奧運(yùn)后時(shí)代北京房地產(chǎn)市場(chǎng)猜想

　　[B]編者按：[/B] 　　據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，北京將為２００８年奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)投資２２０億進(jìn)行場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，投資２８００億進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，幾乎所有的行業(yè)都在分爭(zhēng)這１５０００億元的整體投資和需求的蛋糕。北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳劍研究員表示，由于舉辦奧運(yùn)會(huì)的需要，北京市將要進(jìn)行全方位的城市基礎(chǔ)建設(shè)改造，改善居民的環(huán)境，提高城市的環(huán)境品質(zhì)，這對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)巨大的推動(dòng)。但是，大會(huì)結(jié)束后，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)怎樣呢？目前的市場(chǎng)是否存在“概念透支”？房?jī)r(jià)是否會(huì)因?yàn)闆](méi)有新的興奮點(diǎn)而產(chǎn)生可怕的暴跌？如果奧運(yùn)會(huì)真是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，那么它對(duì)于北京樓市的影響最終是否真正有益？探求這一系列問(wèn)題答案的任務(wù)，似乎比分爭(zhēng)有限的蛋糕更為緊迫。 　　國(guó)家體育館“鳥(niǎo)巢”建設(shè)因更多地考慮到奧運(yùn)會(huì)后對(duì)北京城的影響而大規(guī)模對(duì)投資、工期等方面進(jìn)行重新論證和規(guī)劃，由此波及的“瘦身”計(jì)劃在各大即將建設(shè)的奧運(yùn)場(chǎng)館全面展開(kāi)：有關(guān)奧運(yùn)后時(shí)代的種種猜測(cè)也開(kāi)始影響著北京當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向。 　　全面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 　　是奧運(yùn)對(duì)北京最大的貢獻(xiàn) 　　圍繞奧運(yùn)會(huì)的舉辦，北京作為主辦城市，將出現(xiàn)一種由于注意力相對(duì)集中而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)階段性加速發(fā)展的現(xiàn)象，即所謂的“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”。根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)，奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)投資約為２２０億，而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資約２８００億。由此可見(jiàn)，奧運(yùn)會(huì)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲得全面更新、為地塊和市場(chǎng)帶來(lái)增值才是最大的刺激利好。 　　北京城建投資發(fā)展股份有限公司營(yíng)銷總監(jiān)羅高波認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)的影響是相對(duì)集中的，主要集中在舉辦城市，在北京則重點(diǎn)集中在亞北地區(qū)。其次，這種影響是階段性的，大會(huì)過(guò)后即減弱。他認(rèn)為，全面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是奧運(yùn)對(duì)北京最大的貢獻(xiàn)，它帶來(lái)的影響一是產(chǎn)生新的城市中心，第二是郊區(qū)會(huì)獲得快速發(fā)展，尤其是環(huán)境整治的成效顯著。據(jù)了解，亞北地區(qū)將擁有１２條道路以及４條城市軌道形成的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并擁有１１３５公頃的國(guó)家?jiàn)W林匹克公園和１．３萬(wàn)畝的國(guó)家森林公園。橫向?qū)Ρ认つ?、漢城等城市的發(fā)展可以看出，只要基礎(chǔ)設(shè)施搞好了，市場(chǎng)情況就會(huì)向好。 　　華高萊斯顧問(wèn)公司營(yíng)銷總監(jiān)公衍奎認(rèn)為，亞奧對(duì)南城的影響是對(duì)整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，南城有很多道路也在修建，南北的差價(jià)可能縮小。北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳劍認(rèn)為，在整個(gè)北京城市改造過(guò)程中，南城在基礎(chǔ)設(shè)施方面也會(huì)有一系列的動(dòng)作，包括建設(shè)北京站、南大街、南六環(huán)、整個(gè)亦莊地區(qū)等。城南基礎(chǔ)設(shè)施的迅速提升，將使這里有較大的發(fā)展空間。 　　城市中心北移 　　給奧運(yùn)板塊一個(gè)新的發(fā)展機(jī)會(huì) 　　奧運(yùn)給北京樓市帶來(lái)的另一大影響就是給奧運(yùn)板塊一個(gè)新的發(fā)展機(jī)會(huì)，包括案名、產(chǎn)品、風(fēng)格等在內(nèi)的新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)一不打“奧運(yùn)”牌。 　　從去年至今開(kāi)盤的項(xiàng)目，靠近國(guó)家森林公園的就叫做澳林春天、澳林ＰＡＲＫ、倚林佳園、風(fēng)林西奧中心等，或者諧“奧運(yùn)”之音，叫“傲城”、“北奧國(guó)際”等等。房?jī)r(jià)自然也是借機(jī)瘋漲，２００１年申奧成功后，風(fēng)林綠洲等項(xiàng)目一夜之間房?jī)r(jià)上漲２００元～３００元／平方米不等；再看今天奧運(yùn)公園附近、北五環(huán)外的奧運(yùn)樓盤如上元、倚林佳園的三期，８０００多元／平方米單價(jià)甚至超過(guò)了亞運(yùn)村核心區(qū)的項(xiàng)目如潤(rùn)楓德尚、陽(yáng)光新干線等項(xiàng)目；再看北苑路沿線的亞北項(xiàng)目如北苑家園，開(kāi)盤至今上漲了近１０００元／平方米……與其他區(qū)域相比，亞奧地區(qū)樓盤整體價(jià)格依然呈上揚(yáng)之勢(shì)。 　　此外，沉寂已久的高檔公寓項(xiàng)目在亞奧板塊異軍突起，榮尊堡、九臺(tái)２０００、凱旋城等公寓項(xiàng)目均保持了良好的銷售勢(shì)頭。 　　羅高波等專業(yè)人士借此提出了“城市中心北移說(shuō)”。羅高波表示，最大的機(jī)遇跟挑戰(zhàn)在于奧運(yùn)對(duì)北京的城市總體規(guī)劃進(jìn)行了重新調(diào)整，使整個(gè)城市中心北移，一些原來(lái)城鄉(xiāng)接合的部位將成為城市的新中心。 　　“北京以前是以天安門為中心，但是現(xiàn)在以國(guó)貿(mào)和復(fù)興門為對(duì)稱點(diǎn)的發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重偏離中心。如果想使一個(gè)城市發(fā)展平衡，一個(gè)辦法就是把原來(lái)經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)發(fā)展起來(lái)，比如說(shuō)給南城巨額投資，讓它的經(jīng)濟(jì)迅速騰飛；還有一種方法就是移動(dòng)中心點(diǎn)，使其平衡。如果現(xiàn)在仍以長(zhǎng)安街為中界線，北京發(fā)展肯定不能平衡，因此城市中心北移勢(shì)在必行?！? 　　“北五環(huán)跟北六環(huán)之間很遠(yuǎn)，但南五環(huán)跟南六環(huán)之間規(guī)劃卻很近，為什么會(huì)這樣？我覺(jué)得從這個(gè)規(guī)劃可以反映出，市政府已經(jīng)把亞北作為了城市中心區(qū)?！绷_高波如此解釋說(shuō)。 　　奧運(yùn)概念透支了嗎？ 　　業(yè)內(nèi)有種普遍看法，認(rèn)為２００８年后北京房地產(chǎn)價(jià)格必然大跌。盡管目前業(yè)內(nèi)對(duì)此意見(jiàn)不一，但多數(shù)仍認(rèn)為房?jī)r(jià)的漲落最終看需求：如果奧運(yùn)前夕，價(jià)格上漲幅度嚴(yán)重脫離了市場(chǎng)，價(jià)格必然回落。中原地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司研究部總監(jiān)徐成峰認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的需求很大，但它的大規(guī)模是短暫的，不能使這個(gè)地方的物業(yè)獲得持久經(jīng)營(yíng)。據(jù)中原的了解和分析，奧運(yùn)主辦城市在奧運(yùn)會(huì)后都會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的情況，并且趨勢(shì)明顯。 　　陳劍也表示，在今后幾年里，由于奧運(yùn)因素的影響，北京的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有一個(gè)巨大的發(fā)展，但這種發(fā)展如果超出了范圍，預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。 　　有分析認(rèn)為，從２００１年申奧成功之日至今，亞奧地區(qū)的房?jī)r(jià)在整體上揚(yáng)，但上揚(yáng)的速度和幅度已經(jīng)超過(guò)了合理的范圍。首先，房?jī)r(jià)的上漲是建立在市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入帶來(lái)的土地升值的基礎(chǔ)之上的，而目前奧運(yùn)工程還處在啟動(dòng)階段，市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入還不足以使亞奧樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)目前的漲幅；其次，亞奧地區(qū)目前所表現(xiàn)的高房?jī)r(jià)，更大程度上是開(kāi)發(fā)商提前透支奧運(yùn)概念，形成區(qū)域房?jī)r(jià)共謀的結(jié)果。 　　羅高波卻并不贊成房?jī)r(jià)一定會(huì)跌的觀點(diǎn)，他認(rèn)為一個(gè)地方的變化不是靜態(tài)的，而是動(dòng)態(tài)的，要看政府對(duì)這個(gè)地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)這個(gè)地方的投資支持力度。北京與其他國(guó)家的舉辦城市發(fā)展情況不一樣，北京市民的購(gòu)房需求極其巨大，缺口尚未獲得充分滿足。 　　偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理徐斌也認(rèn)為，與２００１年相比，亞奧地區(qū)房?jī)r(jià)變化的原因在于亞運(yùn)村中心區(qū)和亞北地區(qū)價(jià)格差在拉近，亞運(yùn)村中心的較高的房?jī)r(jià)在往北、往西延展出去，這與當(dāng)年中關(guān)村的確立是西邊的房?jī)r(jià)從西三環(huán)往西四環(huán)延展是一個(gè)道理。房?jī)r(jià)的變化固然有奧運(yùn)概念在里面，但真正起到支撐作用的是城市面貌的改善。因此，目前亞奧地區(qū)所顯現(xiàn)的房?jī)r(jià)只是合理預(yù)支了奧運(yùn)會(huì)將給城北帶來(lái)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌的改變所帶來(lái)的區(qū)域升值空間，但沒(méi)有透支。 　　華高萊斯總經(jīng)理李忠的看法更為樂(lè)觀，他認(rèn)為從目前亞奧地區(qū)樓盤的價(jià)格表現(xiàn)，以及北京市政府對(duì)奧運(yùn)工程的可持續(xù)發(fā)展考慮等方面看，奧運(yùn)概念沒(méi)有也不會(huì)被樓市透支。首先，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將使北京城市基礎(chǔ)設(shè)施得到提升，而奧運(yùn)村所在的城北地區(qū)是最明顯的。 　　其次，因各國(guó)運(yùn)動(dòng)員和觀眾的到來(lái)，亞奧地區(qū)國(guó)際化居住配套將得以復(fù)興，也就是說(shuō)，如果當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)使亞運(yùn)村地區(qū)的生活配套設(shè)施出現(xiàn)“大馬拉小車”的情況，而隨著住宅項(xiàng)目的建設(shè)，亞運(yùn)村逐漸演變成“小馬拉大車”而出現(xiàn)衰落，那么，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將使這個(gè)區(qū)域重新出現(xiàn)“大馬拉小車”的趨勢(shì)。 　　第三，奧運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)亞奧地區(qū)產(chǎn)生的廣告效應(yīng)將使北京、全國(guó)各地甚至全球的人會(huì)對(duì)這個(gè)區(qū)域的樓盤有所認(rèn)知，而這會(huì)帶來(lái)一批有實(shí)力的消費(fèi)群體。 　　最后，國(guó)家關(guān)于奧運(yùn)場(chǎng)館可持續(xù)發(fā)展的考慮以及奧運(yùn)公園中心區(qū)商務(wù)的規(guī)劃都在說(shuō)明，奧運(yùn)地區(qū)的發(fā)展將不同于以往亞運(yùn)地區(qū)，而由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn)是持久而穩(wěn)定的。