中國房地產(chǎn)絕不會(huì)崩潰

　　臨近年終，又有人想成為預(yù)言大師，對(duì)中國房地產(chǎn)發(fā)展作出危言聳聽之預(yù)測(cè)。譬如，世界著名投行摩根斯坦利有關(guān)中國（房）地產(chǎn)泡沫即將破裂的預(yù)言。 但斷定中國房地產(chǎn)泡沫即將破裂或中國房地產(chǎn)即將崩潰的預(yù)言，注定是虛妄之言。 “地產(chǎn)泡沫論”粉墨登場(chǎng) 也許并不奇怪，在對(duì)中國房價(jià)高漲進(jìn)行質(zhì)疑之后，“地產(chǎn)泡沫論”粉墨登場(chǎng)。 這一次的預(yù)言是世界著名投行摩根斯坦利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠發(fā)出的。 謝國忠一篇《目前的投機(jī)是最后的瘋狂》的分析文章，最近被媒體廣為傳播。在這篇主要針對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長文中，謝國忠斷言，中國拒絕提高利率的做法刺激每一個(gè)潛在的投機(jī)者加入到這個(gè)有史以來最大的泡沫當(dāng)中，因?yàn)檫@些投機(jī)者相信中國政府部門有能力控制并延長目前的投資繁榮。一些人能夠很容易地獲得資金，更加鼓勵(lì)越來越多的人跳進(jìn)這種游戲。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)了大多數(shù)人都是贏家的時(shí)候，也就是股票和房地產(chǎn)的價(jià)格增長超過利率的時(shí)候，投機(jī)將會(huì)發(fā)生。伴隨著房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)市值不斷增長，它需要更多的錢以保證游戲可以進(jìn)行下去。當(dāng)貨幣供應(yīng)量開始下降的時(shí)候，這將是發(fā)生在投機(jī)停止進(jìn)行之前的事情，之后投機(jī)應(yīng)該結(jié)束。 他還指出，上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心，這種情景有如1997年的香港和1990年的東京。當(dāng)由于資金短缺而使得上海房地產(chǎn)的需求最終下降的時(shí)候，泡沫就會(huì)破裂。上海房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)石油價(jià)格比例的極限變化是顯示調(diào)整時(shí)間點(diǎn)即將到來的關(guān)鍵。 “我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個(gè)月，而不是一年”這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說。 “地產(chǎn)泡沫論”不成立 也許純粹是巧合，建設(shè)部政策研究中心課題組的一份研究報(bào)告差不多同時(shí)被公之于媒體。 這份報(bào)告指出，當(dāng)前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”的觀點(diǎn)認(rèn)為，“此前的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“1～6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。而課題組認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時(shí)間段的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢(shì)。今年國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。 報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在，但目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍。只要國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要崩潰”。 許多業(yè)內(nèi)專家同意，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題是局部地區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、供求關(guān)系失調(diào)的問題，最多可以說是個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)局部過熱或局部出現(xiàn)“泡沫”，而絕不能稱之為整體過熱或泡沫。所以，所謂中國房地產(chǎn)泡沫論事實(shí)上難以成立。 調(diào)整結(jié)構(gòu) 房價(jià)可控 從一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象來觀察，“地產(chǎn)泡沫論”主要是基于今年以來房價(jià)持續(xù)快速上漲所引發(fā)的。全國平均房價(jià)從一季度上漲7.7％，二季度上漲10.4％，再漲至1-8月的13.5％，這種上漲幅度確實(shí)引起了全社會(huì)的普遍關(guān)注。 正如建設(shè)部9月底就此問題給新聞單位的通稿所指出的，房價(jià)上漲反映了近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾在進(jìn)一步延續(xù)。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例下降；一些城市中低價(jià)位普通商品房供不應(yīng)求，推動(dòng)房價(jià)上漲；局部地區(qū)商品房階段性供不應(yīng)求，帶來房價(jià)上漲；部分開發(fā)企業(yè)利用政策和市場(chǎng)信息不對(duì)稱，惡意炒作；土地和建材價(jià)格上漲、拆遷成本提高及精裝修商品房增加等，是拉動(dòng)房價(jià)上漲的主要因素。 建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人提出，當(dāng)前要抓緊市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，控制非住宅和高檔項(xiàng)目投資，加大中低價(jià)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例，盡快緩解當(dāng)前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題。同時(shí)，要嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模，確保實(shí)現(xiàn)今年全國房屋拆遷總量比去年明顯減少的目標(biāo)。 建設(shè)部認(rèn)為，一段時(shí)間內(nèi)，商品房供應(yīng)仍將保持一定規(guī)模，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的局面將有所改善，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾將得到一定的緩解。如果各地注意把握好節(jié)奏，房價(jià)總體上可以保持相對(duì)平穩(wěn)。 而只要房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)得以調(diào)整，房價(jià)逐步穩(wěn)定，“泡沫論”就會(huì)失去存在的市場(chǎng)。 業(yè)內(nèi)專家分析說，至少在可以預(yù)期的未來15年，我國經(jīng)濟(jì)年均增長率可望保持在8%～9%左右，這是大前提；與此同時(shí)，城市化進(jìn)程正在加速，并帶來剛性的住房需求；而隨著收入的增長，居民也有繼續(xù)改善住房條件的愿望。這些真實(shí)的住房需求足以支撐房地產(chǎn)業(yè)在較長時(shí)間內(nèi)保持較快增長。所謂“房地產(chǎn)崩潰論”是完全缺乏立論基礎(chǔ)的。