深港大分工 深圳商圈急需突破集中格局

CEPA的逐步實(shí)施，給深圳帶來(lái)了更大的人流量和更強(qiáng)的消費(fèi)力度，深圳商圈因而也迎來(lái)了發(fā)展和突破的良好契機(jī)。專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳商圈應(yīng)該以深港合作為出發(fā)點(diǎn)，借著城市規(guī)劃和改造的步伐，完善商業(yè)規(guī)劃，打破商圈過(guò)于集中的格局，吸收民營(yíng)資本，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化，明確深港大分工，同時(shí)發(fā)展適合汽車(chē)購(gòu)物的大型商圈，使深圳商圈取得實(shí)質(zhì)性的突破。 發(fā)揮平民消費(fèi)優(yōu)勢(shì) 深圳市城市規(guī)劃院院長(zhǎng)王富海認(rèn)為，目前深圳的商業(yè)應(yīng)該說(shuō)還是一種不完全的商業(yè)，只有中低檔，高端市場(chǎng)供給不足，其次是中檔商業(yè)層普遍。深圳商圈要突破，可從區(qū)域服務(wù)和旅游人群上尋找突破口，只有這樣，商業(yè)才能當(dāng)作重要的產(chǎn)業(yè)來(lái)做。從區(qū)域服務(wù)上講，深圳的商圈應(yīng)該發(fā)揮更大的作用，香港是一個(gè)購(gòu)物天堂，發(fā)展深圳商圈不是與香港進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，而是利用深港合作的時(shí)機(jī)，從商業(yè)的大分工上與香港互惠互利，尋求更高層次的發(fā)展，而這也正是深圳商圈的前景之所在。 至于如何與香港進(jìn)行商圈大分工和深圳商圈的定位，世聯(lián)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張偉文認(rèn)為，香港商圈大多經(jīng)營(yíng)高檔貨，在這點(diǎn)上，深圳商圈沒(méi)辦法、也沒(méi)有必要與其競(jìng)爭(zhēng)。深圳商圈經(jīng)營(yíng)中低檔商品，應(yīng)該充分發(fā)揮這方面的優(yōu)勢(shì)。他舉例說(shuō)，一件高檔T恤，雖然大家都知道深圳要比香港貴30％，但還是愿意在深圳買(mǎi)，特地去一趟香港，買(mǎi)為數(shù)并不多的商品，從時(shí)間和財(cái)力上都不值得。此外，在每個(gè)周四，都會(huì)有大量香港低收入者來(lái)到深圳，進(jìn)行娛樂(lè)、休閑和購(gòu)物。 目前在香港還興起了一種“師奶觀光團(tuán)”，許多港人在導(dǎo)游的帶領(lǐng)下來(lái)到深圳購(gòu)物和娛樂(lè)，這都可以說(shuō)明，深圳商圈定位中低檔商業(yè)是明智和有前景的。 鼓勵(lì)民營(yíng)資本進(jìn)入 王富海認(rèn)為，深圳商圈應(yīng)從多種需求的角度來(lái)尋求發(fā)展。他說(shuō)，大型超市已經(jīng)不是深圳的特色，深圳商圈應(yīng)擯棄雷同，走專(zhuān)業(yè)化路線。 同時(shí)，張偉文認(rèn)為，就深圳商圈目前的狀況來(lái)看，需要有大型集團(tuán)化的民營(yíng)資本進(jìn)入才能搞活?，F(xiàn)在深圳商業(yè)企業(yè)有兩類(lèi)，一類(lèi)是外資企業(yè)，如沃爾瑪、家樂(lè)福等，第二類(lèi)是國(guó)有企業(yè)，如萬(wàn)佳、天虹、新一佳等。但卻很少有民營(yíng)企業(yè)，像茂業(yè)這樣在深圳為數(shù)極少。有些商場(chǎng)雖然開(kāi)了很多連鎖店，但卻經(jīng)營(yíng)不佳。有識(shí)之士想以商業(yè)街形式為一個(gè)突破口，但商業(yè)街需要雄厚的實(shí)力。 目前我市已經(jīng)在規(guī)劃一些ShoppingCenter的大型購(gòu)物中心，如人民南、市中心區(qū)20多萬(wàn)平方米的地下商業(yè)街，南山也在規(guī)劃一個(gè)大型商業(yè)中心。張偉文認(rèn)為，雖然目前商業(yè)的利潤(rùn)并不高，但其前景卻是十分光明的。對(duì)于經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)市中心商圈的潛力，網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)評(píng)論員半求談到，羅湖區(qū)把樓房當(dāng)成街道的做法可以借鑒。“一棟大廈，豎著是一棟樓房，橫著就是一條街道，其交通是靠電梯來(lái)解決，比如深房廣場(chǎng)此前就曾是采用這辦法，盡管結(jié)果并不是很成功，但這一思路十分可取，京廣中心的軟件開(kāi)發(fā)中心也是一種十分好的經(jīng)驗(yàn)?！? 打破集中格局 記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，由于深圳早期不注重整體規(guī)劃，才造成目前商業(yè)布局的不合理。深圳的商業(yè)規(guī)劃基本上是沿用香港的模式，深圳的商業(yè)物業(yè)人均擁有量已達(dá)到美國(guó)的水平，處于世界上最高的層次，但深圳的人均GDP與美國(guó)相比卻十分懸殊，商業(yè)規(guī)劃和布局的不合理，導(dǎo)致了業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“二樓垂直衰減，三樓基本死亡“的局面。 王富海認(rèn)為，目前深圳的商業(yè)布局還是太集中，以羅湖、上步為主。節(jié)假日深圳的外來(lái)人流量都在100萬(wàn)人以上，但消費(fèi)也都集中在華強(qiáng)北，發(fā)展的平臺(tái)沒(méi)有構(gòu)筑起來(lái)。深圳的商圈應(yīng)打破這種過(guò)于集中的格局，走向多元化。城市改造步伐的不斷加快，給商圈發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。 在南山，由于西部通道的建設(shè)以及近期規(guī)劃中諸多項(xiàng)目的實(shí)施，商家自己找上門(mén)，現(xiàn)在南油大道兩側(cè)商家已經(jīng)十分集中，形成新的商圈。另外，商圈也有往特區(qū)外發(fā)展的趨勢(shì)，一些價(jià)格低、環(huán)境好、配套完善的地區(qū)也會(huì)出現(xiàn)新的商圈，如龍崗中心區(qū)和寶安新中心區(qū)。 多位業(yè)內(nèi)人士都談到，交通方式對(duì)商圈的發(fā)展影響較大。半求認(rèn)為，深圳現(xiàn)在私家車(chē)發(fā)展速度十分驚人，每天都有三四百輛私家車(chē)上路，深圳應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展適合汽車(chē)購(gòu)物的大型商圈。現(xiàn)在有許多消費(fèi)者，已經(jīng)把停車(chē)是否方便作為選擇購(gòu)物去向的一個(gè)非常重要的因素。比如山姆會(huì)員店在設(shè)店之初，那里曾是一片荒涼，周?chē)o(wú)大量的消費(fèi)人群，地價(jià)也十分便宜，但是山姆看中了那里可提供眾多停車(chē)位和大批量采購(gòu)潛力。半求認(rèn)為，這是對(duì)“商圈應(yīng)往市中心集中”的說(shuō)法的否定。實(shí)際上深圳商圈也正在逐漸向郊區(qū)發(fā)展，宜家落戶(hù)松坪山，甚至龍珠醫(yī)院將建在桃源片區(qū)，都是一種另辟蹊徑的策略。 深圳在商業(yè)分工上與香港互惠互利，尋求更高層次的發(fā)展，而這正是深圳商圈的前景之所在。