，長春市惟一出現(xiàn)負(fù)值的城市。有各種因素，房價決定市場，和全國一樣涉及到6大方面21項(xiàng)，其中區(qū)位因素是不可忽略的一個主要因素，當(dāng)然還有行政因素等其它因素，行政因素含土地政策和住房政策，也就是說長春市除區(qū)位因素外，還存在一個保障性住房失控的問題。在這里，我說一下個人觀點(diǎn)，按國際慣例，各國都有一個保障性住房這種職能，保障住房集資建房、合作建房在前期配套方面等得到政府的一些特惠政策，必然對商品房是一個沖擊，統(tǒng)計一組數(shù)字：商品房和保障性住房做比較：97、98年開發(fā)商的商品住宅量27.4萬平方米和36.4萬平方米，當(dāng)時的保障性用房開發(fā)量是4.4萬平方米和7.5萬平方米，不超過10%，這樣也符合國際慣例，98年以后，當(dāng)國內(nèi)其它城市保障性住房基本已經(jīng)停止的情況下，長春市商品房開發(fā)65.4萬米，保障性住房開發(fā)23.3萬米，占相當(dāng)大比例有些失控，2001年商品房是79.2 萬時保障性住房是33.5萬，商品房是132萬時保障性住房是72.4萬，去年商品房是131萬時保障性住房是62.9萬，今年155.8萬時保障性住房是76.5萬。保障性住房連續(xù)三、四年突破30%，這個比例相當(dāng)可怕，應(yīng)該調(diào)控，創(chuàng)造一個公平的競爭平臺，要從源頭控制。政府也意識到它的危機(jī)，真正的“低?！奔彝ッ磕暌簿褪?000戶左右，但開發(fā)量每年卻占1萬戶左右。各職能部門應(yīng)從用地政策，規(guī)劃審批、立項(xiàng)等源頭嚴(yán)格控制保障性住房失控性，我個人觀點(diǎn)認(rèn)為，保障性住房要叫停，市場上看這種滯后性會延續(xù)兩年，長春市房價肯定會受影響，這樣長春市房價才能隨市場的運(yùn)行有個良好的走勢，今后的房地產(chǎn)業(yè)，就長春而言未來是美好的。 　　主持人戴總：黃局對長春市房地產(chǎn)市場房價的影響及趨勢做了個全面的解釋，可以看出長春市房地產(chǎn)的價值沒有真正釋放出來，這給我們開發(fā)商一個更大的發(fā)展空間。下面請知名品牌萬科地產(chǎn)的林總談一談他們這幾年在長春房地產(chǎn)市場項(xiàng)目和企業(yè)發(fā)展的狀況。 　　萬科地產(chǎn)謀求全面發(fā)展 　　長春萬科林總：各位領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)在介紹一下萬科這幾年來在長春的開發(fā)情況，長春是一個本地消費(fèi)購房為主體的城市，這一點(diǎn)跟其它的內(nèi)陸城市比，長春看來有質(zhì)的不同。保障性住房對我們的沖擊和壓力非常大。 　　萬科2001年進(jìn)入長春，目前在長春市開發(fā)了兩個項(xiàng)目，城市花園項(xiàng)目和今年開發(fā)的上東區(qū)項(xiàng)目，城市花園項(xiàng)目在伊通河畔，預(yù)計很有潛力，事實(shí)上這方面的潛力并沒有完全釋放出來，城市整體和這些不是很好地匹配，但這個項(xiàng)目還是比較成功，在二道區(qū)這個位置算較高的。上東區(qū)項(xiàng)目售房率達(dá)70%，長春市東部在未來的城市發(fā)展中處于什么樣的空間，現(xiàn)相對落后，但有發(fā)展空間，我們做了大量創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑材料、設(shè)計理念、物業(yè)管理方面，也是房地產(chǎn)開發(fā)方面的創(chuàng)新，拿出了集團(tuán)的專利產(chǎn)品。明年推出兩個高層，作為高端產(chǎn)品，價格將高于城市花園。萬科在全國的開發(fā)思路是一樣的，追求全方位的發(fā)展。有質(zhì)量的增長，不是簡單的產(chǎn)品，更多的強(qiáng)調(diào)客戶價值，股東、員工，從這三個角度評價公司發(fā)展是否健康。我們的客戶94%對購買的商品房滿意，92%表示愿意推薦給其它人買，76%可重復(fù)購買。50%以上的成交是來自老客戶或推薦的。4年來最大的收獲，不單純是利潤，更關(guān)鍵地是客戶的資源。1400多戶，這是我們今后在長春市發(fā)展的最寶貴資源。 　　主持人戴總：林總強(qiáng)調(diào)的是城市價值、產(chǎn)品價值和客戶價值三個價值。萬達(dá)是第一個進(jìn)入長春的地產(chǎn)大鱷，前兩天萬達(dá)地產(chǎn)剛剛度過了5周年，下面由萬達(dá)地產(chǎn)邢文明總經(jīng)理談一下對目前長春市場狀況及介紹一下萬達(dá)的戰(zhàn)略定位。 　　萬達(dá)地產(chǎn)搶占市場先機(jī) 　　長春萬達(dá)邢總：感謝中國地產(chǎn)和新浪網(wǎng)及各位朋友。我對長春市房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展充滿信心，可以說長春市GDP能夠保持很高的增長速度，跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是分不開的。今年是19%，當(dāng)然有一汽、有糧油、有旅游，還有其它產(chǎn)業(yè)拉動長春市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我感到長春市屬東北地區(qū)的腹地，有許多商機(jī)，潛力很大，也給地產(chǎn)商們創(chuàng)造了發(fā)展機(jī)遇，但是集資建房總量達(dá)30%多，甚至更多，容易造成國家稅收的流失，也對我們城市建設(shè)的質(zhì)量大打折扣，對房地產(chǎn)市場的攻擊是很大的，我們應(yīng)該珍惜資源。如能夠把有限的土地資源有機(jī)的利用起來，我們堅信長春的房地產(chǎn)市場會步入正軌。萬達(dá)于99年末進(jìn)入長春，我僅代表王健林董事長感謝長春市委、市政府對我們的支持，感謝同仁相互之間的促進(jìn)。可以這樣說，當(dāng)初萬達(dá)把幸福鄉(xiāng)這塊地拿到后，采用比較先進(jìn)的開發(fā)和營銷理念，給長春市奉獻(xiàn)了一個規(guī)?；?、規(guī)范化的小區(qū)，打了個擦邊球，搶占了機(jī)遇，把歐式的風(fēng)格和長春市地理地貌有機(jī)的結(jié)合起來，提供了優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)。36524服務(wù)模式，給社區(qū)的業(yè)主提供溫馨服務(wù)，設(shè)計質(zhì)量、營銷質(zhì)量、工程質(zhì)量，達(dá)到業(yè)主滿意，真誠面對客戶，使長春明珠品牌獲各類獎項(xiàng)，03年在長春市房地產(chǎn)獲十大名盤獎；基本沒有治安等事故的發(fā)生，客戶滿意度在90%以上，今年前開盤的銷售能達(dá)到95%在上。金杯、銀杯不如老百姓的口碑，金獎、銀獎不如老百姓的夸獎。近年來為希望小學(xué)捐款、雕塑公園捐款1200多萬。受到政府和各界人士的好評，最近我們10家聯(lián)合起來，把長春市房地產(chǎn)的蛋糕做大，甚至把跨國際的客戶帶到長春市來購房，我想那時我們才真正迎來長春房地產(chǎn)的盛世。 　　主持人戴總：謝謝邢總，萬達(dá)把好的理念運(yùn)用到長春的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的興旺起來了好的作用，我們祝愿萬達(dá)會越走越好，下面請本地開發(fā)商談聯(lián)華徐博總經(jīng)理談?wù)劙l(fā)展經(jīng)驗(yàn)。 　　聯(lián)華地產(chǎn)笑對時間檢驗(yàn) 　　吉林聯(lián)華徐總：聯(lián)華地產(chǎn)成立了13年，前幾年基本上發(fā)展較緩慢，以前是電力系統(tǒng)的一個子公司，2000年進(jìn)行股份制改造，我的家園是我們第一個項(xiàng)目，主要注重于品質(zhì)的把握，請深圳國企公司，包括國際上的名人專家參加了這個項(xiàng)目的策劃，從2000年入手一年時間做前期準(zhǔn)備，2001年下半年開盤，銷售也遇到了一些困難，2001年、2002年銷售不是很理想，在整個檔次的把握是很超前的，最大限度的尊重了地形地貌，2003年“非典”之后有了真正的轉(zhuǎn)機(jī)，回款1.3億元，2004年不如去年，我的家園二期的開發(fā)、開盤準(zhǔn)備放到明年4、5月份，環(huán)境設(shè)計由貝爾高林公司設(shè)計。我的家園項(xiàng)目開發(fā)上積累了很多經(jīng)驗(yàn)，公司對長春市房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心。大連邢總召集長春市房地產(chǎn)行業(yè)10家企業(yè)共同分析房地產(chǎn)行業(yè)信息問題，達(dá)成共識，在這些問題存在的前提下，呼吁有關(guān)部門，互相學(xué)習(xí)，互相提高，把我們的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)拿到桌面上研究，對我們的產(chǎn)品、項(xiàng)目都有好處，這樣才能面對長春市的消費(fèi)者，市場繁榮了，首先把我們自己事業(yè)做好。聯(lián)華地產(chǎn)盡管拿到了很多的榮譽(yù)，我們覺得通過我們的判斷，有很多東西需要學(xué)習(xí)，保持平常的心態(tài)，冷靜的分析自身的位置，才能把項(xiàng)目做好，發(fā)揮到最大化，不要浪費(fèi)資源，要負(fù)起歷史的責(zé)任，經(jīng)得起時間的檢驗(yàn)。 　　討論：長春樓市未來何去何從？ 　　主持人戴總：徐總談了對自身責(zé)任感的深刻的認(rèn)識。下面由在座各位共同就同一問題進(jìn)行對話交流。針對長春市目前的市場狀況，造成這種現(xiàn)狀的原因是什么？未來對長春樓市價格是怎樣定位的？請黃副局長來談?wù)劇? 　　黃立新副局長：土地的滯后性，有權(quán)有錢的單位都在建房，一旦進(jìn)行二級市場后，延續(xù)二年后土地的失控性才能改善，然后開發(fā)商的積極性才能高，按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作房價一定會漲的，一定會沖擊一級市場，只要開發(fā)商附近有保障性單位建房，它的價位肯定沖擊開發(fā)商的價位。勢頭是好的，國家調(diào)控也是好的，房價的趨勢不能總是低迷這是不合理的，未來還有前景。 　　主持人戴總：長春地產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在兩年之后，可以這樣理解嗎？ 　　黃立新副局長：是的，當(dāng)此問題達(dá)到城市規(guī)劃、土地部門及省市級領(lǐng)導(dǎo)的重視后，一定會有改善的。只是存在轉(zhuǎn)讓金問題，沒有交出讓金。挫傷了開發(fā)企業(yè)的積極性。 　　長春萬科林總：客觀來看，市場價格有升有降，城市規(guī)劃得到了較好的落實(shí)，戶型不好的、不符合市場需求的產(chǎn)品價格肯定會落，適應(yīng)市場需求的價格肯定要漲，長春市價格首次出現(xiàn)負(fù)增長。 　　長春萬達(dá)邢總：棚戶區(qū)改造也是城市飛速發(fā)展一個過程，直接刺激二級市場。長春市各項(xiàng)指標(biāo)包括東北幾大城市都不是很好，長春市的增長率還是可以的，北京等大城市普遍地價飛漲，房價不漲，掙土地增值的錢，拆遷成本高，通過房價也體現(xiàn)出來了。這一切只是時間的問題，兩年之后會漲。 　　主持人戴總：大家認(rèn)為兩年后長春樓市還有很好的繁榮空間。那么這兩年內(nèi)，各家在項(xiàng)目投資力度、規(guī)模、以及產(chǎn)品定位方面有怎樣的打算？ 　　長春萬科林總：目前長春市的大環(huán)境和我們開發(fā)企業(yè)一樣能夠拓寬發(fā)展，政府為企業(yè)提供的投資發(fā)展條件是沒有問題的，集團(tuán)總部一直給予我們相當(dāng)大的支持，不存在策略問題，不需控制規(guī)模，但基礎(chǔ)要夯實(shí)。 　　主持人戴總：萬科是穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展觀。那么，聯(lián)華在這方面有什么設(shè)想？ 　　聯(lián)華徐總：本地企業(yè)和其他企業(yè)面臨的問題都很大，這需要再考慮。聯(lián)華從2005年決定步伐開始放穩(wěn)，完成公司的一些戰(zhàn)略性調(diào)。，經(jīng)過幾年來的運(yùn)作，股份制改造已完成，到了一定的歷史性階段。解決企業(yè)如何發(fā)展的問題，需要有資金背景，或在房地產(chǎn)專業(yè)方面的支持，從行業(yè)方面有深度的把握了解，成立股東會，才能穩(wěn)步發(fā)展。 　　房協(xié)點(diǎn)評房價反降為升 　　嘉賓主持張總：我受中國地產(chǎn)雜志和新浪網(wǎng)的委托，做第二組對話的主持人，本組嘉賓有中海地產(chǎn)曾志球副總、融創(chuàng)地產(chǎn)王喆總經(jīng)理、盛世地產(chǎn)任唯賓總經(jīng)理、以及房協(xié)盛學(xué)勇秘書長、開發(fā)協(xié)會仇秘書長。首先請盛秘書長談?wù)?004年長春房地產(chǎn)情況。 　　房協(xié)盛秘書長：長春樓市無泡沫，長春地產(chǎn)風(fēng)景這邊獨(dú)好。不久前國家發(fā)改委調(diào)查全國35個大中城市，拉響了房地產(chǎn)行業(yè)的警報，長春市房地產(chǎn)價格在全國平均價格之下2100多元，全國2700多元，在全國偏低的，上漲幅度較小，我認(rèn)為長春市房地產(chǎn)價格表面是負(fù)增長，實(shí)際是增長，原因是保障用房等價格因素拉低了長春的房價，房價不能完全真實(shí)準(zhǔn)確的反映房價市場。長春市很多樓盤在市周邊，非市中心，不能單純從統(tǒng)計數(shù)字來看，如深入進(jìn)去，解剖幾個樓盤就能了解，全國幾大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好長春市房地產(chǎn)市場。樓市形勢非常好，明年長春樓市將繼續(xù)穩(wěn)步上升。 　　長春市樓盤質(zhì)量堪稱一流，從長春這樣一個欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市來講，樓盤能夠在全國拿大獎，老百姓是有口皆碑的，堪稱一流是有根據(jù)的。長春市小區(qū)越建越好，明年比今年更好，長春的開發(fā)商注重文化含量，今后房地產(chǎn)的競爭也是競爭在文化上，昨天買面積、今天買綠化、明天買文化。首屆長春房地產(chǎn)文化節(jié)就搞的很熱鬧，證明大家都關(guān)注文化。 　　嘉賓主持張總：盛秘書長把長春房地產(chǎn)的市場前景描述的如此美好，的確給了大家很多鼓舞。去年，中海地產(chǎn)進(jìn)入長春這個工業(yè)城市中進(jìn)行異地開發(fā)，并不斷擴(kuò)張，是出于怎樣的想法？下面請中海地產(chǎn)的曾總談一談。 　　中海地產(chǎn)固守理性發(fā)展 　　中海地產(chǎn)曾總：中海地產(chǎn)2002年年底來到長春，12月25日成立分公司，03年實(shí)現(xiàn)4個當(dāng)年：當(dāng)年買地、當(dāng)年建房、當(dāng)年銷售，當(dāng)年竣工。當(dāng)日銷售240多套、計劃投資100萬平方米規(guī)模，以一期為例，已有95%入住，今年銷售面積接近10萬平方米，希望在長春的第一個項(xiàng)目作為根據(jù)點(diǎn)，發(fā)展東北地區(qū)項(xiàng)目。我們的項(xiàng)目位于臨河街以南。我們在長春市項(xiàng)目的售價是中海集團(tuán)中最低的，2100元/平方米左右，體會了長春市樓價無泡沫。從此角度看，有利有弊，一個城市一點(diǎn)沒有投機(jī)，實(shí)際上是不正常的，包括二手房市場，非常冷清，對房地產(chǎn)開發(fā)來說并不是一件好事，但從長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光看未來是看好的，平均價格不能代表市場，就像股票一樣是分產(chǎn)品、分區(qū)域、分時間的，做不同的指數(shù)分析，對于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)也好，對于政府作決策也好，我們會有參考。 　　嘉賓主持張總：最初長春東南板塊只有萬達(dá)的“長春明珠”和聯(lián)華的“我的家園”，自從中海地產(chǎn)介入后，就聯(lián)成片了，旁邊幾家地產(chǎn)商開發(fā)的房價也不斷在漲，受益非淺。實(shí)際上今年我們還有西南板塊的提法，即由天正、融創(chuàng)、天安組成，下面請融創(chuàng)地產(chǎn)少帥王喆總經(jīng)理談一談。 　　融創(chuàng)地產(chǎn)看好長春市場 　　融創(chuàng)地產(chǎn)王總：2003年成立，長春市是融創(chuàng)集團(tuán)第一個走出來的項(xiàng)目，積累異地操盤的經(jīng)驗(yàn)，要求我們要快速的操作，看到長春有這么多知名品牌開發(fā)商的存在，逐步加深對長春的理解。長春市房地產(chǎn)市場看好，銷售價格、回款和預(yù)期有相當(dāng)大差距，通過大量對城市的調(diào)研，覺得忽略了長春市大量保障性住房，影響了長春市房價。價格預(yù)期一定會上漲，暴發(fā)期不知何時，和政府力度有關(guān)，70萬平方米棚戶區(qū)需改造，但現(xiàn)在來看難度非常大，改造遲緩，我覺得2005年長春市房地產(chǎn)市場預(yù)期會更好。 　　政策督導(dǎo)企業(yè)多方融資 　　嘉賓主持張總：異地開發(fā)實(shí)際上現(xiàn)在還處于厚積薄發(fā)階段，但開發(fā)商心態(tài)較好，下面請房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會仇秘書長談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)情況。 　　仇振耀秘書長：剛才已談了目前長春市現(xiàn)狀和形勢，說一組數(shù)字：行業(yè)反映的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，作為行業(yè)管理部門，看出2004年房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是很準(zhǔn)確的，估計不會產(chǎn)生太大差異，施工面積(含經(jīng)濟(jì)適用住房)610萬平方米，到03年末增長了17.5%，43.5億元較去年年末增長了19.4%，房屋竣工指標(biāo)140萬平方米，和去年基本持平，銷售面積恰恰等于竣工面積，今天商品房空置房屋170~190萬平方米左右。今年在190萬左右。去年這個時候，召開外埠房地產(chǎn)企業(yè)的洽談會，在今年年初，掛牌土地出讓這一塊取得土地。最近召開兩次座談會，想認(rèn)真聽取開發(fā)商對不利于房地產(chǎn)開發(fā)的問題，開發(fā)辦作為行業(yè)服務(wù)部門，要樹立服務(wù)的觀點(diǎn)，要開發(fā)企業(yè)講心里話。座談會上主要反映了三個問題：1、拆遷難；2、集資建房沖擊了房地產(chǎn)市場；3、對政務(wù)部門提出了很多意見，這需要引起政府相關(guān)部門的足夠重視。長春市房地產(chǎn)市場對東北四地區(qū)來講是價格最低的，價格上談不上泡沫。但近幾年，長春市房地產(chǎn)市場始終跟著別人跑，目前處于中游階段，去年至今年10月份，農(nóng)用的轉(zhuǎn)征用地，就我個人觀點(diǎn)，覺得土地政策沒有放松。今年政府提出穩(wěn)健的貨幣政策，一是提高棚戶區(qū)拆遷的優(yōu)惠政策；二是信貸方面，國際投資公司紛紛來投資，開發(fā)商不搞單一的投資，應(yīng)多渠道融資，開發(fā)企業(yè)最重要的能力就是融資能力。最后祝大家在2005年取得更好的成績。把困難反映給政府，使開發(fā)商在05年在相對較輕松的環(huán)境下發(fā)展。 　　嘉賓主持張總：感受到政府對我們開發(fā)企業(yè)的支持，以及要實(shí)現(xiàn)服務(wù)型政府的意愿，下面請盛世地產(chǎn)任唯賓總經(jīng)理談?wù)勯L春市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的情況。 　　盛世地產(chǎn)欲再造春城商圈 　　盛世地產(chǎn)任總：近幾年來，我一直在做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與研究，從市場研究、開發(fā)策劃到市場定位的研究，對長春市場的看法，項(xiàng)目如何定位，對長春市場產(chǎn)生怎樣的影響，談一點(diǎn)補(bǔ)充意見，保障性房屋沒有完全叫停，房地產(chǎn)商并沒有放開談，滯后兩年對本地及外埠開發(fā)商的戰(zhàn)略規(guī)劃，對市場份額實(shí)際上會造成很大沖擊，失控是否也代表失察，失察也意味著失責(zé)，2005年房地產(chǎn)市場增長幅度不會過高，大家期望值不要過高，要理性的面對長春市房地產(chǎn)市場。 　　長春市的商業(yè)、零售業(yè)經(jīng)過改革開放20年的發(fā)展到目前商業(yè)格局已基本形成，和全國的三線內(nèi)陸城市相比大同小異，處于相對滯后水平，商業(yè)布局仍然以傳統(tǒng)商圈的百貨零售業(yè)為主。同時商業(yè)的業(yè)態(tài)配套也不合理，商業(yè)零售急需升級換代。隨著現(xiàn)代商業(yè)理念的涌入，卓展、國商及歐亞商都雖然都在積極進(jìn)行業(yè)態(tài)上的調(diào)整，但由于建筑硬件已經(jīng)形成，很難在功能定位上有更大突破，與現(xiàn)代化購物中心相比功能不全，百貨購物比例明顯偏大。由于歷史原因，長春市已經(jīng)形成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)格局不甚合理，以重慶路、紅旗街、站前為例，基本上都是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，市商業(yè)中心一般都在一環(huán)以內(nèi)，城市的二環(huán)、三環(huán)基本沒有，在商業(yè)規(guī)劃布局以及城市發(fā)展規(guī)劃上在過去的20年基本沒有拓展出郊外新商圈，沒有形成向城市中心以外的地方疏導(dǎo)，造成人們一購物就往市中心跑，因而市中心交通擁擠不堪。 　　在城市長遠(yuǎn)規(guī)劃中注意以商業(yè)遷動人流，由住宅開發(fā)加上商業(yè)的先導(dǎo)作用才是正確的發(fā)展方向。而長春市的商業(yè)布局缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，商業(yè)在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的地位當(dāng)中處于產(chǎn)業(yè)鏈的末端，以往政府對其重視度不夠，而從現(xiàn)代商業(yè)來看它可以對經(jīng)濟(jì)起到先驅(qū)、引導(dǎo)和拉動作用。以長春市為例，由于改革開放以后幾次商業(yè)升級換代過程中未能及時隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新城區(qū)建設(shè)配套，因而導(dǎo)致長春市出現(xiàn)今天中心區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)接近飽和(人均商業(yè)面積已接近0.8m2)，業(yè)態(tài)陳舊落后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)極不均勻，社區(qū)商業(yè)匱乏，現(xiàn)代引導(dǎo)性商業(yè)不能及時跟上。另一方面由于人均收入和人均可支配收入逐年提高，人們的消費(fèi)理念以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)皆開始發(fā)生變化，尤其是從2000年開始，人們的消費(fèi)意識、支出結(jié)構(gòu)，市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)由寶塔型向菱形過渡，但由于整個城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)過于薄弱，因而未形成強(qiáng)大消費(fèi)能力的中產(chǎn)階層。表現(xiàn)在用于食品、穿著和生活日常消費(fèi)品的支出逐年下降，而用于醫(yī)療、教育、服務(wù)、通訊和交通等方面的支出在逐年增加，其中用在住房、教育方面的支出比例有非常明顯的提高，說明長春“后小康時代”已經(jīng)到來，即人均消費(fèi)水平在1000美元—3000美元之間。 　　盛世中華廣場將閃亮春城 　　盛世地產(chǎn)任總：盛世中華廣場項(xiàng)目周圍坐落著距今幾十年歷史的省直各大機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，沿街為機(jī)關(guān)大樓，沿街路背側(cè)為單位的住宅，由于歷史的原因，從消費(fèi)的角度來看，已經(jīng)集聚著中層以上的白領(lǐng)消費(fèi)階層。長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，未來5年將是長春市中產(chǎn)階層形成的關(guān)鍵時期，這些城市新貴的消費(fèi)理念和消費(fèi)行為與老一代消費(fèi)者大有不同，認(rèn)同品牌、理性、時尚、超前，突出表現(xiàn)在對有特色、有品牌的餐飲、休閑、娛樂和商業(yè)零售有高層次的需求，這些人將成為未來消費(fèi)的主力。另外消費(fèi)人群中不能被忽視的是高校在校生以及年青教師，這些人的消費(fèi)觀念基本上以青春、時尚、科技為先導(dǎo)，在選擇上講究時毛、流行，在用品上追求新、奇、特。長春的教育包括小學(xué)、中學(xué)、高中，尤其是大學(xué)的數(shù)量和質(zhì)量在全國的大中城市當(dāng)中名列前茅，城市文化底蘊(yùn)比較深厚，因而，潛在的休閑娛樂市場很大。 　　項(xiàng)目定位要立足長春當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，項(xiàng)目自身發(fā)展情況，適當(dāng)超前，但不能局限于本商圈和當(dāng)前發(fā)展水平，而要以整個吉林省為消費(fèi)的外沿，輔之以對周圍省份的吸引而形成特色，形成外地人來長春必前來體驗(yàn)的消費(fèi)場所，根據(jù)市場情況準(zhǔn)確定位。與紅旗街商圈、桂林路商圈以及重慶路商圈實(shí)現(xiàn)差異化，不但功能上不同，在經(jīng)營上突出自己的特色。 　　項(xiàng)目定位如下： 　　集購物、餐飲、休閑、商務(wù)、旅游、文化、娛樂、運(yùn)動、健身等眾多功能于一體，以景觀生態(tài)式建筑為表現(xiàn)形式，以綠色、陽光、新生活、新天地為主題的超區(qū)域性、綜合型、一站式時尚消費(fèi)的商業(yè)中心。 　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與過去比較，成果和回報是不一樣的，去年亞泰地產(chǎn)沒有賣，轉(zhuǎn)向經(jīng)營，三大要素：商業(yè)、地產(chǎn)、融資政策。長春的“shopingmall”還沒有，長春的商業(yè)規(guī)劃是有毛病的，三線內(nèi)陸城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，強(qiáng)大的中產(chǎn)階級沒有形成，我們本身不敢掉以輕心，本著對長春負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們的盛世中華休閑廣場定位為景觀、“shopingmall”是適度超前、理性開發(fā)、集購物、娛樂、以綠色、陽光、新生活、一站式為主題，與5大主力店、100家次主力店聯(lián)系，位于歐亞商圈交匯處，完全尊重商品地產(chǎn)的規(guī)律，我們定位不會出售，明年將以該項(xiàng)目為龍頭，拉動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 　　討論：地產(chǎn)企業(yè)明年如何走好？ 　　嘉賓主持張總：謝謝任總，面對明年房地產(chǎn)市場，我們請長春日報的主任陳真采訪一下各家企業(yè)代表。 　　陳真主任：謝謝，很高興有這個機(jī)會和各位嘉賓對話。時值年底，各位老總可否談?wù)劽髂甑捻?xiàng)目規(guī)劃？ 　　融創(chuàng)地產(chǎn)王總：融創(chuàng).上城項(xiàng)目二期占地14萬平方米，我們要在節(jié)奏上把控，二期產(chǎn)品會沿襲低密度的特點(diǎn)。 　　中海地產(chǎn)曾總：項(xiàng)目總計劃100萬平方米，明年計劃開發(fā)15萬平方米，西班牙風(fēng)格，接近洋房別墅風(fēng)格近5萬平方米，在長春市尋找第二個地塊。請長春市政府幫助尋找第二地塊。 　　盛世地產(chǎn)任總：明年將是盛世地產(chǎn)商業(yè)年，我們將協(xié)同國內(nèi)外商家強(qiáng)化運(yùn)營與服務(wù)，確保項(xiàng)目從開發(fā)到運(yùn)營順利走向正確軌道，通過資產(chǎn)管理的形式，讓買、賣、商三家進(jìn)行多贏局面。項(xiàng)目用地降水工程已開始，明年開春全面啟動，年底工程主體封頂，2006年投入使用。超市、大賣場及五星級酒店陸續(xù)開業(yè)。 　　聯(lián)華地產(chǎn)徐總：明年重點(diǎn)做三件事：一、我的家園項(xiàng)目做環(huán)境，24萬平方米景觀環(huán)境做好封園，包括會所、功能方面；二、我的時代在開發(fā)區(qū)項(xiàng)目起動，寫字樓，公司總部搬過去；三、為適應(yīng)市場需求，從資金、規(guī)模上，進(jìn)行股東的理順關(guān)系。同時尋找項(xiàng)目，有合適的機(jī)會緊密跟蹤，沒有合適的放慢腳步。 　　萬達(dá)鄧?yán)砀笨偅阂幌玻?003年開始進(jìn)行二期的建設(shè)，一期定位智能型生態(tài)園林市區(qū)，90萬平方米建設(shè)面積，從整個城市發(fā)展區(qū)間，重新定位：山水園林新城市。目前整個銷售均價超33%，市場整體容量在擴(kuò)大、在擴(kuò)張。 　　憂：通過這幾年在長春開發(fā)的時間，有幾個問題需解決：1、投資環(huán)境：土地政策：應(yīng)研究土地供應(yīng)量的合理性，長期上政府的財政收入有問題，2、住房政策：政府，住房政策應(yīng)更加市場化；3、經(jīng)濟(jì)因素：相對單一，缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。4、城市輻射力：城市人口的自然增長，在于高素質(zhì)人口增長，城市的輻射力實(shí)際上是吸引人才的核心力。投資的滾動實(shí)際上是人才的流動。 　　建議：長春的城市化進(jìn)程，整體不錯，但相對于其它內(nèi)陸城市，還有很多工作可做的(如舊城改造問題)。購買力問題，市場容量問題等綜合因素(長春明珠3,000元，但在其它同類城市可達(dá)到4,000~5,000元。)，長春市房地產(chǎn)市場應(yīng)該是小幅穩(wěn)步增長的。長春市市場容量是有潛力的，沒有得到有效釋放，政府應(yīng)做良性引導(dǎo)，通過媒體對整個市場做個引導(dǎo)，共同努力把蛋糕做大。 　　嘉賓主持張總：可以說這10家開發(fā)企業(yè)明年的開發(fā)量在150萬平米左右，占長春市開發(fā)面積近一半，我們祝愿這些開發(fā)商在明年都取得令人滿意的成績。 　　數(shù)字局長全盤解析地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 　　主持人戴總：首先感謝長春市房地局局長劉海山在百忙之中抽時間參加我們的活動，現(xiàn)在有請劉局長概述長春市地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)概況。 　　劉海山局長：從行業(yè)上綜合看，大體上有以下幾方面：研究城市的經(jīng)濟(jì)總量，確定開發(fā)的竣工量、銷售量，從數(shù)字分析是最好的一年，為長春市經(jīng)濟(jì)做了貢獻(xiàn)，11月末銷售總面積為446.8萬平方米，去年年末增長33.1%，84.4億，255.4萬平方米，超出近40萬平方米，開發(fā)總量和GDP的關(guān)系、房屋開發(fā)建設(shè)去年投資74.7億與銷售額持平，長春市房地產(chǎn)市場有所前進(jìn)、有所發(fā)展，長春市的定位和其它城市比較，主要矛盾焦點(diǎn)是什么？排除區(qū)位的影響，去年銷售價格和今年銷售比，地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)效益體現(xiàn)出來了。長春市總體情況：2003年年末長春市在全國1338.4億占1.14%，建筑業(yè)占1%，固定資產(chǎn)投資占0.7%，389億，不增加不行，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)，該兩項(xiàng)占近40%，證明整體上比較薄弱，房地產(chǎn)拉動面寬。 　　四個指標(biāo)：房屋開發(fā)量、銷售量0.55%(住宅占0.56%)、竣工量0.69%、住房量有很大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)占長春市經(jīng)濟(jì)比重5.5%，較重要的地位，上半年5.9%，9月份6.6%，前景看好。 　　將明年發(fā)展的趨勢和價格問題捆在一塊說，我們要共同分析研究解決這些矛盾，使我們的企業(yè)有最佳的效益，市民有更多受益。明年經(jīng)濟(jì)要有大發(fā)展，先變“快走”為“快跑”，振興吉林、振興長春，明年長春市固定資產(chǎn)投資不低于500個億，確定我們企業(yè)的目標(biāo)和方向，預(yù)計不少于30%。根據(jù)省里會議，作為政府部門看到如何規(guī)范市場、管理市場創(chuàng)造公平、公正的環(huán)境勢在必行。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理方面，注重開發(fā)購買力。政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使經(jīng)濟(jì)適用房真正經(jīng)濟(jì)，從正在著手研究這個問題，過去由于歷史因素已建的，要完成有此程序，要補(bǔ)交了些費(fèi)用。從政府各部門都要控制。環(huán)境更加統(tǒng)一公平一致，從明年市場形式分析狀況，有一個大的開拓，城市化水平的不斷提高，城市人口的增加，需求增大，22.32平方米，全國23.7平方米/人，每樣提升一點(diǎn)，明年可能可翻翻。房地局作為政府房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)部門，主要幾方面：房地產(chǎn)行業(yè)管理真正發(fā)揮部門的職能作用，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)、為市民服務(wù)，有問題爭取效果最好的得以解決。 　　星宇地產(chǎn)辨證眼光看發(fā)展 　　主持人戴總：劉局長名副其實(shí)的數(shù)字局長，從數(shù)據(jù)中加強(qiáng)了人們對長春市房地產(chǎn)市場的認(rèn)知。下面請長春本地開發(fā)企業(yè)星宇地產(chǎn)俞總談?wù)勂髽I(yè)目前的情況。 　　星宇地產(chǎn)俞總：星宇集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)始于1996年開發(fā)建設(shè)近80萬平方米，取得了一定的成績。通報星宇兩項(xiàng)工作： 　　一、1、星宇集團(tuán)房地產(chǎn)未來5年計劃目標(biāo)，2005年以后，著重對未來結(jié)轉(zhuǎn)的，二期、華宇小區(qū)四期、名家四期建設(shè)開發(fā)，爭取世界銀行關(guān)于項(xiàng)目的投資，可投資2億元。對一些負(fù)面影響要辯證的看，有信心發(fā)展。2、目前回遷問題是如何解決的，名家回遷問題，少數(shù)業(yè)戶，11月份對領(lǐng)導(dǎo)班子進(jìn)行調(diào)整，對整個動遷、回遷提供足夠房源，多元化，異地安置、貨幣補(bǔ)償。3、對910戶回遷戶的建設(shè)有序進(jìn)行。準(zhǔn)備在兩節(jié)期間給予補(bǔ)償費(fèi)。目前回遷區(qū)的建設(shè)還有很多問題，由于企業(yè)自身能力有限。 　　二、個人觀點(diǎn)：1、銷售價格：房地產(chǎn)銷售價格必須應(yīng)該漲，由于土地的價格上漲，建筑成本加大，建筑材料：鋼材、水泥都在增加；其間費(fèi)用：財務(wù)費(fèi)用都在漲，市場能否接受漲價？應(yīng)該和市場接軌。2、如何對后續(xù)管理，意見：(1)項(xiàng)目責(zé)任制，從開發(fā)立項(xiàng)、銷售全方位的考核，對年度的考核進(jìn)行預(yù)兌現(xiàn)。成本控制：(2)進(jìn)度控制(拆遷、施工)；(3)質(zhì)量控制(按規(guī)范保質(zhì)量)；(4)投資控制(項(xiàng)目跟蹤、?？顚Ｓ?，保證資金到位)。 　　亞泰地產(chǎn)盤踞春城東部 　　主持人戴總：俞總是一個務(wù)實(shí)的老總，勇于承擔(dān)責(zé)任，下面我們請亞泰地產(chǎn)劉麗副總談?wù)劇? 　　亞泰地產(chǎn)劉總：亞泰地產(chǎn)和星宇地產(chǎn)起步較早，水泥、商貿(mào)、醫(yī)藥、房地產(chǎn)、商貿(mào)5大產(chǎn)業(yè)。目前的壓力是現(xiàn)房銷售。連續(xù)8次獲得消費(fèi)者最喜愛的樓盤。亞泰新城是最早開發(fā)的，從85年開始從長春市東部共開發(fā)了近200萬平方米，杏花苑項(xiàng)目是亞泰二期，亞泰富苑坐落在重慶路上，7~28層在10天內(nèi)將推出，在會所的打造、生態(tài)園的建設(shè)。堅信長春市房地產(chǎn)市場有美好的前景。城市中的村莊，像是一只鷹，大處著眼、小處著手。亞泰杏花苑很大部分客戶來自外五縣，還有很多重復(fù)購買的現(xiàn)象。明年開發(fā)亞泰三期，新的命名，個案的時代，把差異化做足，在競爭中共同壯大發(fā)展。 　　主持人戴總：由星宇地產(chǎn)到亞泰地產(chǎn)，從宏觀到微觀，可以看到我們開發(fā)商一些精工細(xì)做的內(nèi)容。 　　人才是企業(yè)生命力的不竭之源 　　盛世集團(tuán)王首智副總裁：非常難得能同房地局的領(lǐng)導(dǎo)、中海、萬科、萬達(dá)等地產(chǎn)名企的老總們共同接受中國房地產(chǎn)的權(quán)威雜志《中國地產(chǎn)》、新浪房產(chǎn)網(wǎng)的聯(lián)合采訪，有關(guān)房地產(chǎn)的專業(yè)性問題自有領(lǐng)導(dǎo)和各位老總們研討，我的發(fā)言僅就個人對房地產(chǎn)創(chuàng)品牌企業(yè)的管窺發(fā)表一點(diǎn)粗淺的看法。 　　人才是企業(yè)生命力的源泉。在近期深圳搜狐網(wǎng)的購房消費(fèi)調(diào)查顯示：在房地產(chǎn)消費(fèi)中，完全不看開發(fā)商品牌的消費(fèi)者只占4.2%，只忠誠1-2家開發(fā)商品牌的占8.9%，有36.9%的消費(fèi)者在5至6家房地產(chǎn)開發(fā)商中進(jìn)行選擇，而56.9%的消費(fèi)者說是要看品牌的房地產(chǎn)商購房消費(fèi)。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競爭時代。只有一個有影響的品牌，才可以征服消費(fèi)者，取得更大的市場份額，賺取更多的利潤，贏得更大的發(fā)展空間。 　　2004年是天正地產(chǎn)變化最大的一年，因?yàn)樵诖饲?，天正地產(chǎn)特別注重只是建筑品質(zhì)和園區(qū)景觀，只是單方面塑造項(xiàng)目品牌，在產(chǎn)品項(xiàng)目方面，確實(shí)做到了一鳴驚人！ 　　既然一鳴驚人了，怎么又說2004年是天正地產(chǎn)變化最大的一年呢？ 　　因?yàn)樵谀瓿?，天正地產(chǎn)真正認(rèn)識到若僅停留在重產(chǎn)品的層面上，永遠(yuǎn)也不能具備品牌企業(yè)的內(nèi)涵，要想成為一個基業(yè)長青的房地產(chǎn)公司，就必須具有項(xiàng)目品牌資產(chǎn)和企業(yè)品牌資產(chǎn)。而奠定品牌資產(chǎn)的關(guān)鍵是人才！ 　　人才是創(chuàng)立品牌的根本。一個房地產(chǎn)品牌企業(yè)至少應(yīng)擁有多種專業(yè)人員。 　　2004年，天正地產(chǎn)吸納大批職業(yè)經(jīng)理人，有為品牌營運(yùn)出思路、出理念、出戰(zhàn)略的策劃師；有能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本思想，創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計師；有為用戶提供全方位完善售后服務(wù)的物業(yè)管理師；有能把產(chǎn)品銷售出去，還能將凝聚于品牌之中的觀念、目標(biāo)、形象、價值等在市場上推廣的營銷師。 　　這些人才加上產(chǎn)品本身卓越的硬性基礎(chǔ)，為天正地產(chǎn)品牌的“可持續(xù)”性奠定了根基。對于品牌，天正地產(chǎn)認(rèn)為，最重要的是“可持續(xù)”性三個字。只要弄懂了可持續(xù)的含義，其產(chǎn)品就會有了質(zhì)量，其價格就會有了合理，其服務(wù)就會有了精細(xì)，其名聲就會廣為傳誦，其效益也就會日新月異。 　　品牌是企業(yè)之魂。對房地產(chǎn)來說，品牌的內(nèi)涵就是服務(wù)。想要打造一個優(yōu)秀的品牌，不單要在樓盤本身的硬件上下功夫，更多的是在理念和服務(wù)上快人一步，只有這樣才能在市場競爭中獨(dú)樹一幟。 　　企業(yè)恒久的追求，品牌是一個長期培育的過程，必須舍棄和犧牲房地產(chǎn)短期銷量和效益，做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。天正地產(chǎn)將朝著品牌企業(yè)努力。百年大計，品牌為本！ 　　為市民量身做產(chǎn)品 　　天正坦言制勝高招 　　主持人戴總：長春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為本地實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，幾年來發(fā)展迅速，其經(jīng)典項(xiàng)目“富苑華城”備受長春市民青睞。前不久，推出的復(fù)式小戶型“超級星國際青年社區(qū)”的住宅十分搶眼，據(jù)說電話1天接了530個電話，被春城白領(lǐng)一搶而光，創(chuàng)造了房地產(chǎn)市場的奇跡。下面，我們有請長春天正地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張?zhí)鞆┱務(wù)勊麑δ壳伴L春市場的看法，并深入剖析他“操盤”的制勝高招。 　　高招一 把握全局——慧眼識“市情” 　　天正地產(chǎn)張總：一、長春市場政策較同步(福利房問題除外)，市場惜購。 　　長春房地產(chǎn)的政策應(yīng)該說同國內(nèi)其他城市基本上同步的，國家政令也都非常通暢。但是長春的市場就同其他城市有很大區(qū)別了。從整個長春的經(jīng)濟(jì)情況來看，雖然是省會城市，但是它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不如沈陽、哈爾濱，相比之下，文化氛圍很強(qiáng)，整個城市散發(fā)著學(xué)術(shù)味道。從人居角度，這樣的一個城市很適合居住，本身它的風(fēng)景也很美，氣候也很宜人。但是從地產(chǎn)角度，長春很難做。如果長春能夠在學(xué)術(shù)基礎(chǔ)上真正形成高科技產(chǎn)業(yè)鏈，形成一個集聚的高級白領(lǐng)人群，或者長春能夠從城市吸引力上變成東北或者退而求其次——整個吉林以北地區(qū)的最具人氣居住城市，它的地產(chǎn)業(yè)可能會好做一些。我們在長春也是摸爬滾打了很多年，前后經(jīng)手幾個項(xiàng)目，幾年前也曾經(jīng)創(chuàng)造過當(dāng)時堪稱國內(nèi)都很少有的銷售奇跡。但是現(xiàn)在的長春，變了。第一，駐長的國內(nèi)地產(chǎn)大鱷數(shù)量眾多，萬科、萬達(dá)、中海、天安、融創(chuàng)等，幾乎所有知名地產(chǎn)企業(yè)都在長春有著自己的項(xiàng)目。第二，長春的經(jīng)濟(jì)適用房尤其是福利分房多的驚人，特別是一汽及吉大等國有大中型企事業(yè)單位，幾乎所有職工都有自己的福利分房。第三，長春每年流入人口量極低，也很少有外埠人士在長春購買商品房。第四，長春人在長期的買方市場情況的培養(yǎng)下，購房者極其理智，而且“惜購”現(xiàn)象嚴(yán)重。在這種情況下長春也成為2004年中國少有的幾個房地產(chǎn)價格相對下跌的城市，并且這種價格下跌趨勢又反過來加重了很多購房者的惜購心理。總之，長春這個市場有點(diǎn)牛皮，或者說有點(diǎn)鹽堿地的味道，不是很容易收獲。 　　高招二 市場定位——適度超前 有備無患 　　天正地產(chǎn)張總：二、精確指導(dǎo)配合可擴(kuò)展策劃模式，適度超前的定位市場。 　　做市場調(diào)查,我估計可能是現(xiàn)在每個地產(chǎn)企業(yè)都做的事情，就跟安全氣囊已經(jīng)成為絕大多數(shù)汽車的標(biāo)配一樣,它的作用其實(shí)跟安全氣囊也差不多。所以要是說起怎樣根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況來做準(zhǔn)確的市場定位。還是先從市場調(diào)查開始。我們一向認(rèn)為，你做市場定位，要分兩個層次，一個是精確制導(dǎo)，一個是可擴(kuò)展的策劃。兩個原則都很重要。精確制導(dǎo)要依賴于大量的來源于市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，了解市場方向、客戶喜好等等。但是你不能直接就用這些數(shù)據(jù)指導(dǎo)你的項(xiàng)目定位。為什么？市場是變的，瞬息萬變。再說你能得到的數(shù)據(jù)，大家不都能得到么。有句話，完全公開的信息就等于沒有信息。所以我們定位市場往往采用適度超前的方法，不然你就跟大家撞車了，今年估計流行70平，你都做70平，長春一下出來幾萬套70平的房子，市場消化不了。你要說找根據(jù)，有市場調(diào)查為證，真是一點(diǎn)錯沒有，但你想賣出去，你就是難，因?yàn)槟愫透偁帉κ忠黄饎?chuàng)造了一個買方市場。所以說，市場定位很多時候要超前一點(diǎn)，當(dāng)然不能太超前了，太超前就跟很多記者常說的，成先烈了，而不是先進(jìn)。每個企業(yè)都想活下去，也都想活好，所以市場定位不能完全盯著數(shù)據(jù)，也不能太超前，更不能盲人瞎馬，就靠橫沖直撞。如何超前，我們的做法，往往還是看端倪，市場要流行什么，不可能杳無聲息，總要有點(diǎn)風(fēng)吹草動。所謂君子一葉而知秋，只要它有了端倪，我們就要去分析它，適不適合做我們的定位。我們是不去冒險的，冒險是投機(jī)商的做法，不是開發(fā)商的做法。我們的目標(biāo)是沒有蛀牙(也就是所謂的死盤)。但是看端倪也有可能走眼。所以我們還有第二步，可擴(kuò)展的策劃概念。所謂可擴(kuò)展的策劃概念，就是在策劃初期——到預(yù)售階段，給市場的是一個成型、但是留有很大升級和擴(kuò)展余地的產(chǎn)品。根據(jù)市場的反饋和變化隨時調(diào)整。當(dāng)然這個好說不好做。就跟做飯一樣，火候最難把握。我們今年在做超級星國際青年社區(qū)的時候，就是完全用這樣一套體系做下來。效果非常好。 　　高招三 規(guī)劃設(shè)計——“四項(xiàng)制宜”穩(wěn)操盤 　　天正地產(chǎn)張總：三、設(shè)計、規(guī)劃關(guān)鍵是因地制宜，因時制宜，另外一個就是因人制宜，因生活方式而制宜。 　　因地制宜、因時制宜，很常見，我也不贅述了。如何因人制宜，如何根據(jù)生活方式而制宜，我覺得這個最重要。做地產(chǎn)是個很系統(tǒng)的工作，但是歸根結(jié)底它最后要面對市場，什么市場？說白點(diǎn)，就是人的需求。所以人的心理和行為是最重要的影響因素。所以我們在設(shè)計的時候，把產(chǎn)品從初級階段就要同人的需求結(jié)合，盡量生產(chǎn)出個性化的產(chǎn)品，生產(chǎn)出滿足人心理的產(chǎn)品，同時還要把生活方式一并加入其中，這個說起來太抽象。還是拉我們的超級星國際青年社區(qū)作案例。我們從產(chǎn)品、戶型設(shè)計開始就把星座文化以及青年人的生活方式融入其中。12種戶型分別同12星座相對應(yīng)。同時提供酒店式服務(wù)，以及社區(qū)自助配套，包括運(yùn)動設(shè)施等等，小到家務(wù)大到商務(wù)，一應(yīng)俱全。戶型大小不一，功能各異，居住人數(shù)也不同，或者單身，或者二人世界，或者剛有小孩，1棟樓，容納千姿百態(tài)的青年人以及他們的生活方式。社區(qū)內(nèi)的園林，運(yùn)動場所布置以及雕塑小品等等，也都頗費(fèi)心思。年輕人喜歡的和不喜歡的我們都給與充分考慮。 　　高招四 銷售團(tuán)隊——不拘一格用人才 　　天正地產(chǎn)張總：四、銷售如戰(zhàn)場，團(tuán)隊如軍隊 　　銷售如戰(zhàn)場，團(tuán)隊如軍隊。所以優(yōu)秀的管理制度自然是首要的。這一條，絕大多數(shù)的企業(yè)都是有的，問題就是在執(zhí)行的好壞。所以第二條就是千軍易得，一將難求。一個好的銷售團(tuán)隊的帶頭人，非常重要。兵熊熊一個，將熊熊一窩。但是這個也是所有地產(chǎn)企業(yè)最頭疼的地方。你去招聘會，看到地產(chǎn)企業(yè)最多的就是招聘銷售精英，特別是精英的銷售經(jīng)理。當(dāng)然有最好，要是實(shí)在沒有。軟件行業(yè)有個CMM管理，也叫項(xiàng)目模塊化流程管理，我們也借用一下它的原理，就是把各個崗位的職責(zé)和做法制定詳細(xì)，資料儲備齊全。如果沒有特別優(yōu)秀的將軍，就用幾個一般、但是恪盡職守的中層管理人員，你只要把我的模塊化運(yùn)作方式保證了，也不會差到哪里。而且這個也很能防止人員流失或者休假等情況帶來的因素。我們有個說法叫無差別銷售，今天誰沒來或者就算他走了，他的客戶一樣能受到同樣的服務(wù)。除了上邊這2條，還有最重要的一個就是臨場的應(yīng)變。這個也是個技巧問題，用制度很難保證。屬于運(yùn)用之妙存乎一心的東西。此外，銷售團(tuán)隊的建立很重要的也在于培訓(xùn)。人不學(xué)不明。特別是我們的模塊管理模式以及眾多精細(xì)的管理制度還有臨場的應(yīng)變能力，都要靠培訓(xùn)。我們的培訓(xùn)，從理論到觀摩到虛擬現(xiàn)實(shí)，也是成體系運(yùn)作。一句話，其實(shí)銷售團(tuán)隊的建立是一個系統(tǒng)的工作。培訓(xùn)是核心方法，制度是保障，人才是骨干。 　　高招五 項(xiàng)目策劃——對過程立體思辨 　　天正地產(chǎn)張總：五、優(yōu)秀的策劃是一個項(xiàng)目成功的根本 　　很多時候，我們對地產(chǎn)策劃的概念有誤解。很多人都認(rèn)為它等同于地產(chǎn)銷售。其實(shí)不是，地產(chǎn)策劃包括了整個地產(chǎn)項(xiàng)目的前后所有的思辨。從設(shè)計到銷售到后期物業(yè)管理，不僅是銷售階段，所有的階段都需要策劃。甚至包括企業(yè)采用何種管理模式，何種公共形象，這些都需要策劃。所以我一向認(rèn)為，優(yōu)秀的策劃才是一個項(xiàng)目成功的根本。我這里有我們超級星的策劃過程的介紹。 　　超級星國際青年社區(qū)，一個從規(guī)劃、設(shè)計、營銷甚至后期管理都體現(xiàn)天正創(chuàng)意的項(xiàng)目，2004年長春地產(chǎn)市場上的另一主角。超級星國際青年社區(qū)規(guī)劃用地？ 米，主體為2棟17層公寓樓，設(shè)計單元數(shù)為？套，其單元面積從？平方米到？平方米，屬于精品小戶型社區(qū)，同時也是酒店式服務(wù)社區(qū)。這一項(xiàng)目的運(yùn)作不僅體現(xiàn)了天正公司系統(tǒng)的地產(chǎn)全線策劃能力，更體現(xiàn)了天正公司在營銷中善于因地制宜、與時俱進(jìn)，能打高速運(yùn)動戰(zhàn)的能力。 　　實(shí)戰(zhàn)案例解析—— 　　一、背景分析 　　從2003年開始，長春居民對小戶型的需求忽然增加，在2004年初的幾個小戶型項(xiàng)目也獲得較好成績，在同盛世集團(tuán)共同研究的情況下，確立了富苑華城二期走小戶型路線的方針，并且決定立即實(shí)施，搶在夏天——長春地產(chǎn)銷售旺季到來之前實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售，以跑馬圈地、占領(lǐng)市場。 　　二、天正創(chuàng)意 　　盡管小戶型的方針已經(jīng)確定，但如何設(shè)計出能獲得市場最大程度追捧的特色鮮明的旺銷樓盤仍是個重大的課題，畢竟整個小戶型市場在長春正處于起步階段，市場趨勢、走向仍不明朗。盡管可以通過市場調(diào)研取得一定的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)并不會告訴你確定的規(guī)劃方案，畢竟對于大多數(shù)的消費(fèi)者來說，小戶型也尚是一個比較陌生的領(lǐng)域。 　　經(jīng)過數(shù)天頭腦風(fēng)暴式的集中思考，憑借多年的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)以及對長春市場的敏銳感覺再加上公司一貫堅持的人文路線，超級星國際青年社區(qū)的創(chuàng)意終于誕生。 　　策略(一)：創(chuàng)新戶型，經(jīng)過天正公司研發(fā)中心高速運(yùn)轉(zhuǎn)、研究，3晝夜后12個創(chuàng)新戶型脫穎而出。并且所有戶型全部是正南正北，大部分南北通透。同時在戶型設(shè)計中，采用極端十幾平米酒店單元式戶型(此種戶型因?yàn)榭們r款十分低廉，天正最后還將其進(jìn)行了學(xué)歷限制以維護(hù)社區(qū)高素質(zhì)人群的形象)以及超前設(shè)計的“雙子”復(fù)式小戶型，同時將這種創(chuàng)新復(fù)式戶型永久注冊商標(biāo)“雙子(TWINS)”。 　　策略(二)：創(chuàng)新生活方式，針對小戶型居住者多為時尚青年或老人的特點(diǎn)，引入酒店式服務(wù)經(jīng)營理念，以及豐富多彩的社區(qū)文化活動，并針對青年人特點(diǎn)設(shè)置可供學(xué)習(xí)充電的社區(qū)課堂，眾多的體育設(shè)施，以及方便的社區(qū)服務(wù)，甚至包括全新創(chuàng)造的“私家大廚房”概念，讓住在小戶型里的人們一樣可以享受呼朋引伴、共享美味的樂趣。 　　策略(三)：大幅提高小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，把小戶型一視同仁，絕不以戶小而欺之。甚至連建筑施工單位都邀請國內(nèi)著名的中鐵十三局建設(shè)。 　　策略(四)：親民價格。通過合理精算，超級星國際青年社區(qū)采用較低的加價，使得整個小區(qū)性價比極為高昂，圍繞泛南湖高尚社區(qū)地帶傲視群雄，讓許多向往住在風(fēng)景區(qū)的年輕人，一朝夢圓。 　　三、天正策劃 　　由于該項(xiàng)目在開始營銷時，甚至尚只處于圖紙階段，而在長春，由于有大量的空置現(xiàn)房，所以很少有購房者對期房感興趣。為了能迅速激活市場，一鳴驚人。圍繞最初的創(chuàng)意，天正為超級星國際青年社區(qū)策劃了大量的包裝手法，首先是采用時下青年人最為喜歡的S.H.E組合的當(dāng)紅主打歌“SUPER STAR”的中譯名作為案名，其次用目前最被青年人關(guān)注的星座文化作為12個戶型的名稱。最后，依照創(chuàng)意注入了眾多時尚生活元素，使整個項(xiàng)目給人以活力無限、青春洋溢、充滿陽光之感。 　　四、天正實(shí)施 　　由于整個項(xiàng)目從設(shè)計到定價到營銷包裝，全是長春市場聞所未聞，見所未見的新穎創(chuàng)意，再加上越想越舒心的100項(xiàng)酒店式服務(wù)等眾多輔助信息和富苑華城1期的景觀比照，超級星果然一鳴驚人。廣告一經(jīng)刊出，即刻電話爆滿，連銷售人員都不得不含著金嗓子含片勉強(qiáng)工作，最高峰時甚至電話放下就響，此起彼伏，絡(luò)繹不絕(3盤電話最多1天接了530個電話)，令到場的客戶、記者和許多業(yè)內(nèi)踩盤人士嘆為觀止，驚訝不已。 　　五、項(xiàng)目總結(jié) 　　超級星國際青年社區(qū)是長春出現(xiàn)的首個從規(guī)劃到設(shè)計到建設(shè)到銷售通盤考慮的地產(chǎn)項(xiàng)目。由于整個項(xiàng)目一氣呵成，極為連貫，各個部分環(huán)環(huán)相扣，避免了很多地產(chǎn)項(xiàng)目“餅干盒子外包裝，里邊醋瓶子裝酒”——各個環(huán)節(jié)不搭對的情況我們經(jīng)?？吹胶芏鄷r候銷售廣告同建筑不符，或者物業(yè)同廣告不符等情況，就是因?yàn)殚_發(fā)商最初沒有做好考慮，臨時報佛腳去迎合市場所留下的后遺癥。 　　從這個案例我們可以很清楚的看到策劃對整個項(xiàng)目的影響。 　　高招六 執(zhí)行力——依托精細(xì)式人性化管理 　　天正地產(chǎn)張總：六、人性化管理帶來的凝聚力是保證執(zhí)行到位的關(guān)鍵的因素 　　大公司可能都要說了，制度是保證執(zhí)行到位的最關(guān)鍵的因素。其實(shí)我覺得不然，其實(shí)制度每個企業(yè)都有，很多都很全面、很系統(tǒng)、很規(guī)范，但是仍然不能保證執(zhí)行到位。為什么？因?yàn)槟愕膯T工沒有和你一條心。企業(yè)歸根到底管理的是人而不是制度，要是領(lǐng)導(dǎo)一天到晚就盯著制度，你是管不好的。人是有思想的，有自己的需求的，就是再不被人重視的人，他也有自己的想法?！端笕龂穼懙牟诲e。但是還沒說破這個道理。其實(shí)你只要想象著你管理的所有的人都是跟你一樣有自己想法的人的時候，我覺得所有的執(zhí)行問題都解決了。你不能把人當(dāng)成制度看，把人當(dāng)零件看。你可以約束他，讓他像零件一樣工作，但是你更要尊重他，讓他滿足自己的需求。就像馬斯洛的五種需求理論一樣。說實(shí)話，正常人，誰都有集體榮譽(yù)感，沒有哪個員工是誠心來把你的工作做壞的，所以你也應(yīng)該人性化的管理他們，不挫傷他們的積極性。激勵機(jī)制，這個可能最近幾年很多企業(yè)最重視，大家都覺得重獎之下必有勇夫，其實(shí)不全對，全靠錢的企業(yè)并不會有凝聚力。當(dāng)然你要是就是吝嗇錢也不行，總不能克扣軍餉啊。如何培養(yǎng)良好的企業(yè)溝通氛圍，培養(yǎng)良好的管理氛圍，從核心上說，要靠人性化管理，從細(xì)節(jié)上就太多了，說不過來。但只要你人性化管理形成了企業(yè)的凝聚力，其實(shí)執(zhí)行并不是一個大問題。人只要認(rèn)真的做事，就很少有做不好的。所以我們采取管理為綱，人性為本的管理模式來保障執(zhí)行的力度。賞罰分明，重視人性。現(xiàn)在看來，效果也很理想。 　　高招七 持續(xù)發(fā)展——系統(tǒng)化+原創(chuàng)精神+應(yīng)變能力 　　天正地產(chǎn)張總：七、系統(tǒng)化企業(yè)，原創(chuàng)精神和機(jī)動的應(yīng)變能力 　　說到可持續(xù)發(fā)展，太多因素了。我重點(diǎn)提3個，一個是系統(tǒng)化企業(yè)。就是說作為一個地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，你不能就是個做資金的，那不成皮包公司了么。你必須要系統(tǒng)，要有自己的研發(fā)中心，要有自己的數(shù)據(jù)中心，要有自己的客戶中心，要有自己的營銷中心，要有自己的企業(yè)精神。而這點(diǎn)恰恰是很多國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)缺乏的，他們往往就是開發(fā)，開發(fā)完了就換下一個，沒有積累，沒有研發(fā)，就只是資金杠桿，這樣做下去，就很難可持續(xù)發(fā)展。再一個是原創(chuàng)精神，做地產(chǎn)也得講原創(chuàng)，只有原創(chuàng)才可能有效的避免低層次的競爭。最后一個是機(jī)動的應(yīng)變能力。老話說，船小好掉頭。但是變成大企業(yè)后，往往就失去了這個機(jī)動的能力。我覺得這個很重要。市場是變的，你就要保持應(yīng)變的能力，這是立足之本啊。你不能適應(yīng)市場的變化，你就會被市場所遺棄。所以機(jī)動的應(yīng)變能力也是非常重要的。 　　主持人戴總：謝謝張總，也感謝今天到場的各位領(lǐng)導(dǎo)以及開發(fā)商和我們新聞媒體的朋友們，這次地產(chǎn)名人堂.長春行得到在座各位的大力支持，在此，我們表示衷心的感謝。再見！