“泡沫論”幻滅 中國(guó)房地產(chǎn)只有三年好時(shí)光？

　　經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中任何行業(yè)的起落本不足為奇，只是在這起落之間，若能追尋到其長(zhǎng)期的趨勢(shì)或者規(guī)律，可能是一件更有價(jià)值的事情。房地產(chǎn)行業(yè)十余年前過(guò)度膨脹引致整個(gè)行業(yè)一度蕭條的余痛在某些地區(qū)尚未消失，今天該行業(yè)又再度展現(xiàn)了如日中天的樂(lè)觀投資氣氛。 　　壞時(shí)代永遠(yuǎn)地離去了嗎？抑或好時(shí)代還能持續(xù)多久 　　地產(chǎn)變速 　　若保持過(guò)去的發(fā)展速度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)從2003年算起最多可以維持三年左右 　　在中國(guó)，關(guān)于房地產(chǎn)這一很多人眼中暴利行業(yè)的榮枯判斷、泡沫有無(wú)，總是人們津津樂(lè)道、咀嚼不爛的一個(gè)“典型性”話(huà)題。但就像“狼來(lái)了”的故事一樣，幾乎每年都有人高調(diào)預(yù)測(cè)下一年度的房地產(chǎn)泡沫即將破滅，次年該行業(yè)卻依然故我地維持著令人炫目的高速增長(zhǎng)——久而久之，磨出耳繭的我們開(kāi)始對(duì)“泡沫論”持保留態(tài)度或索性一笑置之。 　　事實(shí)上，如若我們只把泡沫定義為供需結(jié)構(gòu)的失衡與投機(jī)性炒作，而不去賦予它更多的含義，那么，雖然不能排除個(gè)別城市的情況，但整體而言，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在全局性泡沫的論斷的確很難成立。從1998年開(kāi)始，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)投資保持與銷(xiāo)售同步的迅猛增長(zhǎng)勢(shì)頭，至少過(guò)去六年中絕非一場(chǎng)無(wú)厘頭的非理性繁榮。 　　那么，這一輪增長(zhǎng)的動(dòng)力是什么，它又能持續(xù)多久？我們發(fā)現(xiàn)，這一切的答案來(lái)自于中國(guó)的住房體制，以及這十余年來(lái)的根本性變革。舊體制長(zhǎng)期地壓制了人們對(duì)住房的需求，而新體制終于拉開(kāi)了泄洪的閘門(mén)。 　　問(wèn)題是，這種政策性效應(yīng)釋放完畢之后又將如何？很可能，那將是衰退的開(kāi)始。 　　究竟有沒(méi)有泡沫 　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，泡沫產(chǎn)生的根源一是供求失衡，二是投機(jī)性炒作。供求失衡意味著雖然房屋開(kāi)工及竣工面積高速增長(zhǎng)，但需求卻增長(zhǎng)乏力，于是商品房空置面積越積越多，最終導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)陷入低谷；投機(jī)性炒作則起因于房地產(chǎn)所具備的金融資產(chǎn)屬性，一旦投機(jī)者預(yù)期房?jī)r(jià)有較大漲幅，紛紛購(gòu)房以獲取資本增值，便形成了一種自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言，大家預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，大量購(gòu)房，導(dǎo)致需求強(qiáng)盛，房?jī)r(jià)加速上漲，購(gòu)房需求進(jìn)一步高漲……由于這類(lèi)需求并非以個(gè)人自住為基礎(chǔ)，在后續(xù)資金難以為繼或投機(jī)者預(yù)期發(fā)生改變之際，會(huì)造成房?jī)r(jià)的大幅下跌，最終一樣導(dǎo)致大量房屋空置，行業(yè)陷入蕭條。 　　如果我們以上述兩點(diǎn)為基礎(chǔ)分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不僅不存在泡沫，反而迎來(lái)了大發(fā)展的黃金時(shí)期——從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的總體形勢(shì)一年勝過(guò)一年。而剛剛過(guò)去的2003年有可能是十余年來(lái)該行業(yè)總體表現(xiàn)最好的一個(gè)年份(關(guān)于2003年，我們使用的是前11個(gè)月的數(shù)據(jù)，因?yàn)閮蓚€(gè)原因使得這一數(shù)據(jù)可靠性較低，一是12月份商品房銷(xiāo)售面積較大，二是這種時(shí)效性的數(shù)據(jù)未經(jīng)詳細(xì)復(fù)查，誤差較大)。 　　比較1992～2003年11月間房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售面積、新開(kāi)工面積、竣工面積及空置面積同比增長(zhǎng)率的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的兩次快速增長(zhǎng)分別發(fā)生在1992～1993年與1998～2003年。 　　在1992～1993年期間，雖然商品房銷(xiāo)售面積增幅最高達(dá)到了56%(其中投機(jī)性買(mǎi)房占去很大比例)，但至1993年竣工面積增長(zhǎng)率卻要遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售面積的增幅，而新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率又遠(yuǎn)高于竣工面積，這已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫即將破滅的景象。以后幾年整個(gè)行業(yè)陷入了深度的蕭條，一個(gè)例證即是1995年一年商品房空置面積就比上一年增長(zhǎng)了55%。 　　與之相比，1998年后開(kāi)始的這一輪快速增長(zhǎng)期則完全不同。從1998年至2003年六年中，有五年商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率大于同期竣工面積增長(zhǎng)率。與此相應(yīng)，商品房空置面積雖繼續(xù)增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)速度卻呈明顯下降趨勢(shì)，其與銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率的差距也越拉越大。而因商品房品質(zhì)或定位偏差而導(dǎo)致空置面積的適度增長(zhǎng)本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的正常狀況，因此，近年來(lái)空置面積緩和地增長(zhǎng)并不能表明供求結(jié)構(gòu)的失調(diào)。而且從1998年到2003年11月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢(shì)一年好過(guò)一年，僅從房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售、竣工、新開(kāi)工三項(xiàng)指標(biāo)的不斷增高及其相對(duì)關(guān)系的日趨合理便可見(jiàn)一斑。 　　上述數(shù)據(jù)表明，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供需基本平衡，房地產(chǎn)業(yè)并不存在“供需失衡”的泡沫溫床。 　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的另一重要視角要看是否存在投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)此，一個(gè)簡(jiǎn)單而可靠的判斷依據(jù)是觀察房?jī)r(jià)——只要房?jī)r(jià)漲幅緩慢，投機(jī)性購(gòu)房基本就沒(méi)有生存空間。 　　比較十余年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅變化情況可以看出，除1992～1993年期間房?jī)r(jià)有較大漲幅。因此，這段期間出現(xiàn)了全國(guó)性的房地產(chǎn)投機(jī)熱潮外，近年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅基本在5%左右，這一漲幅對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者的吸引力仍然比較有限。 　　當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有很強(qiáng)的地域性特征，一些地方如北京、廣東近年房?jī)r(jià)漲幅很有限，這些地方投機(jī)性購(gòu)房者已相當(dāng)少了，但2003年第四季度全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最大的幾個(gè)地區(qū)，如上海(同比增長(zhǎng)29.1%)、青島(17.6%)，沈陽(yáng)(15.8%)、南京(13.4%)，已出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的投機(jī)性購(gòu)房熱潮，這很可能引發(fā)地區(qū)性的房地產(chǎn)泡沫。因此，從投機(jī)性購(gòu)房角度來(lái)看，局部性的房地產(chǎn)泡沫很可能是有的，但全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫卻并未出現(xiàn)。 　　難以為繼的高增長(zhǎng) 　　既然泡沫不存在，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)的原因又是什么，它又能持續(xù)多久？ 　　很容易看出，房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)基本健康地蓬勃發(fā)展，完全來(lái)自于居民強(qiáng)勁需求的支撐，至2002年，中國(guó)商品房(住宅)的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比例就已經(jīng)達(dá)到了96.2%，正是這種建立在個(gè)人真實(shí)需求之上的商品房銷(xiāo)售面積的迅速增長(zhǎng)，奠定了房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)六年的快速成長(zhǎng)期。 　　也正因如此，這一輪的房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展明顯不同于1992～1993年間，那一輪的表面繁榮因缺乏足夠的需求，在吹了幾個(gè)氣泡之后，終成曇花一現(xiàn)。 　　于是焦點(diǎn)就集中到：是什么因素引致對(duì)商品房的強(qiáng)勁需求？另一個(gè)次要的問(wèn)題則是：既然沒(méi)有需求的支撐，1992～1993年間的房地產(chǎn)業(yè)又為何增長(zhǎng)這么快？ 　　實(shí)際上，上述兩個(gè)問(wèn)題的答案是相似的，它們均來(lái)自于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的根本性體制轉(zhuǎn)軌。也就是說(shuō)，正是改革的政策性效應(yīng)釋放出了該行業(yè)這幾年來(lái)的快速增長(zhǎng)。 　　對(duì)于商品房強(qiáng)勁需求這一點(diǎn)而言，業(yè)內(nèi)更為津津樂(lè)道的是兩個(gè)詞“消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)”與“城市化”，以這兩類(lèi)互相補(bǔ)充的解釋為基礎(chǔ)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)似乎能迎來(lái)長(zhǎng)期的高速發(fā)展，因?yàn)闊o(wú)論是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)還是城市化，都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期現(xiàn)象。不過(guò)，這些只能部分解釋近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)，僅這兩大理由是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不充分的。 　　中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率兩者之間的歷史對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，在大多數(shù)年份，中國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP增速。特別是自1998年后，房地產(chǎn)投資增速一般是GDP增速的2至3倍，這樣大的差距僅僅用消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與城市化很難解釋。事實(shí)上，當(dāng)觀察同樣經(jīng)歷了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與城市化的一些國(guó)家與地區(qū)的歷史數(shù)據(jù)，我們將發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這樣的持續(xù)高增長(zhǎng)，在這些國(guó)家與地區(qū)幾乎絕無(wú)僅有。 　　讓我們來(lái)看韓國(guó)與臺(tái)灣在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。其中，韓國(guó)在起始年份1970年的人均GDP是243美元(當(dāng)年美元現(xiàn)價(jià)，下同)，臺(tái)灣的起始年份1966年人均GDP是237美元。從趨勢(shì)圖可以看到韓國(guó)的住房投資始終圍繞著GDP增長(zhǎng)率上下波動(dòng)，從未出現(xiàn)持續(xù)高增長(zhǎng)的時(shí)期。 　　不過(guò)，與中國(guó)內(nèi)地更相近的是中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的數(shù)據(jù)。臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)在1972～1980年間曾經(jīng)出現(xiàn)一輪持續(xù)的快速增長(zhǎng)，但是這輪增長(zhǎng)的平均增速仍不到GDP增速的2倍，同時(shí)自1980年后，該行業(yè)就陷入了低迷，始終沒(méi)有恢復(fù)過(guò)來(lái)。與此相應(yīng)的是1972年中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)人均GDP為533美元，而1998年中國(guó)內(nèi)地人均GDP是760美元，并且臺(tái)灣地區(qū)也經(jīng)歷了一場(chǎng)復(fù)雜的土地改革。 　　臺(tái)灣地區(qū)曾經(jīng)歷的一場(chǎng)比內(nèi)地溫和許多的持續(xù)八年的高增長(zhǎng)，其結(jié)果是導(dǎo)致了在以后幾十年內(nèi)整個(gè)行業(yè)陷入了長(zhǎng)期的低迷，而我們是否會(huì)重蹈覆轍？ 　　從中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的份額來(lái)看，根據(jù)2003年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)，初步預(yù)測(cè)2003年全國(guó)的房地產(chǎn)投資要占GDP約9%左右。 　　從一些典型國(guó)家與地區(qū)房地產(chǎn)投資占GDP百分比的數(shù)據(jù)比較我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的百分比似乎與這些國(guó)家與地區(qū)相當(dāng)接近了，然而上述國(guó)家與地區(qū)人均GDP最低的也在10000美元以上。既然由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與城市化，房產(chǎn)投資總是要占GDP越來(lái)越大的比例，那么，中國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)還有多大發(fā)展空間，實(shí)在值得懷疑。 　　為此，下面讓我們假設(shè)中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率分別比GDP增長(zhǎng)率快2倍、1倍與50%的情況：以2003年房地產(chǎn)投資占GDP比例9%為基礎(chǔ)，十年后在2倍情形下該比例達(dá)到了36%；在1倍情形下達(dá)到18%；在50%的情形下達(dá)到13%。而那時(shí)中國(guó)的人均GDP(以GDP年均增長(zhǎng)8%，人口年均增長(zhǎng)1%計(jì)算)只有約2000美元，而按世行報(bào)告的觀點(diǎn)，在人均GDP2000美元情況下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)處在快速發(fā)展期。 　　因此，從國(guó)際地區(qū)比較來(lái)看，即使中國(guó)房地產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率高出GDP增速50%(也就是12%左右)也勉為其難；若高出1倍甚至2倍，則太不正常。畢竟，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根源來(lái)自于當(dāng)年既定收入下居民愿意為住房而花費(fèi)的支出。沒(méi)有任何證據(jù)說(shuō)明中國(guó)人要比其它國(guó)家的居民更偏好住房，以至于他們要不顧一切地買(mǎi)房子。 　　由此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的高增長(zhǎng)確實(shí)難以為繼，雖然城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期的平均增速快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，但目前中國(guó)房地產(chǎn)投資增幅動(dòng)輒高出GDP增速2～3倍并不能由它們解釋。 　　長(zhǎng)期受壓制的住房需求 　　過(guò)去六年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)應(yīng)該是真實(shí)并且基本健康的，我們看到了無(wú)數(shù)的居民搬進(jìn)了新居，更看到了他們因擁有新的住房，生活水平有了實(shí)質(zhì)性飛躍。然而，與其將這看做是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，不如看做是房地產(chǎn)業(yè)政策改革的恩賜。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的高增長(zhǎng)正是對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下難以忍受的房產(chǎn)建設(shè)與分配格局的彌補(bǔ)或者說(shuō)恢復(fù)性增長(zhǎng)。 　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)格局下房地產(chǎn)體制的弊端集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：低投入與不合理。 　　它的低投入表現(xiàn)相當(dāng)明顯：直至1992年以前，中國(guó)的房地產(chǎn)投資占國(guó)民生產(chǎn)總值的比例一直處于相當(dāng)?shù)偷乃健?986年至1991年，房地產(chǎn)投資占GDP的比例從未超過(guò)2%，而在此之前，這一比例還要更低。這些數(shù)字背后，反映出的是建國(guó)幾十年內(nèi)中國(guó)住房的嚴(yán)重短缺狀況，長(zhǎng)期的投入不足嚴(yán)重地壓制了老百姓對(duì)住房的強(qiáng)烈渴求。 　　舊有格局下的不合理性同樣顯而易見(jiàn)。這一制度最為深遠(yuǎn)的影響在于產(chǎn)生了大量不合適或品質(zhì)低劣的住房。由于是公房分配，普通居民對(duì)住房品質(zhì)、適用性無(wú)從選擇，而建好的房子完全不必?fù)?dān)心是否能售出。因此，這期間產(chǎn)生了大量的品質(zhì)低下，當(dāng)然，更多的是適用性差、難以滿(mǎn)足居民需要的住房。 　　關(guān)于住房體制改革全面開(kāi)始以前的居民住房品質(zhì)的情況，最重要的指標(biāo)就是住房成套率(即成套住房占全部住房的比例)。從1990、1998、2002年三個(gè)典型年份全國(guó)住房成套率的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)這種顯著變化。1990年中國(guó)住房成套率不到40%(例如上海在1989年住房成套率為31.6%)。因此，那個(gè)年代有著嚴(yán)重功能缺陷的住房卻成為大部分居民的主要居住場(chǎng)所，這必然刺激了居民對(duì)功能完善的成套住房的強(qiáng)烈渴求。同時(shí)，要徹底改變?nèi)绱说偷淖》砍商茁?，那個(gè)時(shí)期的大部分住房只有被廢棄或重建，這就埋下了今后房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的種子。 　　當(dāng)因長(zhǎng)期的投入不足，老百姓被迫擁擠于狹小的居室；當(dāng)政府或各國(guó)有單位花錢(qián)不少，卻建成大批配套設(shè)施極差的房屋之際，居民長(zhǎng)期受壓抑的住房需求已經(jīng)是越積越深了。然而，如果沒(méi)有整個(gè)房地產(chǎn)體制的根本性變革，或許這些被壓抑的需求將永遠(yuǎn)被壓制下去。 　　需求的釋放——中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的制度變革 　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的制度改革分為兩大部分，一部分是土地轉(zhuǎn)讓制度的改革，由它催生出了該行業(yè)的供給一方，即大大小小的各房地產(chǎn)企業(yè)；另一部分則是住房體制改革，它逐步使居民完全擺脫了福利分房的舊有模式，同時(shí)也形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一方。 　　中國(guó)房地產(chǎn)改革的主要內(nèi)容，其中土地轉(zhuǎn)讓制度第一階段改革于1990年取得突破，從而徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)投資不足的局面，由于沒(méi)有住房體制改革的配套(它釋放出了房地產(chǎn)業(yè)的需求一方)，這直接導(dǎo)致了1992～1993年的房地產(chǎn)投機(jī)熱潮。 　　而住房體制改革則在1998年取得了全面的突破，由于貨幣化分房、住房消費(fèi)貸款與公房上市從1998年開(kāi)始全面實(shí)施，從而釋放出了福利分房時(shí)期由于投入不足及住房品質(zhì)不合理而積累起來(lái)的強(qiáng)勁需求，由此催生了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)1998年至今長(zhǎng)達(dá)六年的高速增長(zhǎng)。 　　政策性效應(yīng)能維持多久 　　我們必須認(rèn)識(shí)到，任何行業(yè)的政策性增長(zhǎng)動(dòng)力都注定是暫時(shí)性的。 　　因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓制度改革的突破，放開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)的供給一方，使中國(guó)逐步擺脫了房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期過(guò)低的局面，實(shí)現(xiàn)了該行業(yè)的第一次高增長(zhǎng)；同樣因?yàn)榫用褡》矿w制改革的突破及不斷深入，放開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)的需求一方，很大程度上解決了居民住房需求長(zhǎng)期受壓制的局面，實(shí)現(xiàn)了該行業(yè)的第二次至今六年的高增長(zhǎng)。那么，這樣的高增長(zhǎng)還能維持多少年？ 　　中國(guó)的住房體制改革至今并未進(jìn)入尾聲，不過(guò)，目前的改革更多地是著眼于促進(jìn)行業(yè)公平健康發(fā)展這一角度的，如對(duì)土地轉(zhuǎn)讓制度的進(jìn)一步改革及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款改革等。真正影響需求的住房體制改革已基本結(jié)束。那么，由這一改革催生出來(lái)的強(qiáng)勁需求還能長(zhǎng)期持續(xù)嗎？ 　　對(duì)于這一問(wèn)題，我們可以從兩組數(shù)據(jù)中得到互為補(bǔ)充的判斷：第一組數(shù)據(jù)來(lái)自上述全國(guó)住房成套率情況表所示的全國(guó)住房成套率情況及其歷年變動(dòng)(在下圖中已重新列出)。由于成套住房對(duì)居住環(huán)境的巨大改善，這使得住房成套率成為顯示居民對(duì)新房需求的最重要指標(biāo)之一，正如中國(guó)地產(chǎn)界代表人物之一任志強(qiáng)先生所言：“當(dāng)住房成套率小于1時(shí)很難出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫?！?998年中國(guó)的住房成套率只有55%左右，而高達(dá)45%的不成套住房正是福利分房時(shí)代留下的主要遺產(chǎn)，這也反過(guò)來(lái)推動(dòng)了居民對(duì)新建商品房的強(qiáng)烈需求。 　　從1998年至2002年的四年時(shí)間，中國(guó)的住房成套率發(fā)生了急劇地變化，由55%迅速提高到73.81%，提高了18個(gè)百分點(diǎn)左右，這也從一個(gè)側(cè)面反映了這些年因住房品質(zhì)低下而催生出商品房銷(xiāo)售的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而這種增長(zhǎng)的結(jié)果又反過(guò)來(lái)促使住房成套率得以迅速提高。2002年73.81%的住房成套率離戶(hù)均一套住房的目標(biāo)還有26.19個(gè)百分點(diǎn)的差距，然則一般而言，住房成套率接近90%左右繼續(xù)提升的速度應(yīng)該會(huì)有顯著減緩。依此，中國(guó)住房成套率最多還可以再快速提高18個(gè)百分點(diǎn)左右，參照1998～2002年的情況(四年提高了18個(gè)百分點(diǎn))，若保持過(guò)去的發(fā)展速度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)從2003年算起最多可以維持四年，或者說(shuō)2006年前后應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)終結(jié)之時(shí)。因此，從今年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)至多還有三年的高速增長(zhǎng)期。 　　根據(jù)商品房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)與變化趨勢(shì)的分析，我們可以獲得商品住宅需求前景更為具體的判斷。 　　中國(guó)商品住宅的銷(xiāo)售，由個(gè)人購(gòu)房者與非個(gè)人購(gòu)房者兩部分組成，后一部分基本上是單位福利分房的產(chǎn)物。讓我們看看近十年來(lái)中國(guó)個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率、非個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率、商品住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)率以及個(gè)人購(gòu)房占商品房銷(xiāo)售比例的變化情況。 　　很明顯，中國(guó)個(gè)人購(gòu)房的高峰是在1998年前后，特別是1998年個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)了48.9%，而此后幾年這一增速卻在穩(wěn)步趨緩，至2002年個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率已降至24.9%；另一方面，非個(gè)人購(gòu)房的增長(zhǎng)率始終慢于總體商品住宅銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，到1998年以后，非個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)開(kāi)始了大幅的負(fù)增長(zhǎng)。至2002年，非個(gè)人購(gòu)房負(fù)增長(zhǎng)了46.2%，同時(shí)，這一年個(gè)人購(gòu)房比例也達(dá)到了96.2%。 　　正是由于非個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率向下的拉動(dòng)，使得整體商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)率明顯低于個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率，在1999、2000年這一差值達(dá)到了10%以上，2000年以后由于個(gè)人購(gòu)房比例大幅提高，該差值減小到6%左右。 　　由以上分析至少能得出一項(xiàng)明確的結(jié)論：由于個(gè)人購(gòu)房比例已接近100%，近一兩年非個(gè)人購(gòu)房對(duì)商品住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的下拉作用已不再明顯，使得商品住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)率能基本與個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率保持一致(即6%左右的差距將趨于消失)，從而有利于整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)。 　　然而個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率從1998年開(kāi)始的下降卻相當(dāng)明顯，由1998年的峰值48.9%一路下滑至2002年的24.9%，這表明了房地產(chǎn)改革對(duì)福利分房體制下所累積龐大需求的釋放作用正在不斷減弱，特別是觀察到從1998～2002年間住房成套率的急劇提高，業(yè)已說(shuō)明真正有強(qiáng)烈購(gòu)房意愿的居民已開(kāi)始有所減少。因此，1998年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)率的下降趨勢(shì)將是長(zhǎng)期的，不過(guò)，從這幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，這種增長(zhǎng)率的降低應(yīng)該相當(dāng)平緩，如果再聯(lián)系到非個(gè)人購(gòu)房對(duì)商品住宅銷(xiāo)售的下拉作用趨于消失，2004年前后商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的下降應(yīng)該是相當(dāng)小的。 　　不過(guò)，按照目前住房的銷(xiāo)售情況，如果以目前的速度發(fā)展，大概三年左右時(shí)間，中國(guó)的住房成套率將提高到90%左右，從而福利分房時(shí)代留下的不合理住房將大部分得以解決，房地產(chǎn)業(yè)需求的高增長(zhǎng)從此也將走向了盡頭，雖然它會(huì)是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。 　　從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度仍將快于GDP增長(zhǎng)率，畢竟城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)作為兩項(xiàng)長(zhǎng)期的因素，將刺激這一行業(yè)以高出GDP增長(zhǎng)率4%左右的速度發(fā)展。 　　然而，這一輪高增長(zhǎng)的結(jié)束絕不可能意味著它立即會(huì)向長(zhǎng)期增長(zhǎng)率回歸。伴隨我們的將是一段時(shí)期的低迷或衰退。這一點(diǎn)只需從簡(jiǎn)單的數(shù)字關(guān)系就能看得非常清楚。 　　政策效應(yīng)產(chǎn)生的需求在圖中為弧形的一段曲線(xiàn)(當(dāng)然，它的實(shí)際形狀可能相差很大，由此得到的總需求增長(zhǎng)率的圖形也會(huì)有一些不同)，它從一點(diǎn)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間完全消失，而非政策性需求則為斜率恒定的一條直線(xiàn)。由兩者加總形成的總需求及其增長(zhǎng)率如圖所示。 　　這樣，當(dāng)政策性效應(yīng)開(kāi)始減緩及消失之際，真正長(zhǎng)期性的非政策性效應(yīng)需求已經(jīng)難以承載如此龐大的需求總量，增長(zhǎng)乏力乃至衰退將由此開(kāi)始，直至最終恢復(fù)長(zhǎng)期的增長(zhǎng)水平。 　　因此，政策性效應(yīng)的釋放在其即將結(jié)束之際不可避免地引發(fā)一場(chǎng)全行業(yè)的衰退過(guò)程，而這一天的到來(lái)可能將是三年左右的時(shí)間。