住宅總量遠遠沒有飽和 上地的房子缺口還很大

近來，我接到好幾個朋友和同事的咨詢電話，不約而同地向我打聽哪兒的項目適合他們投資。他們大都希望首付５萬－８萬元，月供１５００元左右。除了二手房，小戶型無疑是他們不錯的選擇。目前，北京的小戶型多集中于東部ＣＢＤ附近、西南二環(huán)廣安門附近，我卻向他們推薦位于西北部的上地。原因何在？聽聽采集來的各種信息，想必您會明白的。 [center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/200441510240835.jpg[/img]當代城市家園實景[/center] 　　[center][B]住宅總量沒有飽和 [/B][/center] 　　目前，上地在售樓盤有中海楓漣山莊、博雅德園、楓潤家園、博雅西園、當代城市家園、圓明園花園、青庭等，加上已建項目，創(chuàng)業(yè)園、上地佳園、上地東里、上地西里住宅小區(qū)等，該區(qū)域以及周邊住宅供應量在200萬平方米左右?？傮w供應量沒有達到飽和，在今后幾年，可望達到新的水平。 　　上地樓盤因為其良好的居住氛圍，大多以居住為主要賣點。從戶型上看，除了一部分供應中關村地區(qū)年輕白領的小戶型以外，大部分是以兩居三居為代表的居住型戶型。從客戶群分析，其主要業(yè)主為中關村的高校教師、科技企業(yè)職員，尤其是前者，如“博雅德園”，就是規(guī)劃建設中的西二旗高校住宅的一部分，是響應北京市委市政府提出的改善高校教職工生活居住條件的工程。這些項目主要以高校教職工和歸國創(chuàng)業(yè)留學人員為客戶群體。 　　根據(jù)北京市“多中心”的城市規(guī)劃，上地因為其融居住和辦公為一體的區(qū)域特色，非常符合成為“副中心”的條件，其聯(lián)合回龍觀在不遠的將來成為新的城市中心極有可能，這也給上地板塊的發(fā)展帶來了一個機遇。 　　[center][B]甲級寫字樓和商服用房少 [/B][/center] 　　 　　上地商圈目前寫字樓較多，商服用房較少。其中，寫字樓很多是以科技公司總部的形式出現(xiàn)，如四方集團大廈、科利華網(wǎng)絡大廈、方正大廈、魯能科技大廈等等，還有諸如金隅科技中心、金輝科技大廈、中關村創(chuàng)業(yè)大廈、上地大廈、上地國際創(chuàng)業(yè)科技園、科貿(mào)大廈、上地寫字樓、上地南天大廈、交立二千大廈、辰光大廈、科實大廈、華勝大廈、康得大廈等等，這些寫字樓絕大多數(shù)以乙級為主。由于上地商圈的公司以成長型科技公司為主，因此，以乙級為主的寫字樓群落也符合市場需求。 　　隨著科技企業(yè)成長越來越快，科技公司實力的增強，上地地區(qū)對甲級寫字樓的需求呈上升趨勢。目前，該區(qū)域新建寫字樓25萬平方米左右，以盈創(chuàng)動力為代表，新建寫字樓無論從品質(zhì)還是檔次上，都有了明顯提高。 　　商服用房是該板塊未來的亮點。由于目前該物業(yè)類型的缺乏，以及在可預見的未來該區(qū)域人口密度的增大，使商服用房具備很大的投資潛力。 　　[center][B]租賃市場一居室奇缺 　　租賃市場還不熱 [/B][/center] 　　上地被譽為北京第二信息產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)建成了規(guī)模空前的信息產(chǎn)業(yè)基地，這里云集了大批信息產(chǎn)業(yè)集團和國內(nèi)外高科技人才。在此置業(yè)的人多是中關村的白領、高科技園區(qū)的年輕職工以及當?shù)睾统氰F沿線的拆遷戶。據(jù)“鏈家·寶業(yè)”的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這一地區(qū)商品房中高檔樓盤居多，價格約在4500元－6000元之間，二手房以二手商品房為主，價格約在4600元左右。 　　從投資角度來看，目前這一區(qū)域的租賃市場還不是很熱。租客主要來自中關村和科技園區(qū)的白領及周邊院校的大學生。普通民宅的兩居室的租金約在1000元－1200元之間，甲級公寓兩居的租賃價格約在5000元左右。作為投資，五環(huán)路的全線貫通及13號城鐵都為這里帶來較大的升值空間。隨著“兩軸兩帶多中心”新城市規(guī)劃及功能布局的調(diào)整，上地作為中關村的輻射區(qū)，前景將更為廣闊。 　　[center][B]抓住投資空當“小戶型” [/B][/center] 　　上地的主要產(chǎn)業(yè)形態(tài)是高科技ＩＴ行業(yè)，支持這一行業(yè)發(fā)展的主力均是25－35歲的年輕人，他們月收入較高，正處于準備成家的階段。小戶型的低總價、低首付對他們來講是個不小的誘惑。目前這個區(qū)域的在售房地產(chǎn)本來就不多，而每個在售房地產(chǎn)中又多以100平方米左右的大戶型為主，當代城市家園的“鳳蝶獨立”推出的面積為36－98平方米的精裝小戶型，悄悄填補了這一空白。 　　“鏈家·寶業(yè)”的專業(yè)人員提醒道：任何投資行為都會具有市場風險，但是投資小戶型的風險相對于大戶型要小一些。因為購買的年輕人本身就有很大的流動性，相對來講，產(chǎn)權(quán)的流動、出租都比較容易，再加上首付款少、按揭壓力小，看準上地小戶型暫時空白的區(qū)域，應該能取得不錯的投資回報。像“鳳蝶獨立”首付4.2萬元起，月供也只有1000多元，對于月薪3000元左右的年輕人或家庭收入5000元的夫婦來說，壓力并不大。而該區(qū)域一居室的嚴重短缺，今后的出租應該不用發(fā)愁。 　　[center][B]上地企業(yè)中ＩＴ業(yè)占七成 　　定位： 　　高新技術信息產(chǎn)業(yè)基地 [/B][/center] 　　上地位于海淀區(qū)中關村科技園區(qū)北部?熏主要行政區(qū)域為國務院界定的上地高新技術信息產(chǎn)業(yè)基地。轄區(qū)面積2.4平方公里?熏東以城市輕軌為界與清河為鄰，西以上地西路為界與馬連洼街道和東北旺鄉(xiāng)接壤，南以上地南路為界與清河街道和東北旺鄉(xiāng)相望，北以上地七街為界與東北旺二鄉(xiāng)毗連。 　　上地地區(qū)毗鄰北京大學、清華大學等高等院校?熏依傍圓明園等皇家園林、名勝古跡?熏環(huán)境幽雅?熏風景秀麗?熏眾多知名ＩＴ產(chǎn)業(yè)筑巢于此。地區(qū)內(nèi)有來自美國、英國、丹麥、德國、澳大利亞、我國香港、臺灣的50家“三資”企業(yè)?熏占企業(yè)總數(shù)的20％。目前?熏駐區(qū)企業(yè)中70％屬電子信息類產(chǎn)業(yè)?熏機電一體化產(chǎn)業(yè)約占20％?熏生物、醫(yī)藥及新材料等其他產(chǎn)業(yè)約占10％。國內(nèi)外知名企業(yè)有聯(lián)想、方正、神州數(shù)碼、ＩＢＭ、中國寶潔、三菱四通、浪潮、諾維信、華為等等。作為中關村科技園區(qū)的重要部分，上地成為展示北京市新技術產(chǎn)業(yè)化的窗口。 　　[center][B]配套： 　　交通方便，教育是亮點 [/B][/center] 　　上地地理位置優(yōu)越，東望奧運主題公園，南守中關村，北接回龍觀居住社區(qū)，八達嶺高速路是連接上地和三環(huán)的主干道，同時，近20條公交車、空調(diào)大巴可直達三環(huán)內(nèi)各個重要區(qū)位，城市輕軌的開通使得出行更加方便。 　　這里有農(nóng)行、建行、民生銀行、超市等服務部門?熏上地小學和經(jīng)國家教委批準的雙語制國際學校已于1994年開學?熏現(xiàn)代化教育教學設備完備的上地實驗中學（101分校）于1997年9月開學?熏明天幼稚集團上地幼兒園也于1999年上半年開園。地區(qū)綠化面積4萬平方米?熏已開播了衛(wèi)星電視節(jié)目?熏率先在國內(nèi)實現(xiàn)了ＩＳＤＮ、ＤＤＮ數(shù)字化通信。 　　[center][B]小蔡一碟 　　從上地想到亦莊 [/B][/center] 　　第一次去上地是在1997年的夏天，我去在那兒辦公的某公司辦事，下車后就“蒙”了。因為，不分東南西北，但愛“不恥下問”的我，站在環(huán)島邊的車站四處張望了好半天，找不到一個行人?？纯淳奂谲囌镜暮谲嚭湍Φ?，問他們還不如自己找，也許路上能碰上個好心人或有個公共電話（當時我還買不起手機）。于是，我就憑著感覺、頂著烈日在上地寬闊的馬路上轉(zhuǎn)悠。瞎轉(zhuǎn)了半天，除了卷著塵土的大貨車，我依舊沒看見一個路人。后來，在一個站崗的保安的指點下，我才到了目的地。 　　那年，同樣的經(jīng)歷發(fā)生在亦莊。 　　轉(zhuǎn)眼就快7年了，其間亦莊去了很多次，上地再也沒轉(zhuǎn)過。上周六，特意把整個園區(qū)遛了一圈，我才明白為什么這幾年我沒再去上地，而亦莊去了很多次——上地及周邊的項目比亦莊少多了！在上地園區(qū)內(nèi)的項目，周邊的環(huán)境和配套應該說還不錯，可都是老項目，根本沒房子可賣。新項目大都散落在園區(qū)的周邊，社區(qū)內(nèi)的環(huán)境與周圍的環(huán)境落差太大，有的周邊環(huán)境甚至可以用“亂糟糟”來形容！ 　　上地和亦莊，一北一南，一個在被稱為“上風上水”，一個被認為“窮山惡水”，就現(xiàn)狀來看，就居住而言，二者選一的話，我選亦莊。