“水景住宅”遭受水價(jià)上漲考驗(yàn) 專(zhuān)家建議用中水

　　近日水價(jià)上揚(yáng)使京城“親水”樓盤(pán)陷入維護(hù)成本提高的困境，專(zhuān)家建議物管公司應(yīng)盡量使用中水，并完善防水系統(tǒng)，以減輕業(yè)主物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)。 　　按有關(guān)規(guī)定，從今年8月開(kāi)始，全市各單位用水定額將在今年初確定的計(jì)劃指標(biāo)基礎(chǔ)上，平均核減10%-15%左右。同時(shí)水價(jià)格從每立方米2.90元調(diào)整到3.70元。該規(guī)定還明確提出園林景觀(guān)用水不得使用自來(lái)水，要盡量使用雨水或者是中水。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，水價(jià)上漲將進(jìn)一步加重目前水景住宅的維護(hù)成本。 　　[B]現(xiàn)狀：水景住宅風(fēng)起云涌身價(jià)倍增[/B] 　　其售價(jià)比同地段的“旱樓盤(pán)”高出5%-10% 　　適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，能起到豐富空間環(huán)境和調(diào)節(jié)小氣候的作用，增強(qiáng)居住舒適感。于是許多開(kāi)發(fā)商紛紛以園林水景作為樓盤(pán)的主要賣(mài)點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)建造人工湖泊、瀑布、小溪、噴泉、水景廣場(chǎng)等演繹都市水文化。 　　北京以“水景”為賣(mài)點(diǎn)的早期樓盤(pán)就有萬(wàn)科星園、紫玉山莊等一批知名項(xiàng)目。今年入市的順馳在北京運(yùn)作的第二個(gè)項(xiàng)目順馳·領(lǐng)海也是以園林水景為突破口。而不久前舉辦了盛大開(kāi)園儀式的富力城，最大的園林亮點(diǎn)也是水景。這些項(xiàng)目共同的特點(diǎn)就是在住宅小區(qū)景觀(guān)設(shè)計(jì)中，都擁有不同面積的人工湖泊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京目前住宅樓盤(pán)中，“水景住宅”約占了5%-6%.由于北京水的稀缺，擁有大面積水景的項(xiàng)目售價(jià)要明顯高于同地段的“旱樓盤(pán)”。 　　據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)徐成峰介紹，水岸樓盤(pán)價(jià)格均比同地段“旱樓盤(pán)”高出5%—10%，而同一樓盤(pán)中面向水景的戶(hù)型也比其他戶(hù)型每平方米平均高出400元至1000元左右。 　　北京悅豪物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄧南宇稱(chēng)，目前北京“水景住宅”一般分為三種：一是完全借用天然江河湖泊等自然景色而建筑的住宅；另一種是將江河湖泊之水引入社區(qū)進(jìn)行人工造景的樓盤(pán)；最后一種則是純粹的人造水景住宅。 　　從目前實(shí)際情況來(lái)看，北京水景住宅大多數(shù)是以人工建造水景項(xiàng)目為主。在后期的維護(hù)中，用自然水景的項(xiàng)目不會(huì)發(fā)生相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)，而其他兩種則不同程度的負(fù)有一定的后期維護(hù)費(fèi)(造景成本及中水處理系統(tǒng)使用費(fèi))。如果水景采用的是市政用水，后期以水為主的能源維護(hù)費(fèi)將是一筆巨大的開(kāi)支。 　　[B]波動(dòng)：水價(jià)上漲將提升維護(hù)成本[/B] 　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，有關(guān)部門(mén)將對(duì)小區(qū)人造湖泊等非居民用水制訂嚴(yán)格的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 　　從目前水景住宅的實(shí)際情況來(lái)看，人工建造湖泊面積通常都在3000平方米至5000平方米左右，有些項(xiàng)目的水景湖泊面積更大，如富力城的人工湖，面積達(dá)到7000平方米，而順馳領(lǐng)海則以3.8萬(wàn)平方米超大湖泊號(hào)稱(chēng)京城最大的水景住宅。這些面積巨大的人造湖泊水資源一般來(lái)自三方面，除江河湖泊等自然水源外，還有自來(lái)水和經(jīng)過(guò)處理的中水兩個(gè)來(lái)源，目前人造湖泊水資源通常是以后兩種為主。 　　據(jù)富力城策劃經(jīng)理王志剛介紹，目前人工建造的湖泊中，水景湖泊維護(hù)和水源更換等方面的費(fèi)用是水景住宅中后期維護(hù)費(fèi)用的主要項(xiàng)目。北京悅豪物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄧南宇也介紹說(shuō)，在目前物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，還沒(méi)有人工湖泊水資源維護(hù)費(fèi)用的規(guī)定，該項(xiàng)費(fèi)用一般都是從綠化費(fèi)和維護(hù)費(fèi)中支出。由于目前普通住宅物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)固定，所以如果人工湖泊維護(hù)費(fèi)用數(shù)額巨大，將有可能超出物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 　　目前北京市發(fā)改委已明確規(guī)定，居民用水價(jià)格從每立方米2.90元調(diào)整到3.70元，中水價(jià)格維持在每立方米1元左右。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前北京水資源日漸緊缺，水價(jià)上漲的情況下，有關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)一些非居民用水制訂嚴(yán)格的限制和高額收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就使住宅小區(qū)中人造湖泊極易成為重點(diǎn)“關(guān)注”對(duì)象，這也使如何合理維護(hù)人造湖泊水資源，減少維護(hù)費(fèi)用成為開(kāi)發(fā)商和物管公司必須面對(duì)的問(wèn)題。 　　[B]解決：充分利用中水處理系統(tǒng)[/B] 　　使用該系統(tǒng)進(jìn)行污水凈化，實(shí)現(xiàn)二次利用將有效節(jié)水30%以上 　　北京大學(xué)景觀(guān)設(shè)計(jì)中心主任俞孔堅(jiān)博士認(rèn)為，人造水景也不應(yīng)采用生硬的硬質(zhì)坡岸?！八啊北仨毷巧鷳B(tài)的、環(huán)保的、節(jié)水的，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)在日后維護(hù)過(guò)程中，還要特別注意維護(hù)成本的合理性。 　　王志剛也認(rèn)為，在北京水價(jià)不斷上漲的情況下，人造湖泊等水景的維護(hù)費(fèi)用已成為目前開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，他認(rèn)為，根據(jù)北京目前現(xiàn)有的實(shí)際情況，合理計(jì)劃人造水景的維護(hù)成本應(yīng)從兩方面進(jìn)行考慮。 　　一要充分考慮到水資源的節(jié)約。這主要表現(xiàn)為在先期建設(shè)過(guò)程中，做好人造湖泊的防水系統(tǒng)，尤其是做好地下防滲漏工程，采用噴泉、水墻等循環(huán)式用水，從建筑設(shè)計(jì)方面防患于未然。 　　同時(shí)也有專(zhuān)家認(rèn)為，制約北京“水景住宅”開(kāi)發(fā)有幾大不利因素：蒸發(fā)量大；降水量不足；地下滲漏、污染嚴(yán)重且水源極度匱乏。由于北京目前嚴(yán)重缺水，因此做水景要特別謹(jǐn)慎。如果設(shè)計(jì)沒(méi)有前瞻性，盲目迎合市場(chǎng)需求，最后將騎虎難下。 　　另一方面就是要充分利用中水處理系統(tǒng)進(jìn)行污水凈化，實(shí)現(xiàn)二次利用，人造湖泊水資源要以中水為主。2001年《北京市中水設(shè)施建設(shè)管理試行辦法》規(guī)定，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的小區(qū)必須采用中水系統(tǒng)。所謂中水相對(duì)于上水(自來(lái)水)和下水(污水)而言，其基本原理是將人們?nèi)粘Ｉ钪械拇罅课鬯占饋?lái)，經(jīng)特定設(shè)備的生物處理后，引回住戶(hù)及社區(qū)，用于沖廁、綠化，洗車(chē)、消防及造景等，將有效節(jié)水30%以上。而從目前的實(shí)際情況來(lái)看，中水的價(jià)格為每立方米1元，相對(duì)自來(lái)水的價(jià)格而言，維護(hù)成本將大為降低。 　　■[B]成本核算[/B] 　　使用中水每平方米少花近3元 　　人造湖采用自來(lái)水每平方米需花3.8元，而使用中水僅每平方米花1元 　　一般人造湖泊水資源的消耗主要包括水更換和因蒸發(fā)、滲漏后水資源補(bǔ)充兩個(gè)方面。水資源更換主要是根據(jù)人造湖泊水的清潔程度定時(shí)進(jìn)行一定量的水資源更換，而目前因工程質(zhì)量導(dǎo)致水資源滲漏和氣溫干燥蒸發(fā)而補(bǔ)充的水則是人工湖泊維護(hù)的主要用水方向。如果一個(gè)人造湖泊的防滲漏工程做不好，水滲漏將會(huì)造成大面積水資源浪費(fèi)。 　　徐成峰認(rèn)為，目前大型水景項(xiàng)目都采用自清系統(tǒng)，通過(guò)強(qiáng)制循環(huán)等方式保持水系的清潔與美觀(guān)。初次貯水采用的一般是地下水或自來(lái)水，補(bǔ)充水則是中水和收集處理后的雨水。注水后，在湖中設(shè)置的曝氣機(jī)、噴泉等設(shè)施會(huì)不斷地向湖內(nèi)充氧，維持水中的含氧量；同時(shí)在水中投放各類(lèi)水生動(dòng)植物，創(chuàng)造其自然生長(zhǎng)的生態(tài)環(huán)境，也可使湖水通過(guò)自身凈化能力保證水質(zhì)。 　　以5000平方米人造湖泊為例，如果使用自來(lái)水為水資源，該人造湖泊一次性換水價(jià)格為19000元，而使用中水則一次性換水價(jià)格僅為5000元。同時(shí)由于維護(hù)成本中不僅僅只包括水價(jià)，因此實(shí)際維護(hù)價(jià)格還要高于換水價(jià)，根據(jù)實(shí)際測(cè)算結(jié)果，像順馳領(lǐng)海3.8萬(wàn)平方米水面若全部使用中水需花費(fèi)4.56萬(wàn)元左右，全使用自來(lái)水則需花費(fèi)11.4萬(wàn)元左右。 　　■[B]未來(lái)趨勢(shì) [/B] 　　中水將成為水景新“血源” 　　目前開(kāi)發(fā)量在15萬(wàn)平方米以上的大型住宅小區(qū)才有條件建中水處理系統(tǒng) 　　從目前的實(shí)際情況來(lái)看，已出現(xiàn)居住小區(qū)自己建立中水處理系統(tǒng)，把大量洗澡水、洗衣水、景觀(guān)用水、使用過(guò)的循環(huán)水回收后集中于污水處理廠(chǎng)進(jìn)行再利用，以供給景觀(guān)水資源，這不失為一條既經(jīng)濟(jì)又實(shí)用的水景處理辦法。 　　徐成峰認(rèn)為，這種中水處理系統(tǒng)將成為水景住宅中水資源來(lái)源的新途徑。通過(guò)一次性投入，可實(shí)現(xiàn)居住小區(qū)水資源的重新利用，同時(shí)減少水景住宅維護(hù)成本。 　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任委員開(kāi)彥教授認(rèn)為，一個(gè)小區(qū)至少需要具有10萬(wàn)平方米以上的居住人群，才能滿(mǎn)足中水處理所需要的廢水。也就是說(shuō)，只有上一定規(guī)模的小區(qū)才具有建立中水處理系統(tǒng)的條件。另有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，市場(chǎng)上真正能做到人工水景的住宅小區(qū)項(xiàng)目應(yīng)該是一些開(kāi)發(fā)量在15萬(wàn)平方米以上的大型住宅小區(qū)。如目前通州新開(kāi)盤(pán)的新翠景園小區(qū)就擁有兩個(gè)潔水處理站，能充分利用中水打造“水景”。 　　■[B]相關(guān)鏈接 [/B] 　　上海將出臺(tái)小區(qū)水景指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 　　預(yù)計(jì)10月左右出臺(tái)，內(nèi)容涉及建設(shè)、維護(hù)等方面 　　記者從上海有關(guān)部門(mén)獲悉，上海目前正在制訂一部《上海市居住小區(qū)景觀(guān)水環(huán)境建設(shè)與維護(hù)導(dǎo)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《導(dǎo)則》)，擬為新建住宅小區(qū)水景建設(shè)和維護(hù)提供一些指導(dǎo)。據(jù)悉，該《導(dǎo)則》主要包括水景建設(shè)應(yīng)以生態(tài)優(yōu)先并講求經(jīng)濟(jì)實(shí)用等內(nèi)容。 　　該《導(dǎo)則》制訂后，將成為上海市建設(shè)與維護(hù)水景景觀(guān)環(huán)境的主要要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也將按照《導(dǎo)則》中所規(guī)定的要求對(duì)住宅小區(qū)水景進(jìn)行建設(shè)和維護(hù)。屆時(shí)，小區(qū)景觀(guān)水體標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)和維護(hù)都將有章可循。該《導(dǎo)則》預(yù)計(jì)在10月左右出臺(tái)。 　　■[B]記者觀(guān)察 [/B] 　　美觀(guān)不等于昂貴 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前北京的許多水景項(xiàng)目普遍存在維護(hù)成本較高的問(wèn)題。其主要原因則是在水景建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有采取中水處理系統(tǒng)或滲漏水系統(tǒng)做的不到位，造成大量自來(lái)水得損耗，增加了維護(hù)成本，也加重了業(yè)主物業(yè)管理方面的負(fù)擔(dān)。 　　不可還否認(rèn)，住宅小區(qū)中若有水景的確令人賞心悅目，但開(kāi)發(fā)商在建造時(shí)不能一味追求美觀(guān)而不計(jì)日后的維護(hù)成本。目前有的開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，往往不切合實(shí)際地增加水景面積，與整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際面積失調(diào)，同時(shí)與后期維護(hù)出現(xiàn)脫節(jié)。 　　這一方面增加了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)，另一方面也增加了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)難以支持時(shí)，原本美麗的湖泊就變成了一洼臭水。 　　因此在進(jìn)行水景規(guī)劃時(shí)，一定要考慮以后的維護(hù)成本，從實(shí)際情況出發(fā)，以生態(tài)優(yōu)先和經(jīng)濟(jì)實(shí)用為前提，這樣才能真正體現(xiàn)出水景住宅的優(yōu)勢(shì)來(lái)。