系列收緊政策出臺(tái) 北京樓市將出現(xiàn)五大新動(dòng)向

土地、信貸門檻的提高，最終將對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？對(duì)未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新格局的形成產(chǎn)生什么樣的影響？ 　　█新趨勢(shì)之一：北京土地供應(yīng)少會(huì)不會(huì)帶來房價(jià)的上漲 　　任志強(qiáng)認(rèn)為半年的土地停止審批也不會(huì)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行產(chǎn)生過多影響。要注意的是如何讓當(dāng)?shù)卣梢杂懈玫氖侄卧诓辉黾有屡玫氐那闆r下， 利用存量的土地調(diào)整而增加中低價(jià)位住房的供給，平衡市場(chǎng)商品住房的結(jié)構(gòu)，保證市場(chǎng)的供給，以滿足多種情況下的消費(fèi)需求，避免房地產(chǎn)商品房價(jià)格的暴漲與波動(dòng)。 　　以李忠為代表的一批業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，此次政策變動(dòng)而帶來的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量的大幅度減少，不會(huì)帶來北京樓市房價(jià)的上漲，而可能只是使本來有可能因?yàn)槌抗?yīng)而將出現(xiàn)的別墅等物業(yè)類型價(jià)格下滑趨勢(shì)出現(xiàn)“止步”，使北京的房價(jià)更趨于穩(wěn)定。 　　另一方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地加強(qiáng)控制也限制了目前正在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“虎視眈眈”的外行、外來資金進(jìn)入地產(chǎn)，而這將極大地穩(wěn)定房價(jià)。據(jù)了解，從去年開始到今年上半年，大量外行、外來資金開始以前所未有的速度進(jìn)入北京樓市，而這其中，相當(dāng)一部分人士本著“賺一把就走人”的“投機(jī)思想”，這部分人沒有打算在房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展，往往“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”，無端會(huì)抬高北京樓盤的售價(jià)，讓很多買房人在不經(jīng)意之間成為“負(fù)翁”，對(duì)土地加強(qiáng)控制從某種程度上來說，制止了一批這樣的“投機(jī)分子”，使北京樓市房價(jià)更加穩(wěn)定。 　　█新趨勢(shì)之二：新一輪房地產(chǎn)企業(yè)合作合并將出現(xiàn) 　　土地、信貸政策的從嚴(yán)調(diào)整將使房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)、外行企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)新一輪合作高潮。 　　對(duì)房地產(chǎn)而言，信貸門檻提高，改制上市、尋求信托、與基金的合作投資，哪一種才是出路？事實(shí)上，就目前而言，開發(fā)商能依靠的仍舊只有銀行?！暗拇_，多元化的融資對(duì)現(xiàn)在內(nèi)地市場(chǎng)而言，仍舊只是形式大于實(shí)際。即使有成功的先例，從中獲益的也只有那些有品牌、有規(guī)模的開發(fā)商，而金融政策上的種種限制，更加大了中小開發(fā)商使用信托、基金等方式融資的難度。因此，面對(duì)緊縮性政策的出臺(tái)，對(duì)開發(fā)商而言，唯一的出路就是與開發(fā)商或外來資金合作，這種合作形式不再僅限于“大吃小”，而可能出現(xiàn)“大并大”、“小并小”、“小和中”等等最有效整合資源的合作。 　　另一方面，外行企業(yè)、外行資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待，選擇“安全”的形式作良性擴(kuò)張，而不再可能出現(xiàn)像以往那種“快速擴(kuò)張”。 　　█新趨勢(shì)之三：二手房市場(chǎng)出現(xiàn)兩大新商機(jī)。 　　其一，出現(xiàn)新一輪二手房買賣高潮。 　　土地、房貸門檻的提高，帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而這將激發(fā)大批已購公房房主進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)“賣舊買新”或“租舊買新”。市場(chǎng)上除了目前已經(jīng)出現(xiàn)的我愛我家等二手房交易公司外，還將出現(xiàn)大量促進(jìn)二手房交易的房屋經(jīng)紀(jì)公司。而因?yàn)檫@些二手房的房主將是商品房市場(chǎng)的有效購房人群，今后，有可能出現(xiàn)新商品房進(jìn)二手房經(jīng)紀(jì)公司“門臉房”銷售的局面，而新建商品房的售樓處將日趨簡單。 　　其二，二手房買賣形成“產(chǎn)業(yè)鏈”———除了交易買賣行為外，還將出現(xiàn)新的商機(jī)，即出現(xiàn)“樓宇翻新”產(chǎn)業(yè)。 　　李忠認(rèn)為，從日本城市住宅的發(fā)展情況看，目前近百萬套地處城區(qū)的已購公房，就像被低估的潛力股，而今后將出現(xiàn)的“樓宇翻新”公司將把這些地段好、但房子建筑形式和環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等都比較落后的“二手房”進(jìn)行改造翻新，成為好的地段“比較好的房子”，從而進(jìn)一步促進(jìn)二手房市場(chǎng)的交易。 　　據(jù)了解，在日本，這種翻新城區(qū)好地段舊房子的行為叫“團(tuán)地再生”，很多城區(qū)地段好的房子經(jīng)過室外環(huán)境的改造，外立面的改造、內(nèi)部增加電梯、戶型等的改造后“煥然一新”，成為很多二手房買主和租客青睞的房產(chǎn)，售價(jià)和租金也因此得以很大的提高。同時(shí)，一批專門從事“樓宇翻新”的公司、工程師及相關(guān)技術(shù)人員、建材生產(chǎn)廠家也應(yīng)運(yùn)而生，最后形成二手房“換房”產(chǎn)業(yè)。李忠認(rèn)為，在北京，這方面的商機(jī)太大了。 　　█新趨勢(shì)之四：二手房交易紅火帶來居住社區(qū)分化市場(chǎng) 　　國家通過對(duì)土地、信貸門檻的提高，使房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨穩(wěn)定，房屋置換會(huì)增多，而住房二級(jí)市場(chǎng)的活躍，意味著“每次搬遷都意味著趨同的人住到一起去”，不同文化的社區(qū)開始分化。使北京樓市最終出現(xiàn)了“因不同社區(qū)文化”而選擇“不同居住社區(qū)”的現(xiàn)象。而這又將反過來影響新建商品住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)定位。 　　█新趨勢(shì)之五：樓市人才“稀釋”局面將得到緩解 　　近幾年，北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展。開發(fā)商呈幾何級(jí)數(shù)增長，導(dǎo)致北京樓市房地產(chǎn)從業(yè)人才出現(xiàn)了嚴(yán)重“稀釋”的現(xiàn)象。再加上很多外行的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，很多時(shí)候，你可以發(fā)現(xiàn)，今天這個(gè)人還是某一項(xiàng)目的一名普通銷售員，后天可能他跳槽到另一家房地產(chǎn)公司，就成了銷售總監(jiān)；工程技術(shù)人員和項(xiàng)目管理人員也是如此，昨天該同志還是這家房地產(chǎn)公司的一名普通工程師，明天這個(gè)人可能就是另外一家房地產(chǎn)公司的總工程師。而工程管理、項(xiàng)目管理等并非一日之事，這種人才稀釋的現(xiàn)象也是如今房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)諸如質(zhì)量、銷售信譽(yù)等方面問題的重要原因。 　　而此次一系列房地產(chǎn)收緊政策的出臺(tái)，將對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)整，把步伐調(diào)整到合適的節(jié)奏，讓房地產(chǎn)人才合理成長，減少因人才“快速”成長而帶來的問題。