海南房地產(chǎn)業(yè)大討論：潛能遠(yuǎn)未得到開發(fā)

在最近的海南房地產(chǎn)業(yè)大討論中，許多人提起海南房地產(chǎn)的問題，總不免會(huì)說，海南沒有精品房。確實(shí)，海南眾多的樓盤中，結(jié)構(gòu)、戶型不合理，密度偏大，配套設(shè)施缺乏的樓盤比比皆是。有人把它們稱為建筑垃圾。“海南不缺房子，缺的是精品?！焙芏嗳撕粲踅窈蟮姆较蛞白吒叨?，做精品?！? 　　然而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，情況并不盡然。所謂精品，在人們的印象中是價(jià)格昂貴的。從價(jià)格來看，海南的很多樓盤，確實(shí)不夠貴族。然而，如果不看價(jià)格，僅從品質(zhì)來看，近幾年新推的一些樓盤其實(shí)也不乏精品。 　　精品的標(biāo)準(zhǔn)是什么？最基本的應(yīng)該是社區(qū)內(nèi)實(shí)行高綠化率、低容積率，致力于景觀和配套設(shè)施的建設(shè)。然而，房子作為一種產(chǎn)品，必須按市場(chǎng)需求來做。更有人用市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，無論是高檔房、中檔房，能賣得動(dòng)的就是精品。 　　什么是適合海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品，海南市場(chǎng)具有什么樣的特點(diǎn)，這是一個(gè)值得探討的問題。 　　低價(jià)格的精品房 　　據(jù)綠色佳元策劃總監(jiān)王拓先生介紹，縱觀近幾年來海南房地產(chǎn)的發(fā)展，從2000年開始，昌茂花園、長(zhǎng)信景苑是海南房地產(chǎn)新一輪起步的代表之作，市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，給本地市場(chǎng)帶來了新意。之后經(jīng)過4年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成海甸島、萬綠園邊上濱海區(qū)、南海大道邊、南渡江邊等幾大樓盤區(qū)，這是各房地產(chǎn)商拼實(shí)力走出來的，其中不乏精品樓盤，尤其是近年來推出的新盤，精品越來越多。 　　光華集團(tuán)董事長(zhǎng)劉后楨先生認(rèn)為，現(xiàn)在愛說海南沒有精品，其實(shí)海南不是沒有精品，從單個(gè)樓盤來看，海南也有精品，如世貿(mào)雅苑、紫荊花園、景瑞花園，還有三亞的幾個(gè)項(xiàng)目，都很有想法，不比北京、上海等地的概念、居住、空間差，都是國(guó)外的設(shè)計(jì)。但是海南的精品房?jī)r(jià)格低，發(fā)展商的利潤(rùn)很薄。 　　據(jù)光華集團(tuán)總裁唐廣敏先生分析，目前海南房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不高，大概在10～15％，沒有暴利。2003年以來，土地實(shí)行拍賣以后，獲得土地的成本很高。那么多企業(yè)介入房地產(chǎn)，主要是看好產(chǎn)業(yè)是個(gè)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)。 　　王拓先生說，“海南作為旅游休閑之地，最大的賣點(diǎn)是環(huán)境。業(yè)界對(duì)海南的環(huán)境是認(rèn)可的。我們應(yīng)該把環(huán)境放在首位，再輔以度假旅游戶型，如海邊度假的房屋形態(tài)。” 　　近幾年開發(fā)的新樓盤，很多就是圍繞海來做文章。海甸島、濱海大道一線開發(fā)了很多海景房。 　　王拓先生認(rèn)為，談精品不能脫離市場(chǎng)，適宜旅游度假、適宜居住、適應(yīng)海南市場(chǎng)價(jià)格的房子，就是海南的精品。 　　潛力巨大的島外市場(chǎng) 　　海南以熱帶海洋風(fēng)貌和健康島的形象吸引各方來客，海口、三亞是有特殊地理風(fēng)貌的另類城市，主要發(fā)展旅游房地產(chǎn)和移民房地產(chǎn)。據(jù)估計(jì)，上個(gè)月在?？谂e辦的房展會(huì)中，觀展人員有50％來自島外。 　　盡管海南的房?jī)r(jià)近年來逐步上漲，但由于歷史原因，價(jià)格水平仍然偏低。 　　據(jù)王拓先生介紹，海南房地產(chǎn)真正起飛是從去年開始。房?jī)r(jià)在上漲，但真正上漲得快的是三亞的海景房，一線海景房起步價(jià)超過10000元／平方米，二線海景房在5000～8000元／平方米。除此之外，非海景房的價(jià)格并不高。 　　1998年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，形成以長(zhǎng)三角、珠三角、京津地區(qū)為中心的格局。業(yè)內(nèi)稱北京、上海、廣州、深圳為一線城市，這些城市的房地產(chǎn)最先發(fā)展。1995、1996年時(shí)北京、上海房?jī)r(jià)還在3000多元／平方米，在近3～4年內(nèi)突飛猛進(jìn)，最高已超過10000元／平方米。但近年來由于地價(jià)飛漲，發(fā)展商的利潤(rùn)在下滑。以上海為例，去年上海房?jī)r(jià)上漲了25％，但土地價(jià)格卻飆升了50～100％。 　　據(jù)唐廣敏先生介紹，目前一線城市增幅放緩。二線城市如南京、武漢、成都、西安、大連等房地產(chǎn)投資仍保持超過15％以上的增幅。從全國(guó)來看，去年各大中城市竣銷比97％，銷售增幅近40％，其購買需求是不容懷疑的。 　　人們收入增加以后，購買旅游度假地區(qū)的第二居所會(huì)成為一種需求。海南大學(xué)詹長(zhǎng)智教授介紹，歐洲有17％－20％的人在本國(guó)有第二居所，有5－7％的人在國(guó)外有第二居所。海南正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人們的第二居住地。 　　城市綜合環(huán)境：影響精品的背景 　　既然有市場(chǎng)，有精品樓盤，價(jià)格是不是可以趕超一線二線城市？ 　　眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管海南房?jī)r(jià)會(huì)上漲，但上漲不是無限的，與一線二線城市相比，房?jī)r(jià)會(huì)有很大差距。因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展不是獨(dú)立的，它與其它行業(yè)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境的發(fā)展具有聯(lián)帶關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)不可能一枝獨(dú)秀地發(fā)展。 　　劉后楨先生認(rèn)為，精品還跟整個(gè)城市環(huán)境相關(guān)，風(fēng)景較好的地方，基礎(chǔ)設(shè)施要配套。起居方便、交通方便、文化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境幾大因素綜合考慮。海南綜合環(huán)境與一線二線城市相差較遠(yuǎn)，尤其在文化環(huán)境方面。?？谑切屡d城市，文化氛圍較弱，設(shè)施不齊全。當(dāng)然文化的發(fā)展需要時(shí)間。因此在將來一段時(shí)間里海南房?jī)r(jià)與一線二線城市會(huì)有差距。 　　王拓認(rèn)為，盡管三亞的海景房?jī)r(jià)格飛漲，三亞的環(huán)境被各方人士認(rèn)可。但三亞的被認(rèn)可是暫時(shí)的，現(xiàn)財(cái)經(jīng)狀況以及居住人口數(shù)不能促使它很快成為現(xiàn)代化城市。真正要建成很美的濱?，F(xiàn)代化城市，要投入大量資金來做市政工程?！艾F(xiàn)在的三亞旅游產(chǎn)品、旅游活動(dòng)太少，檔次低，除了吃海鮮看海景之外，沒有什么活動(dòng)?？腿诉M(jìn)來后，主要在購買場(chǎng)，景點(diǎn)少，產(chǎn)品本身不好，檔次沒劃分，沒有精工制造。旅游不發(fā)展，城市就不能提升檔次。” 　　劉遠(yuǎn)生博士認(rèn)為，健康島建設(shè)是個(gè)系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要環(huán)境，治安、醫(yī)療、教育、就業(yè)都要跟得上，所有這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的提升?！巴顿Y環(huán)境要改善。目前一個(gè)項(xiàng)目審批從頭到尾要經(jīng)過180個(gè)關(guān)口，尤其是規(guī)劃報(bào)建非常困難，一般需要1～2年，快的話也要半年?！? 　　小盤林立，整體效果欠佳 　　海南房地產(chǎn)發(fā)展商規(guī)模小，開發(fā)樓盤小。很多發(fā)展商都是幾十畝、100畝地，最大的兩、三百畝地而已。三亞的海坡地割得很小，100多畝一塊?！斑@種小盤開發(fā)，規(guī)劃上缺乏整體思想和思維?！蓖跬叵壬f。 　　從單個(gè)樓盤來看，基本上能自成一體。但從整體上看，建筑設(shè)計(jì)雜亂無章，景觀很差，城市自身的風(fēng)格不突出。亦由于眾多開發(fā)商規(guī)模過小，設(shè)計(jì)投入不足，照搬照抄的多，設(shè)計(jì)含金量低，房子比較單調(diào)。樓盤小也造成物業(yè)管理成本高。不利于配套設(shè)施和公共空間的統(tǒng)一建設(shè)。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要建設(shè)整體上的精品，需要從分散小規(guī)模走向集約式大規(guī)模生產(chǎn)轉(zhuǎn)變。 　　王拓認(rèn)為：政府在土地供應(yīng)上做好宏觀調(diào)控。地塊要大塊拍賣，不拆散，讓有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入，以此淘汰沒有實(shí)力的開發(fā)商。政府適度控制發(fā)展商數(shù)量，對(duì)大發(fā)展商應(yīng)重點(diǎn)扶持。 　　劉遠(yuǎn)生博士認(rèn)為：現(xiàn)在的情況是大資本家和大地主的矛盾，資本家有錢沒地，地主有地沒錢。以后的趨勢(shì)會(huì)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，自然把弱者淘汰。政府需要做的是提高準(zhǔn)入門檻，規(guī)范市場(chǎng)，保持良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 　　眾多發(fā)展商認(rèn)為城市規(guī)劃是影響海南房地產(chǎn)出精品上檔次的一個(gè)重要因素。對(duì)目前的?？诔鞘幸?guī)劃他們頗有微詞。希望政府新規(guī)劃科學(xué)、到位、上檔次，嚴(yán)格控制，減少隨意性。有消息透露，?？诟拍钚砸?guī)劃已經(jīng)出來了，具體的規(guī)劃大概會(huì)在年底出來。 　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2004年海南房地產(chǎn)應(yīng)是穩(wěn)步發(fā)展的。唐廣敏先生說：“從整體市場(chǎng)和政策搏弈來看，海南房地產(chǎn)發(fā)展，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說應(yīng)該保持超過ＧＤＰ增長(zhǎng)水平1～2個(gè)百分點(diǎn)的發(fā)展前景?！? 　　王拓先生說：“相信無論是房?jī)r(jià)還是品質(zhì)在2004年都是攀升的。這要靠第一個(gè)房地產(chǎn)商把握好自己的樓盤的功能性、環(huán)境以及適宜度假的戶型，以用戶需求為本?！?