京滬穗建CBD的實踐與思考

　　城市是要有歷史的。同樣，城市CBD的發(fā)展和形成，既是一種歷史的過程，也需經(jīng)得起歷史的檢驗。 　　京滬穗被專家認為最具備發(fā)展國際化城市CBD的條件，但這三個城市的CBD并非按照同一形態(tài)建設，發(fā)展進程也很不一致。 北京的規(guī)劃 　　北京是我國最早推出建設CBD設想的城市之一。1993年，經(jīng)國務院批準的《北京城市總體規(guī)劃》提出了北京商務區(qū)的建設規(guī)劃。2000年8月，北京市決定成立商務中心區(qū)建設聯(lián)席會議和商務中心區(qū)管理委員會，啟動以朝陽區(qū)國貿(mào)地區(qū)為中心的3.99平方公里的中央商務區(qū)的建設。同年秋季，北京CBD國際商務節(jié)舉行，迄今已舉辦了四屆。 　　通過國際征集和國際專家論證，北京中央商務區(qū)總體規(guī)劃方案于2001年編制完成。2003年7月，中央商務區(qū)核心區(qū)規(guī)劃方案揭曉，目前北京市有關部門正在對該方案進行綜合完善。 　　10月9日，北京市副市長范伯元在北京CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展市長論壇上透露，到2008年，北京CBD將有700萬平方米全部建成。目前北京CBD有15個項目已經(jīng)開工，總建筑面積超過330萬平方米。他說，經(jīng)過幾年的發(fā)展，北京CBD的產(chǎn)業(yè)聚集效應正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)介紹，在入駐CBD區(qū)域內(nèi)的近3000家中外企業(yè)中，已初步形成以金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，金融保險證券、咨詢中介、IT通訊等產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)格局。目前，北京CBD區(qū)域內(nèi)除入駐了150多家外資銀行、保險、證券公司及辦事機構(gòu)外，還聚集了800余家外資企業(yè)、近500家跨國公司、570家外國駐京代表機構(gòu)，以及中外律師、會計師、投資咨詢等中介服務機構(gòu)近200家。 　　北京CBD房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模聚集直令人心驚。據(jù)介紹，2001年下半年至今，在北京CBD內(nèi)已經(jīng)或即將開工的寫字樓和高檔公寓（住宅）項目，數(shù)量和規(guī)模均是北京區(qū)域之最。有些專家和房地產(chǎn)開發(fā)商對此不無擔憂。但李忠先生說，“無論是CBD的寫字樓還是公寓的供應量，我都覺得不必擔心”。隨著CBD建設的發(fā)展，商務氛圍日漸濃郁、配套設施逐步完善，其產(chǎn)業(yè)聚集效應也將繼續(xù)擴大，企業(yè)商務成本隨之降低，將吸引其他區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)入駐CBD。北京CBD規(guī)劃建設總顧問柯煥章先生也認為，政府部門對開發(fā)商上報的規(guī)劃進行審批后，怎么建設是開發(fā)商自己的事，開發(fā)商完全可以根據(jù)市場變化來調(diào)整開發(fā)周期。 上海的概念 　　北京、上海發(fā)展CBD均是規(guī)劃先行。不過，與北京市一開始就提出了“北京CBD”概念不同的是，上海是在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的基礎上形成“陸家嘴CBD”概念。 　　據(jù)透露，上海最近正在就CBD的規(guī)劃再次進行調(diào)研，在此基礎上形成上海CBD規(guī)劃。 　　有人說，上海的CBD有好幾處，如陸家嘴、外灘、徐家匯、淮海中路、南京東路甚至虹橋古北，因為政府先前沒有提出明確的上海CBD規(guī)劃。 　　上海浦東新區(qū)規(guī)劃局一位副局長在一次會議上透露，上海市新規(guī)劃的CBD地區(qū)是3平方公里，其中在浦東新區(qū)的范圍內(nèi)是1.7平方公里，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。值得注意的是，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)雖被稱為“陸家嘴CBD”，但上海市未曾將其稱為“上海CBD”。 　　上海浦東新區(qū)副區(qū)長楊建榮10月9月在北京CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展市長論壇上，闡釋了陸家嘴CBD發(fā)展過程。1993年，上海邀請了6個國家8個著名的建筑事務所進行招投標，用了兩年左右時間，經(jīng)過17輪的討論，形成了陸家嘴CBD規(guī)劃。目前，陸家嘴CBD1.7平方公里，區(qū)域產(chǎn)值超過1.1萬億人民幣。陸家嘴地區(qū)已形成了金融保險、商業(yè)貿(mào)易、旅游會展業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè)。陸家嘴CBD地區(qū)在開發(fā)和管理主體上實現(xiàn)了體制創(chuàng)新，即其開發(fā)建設基本由陸家嘴集團公司負責，并委托該公司實施部分的管理職能。 　　陸家嘴CBD，體現(xiàn)的是一種典型的“金融中心模式”。上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是目前我國內(nèi)地規(guī)模最大、資本最密集的CBD。該區(qū)已聚集了包括證券、期貨、產(chǎn)權(quán)黃金交易所等8家國家級要素市場、135家中外金融機構(gòu)、40多家跨國公司地區(qū)總部和4000多家貿(mào)易、投資和中介服務機構(gòu)。 　　上海陸家嘴開發(fā)公司不久前提出，將在全球率先建立電子化國際商務中心區(qū)，即E-CBD模式。陸家嘴E-CBD項目將包括數(shù)十項系列工程，總投資達1000億元。這將是該區(qū)域的又一次跨越式發(fā)展。 廣州的摸索 　　與北京、上海發(fā)展CBD遵循規(guī)劃先行的原則不同，廣州CBD帶有更多的摸索成份。 　　1993年，《廣州新城市中心區(qū)——珠江新城規(guī)劃》出臺，珠江新城作為政府規(guī)劃的“廣州新城市中心區(qū)”出現(xiàn)，開發(fā)商和專家均將此視為廣州CBD的代名詞。政府的設想是，用5到10年時間，將珠江新城建設成一個現(xiàn)代化金融商務中心，但10年過去，珠江新城建設進展遲緩。 　　據(jù)統(tǒng)計，從1992年到2001年底，珠江新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，未開發(fā)地塊69宗，其中“爛尾”2宗。合同地價102億，到2001年底僅收回45億。珠江新城的住宅用地占出讓總用地面積的57.8％，商務辦公用地面積占出讓總用地面積的18％。在賣出去的地塊中，有2／3沒有進入實質(zhì)性的開發(fā)。珠江新城規(guī)劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設模式。開發(fā)商以高地價獲取土地后，實行“住宅先行”的策略，目前該區(qū)域兩側(cè)住宅林立，作為CBD主要體現(xiàn)的寫字樓等商務建筑卻是一片空白。致使不少專家認為廣州CBD徒有虛名。 　　2003年1月22日，廣州市政府公布實施《珠江新城規(guī)劃檢討》，并正式提出了“廣州CBD”的概念。廣州市隨后宣布將珠江新城辦公和酒店地價下調(diào)15％。廣州市政府將采取以下措施加大對珠江新城的建設力度：一、對城市土地進行有組織的控制，回收閑置土地，使發(fā)展商的開發(fā)用地更多地從政府通過競拍等方式獲得。同時，將未來全市的商務辦公用地都集中放在珠江新城內(nèi)，原則上不再從其他區(qū)域批出，促成開發(fā)的集約和聚集效應。二、以房地產(chǎn)開發(fā)作為主要動力，帶動珠江新城的開發(fā)建設。三、把部分政府部門和廣州大型的市政配套等集中放到珠江新城，以形成更大范圍的集約開發(fā)，推動珠江新城的開發(fā)建設。 　　廣州CBD至此才算是有了在規(guī)劃指導下的全面的實質(zhì)性啟動。