海景住宅還能走多遠？

　　近兩年來，在供需失衡、相對低迷的濟南房地產(chǎn)市場，海景住宅一直是一大亮點，它的出現(xiàn)給濟南樓市帶來了一股清新的海之風(fēng)，也讓濟南人真正體驗到了異地置業(yè)的快感。但目前，海景住宅大有泛濫之勢，僅乳山銀灘一地，在濟南銷售的海景樓盤就有二十三處之多， 難怪有人說，走在濟南街頭，隨意一抬頭，就會發(fā)現(xiàn)一個“海景”售樓中心。隨著海景住宅的大量涌入以及“海景”面紗的逐步揭開，人們不禁要問，海景住宅究竟還能走多遠？ 　　[B]升值空間還有多大[/B] 　　海景住宅之所以火爆，除了對濟南人極具誘惑力的海景及良好的自然環(huán)境之外，一個重要原因就是它的升值。 　　以濟南樓市最負盛名的銀灘假日海景公寓為例，前年剛剛進入濟南市場時，起價僅在每平方米800元左右，而現(xiàn)在，每平方米售價已經(jīng)達到了一千七八。短短兩年間，房價每平方米狂漲了近千元！以較低的投入換取如此高的回報，這足以讓購房者們欣喜若狂。 　　不過，現(xiàn)在的海景住宅已不可能再有如此大的升值空間。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前在濟南銷售的海景住宅，無論是乳山的銀灘還是榮成的石島灣，大多遠離城市，頂多是在一個小鎮(zhèn)上，在可以預(yù)見的將來，周邊環(huán)境和配套設(shè)施很難有大的改觀，對購房者的吸引 力也難以有一個大的提升，所以不能指望它們能達到青島、威海等地海邊樓盤的價格水平。 　　不僅如此，海景住宅的大量涌入，在供過于求的情況下，也會導(dǎo)致價格的下滑，目前，很多海景住宅都已經(jīng)推出了購房送家俱、家電等促銷措施，這實際上就是一種變相的降價。海景住宅價格狂漲的勢頭已經(jīng)難以再現(xiàn)。 　　再者，海景住宅的增多，也讓人們對海景的新鮮感和神秘感日趨平淡，當(dāng)初“在海邊安個家”的狂熱日益消退，取而代之的是對交通、物管等現(xiàn)實問題的考慮，消費者購買欲望的降低必然會導(dǎo)致市場的平淡。 　　正是由于對海景住宅升值前景難有一個好的預(yù)期，才導(dǎo)致了海景住宅市場的日漸平淡。某海景樓盤項目的銷售經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在他們的樓盤無論是做媒體廣告還是組織看樓車，效果都難以與以前相比，這固然與季節(jié)、天氣等因素有關(guān)，但海景住宅的逐漸“失寵”已是一個不爭的事實。 　　[B]無序競爭的困惑[/B] 　　海景住宅的吸引力日益下降，其最根本的原因還在于開發(fā)商的無序競爭。這幾年海景項目的火爆，讓眾多的開發(fā)商趨之若騖，紛紛把目光投向了海邊，一時間，到海邊開盤成了開發(fā)商們最津津樂道的事。 　　特別是沿海一些地區(qū)的優(yōu)惠政策，可以讓開發(fā)商以較低的開發(fā)成本獲取高額的利潤，這對于一些在大城市激烈的市場競爭中難以立足的中小規(guī)模開發(fā)商尤其具有吸引力。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在銀灘這一區(qū)區(qū)彈丸之地，就云集了來自省內(nèi)各地區(qū)以及黑龍江、山西等地的六十八家開發(fā)商。真可以說銀灘遍地都是樓盤，到處都是工地。 　　而這些樓盤，幾乎沒有當(dāng)?shù)厝速徺I，他們的銷售對象都集中在濟南、青島等大中城市，姑且不說過度的開發(fā)對周邊環(huán)境和景致的破壞，單單是同質(zhì)化的產(chǎn)品和同質(zhì)化的目標(biāo)消費群，必然會導(dǎo)致慘烈的市場競爭。 　　一位購房者告訴記者，他曾經(jīng)看過很多海景樓盤，感覺千篇一律，都差不多，不同的僅僅是位置：離海遠點還是近點。海景樓盤普遍缺乏個性，好像除了大海，其他的都乏善可陳。而且很多開發(fā)商的實力和信謄也難以讓異地置業(yè)的購房者放心。 　　記者曾經(jīng)暗訪過幾個海景樓盤的銷售中心，他們的售樓人員都在標(biāo)榜自己的樓盤離海最近，而說其他的樓盤離海如何如何之遠，配套設(shè)施如何如何不完善，而對樓盤的景觀綠化、周邊的生活條件、物業(yè)管理等各個方面都很少涉及。各個樓盤組織的看樓車，也不允許購房 者看其他的樓盤，正是這個原因，導(dǎo)致了濟南某媒體組織的海邊看樓車無疾而終。 　　最近，海景樓盤的競爭終于觸及了價格這一最敏感的神經(jīng)，自海尚海推出買房送家電的促銷活動以來，眾多開發(fā)商紛紛跟進，在向來“買漲不買跌”的樓市，這絕對不是一個好兆頭。 　　[B]“海景”還能走多遠[/B] 　　從當(dāng)初的火爆到現(xiàn)在的日益平淡，海景住宅仿佛走過了一個輪回，但不能說海景住宅已經(jīng)走到了盡頭。 　　海邊住宅占據(jù)了“海景”這一稀缺、不可再生的自然資源，其優(yōu)勢自然是得天獨厚，在都市人愈發(fā)注重生活質(zhì)量的今天，它也具有相當(dāng)大的市場空間?，F(xiàn)在的問題是，如何規(guī)范市場，避免惡性競爭，使這一極具前景的市場能夠健康的發(fā)展下去?！? 　 　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，海景住宅注定不會成為市場的主流，現(xiàn)在滿大街都賣海景住宅的現(xiàn)象是不正常的。項目多、規(guī)模小是現(xiàn)在海景住宅的一個通病，像銀灘的幾十個項目，很多是一兩萬平方米的小盤，這樣就很難形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，而且也會各自為政，缺乏統(tǒng)一 的規(guī)劃和設(shè)計，往往會使整個景區(qū)顯得不倫不類。 　　海景住宅的過度開發(fā)，應(yīng)當(dāng)從源頭上加以控制，保護好海邊稀缺的土地資源，制定統(tǒng)一的、長遠的規(guī)劃方案已迫在眉睫。 　　就開發(fā)商自身來說，現(xiàn)在這種無序的惡性競爭，靠價格戰(zhàn)來贏得客戶，很可能會扼殺整個市場?，F(xiàn)在更需要的是樹立自己的品牌形象，靠規(guī)模、靠品牌、靠信譽來吸引購房者；是建立一種長期的，可持續(xù)發(fā)展的機制，使海景住宅能夠保持長久的生命力。 　　我們衷心的祝愿，海景住宅一路走好?！?