2004年：京城別墅設(shè)計最新趨勢

　　SARS的沖擊和國家限制別墅用地政策的出臺，強烈刺激了一部分富有階層潛在的購買力，使得2003年的別墅產(chǎn)品市場異?；钴S，呈現(xiàn)出購銷兩旺的市場態(tài)勢。前不久舉辦的首屆北京別墅展上的火爆局面直接證明了這一點，新開別墅樓盤紛紛亮相，令人眼花繚亂。但別墅產(chǎn)品數(shù)量的增加和其質(zhì)量的提升是否成為正比值得關(guān)注。其中難免魚龍混雜，甚至有一些舊盤換湯不換藥，重新粉墨登場。市場的繁榮和產(chǎn)品類型的更加豐富多樣掩蓋不住其背后在開發(fā)設(shè)計中存在的隱憂。作為住宅市場中的高端產(chǎn)品，別墅的開發(fā)設(shè)計具有更高的難度，但由于別墅在歐美等發(fā)達國家是主流的住宅產(chǎn)品，我們也有很多有益的經(jīng)驗可循。清醒認識目前開發(fā)設(shè)計的現(xiàn)狀，有助于其向健康成熟方向發(fā)展。

　　別墅類產(chǎn)品

　　檔次和品種進一步細分

　　經(jīng)過多年的開發(fā)實踐和市場選擇，別墅產(chǎn)品為適應(yīng)市場需求在檔次和品種上進一步細分：檔次向高低兩端蔓延，品種類型也豐富。國內(nèi)對別墅并沒有統(tǒng)一的定義，甚至業(yè)內(nèi)也有很多分歧，但并不妨礙我們對別墅的理解，因為無論如何變化，低層和更高的獨立性是其必備特征。也正因為其定義的模糊，更方便了開發(fā)商和營銷公司將一些邊緣產(chǎn)品冠以別墅的名稱擠進這個象征高貴品質(zhì)的陣營。目前別墅大致可以分為別墅豪宅、普通別墅、經(jīng)濟別墅和亞別墅（或稱類別墅）4類。

　　別墅豪宅是別墅中的頂級產(chǎn)品，最近才在市場上出現(xiàn)。其占地廣闊、面積巨大、裝修奢華，注定屬于稀有產(chǎn)品。如創(chuàng)造了中國售價之最的上海紫園1號別墅（售價達1.3億元人民幣）、上海檀宮別墅等。這類別墅已突破了普通別墅用于居住的功能要求，更接近于私人會所。同時，對環(huán)境資源的極高要求，高昂的售價，使其只有在上海、北京等大城市不可多得的地段中才能有立足之地。

　　普通別墅是市場中最常見的別墅產(chǎn)品，國內(nèi)各大城市都可覓其蹤影，各方面均符合普通人對別墅的理解，即低層的獨立住宅、四周為私家庭院，通常位于郊區(qū)，容積率在0.3左右。但因其數(shù)量大，其中質(zhì)量低劣者也比比皆是，特別是早年開發(fā)的產(chǎn)品。最近也有一些新盤由于種種原因而成為敗筆。

　　經(jīng)濟別墅是別墅家族中的新面孔，是別墅類產(chǎn)品放下高貴的身價以迎合更大的消費層面而做出的積極變化，同時也是國內(nèi)消費需求的反映。其密度較高，通常在0.4—0.5之間，但由于單體面積較小，通常在300平方米以下，也有一個小小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。如北京的翡翠城等。

　　亞別墅屬于邊緣類別墅產(chǎn)品，包括聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅等。但從嚴格意義上說，這些產(chǎn)品并不能被完全稱為別墅，因為其并非真正的獨立住宅，兩戶之間仍有共同的墻體。但經(jīng)過各種傳媒的廣泛宣傳，也因其具有類似別墅的居住品質(zhì)，人們也逐漸接受了其成為別墅家族中的一員。

　　經(jīng)濟型別墅

　　發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?

　　作為別墅家族中的新成員，經(jīng)濟型甫一出現(xiàn)即受到市場的追捧。它使更多的人圓了自己的別墅夢。經(jīng)濟型別墅與普通別墅相比，主要是指其占地小和單體面積經(jīng)濟實用，而不僅僅是強調(diào)其價格。比如處在遠郊的某些大型別墅，其售價可能并不高，但不能稱之為經(jīng)濟別墅。經(jīng)濟別墅還有一個特點，就是位于近郊或城市邊緣地帶及衛(wèi)星城，對交通設(shè)施、市政配套、商業(yè)、文化教育配套設(shè)施的要求較高，而對自然環(huán)境的要求明顯低于普通別墅。經(jīng)濟別墅的建筑密度較大，其享有的庭院面積也有限，但其有天有地，四周外墻的基本特征仍然存在，也有人稱之為小獨棟。雖然許多項目中經(jīng)濟別墅之間的距離只有3米左右，但以其較低的總價能獲得較高的居住品質(zhì)來說，經(jīng)濟別墅最能吸引人的就是其性價比了。

　　經(jīng)濟別墅在目前可以作為新興中產(chǎn)階級的第一居所而存在，并取得了檔次較高、居住品質(zhì)較好、交通方便及各種配套設(shè)施較為完善等各方面的綜合平衡。既不像遠郊別墅只能作為第二居所，主要用以休閑度假或老人安享晚年，又對工作繁忙的中產(chǎn)成功人士有著不可小覷的吸引力；既可避免“5＋2”形式的舟車勞頓，又能兼顧工作與家居生活。在國內(nèi)的住宅市場中，作為第一居所的別墅項目在以往較為罕見，經(jīng)濟別墅的出現(xiàn)正好填補了這個空白。它既豐富了別墅的產(chǎn)品類型，同時也極大地擴展了別墅的目標客戶群體，繁榮了別墅市場。同時經(jīng)濟別墅具有極高的投資價值，其相對較小的單元規(guī)模更利于市場操作。

　　對于目前國內(nèi)的現(xiàn)狀來說，大多數(shù)別墅用地的自然環(huán)境資源并不理想，并不足以支撐其開發(fā)成為高檔別墅樓盤，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟別墅則可以解決這一問題，最近涌現(xiàn)出一批經(jīng)濟別墅項目，正是別墅開發(fā)迎合市場需求的表現(xiàn)?？梢哉f在國內(nèi)特別是北京、上海等較大的城市，經(jīng)濟別墅發(fā)展?jié)摿薮蟆?

　　忽視庭院面積

　　高檔別墅將很難立足

　　為了追求經(jīng)濟利益的最大化，許多別墅項目紛紛以高檔、豪華的面目在市場中出現(xiàn)。其定位本身無可非議。但為了爭取容積率，有的甚至做到了0.5，往往將單體建筑面積做得很大、層數(shù)提高至三層，而壓縮其庭院面積，并將資金集中投入在單體建筑內(nèi)外裝修上面。這樣做的結(jié)果可能會適得其反。因為別墅不僅僅是其建筑本身，更重要的是其占有的庭院，二者密不可分。正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然親密接觸的體驗，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來一次室外燒烤或舉行家庭派對，將生活范圍由室內(nèi)擴展到室外。這也正是別墅這種住宅類型提高人們生活品質(zhì)的主要表現(xiàn)。沒有足夠面積的庭院，花高價購置一個封閉的居住空間有何意義？況且對于這個消費層次的人來說，居住面積的大小早已不是他們所考慮的問題了。別墅的容積率和別墅的室外環(huán)境是一對不可調(diào)和的矛盾。提高容積率必然犧牲庭院面積———一種全新的生活方式的基本要素。除非將項目定位于經(jīng)濟別墅。要體現(xiàn)別墅的豪華檔次，相應(yīng)的庭院規(guī)模是不可或缺的必要條件，其重要性甚至高于單體建筑本身。

　　筆者所在公司年內(nèi)曾經(jīng)接觸過類似的一個項目，由于各種原因，開發(fā)商拿地的成本偏高，因而要求設(shè)計公司規(guī)劃出高容積率的別墅區(qū)，且其定位于高檔別墅。其間設(shè)計師也多次提出調(diào)整開發(fā)思路的建議，但均未被采購。最后按照開發(fā)商的做法做出一個設(shè)計，容積率達到了0.5，但單體別墅每棟占地不到1畝，相互間距為4米，建筑為三層。每戶建筑面積平均在500平方米以上，大部分甚至達到700平方米。希望以此設(shè)計讓開發(fā)商看看這樣的結(jié)果，能在市場立足嗎？最后開發(fā)商經(jīng)過多方面的調(diào)查研究，放棄了最初的想法，項目也準備定位于其它產(chǎn)品類型了。幸好這件事還未到亡羊補牢的地步，若真的是建成了這樣一片別墅區(qū)，那將是對社會財富的巨大浪費。但以往類似的項目仍不乏其例，其中大部分已成為死盤，這是開發(fā)商對別墅本質(zhì)認識模糊導(dǎo)致的結(jié)果。

　　當(dāng)然，也有開發(fā)商深刻認識到這一點，通過對庭院的精心營造而使項目獲得成功。如上海湖料佳苑別墅提出的“精裝修庭院”、“北京萬萬樹”更是以獨棟庭院為宣傳推廣口號?？梢妼νピ好娣e及庭院質(zhì)量的重視已是大勢所趨，忽視庭院面積將使高檔別墅很難在競爭中立足。

　　別墅豪宅品質(zhì)需全面提升

　　別墅豪宅是整個住宅市場上處于金字塔尖的產(chǎn)品類型。在歐美等發(fā)達國家，特別是美國，雖然屢見不鮮，但在國內(nèi)只是剛剛起步。美國的別墅豪宅經(jīng)過多年的發(fā)展，已較為成熟，其中又分化出很多特殊品種，如莊園型、會所型、居家型、度假型等。相比之下，國內(nèi)的別墅豪宅更偏向于會所型和居家型，但內(nèi)在品質(zhì)卻有天壤之別，成功的案例仍屬鳳毛鱗角。

　　別墅豪宅無論在自然景觀資源、建筑室內(nèi)外設(shè)計、技術(shù)設(shè)備、文化品位等方面均應(yīng)代表住宅產(chǎn)品，特別是別墅類產(chǎn)品的最高水平。然而現(xiàn)狀并非如此，一些別墅豪宅在以上幾方面并未與一般高檔別墅拉開距離，更多的是靠價位的虛高凸顯其豪宅身份。

　　別墅豪宅產(chǎn)品的獨特性要求其在規(guī)劃階段即需悉心考慮，對于項目規(guī)模要合理控制，宜小不宜大。很難想象一個別墅區(qū)有數(shù)百棟別墅豪宅扎堆存在。國外真正的豪宅都是由業(yè)主單獨委托知名建筑師量身定做，根本沒有成片開發(fā)的。而國內(nèi)一些樓盤多是出于商業(yè)宣傳的目的，希望以一棟或幾棟樓的豪華來提升一個大型別墅區(qū)的整體檔次，別墅豪宅和普通別墅混為一體。然而這并不是別墅豪宅最佳的存在方式。其地段和環(huán)境資源的獨享性必然大打折扣，也不便于單獨管理。

　　別墅豪宅對自然及人文景觀資源的要求相當(dāng)高，在美國的比利華山和夏威夷或太平洋上風(fēng)景絕佳的小島上均不成問題。但在國內(nèi)，擁有類似資源的項目又有多少呢？像上海紫園1號別墅那樣身處佘山國家級森林公園，又依托遠東第一大天主教堂的情況是極為罕見的。多數(shù)項目的自然及人文環(huán)境資源均不足以支撐其高貴的品質(zhì)。即便擁有較好的自然環(huán)境資源，一些別墅豪宅在其室外環(huán)境的設(shè)計上和景觀的開發(fā)上力度明顯不夠，和建筑單體本身并未形成一個有機統(tǒng)一的整體。

　　國內(nèi)別墅豪宅最突出的特點恐怕就是建筑面積大、內(nèi)外裝修豪華了。這一點雖然是很重要，但并不是全部。在室內(nèi)外空間設(shè)計上無特色是大多數(shù)項目的通病。對于別墅豪宅而言，這就是一個巨大的不足。廳、房面積的簡單擴大和功能用房的增加不會對建筑內(nèi)部空間效果產(chǎn)生質(zhì)的改變。只有在空間方面精雕細琢才能取得空間質(zhì)量的提升，并且其室內(nèi)空間和室外空間、建筑造型之間達到一種和諧共生的平衡時，建筑的魅力才會完全體現(xiàn)。

　　由于別墅豪宅的高昂售價，理應(yīng)配置高標準的技術(shù)及設(shè)備。不僅僅在內(nèi)外裝材料、五金門窗、空調(diào)采暖上下功夫，對整個建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造體系以及生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能等高科技、新技術(shù)也應(yīng)有所考慮，并和規(guī)劃、建筑、室內(nèi)設(shè)計密切結(jié)合，同步進行，而不是一大堆進口設(shè)備材料在后期的簡單疊加。國內(nèi)別墅豪宅在這方面是明顯的弱項。當(dāng)然，像比爾·蓋茨耗資上億美元用高科技設(shè)備打造的智能豪宅走到了另一個極端，這屬于個例，另當(dāng)別論。

　　戶型設(shè)計亟待更新?lián)Q代

　　相對于普通多層及高層住宅，別墅戶型在設(shè)計的創(chuàng)新上明顯落后。其中一個原因是市場競爭激烈程度的巨大差異造成的。但在開發(fā)理念上缺乏進取精神也是顯而易見的。況且，今年隨著別墅市場的逐漸活躍，其戶型設(shè)計也會成為競爭的重點。

　　也許是由于中西方生活習(xí)慣、思想觀點的不同，雖然國外有很多現(xiàn)成的優(yōu)秀別墅戶型，但在市場上仍然很少見到，更談不上在此基礎(chǔ)上改進發(fā)展了。許多早期的別墅戶型都帶有明顯的脫胎于單元房的痕跡。除了是獨門獨戶外，最大的特征也許就是挑空的客廳或餐廳了。但如今多層及高樓住宅產(chǎn)品中復(fù)式、躍式、錯層、錯躍等戶型層出不窮，別墅在戶型特點上的優(yōu)勢也就蕩然無存了。拿十年前的別墅戶型和目前的別墅戶型相比較，可以發(fā)現(xiàn)其間的變化微乎其微。

　　目前別墅戶型還有一種現(xiàn)象就是盲目求大，且只是把一些功能房間簡單擴大，300平方米的戶型客廳是50平方米，500平方米的戶型客廳就是100平方米，很少考慮其空間效果和家具的實際擺放需要，更多是用于財富的炫耀。把廳、房的面積大小和別墅的檔次高低、品質(zhì)優(yōu)劣畫上了等號，其必然結(jié)果是導(dǎo)致戶型無新意、空間呆板、使用也不合理。

　　對于別墅戶型的創(chuàng)新求變需要在功能的細化、空間尺度的準確把握及空間氣氛的營造上多做文章。隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必然。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。廚房、衛(wèi)浴、更衣等的空間尺度以及各功能分區(qū)在新的生活方式下的改變，室內(nèi)空間的趣味性、流動性和平面布局的結(jié)合等，都是戶型設(shè)計中需要考慮的重點內(nèi)容。

　　對土地資源的浪費

　　導(dǎo)致許多樓盤將被炸掉

　　中國是土地資源稀缺的國家，住宅用地尤其緊張，而造成國內(nèi)部分城市房價居高不下的主要癥結(jié)還是土地供應(yīng)量的不足，故而對土地資源的有效合理利用是開發(fā)商應(yīng)該具備的社會公德。住宅的開發(fā)不僅是滿足人們對住宅的需求，更要注重其對生活品質(zhì)的提升和城市環(huán)境風(fēng)貌的改善，而不至于產(chǎn)生大量的建筑垃圾。

　　別墅項目由于其低容積率和產(chǎn)品特點，不僅占用了大量的住宅用地，同時享有城市中優(yōu)秀的自然、人文環(huán)境資源。健康、長遠的開發(fā)理念對項目的成功和城市景觀的貢獻至關(guān)重要。然而，在全國各大城市都可以見到上世紀90年代初期房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前出現(xiàn)的一大批爛尾樓盤和死盤，其中別墅項目為數(shù)不少，這都是開發(fā)理念低下造成的惡果。

　　如果僅僅是因為經(jīng)濟形勢的突變造成銷售不暢還好說，可以在以后的營銷策劃中經(jīng)過重新包裝再進入市場渠道。如北京的玫瑰園，幾度易手后項目也有不小的起色。但大部分都是自身品質(zhì)的低劣而無可救藥。毫無保留的價值，又因常處于風(fēng)景絕佳的地段，反而成為城市景觀的毒瘤。由于別墅項目無論是否入住，其人口密度低，建筑容量小，相對易于推倒重來，所以全國各地一些不成功的別墅樓盤紛紛被炸掉，利用其地段價值進行新一輪的開發(fā)。

　　這與法國在上世紀70年代開始炸掉城市中的高層住宅樓的出發(fā)點不同，他們是在住宅供應(yīng)量已足夠的前提下出于城市景觀的需要和改善居住質(zhì)量而產(chǎn)生的行為。國內(nèi)的炸樓則是出于迫不得已同時也是在耗費了大量社會財富的情況下做出的權(quán)宜選擇。位于青島海濱東海路的某別墅區(qū)最近也準備炸掉重新開發(fā)，其極高的密度、丑陋的建筑形象和極低的入住率在東海路上形成了一片死氣沉沉的區(qū)域，多年來一直為世人所詬病。而筆者所在公司在武漢做一個住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，其用地范圍內(nèi)赫然矗立著十幾棟建成后一直無人入住的別墅，其結(jié)果也是全部推倒，和旁邊的危房、拆遷房同樣的待遇。數(shù)年后，當(dāng)一片新建的住宅小區(qū)落成時，誰還會記得那里曾經(jīng)是一個“高尚”別墅區(qū)呢？

　　近年來的別墅開發(fā)雖然有了進步，但無法保證有些項目不會重蹈覆轍。銷售的正常掩蓋不住品質(zhì)的低劣，希望開發(fā)設(shè)計界引以為戒。

　　建筑風(fēng)格：
　　追求有品位優(yōu)雅
　　拒絕暴富式張揚

　　在人們的印象中，以往的別墅都是賣給暴發(fā)戶的，對于別墅產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計也是處處迎合暴發(fā)戶的欣賞品位。雖然開發(fā)商和設(shè)計師可能并不這么想的，但最后出來的結(jié)果卻恰恰如此。究其原因，開發(fā)理念的低下和設(shè)計經(jīng)驗的缺乏是導(dǎo)致大多別墅項目品位低劣的主要因素，有一些項目看起來就像一排排的農(nóng)民房，和今天在長江三角洲和珠江三角洲等一些富裕地區(qū)隨處可見的農(nóng)民住宅并無二致，甚至稍遜一籌。別墅居然成為在住宅中價位最高、品位最低的產(chǎn)品類型，這一現(xiàn)象不得不發(fā)人深省。

　　別墅形象以歐美風(fēng)格居多，由于受國內(nèi)建筑市場“歐陸風(fēng)”的影響，況且開發(fā)設(shè)計者并非都對歐美的建筑進行過深入細致的研究，大多顯得不倫不類、媚俗，甚少有古典的美感。在各種古典符號的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律全然不顧，畫虎不成反類犬。很多國外人士都對此現(xiàn)象大惑不解。另有一類則過度崇尚簡約，須知德國的簡約是建立在其高度發(fā)達的施工和材料工藝水平的基礎(chǔ)上，對一些細致入微的細部更加重視，是整體的簡約和細部的精致相結(jié)合而成功的設(shè)計手法。而國內(nèi)限于施工技術(shù)和材料工藝，僅僅是將其表面的簡潔學(xué)了過來，而忽略在細部處理上的精心推敲。即便有一定的專門處理，也顯得過于粗陋，難以體現(xiàn)高價物業(yè)的價值感。

　　同濟大學(xué)的莫天偉教授曾經(jīng)這樣總結(jié)過國內(nèi)住宅產(chǎn)品在建筑風(fēng)格上的發(fā)展過程：從早期的歐陸風(fēng)到現(xiàn)代簡約，再到新古典風(fēng)格（在古典主義風(fēng)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)代的工藝和材料，創(chuàng)作更加自由、浪漫，在保證古典風(fēng)韻的基礎(chǔ)上，注入更多的時代感），最后到文化品位的回歸。因為不論什么形式、什么風(fēng)格都是其外在的表現(xiàn)形式，對此仁者見仁、智者見智，而惟有文化品位才是能被廣泛認可的實質(zhì)，是一個別墅項目具有高尚品質(zhì)的內(nèi)在支柱。