商業(yè)地產新形態(tài)MALL正崛起福廈兩地

有人說，2004年是中國商業(yè)地產大發(fā)展時代。在福州，一條主題街區(qū)、兩大區(qū)域步行街、三個SHOPPINGMALL項目、若干個主題商場以及分布在各個區(qū)域里的在建住宅項目的沿街商鋪，構筑商業(yè)地產全方位發(fā)展態(tài)勢，特別是寶龍城市廣場、君臨天華、冠亞廣場引入目前風靡全球的復合型商業(yè)形態(tài)——SHOPPINGMALL，將引起世人矚目。那么，SHOPPINGMALL以何魅力獨領商業(yè)地產風騷？最近，記者隨著商業(yè)地產發(fā)現之旅采訪團到福廈兩地的SHOPPINGMALL項目探究一番。 　　認知SHOPPINGMALL 　　明發(fā)商業(yè)廣場 　　廈門目前已有3家公司嘗試發(fā)展SHOPPINGMALL，其中SM城市廣場、世貿城市廣場已進入實質性的商業(yè)運行之中，但要論規(guī)模和消費形式豐富性、多樣性要數在建中的明發(fā)商業(yè)廣場為最。 　　明發(fā)商業(yè)廣場位于廈門嘉禾路與蓮前路交叉路口，是連接新老城區(qū)的交通樞紐，也是進出廈門的門戶。城市規(guī)劃中的“輕軌”線路將在此設站點，區(qū)域升值潛力巨大。明發(fā)商業(yè)廣場占地17萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，商鋪3000多個，由明發(fā)集團與寶龍集團聯(lián)合開發(fā)，將于明年初竣工。其建成后，將與富山誠達購物中心、來雅百貨共同形成廈門新的商業(yè)核心圈?？奢椛湎M廈門乃至東南沿海一帶周邊城市的1200多萬人口，預計年消費額達45億元以上。它是目前國內市中心面積最大的純商業(yè)項目之一，成為廈門繼鼓浪嶼、環(huán)島路之后的第三大特色景點。 　　明發(fā)商業(yè)廣場由三大塊主力店帶動特色步行主題街區(qū)、中心廣場，將傳統(tǒng)封閉式購物廣場發(fā)展成為自然化、戶外式生活廣場。其中A區(qū)為百貨、超市、珠寶、鐘表精品等類。世界第二大零售商法國家樂福公司準備在此開設25000平方米的大型超市，馬來西亞“鋼鐵大王”金獅集團旗下的PARKSON百盛百貨集團和國內百貨業(yè)新銳深圳銅鑼灣百貨等業(yè)已準備入駐此地；B區(qū)為建材家居家裝主題區(qū)域，以世界500強之一的歐倍德家居建材市場為主力店，集合成家具、電器、IT通訊、數碼等居家消費品的大型專業(yè)市場；C區(qū)規(guī)劃為娛樂休閑區(qū)域，規(guī)劃有四星級休閑假日酒店，世界500強企業(yè)美時代華納公司準備在此開設福建省首屈一指的五星級影城。項目的中心廣場設置了海盜船西餐廳、雕塑、建筑小品等元素，以及高檔國際名品旗艦店、大型無煙餐飲、大型摩天輪游樂設施等配套設施。每個區(qū)域都有特色主題步行街區(qū)。 　　這種SHOPPINGMALL的規(guī)劃充分體現著“一站式服務”的概念，讓消費者“買遍你想買的、玩遍你想玩的、吃遍你想吃的”。 　　寶龍城市廣場 　　寶龍城市廣場系福州第一個與國際接軌的SHOPPINGMALL，位于福州傳統(tǒng)的城市商業(yè)區(qū)域臺江區(qū)，處于福州市區(qū)兩條主干道西二環(huán)路與工業(yè)路交匯處，連接城市重要交通樞紐尤溪洲大橋，與福州江濱旅游觀光帶臨近?？傉嫉孛娣e107畝，總建筑面積21萬平方米，是福州東擴南移城市發(fā)展戰(zhàn)略中城市改造的重點項目之一。于今年初開發(fā)建設，明年底竣工，與世界五百強家居建材超市德國歐倍德、英國百安居近鄰，共同構成臺江西部新的商業(yè)圈。其輻射范圍可達方圓兩公里內的消費人口6萬多人，以及規(guī)劃人口30萬人的金山生活區(qū)。 　　寶龍城市廣場SHOPPINGMALL突破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，將建成集旅游、購物、休閑、娛樂、美食為一體的大型商業(yè)廣場。項目將自然舒適的購物環(huán)境與周邊環(huán)境景觀帶、室內水系景觀帶、中庭休閑區(qū)共同構成大型項目購物廣場的絕佳環(huán)境。將陸續(xù)引進一批國際、國內知名的大型連鎖店和品牌旗艦店入駐。美食中心則引進全國各大名菜及各地風味小吃入駐，并結合一層酒吧一條街與獨立的夜總會和迪吧，建成福州最具規(guī)模和特色的消費娛樂殿堂。項目主建筑共15層，5－15層為酒店公寓；地下2層是擁有上千個車位的智能化停車場；地下1層是動感世界；1層由電訊一條街、世界知名餐飲店、酒吧一條街、旅游產品街等組成；2層引進世界五百強大賣場、數碼廣場、美食城、女人世界；3層除大賣場外，還設有大型家居中心、運動天地、男人世界、書城等；4層是五星級影劇院、高檔海鮮、咖啡廳、休閑中心等。沃爾瑪準備入駐該SHOP鄄PINGMALL。 　　福州寶龍城市廣場富有特色的整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，全新SHOPPINGMALL模式，將成為福州零售市場的一次革命。它軟硬件設施力求完善，實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務。 　　SHOPPINGMALL 對比傳統(tǒng)購物中心，勝算幾何？ 　　不僅僅是購物中心 　　傳統(tǒng)購物中心的模式主要是以一種大型的商業(yè)業(yè)態(tài)（超市或百貨）為主體，再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)，商業(yè)規(guī)模較小，商品種類較單一，很難形成具有自身特色的經營模式。而SHOPPING鄄MALL的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務業(yè)的內容，已經不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構成，與機場、體育中心等城市設施類似。同時，作為一個無差別的消費中心，它適合于絕大多數的消費群體。 　　統(tǒng)一經營規(guī)避后期的零亂 　　現代商業(yè)地產的運作多半是化整為零，將項目切割成若干個店鋪租售給經營者，這樣的結果是后期經營容易出現零亂，甚至與原來的規(guī)劃失之千里，這是全國商業(yè)地產項目的通病。那么寶龍城市廣場如何規(guī)避此通??？ 　　寶龍集團負責人介紹說，寶龍城市廣場SHOPPINGMALL走的是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的路子，以出租為主、銷售為輔，用于銷售的商業(yè)面積只占30％，其余70％的商業(yè)面積控制在開發(fā)商手中，以占據未來廣場經營的主導地位。開發(fā)商專門成立商業(yè)物業(yè)管理公司，參與前期的設計服務以及后期的商務策劃活動，改變以往商業(yè)地產項目只銷售不管理的弊端。文/吳緒光 圖/顏東明 相關鏈接 　　解讀SHOPPINGMALL 　　SHOPPINGMALL發(fā)端于20世紀50年代的美國，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。它特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體的“一站式”消費中心，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。SHOPPINGMALL一般具有四個特征：一是大,占地面積大于10萬平方米、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大；二是多,行業(yè)多、店鋪多、功能多；三是高,購物環(huán)境要求高；四是經營主題明確,按照所處地理位置、自身條件、當地零售商業(yè)發(fā)展狀況確定目標市場，并引入相應零售商配合其市場定位。 　　近年來，我國商界也興起一股“造MALL運動”，北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地紛紛上馬了一批MALL項目。SHOPPING鄄MALL這種被認為21世紀最重要的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國經歷了它的實驗階段后，如今正在以數量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革。