北京第二條綠化隔離帶地區(qū)應(yīng)如何建？

　　■問題： 　　■綠化隔離帶規(guī)劃初衷是什么？第一條綠化隔離帶和第二條綠化隔離帶的異同？ 　　■綠化隔離帶區(qū)域應(yīng)該在北京的整個(gè)城市格局中起到什么作用？ 　　■在城市的擴(kuò)張中，綠化隔離帶應(yīng)起到什么作用？ 　　■第一批綠化隔離帶項(xiàng)目建設(shè)情況如何？有什么值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)？綠化隔離帶區(qū)域應(yīng)如何開發(fā)建設(shè)？ 　　■從目前的土地供應(yīng)和商品房銷售情況看，第二條綠化隔離帶外區(qū)域開發(fā)擴(kuò)張很快，是否會(huì)出現(xiàn)供給過大的問題？ 　　■綠化隔離帶相關(guān)政策應(yīng)該如何完善和調(diào)整，以保證綠化隔離帶對(duì)北京城市形態(tài)的積極作用？ 　　■嘉賓： 　　謝遠(yuǎn)驥住宅專家、原首規(guī)委副總建筑師 　　楊軍朝陽區(qū)規(guī)劃局副局長 　　王彥朝陽區(qū)綠化隔離帶指揮辦公室負(fù)責(zé)人 　　呂斌 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任、北京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中心主任 　　徐怡芳北京建工學(xué)院建筑系教師、博士生 　　王永偉北京萬柳房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 　　張愛民北京世紀(jì)城房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 　　鄂俊宇北京萬城置地房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理 　　方明理新華聯(lián)集團(tuán)副總裁 　　吳有富北京萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理 　　周昆北京萬科企業(yè)有限公司副總經(jīng)理梁靚買房人代表 　　■北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的初衷 　　謝遠(yuǎn)驥：1992年確定的北京市總體規(guī)劃中，邊緣集團(tuán)和城市中央大團(tuán)之間大約有兩公里的綠化隔離地區(qū)，用來防止城市“攤大餅”無限制擴(kuò)散。但是由于綠化隔離地區(qū)中間有許多農(nóng)村，農(nóng)村也要發(fā)展，農(nóng)村工廠、住宅等等也在不斷地建設(shè)，綠化隔離地區(qū)越來越少。在這樣的背景下，當(dāng)時(shí)首規(guī)委出臺(tái)了綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的政府7號(hào)令，即把綠化隔離地區(qū)的地重新規(guī)劃，拿出三分之一的地讓農(nóng)民來上樓或者建房子，另外三分之二種樹。其中，三分之一拿出來作為開發(fā)的土地，有一部分是給農(nóng)民上樓的，另外一部分是作為商品房賣掉的，當(dāng)時(shí)管這項(xiàng)綠化隔離帶建設(shè)政策叫“以綠養(yǎng)綠”、“引資建綠”、“引綠養(yǎng)綠”。 　　王彥：第一道綠化隔離帶的建設(shè)對(duì)北京市的城市建設(shè)起到很重要的作用。從目前看，第一條綠化隔離帶已經(jīng)形成了三個(gè)萬畝板塊，如來廣營、東壩等地，這對(duì)這幾個(gè)地區(qū)的城市面貌的改變起到非常重要的作用———通過綠化隔離帶項(xiàng)目的建設(shè)，這些地區(qū)的市政改善了，農(nóng)民的居住環(huán)境發(fā)生了根本性的改變。此外，引進(jìn)了很好的綠化項(xiàng)目和規(guī)劃項(xiàng)目，比如南磨坊的主題公園正在建設(shè)之中，這將填補(bǔ)城南缺乏休閑區(qū)的空白；一些體育休閑設(shè)施的建設(shè)將使朝陽區(qū)在四環(huán)基本形成休閑產(chǎn)業(yè)帶。 　　楊軍：綠化隔離帶地區(qū)的建設(shè)在我看來是北京獨(dú)特的政策，第一道綠化隔離帶分布的區(qū)域是中央大團(tuán)和邊緣集團(tuán)之間，基本在1992年北京市制定的整體規(guī)劃范圍之內(nèi)，整體規(guī)劃的期限在2010年。 　　從實(shí)施規(guī)劃角度來講，實(shí)際上綠化隔離帶地區(qū)實(shí)施的時(shí)候存在先天不足和矛盾，實(shí)施區(qū)域是北京市“瓦片經(jīng)濟(jì)”發(fā)展最發(fā)達(dá)地區(qū)。什么叫瓦片經(jīng)濟(jì)？主要是近郊的農(nóng)民，通過違法建設(shè)、違章建筑，通過出租房屋來獲取利益，而同時(shí)也存在很多違章建筑可能是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者集體經(jīng)濟(jì)的形式存在。而城市規(guī)劃是要將這些無序的住房和違章建筑進(jìn)行梳理，存在拆舊房和拆違章的問題，這要引起對(duì)社會(huì)利益重新分配的情況。 　　從實(shí)現(xiàn)規(guī)劃來講，實(shí)際上我們所實(shí)施的第一道隔離地區(qū)，由于起點(diǎn)難度很大———瓦片經(jīng)濟(jì)或者其他違章建筑大量存在，使得起點(diǎn)不在空地上和糧田上建設(shè)，不是在拆遷的情況下實(shí)現(xiàn)，而是大量拆移和大量轉(zhuǎn)移危難企業(yè),進(jìn)行拆遷難度非常的高。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)規(guī)劃，最終是以犧牲一部分綠化面積作為代價(jià)來實(shí)施第一道隔離地區(qū)，包括三分之一也罷或者1：0.5也罷，都是從經(jīng)濟(jì)角度來考慮。 　　第二從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，北京必然要實(shí)現(xiàn)城市化，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，必然存在從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程。從朝陽區(qū)的情況來看，主要是從第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)。在這個(gè)過程中間，南磨坊鄉(xiāng)等地區(qū)通過第一道綠化隔離帶發(fā)展，整個(gè)鄉(xiāng)的發(fā)展得到一定的提高。 　　第三個(gè)問題，就是促進(jìn)就業(yè)。實(shí)際上農(nóng)民上樓，不僅僅是一個(gè)身份的轉(zhuǎn)變，大家不是農(nóng)民扔下鋤頭就變成居民，而是在保證了農(nóng)民具有最基本的醫(yī)療保障和社會(huì)保障基礎(chǔ)之上再就業(yè)的問題。 　　梁靚：綠化隔離帶不管是第一道還是第二道，最終受益的是買房人，希望北京的環(huán)境越來越好。自從SARS以后，買房人更關(guān)注小區(qū)的人口密度和綠化這些方面的問題。我去世紀(jì)東方城看到，已經(jīng)建好周圍一圈的綠化帶，還有主題公園都弄好了，看到小區(qū)內(nèi)有小橋流水，給人的感覺很好。 　　■第一道綠化隔離帶建設(shè)四大意義 　　張愛民：萬事都有利有弊，在位置不同、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不同等的前提下，綠化隔離帶政策的實(shí)施必然會(huì)造成在不同區(qū)域、不同公司形成不同的結(jié)果，因此，對(duì)第一條綠化隔離帶的建設(shè)要一分為二看待。 　　對(duì)北京而言，綠化隔離帶地區(qū)的建設(shè)有4個(gè)方面的意義：首先，是農(nóng)民城市化、城市現(xiàn)代化、區(qū)域國際化的必然。如果沒有這個(gè)政策，北京就沒有農(nóng)村城市化或者農(nóng)村城市化的進(jìn)程會(huì)很慢。這個(gè)政策首先推動(dòng)了農(nóng)村城市化的進(jìn)程，進(jìn)而推動(dòng)北京的現(xiàn)代化進(jìn)程。 　　第二，綠化隔離帶的政策還完成兩大任 　　務(wù)，一大任務(wù)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民上樓，而由于實(shí)行綠化隔離帶的政策，農(nóng)民回遷上樓，改變了區(qū)域的面貌，提升了區(qū)域的品質(zhì)。 　　第三，農(nóng)民回遷上樓了，大片綠地實(shí)現(xiàn)了，再加上尾氣治理、污水治理等環(huán)境改善措施，使北京也變了。 　　第四，綠化隔離帶項(xiàng)目的建設(shè)，農(nóng)民上樓，改變居住品質(zhì)，商品房的上市，一方面平衡了綠化隔離帶的建設(shè)資金，抑制了商品房的價(jià)格，還使北京出現(xiàn)很多精品的小區(qū)，而這不僅買房人受益，同時(shí)對(duì)社會(huì)也是有貢獻(xiàn)，對(duì)北京市整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展都是非常有利的。 　　■第二道綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)應(yīng)注意哪些問題 　　吳有富：第一，第二道綠化隔離帶地區(qū)，范圍大概是1650平方公里，從第二道綠化隔離帶地區(qū)目前的政策投入和產(chǎn)出計(jì)算來看的話，它的投入和計(jì)算上是做不下來的———并不是指某個(gè)單項(xiàng)目來說的。第二，怎樣把當(dāng)?shù)鼐用癜仓檬莻€(gè)大問題，否則會(huì)給社會(huì)的發(fā)展帶來很多隱患。 　　王永偉：要做第二道綠化隔離帶，要有綜合性的實(shí)現(xiàn)，而不是光實(shí)現(xiàn)綠化帶，而是綜合產(chǎn)業(yè)政策的問題 　　方明理：第一道綠化隔離帶建設(shè)范圍是兩百多平方公里，第二道綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)范圍是1600多平方公里，是一期八倍以上，這么大的開發(fā)量的規(guī)劃，能不能迅速地實(shí)施，政策的問題、資金的問題、農(nóng)民的問題，如果得不到很好的解決麻煩會(huì)大。 　　另外是推進(jìn)速度要慎重考慮。一期二百多平方公里，實(shí)施很多年，有很多地方還是不盡如人意?，F(xiàn)在要在2008年以前，把一期8倍以上的目標(biāo)都實(shí)現(xiàn)，對(duì)開發(fā)速度要認(rèn)真分析，否則1600多平方公里全部放開了，最后回過頭一進(jìn)行總結(jié)，弄不好可能比一期問題會(huì)更嚴(yán)重。 　　徐怡芳：在綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的時(shí)候，有關(guān)方面應(yīng)該盡量找到平衡點(diǎn)。城市建設(shè)的目的是為了讓更多的低收入者獲益，但從我們現(xiàn)在的開發(fā)方式看，綠化隔離帶開發(fā)的項(xiàng)目無論是住宅還是綠色產(chǎn)業(yè)都不是城市低收入者用得起的，這也是政府把綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)責(zé)任加給開發(fā)商所帶來的。有多大的責(zé)任讓開發(fā)商承擔(dān)？它承擔(dān)多少？實(shí)際上開發(fā)商愿意去承擔(dān)責(zé)任肯定是在一定利益基礎(chǔ)上的，沒有利益他也不會(huì)去的，但是他能承擔(dān)多少？承擔(dān)之后是不是真的能承擔(dān)呢？政府應(yīng)該如何把握這個(gè)平衡？這都是第二道綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)中我們必須提前考慮的。 　　此外，第二道綠化隔離帶地區(qū)的建設(shè)要注意的問題是：短期的行為和內(nèi)在協(xié)調(diào)的行為。我們主要的目的是為了奧運(yùn)，也就是說短期要顧及到奧運(yùn)，但我們必須要顧及到奧運(yùn)以后的事。 　　鄂俊宇：第二道綠化隔離帶建設(shè)政策應(yīng)該更多地分析剛才呂斌老師提出的利益群體的利益驅(qū)動(dòng)元素。有一個(gè)問題應(yīng)該引起大家的思考，本來綠化隔離帶是要增加城市的綠化面積，為什么萬柳地區(qū)一百公頃的小區(qū)內(nèi)綠地的面積反而很少？建議政府在制定綠化隔離帶政策的時(shí)候就應(yīng)該考慮集中大塊綠地的規(guī)劃和社區(qū)綠化指標(biāo)的平衡?，F(xiàn)在幾個(gè)綠化隔離帶地區(qū)都出現(xiàn)這個(gè)的問題：社區(qū)外大片的集中綠地，而社區(qū)內(nèi)居民共享的綠地卻很少。 　　另外，在綠化隔離帶開發(fā)模式上，能不能進(jìn)行調(diào)整，包括綠化工程和環(huán)境先行，開發(fā)模式怎樣調(diào)整，現(xiàn)在發(fā)展商也在迎合市場(chǎng)的需要，先建綠化、先建樣板間然后再做。我覺得總體規(guī)劃有了，能不能綠化先行的問題，資金從哪來，這是政府主導(dǎo)開發(fā)模式的調(diào)整，完全可以改變這種情況。 　　■綠化隔離帶地區(qū)的建設(shè)能不能實(shí)行利益負(fù)擔(dān)原則 　　關(guān)于第二道綠化隔離帶綠地如何實(shí)現(xiàn)的問題，我有一個(gè)想法，城市化里面有一個(gè)非常重要的原則，就是利益負(fù)擔(dān)的原則，全世界實(shí)行的都是這樣的原則：即受益者負(fù)擔(dān)，受損者被補(bǔ)償。 　　實(shí)際上從第一條綠化隔離帶的建設(shè)看，跟綠化隔離帶相關(guān)的開發(fā)企業(yè)實(shí)際上有兩類，一類就是綠化隔離帶中的項(xiàng)目公司，如新華聯(lián)集團(tuán)；另一種就是和地區(qū)政府相關(guān)的事業(yè)性單位，如南磨房鄉(xiāng)下屬的世紀(jì)城房地產(chǎn)公司。如果說第一道綠化隔離帶狹義地以綠養(yǎng)綠，還可以適時(shí)的話，那么，就第二道綠化隔離帶來說，以綠養(yǎng)綠是有難度的。誰來負(fù)擔(dān)第二條綠化隔離帶的實(shí)施？還是要讓受益者負(fù)擔(dān)的原則實(shí)行起來，這個(gè)受益者負(fù)擔(dān)的原則是不是可以突破狹義的項(xiàng)目負(fù)擔(dān)政策，而讓比較寬的區(qū)域范圍享受第二條綠化帶的人根據(jù)距離遠(yuǎn)近的系數(shù)來共同負(fù)擔(dān)？也就是說，一個(gè)地區(qū)的綠化，應(yīng)該讓這個(gè)地區(qū)的收益企業(yè)都來參與經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這樣就不會(huì)出現(xiàn)資金平衡問題。 　　■綠化隔離帶項(xiàng)目的建設(shè)品質(zhì)應(yīng)該有別于普通項(xiàng)目 　　周昆：從目前多數(shù)綠化隔離帶住宅項(xiàng)目的建設(shè)情況看，項(xiàng)目的品質(zhì)跟經(jīng)濟(jì)適用房和非綠化隔離帶沒有太大的差別。與“綠化隔離帶”這個(gè)名詞不匹配。既然是綠化隔離帶的項(xiàng)目，是享受綠化隔離帶的環(huán)境，大環(huán)境是基礎(chǔ)，更重要是在大環(huán)境的基礎(chǔ)上營造好的內(nèi)部社區(qū)環(huán)境，但是很多開發(fā)商做綠化隔離帶項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)的小環(huán)境和住宅品質(zhì)并不注意。我覺得今后的綠化隔離帶住宅項(xiàng)目應(yīng)該在大的優(yōu)美環(huán)境下營造高素質(zhì)的住宅。需要說明的是，高素質(zhì)的住宅不一定意味著是別墅、高檔住宅，其實(shí)中檔住宅也有它的品質(zhì)，品質(zhì)和價(jià)格沒有必然關(guān)系的。