營(yíng)造園林社區(qū)就營(yíng)造嶄新生活方式

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤(pán)素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅小區(qū)的環(huán)境越來(lái)越優(yōu)美，發(fā)展商開(kāi)發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅小區(qū)，需要使用新的概念以顯示樓盤(pán)與眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“風(fēng)景園林住宅”的概念便應(yīng)運(yùn)而生。 建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。于是求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)造出個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園住宅小區(qū)越做越美，一些住宅小區(qū)號(hào)稱為園林式住宅毫不為過(guò)。 優(yōu)化小區(qū)環(huán)境是住宅發(fā)展的必然趨勢(shì)，風(fēng)景園林式住宅是這一趨勢(shì)的概括和集中體現(xiàn)，是住宅小區(qū)建設(shè)追求的目標(biāo)，發(fā)展商重視園林景觀，可以提高住宅的競(jìng)爭(zhēng)力和銷售率，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益；又可以美化城市環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，取得良好的社會(huì)效益，有利于城市的發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益本身根本就不矛盾，并且有著良好的互動(dòng)作用。高質(zhì)量的居住環(huán)境只會(huì)大大提升物業(yè)的銷售價(jià)格，加快銷售速度，提高利潤(rùn)水平，使發(fā)展商獲得極為豐厚的回報(bào)。目前，商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀園林綠化投資是邊際利潤(rùn)很高的項(xiàng)目，其中景觀投資往往可以帶來(lái)5倍左右的收益。就是因?yàn)榫坝^設(shè)計(jì)具有高回報(bào)率，發(fā)展商才會(huì)投以重金，深圳才會(huì)出現(xiàn)邀請(qǐng)國(guó)際名師的熱潮。 優(yōu)美的園林景觀對(duì)消費(fèi)者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見(jiàn)，有景觀的住宅比無(wú)景觀住宅當(dāng)然容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅銷售更快，發(fā)展商如果是賣現(xiàn)樓，銷售時(shí)園林已經(jīng)完成，那么發(fā)展商基本不需要太多營(yíng)銷技巧，消費(fèi)者自然能做出正確的選擇。 景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，一旦投入，5倍回報(bào)的利潤(rùn)誘惑是動(dòng)人的。景觀園林對(duì)項(xiàng)目和銷售以及對(duì)居住者的生活到底有多大的影響？記者采訪了有關(guān)發(fā)展商、中介代理和園林規(guī)劃公司，他們都從自己的角度詮釋了園林在營(yíng)銷和居住生活中的作用。 【發(fā)展商】 園林體現(xiàn)一種生活方式 李曉平卓越集團(tuán)總經(jīng)理 城市里的人工作緊張，生活壓力大，需要得到緩解，所以城市人希望享受更高質(zhì)量的生活，追求生活環(huán)境的優(yōu)美。園林在建筑環(huán)境硬件上創(chuàng)造了接近自然的空間；另一方面，城市的綠化相對(duì)稀缺，家園的綠化環(huán)境能夠最大程度地彌補(bǔ)這種不足，滿足人們對(duì)自然、對(duì)綠色的向往。園林也體現(xiàn)出一種休閑方式，人們?cè)趫@林中得到與自然的交流，同時(shí)得到休閑。 基于這種需求，我們做園林設(shè)計(jì)的時(shí)候，要求人工的東西少一些，多一些自然的景觀，多一些讓人們接近自然的機(jī)會(huì)。例如，做園林就會(huì)有綠地，但是許多小區(qū)的綠地是不讓人進(jìn)入的，是僅供觀賞的，但是綠地其實(shí)是接近自然的一種方式，我們就用開(kāi)放式的綠地，增加人們的參與感，與自然融合的感覺(jué)；另一方面，水景池是園林的重要元素，傳統(tǒng)文化中對(duì)水有一種強(qiáng)烈的向往，水有靈氣，使環(huán)境更優(yōu)美、活潑，同時(shí)深圳天氣熱，水多降暑氣，也能夠體現(xiàn)出以人為本的設(shè)計(jì)理念，同時(shí)讓小區(qū)的風(fēng)水更好，水也是接近自然的體現(xiàn)。所以我們的園林也使用了大量的水景。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷，園林已經(jīng)成為人們選擇買房的一個(gè)重要指標(biāo)。與生活配套和地理位置一樣，好的園林也是賣點(diǎn)。賣房子其實(shí)就是賣一種生活方式，園林也是一個(gè)重要的生活空間，它體現(xiàn)出社區(qū)休閑的概念和方式。所以它理應(yīng)成為成本的一個(gè)重要部分。我們對(duì)園林的巨額投入，就是對(duì)整個(gè)小區(qū)構(gòu)筑的生活方式的完善和提升，同時(shí)，園林也是體現(xiàn)樓盤(pán)差異性的硬件條件。從園林的設(shè)計(jì)上我們可以看到小區(qū)所提倡的生活方式和氛圍是不同的。 樓盤(pán)園林好壞決定項(xiàng)目成敗 曹金保深業(yè)集團(tuán)（深圳）董事副總經(jīng)理 園林是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中很重要的組成部分，是體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的主要形式。在深圳，發(fā)展商對(duì)園林的重視度已經(jīng)很高了，特別是今年受“非典”的影響，健康住宅深受消費(fèi)者的青睞，而園林是建設(shè)健康住宅不可或缺的組成部分。園林在整個(gè)項(xiàng)目中起到畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用，能使消費(fèi)者一見(jiàn)鐘情，所以園林的促銷作用是很明顯的。 在深圳，大多數(shù)發(fā)展商都不惜重金建造園林，國(guó)外著名設(shè)計(jì)公司在深圳大多有一席之地，貝爾高林、柏濤、雅科本、泛亞易道在深圳都有代表作。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，建設(shè)園林的投資是值得的。一方面可以提升項(xiàng)目的知名度，從而提升項(xiàng)目的附加值，使銷售價(jià)格最大化，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。因?yàn)閳@林是公共配套、價(jià)格不低，但分?jǐn)偟矫科椒矫拙筒皇翘撸珜?duì)價(jià)格的刺激會(huì)很明顯。另外一方面是加快銷售速度，目前深圳的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，消費(fèi)者也非常理性，樓盤(pán)的質(zhì)素、價(jià)格相差不是很明顯，所以園林就顯得非常重要，很多消費(fèi)者就是沖著園林來(lái)置業(yè)的，所以一個(gè)項(xiàng)目園林的好壞往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。 深圳目前很多園林都稱作異國(guó)風(fēng)情，我認(rèn)為這不太理性。一方面深圳雖然是一個(gè)移民城市，但畢竟有著共同的生活習(xí)慣和生活觀念，與國(guó)外的生活方式有一定的差距。為什么深圳園林就不能挖掘一些大家共同的東西，而去盲目地炒作異國(guó)風(fēng)情概念，這些到底有多大的實(shí)用性？另外一方面，深圳有些所謂的異國(guó)風(fēng)情只是模仿，并沒(méi)有學(xué)到一些本質(zhì)的東西，只有形式而無(wú)精華，所以顯得有些不倫不類。 深圳發(fā)展商對(duì)景觀設(shè)計(jì)如此看重，并不代表操作水平已趨向成熟，恰恰相反，大多數(shù)發(fā)展商還沒(méi)有挖掘出景觀的真正價(jià)值。深圳的園林設(shè)計(jì)還有很大的發(fā)展空間。 【中介】 園林要與樓盤(pán)定位匹配 李耀智深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理 不只是小區(qū)要有園林，所有樓盤(pán)都應(yīng)注重園林，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有小區(qū)的單棟樓盤(pán)，也會(huì)在架空層上構(gòu)筑一個(gè)小園林。可見(jiàn)園林對(duì)于樓盤(pán)的營(yíng)銷非常重要。 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，以及地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，以人為本的觀念開(kāi)始受到購(gòu)房者的關(guān)注，發(fā)展商花越來(lái)越多的時(shí)間和精力去了解客戶的需求。園林因此成為樓盤(pán)的必需，即使是設(shè)計(jì)得不好的園林，吸引力也比沒(méi)有園林的樓盤(pán)大得多，而且園林總要利用可以利用的空間，盡可能做大。園林對(duì)高密度的住宅意義更大，例如單棟高層住宅，需要以此來(lái)降低空間的局促感，增加項(xiàng)目的情趣，對(duì)追求生活質(zhì)量的現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)非常重要。園林能夠減少高密度帶來(lái)的擁擠感，所以目前出現(xiàn)許多架空層上的園林。 值得注意的是，園林與樓盤(pán)的定位不能相差太遠(yuǎn)，無(wú)論是歐式風(fēng)情、意大利風(fēng)情還是中式風(fēng)情，園林都應(yīng)該與之匹配。那么，借用國(guó)外園林設(shè)計(jì)是不是就一定好呢？風(fēng)情園林引入國(guó)外設(shè)計(jì)風(fēng)格、布局、甚至植物，看起來(lái)不錯(cuò)，但是深圳的氣候與國(guó)外有著許多不同，借來(lái)的東西不一定就好用，比如植被的維護(hù)可能非常難，而且保養(yǎng)費(fèi)用很高；另一方面，照搬來(lái)的風(fēng)格被客戶認(rèn)知和接受也需要過(guò)程。國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)帶來(lái)的創(chuàng)作理念，能夠豐富生活環(huán)境，推動(dòng)設(shè)計(jì)理念的進(jìn)步，但也不適合完全照搬，要與本地結(jié)合，融合本地的因素，并且要盡可能減少維護(hù)費(fèi)用，以此減少將來(lái)業(yè)主的支出。 除此以外，園林不僅要考慮到觀賞性，還要考慮到實(shí)用性。大部分園林為了觀賞，圈圍綠地，不讓進(jìn)入，這樣實(shí)用性降低，客觀上還縮小了可參與的空間，縮減了園林的空間感，這也是不合適的。所以深圳要建成國(guó)際化大都市，并不一定要照搬國(guó)外的風(fēng)格，還要考慮將園林的實(shí)質(zhì)能更充分地體現(xiàn)出來(lái)。 園林要統(tǒng)一觀賞性和參與性 周瑋至祥策劃總經(jīng)理 深圳房地產(chǎn)的發(fā)展史就是深圳園林的發(fā)展史，深圳地產(chǎn)號(hào)稱全國(guó)的樣板房，作為國(guó)際花園城市，深圳樓盤(pán)的園林規(guī)劃功不可沒(méi)。園林既是一種硬環(huán)境，能給人娛樂(lè)消遣，也是一種軟環(huán)境，能給人一種精神安慰。深圳自東?；▓@開(kāi)始，園林規(guī)劃和設(shè)計(jì)的重要性越來(lái)越顯著。 為什么深圳的發(fā)展商如此熱衷于園林建設(shè)，甚至不惜重金請(qǐng)來(lái)國(guó)外著名設(shè)計(jì)公司？一方面是為了做出特色，為了更好地銷售。如今深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目在硬件上已差別不大，也就是同質(zhì)化較為嚴(yán)重，而園林是能做出特色的，好的園林可以做到情景營(yíng)銷，讓人來(lái)小區(qū)就流連忘返。所以發(fā)展商為減輕銷售壓力，必須把園林做出特色，做出風(fēng)格。另一方面也是為了追求樓盤(pán)的附加值，雖然園林設(shè)計(jì)也要花本錢(qián)，但發(fā)展商做好園林不光是為了銷售速度也是為了銷售價(jià)格。同樣一個(gè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)有優(yōu)美風(fēng)景園林的與沒(méi)有風(fēng)景園林的樓價(jià)差距可能在500元／平方米以上。據(jù)我初步估計(jì)，一個(gè)好的園林設(shè)計(jì)，投入與收獲的回報(bào)率起碼是1∶5,發(fā)展商何樂(lè)而不為呢？ 現(xiàn)在深圳的園林風(fēng)格可謂多姿多彩，園林的美觀化、異國(guó)情調(diào)化無(wú)可厚非，但我發(fā)現(xiàn)深圳的園林設(shè)計(jì)可能也走進(jìn)一個(gè)誤區(qū)，就是觀賞性園林太多，而參與性園林太少。其實(shí)園林一直都有兩個(gè)功能，一是觀賞性，二也是一個(gè)休閑、娛樂(lè)的地方，但由于土地越來(lái)越珍貴，發(fā)展商能做園林的面積也會(huì)越來(lái)越少。如果發(fā)展商只是做一些觀賞性的園林，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)或者是一種損失。園林也是一種公共設(shè)施，如果能多一些參與性的配套，會(huì)讓業(yè)主覺(jué)得物有所值。 深圳是一個(gè)移民城市，且大多數(shù)人較年輕，素質(zhì)較高，具有很大的包容性，所以各種特色的園林在深圳都能得到很好的體現(xiàn)，這也比較符合這個(gè)城市的特征。 【園林公司】 中式園林更具有生命力 陳侃東方園林研究院院長(zhǎng) 深圳許多樓盤(pán)都引進(jìn)國(guó)外園林的概念，由于人們對(duì)國(guó)外的園林有新奇感，所以作為一種營(yíng)銷手段，比較容易吸引購(gòu)買者。但是東方的園林更具有韻味。在18世紀(jì)以后的國(guó)外的某些園林都紛紛引入中國(guó)園林的風(fēng)格，因?yàn)橹袊?guó)園林以天然的物質(zhì)為材料，加入人工的雕琢，運(yùn)用想像的表達(dá)手法，更接近自然。 中國(guó)式的園林更具有生命力。中國(guó)園林更為講究營(yíng)造人際交往的空間，注重交流以及功能性，就是現(xiàn)在說(shuō)的“以人為本”。中式園林講究一種“天人合一”的境界，建筑與園林渾然一體、對(duì)稱、線條優(yōu)美，例如皇家的御花園，就是講究自然的布局。所以中國(guó)園林其實(shí)就是一種非常典型的生態(tài)園林。 中式園林杰出的代表就是江南園林，江南園林布局精致，處處體現(xiàn)主人的喜好和修養(yǎng)，營(yíng)造這些園林不是像現(xiàn)代人一樣用一張張圖紙，而是用畫(huà)家、藝術(shù)家的作品。他們遍訪名山大川，用觀賞后的新的體驗(yàn)來(lái)建造園中山山水水，并且每個(gè)園林都自成一體，就像用山水畫(huà)卷來(lái)繪制園林，所以中式園林是別有韻味的。 深圳目前的園林還處于一個(gè)跟風(fēng)的狀態(tài)，園林設(shè)計(jì)被“甲方”規(guī)定在一個(gè)狹小“范圍”內(nèi)，并且以營(yíng)銷的需要為主導(dǎo)，使設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)無(wú)法與周圍環(huán)境融合，過(guò)于商品化。另一方面是園林公司本身不夠規(guī)范化，不像國(guó)外園林設(shè)計(jì)人員都有資格認(rèn)證，國(guó)內(nèi)尚無(wú)一個(gè)完整的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)公司，所以產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊。而且這方面的人才也是相當(dāng)缺乏的。全國(guó)具有園林專業(yè)并且專業(yè)水平得到國(guó)際認(rèn)可的大學(xué)僅有4家。并且能夠在實(shí)踐中獨(dú)擋一面的人才，還需要具備美學(xué)、文學(xué)等方面的綜合素質(zhì)，這樣的專業(yè)人才缺乏。人才缺乏所帶來(lái)的結(jié)果是使產(chǎn)品的品質(zhì)提高、產(chǎn)品的多樣性發(fā)展都受到制約，所以這是園林設(shè)計(jì)急待解決的問(wèn)題。 園林要與周邊環(huán)境 相融合 王漓峰澳大利亞柏濤園林設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理駐深圳首席代表 國(guó)內(nèi)的園林設(shè)計(jì)與國(guó)外的園林設(shè)計(jì)有較大的區(qū)別。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的大環(huán)境比不上國(guó)外的大環(huán)境，正因?yàn)閲?guó)外整體環(huán)境都很不錯(cuò)，所以國(guó)外的園林就設(shè)計(jì)得相對(duì)比較簡(jiǎn)潔，住宅小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境都區(qū)別不大，不需要過(guò)多地營(yíng)造小區(qū)的氛圍。在中國(guó)則不同，在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，家園的概念非常厚重，而且外部環(huán)境又不夠理想，所以，中國(guó)人對(duì)家園的期望也更高。所以，在這些因素的作用下，中國(guó)的園林在規(guī)模上和細(xì)致程度上甚至超過(guò)了國(guó)外的園林。 深圳的有一些園林過(guò)多地堆砌，這樣其實(shí)是走入了一個(gè)誤區(qū)。景觀應(yīng)該反映自然，與周圍的環(huán)境融合，體現(xiàn)出整個(gè)環(huán)境的和諧，并且能夠使小區(qū)生活的習(xí)慣和生活的方式從中得到體現(xiàn)，照搬的設(shè)計(jì)就無(wú)法做到這些。一些照搬的皇家園林，過(guò)于繁瑣，過(guò)于雕琢，顯得不容易親近，還有就是使用過(guò)貴的材料，貴不一定就好。值得注意的是，社區(qū)園林不是皇家園林，所以它的成本不可能與皇家園林相比，也就不可能真正體現(xiàn)出皇家園林的氣勢(shì)和尊貴。設(shè)計(jì)得好的居住區(qū)的園林，應(yīng)該與生活比較貼近，使人容易產(chǎn)生回家的感覺(jué)，親切和貼近，在其中容易讓人感到放松。 深圳是濱海城市，園林應(yīng)該體現(xiàn)濱海的特色以及深圳人的居住方式，園林設(shè)計(jì)應(yīng)該著重于簡(jiǎn)潔、大氣、自然和樸實(shí)，不宜太過(guò)張揚(yáng)。 先做園林再建樓盤(pán) 有利銷售 陸益輝英國(guó)雅而菲設(shè)計(jì)有限公司深圳地區(qū)董事長(zhǎng) 深圳出現(xiàn)小區(qū)園林設(shè)計(jì)的時(shí)間不是很長(zhǎng)，但發(fā)展很快，各種風(fēng)格都在深圳得到了體現(xiàn)。這幾年異國(guó)風(fēng)情的園林在深圳大行其道，主要有三類：第一種是東南亞的熱帶風(fēng)情，如新加坡、巴厘島、泰國(guó)等土著特色的園林；第二種是現(xiàn)代園林，主要是有澳大利亞、地中海風(fēng)情；第三種就是歐美風(fēng)情，有法國(guó)、意大利、西班牙等，每種園林風(fēng)格都有較為明顯的特征。 深圳的園林設(shè)計(jì)與國(guó)外相比有一個(gè)明顯的不同。深圳大多數(shù)是先建好樓盤(pán)，再去建園林，有的是樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)發(fā)好幾期了，但園林的影子還沒(méi)見(jiàn)，使得業(yè)主有上當(dāng)?shù)母杏X(jué)。而在國(guó)外，普遍的做法是先做好園林，樓盤(pán)好像是放在園林中一樣。其實(shí)先做好園林，更有利于樓盤(pán)的銷售。因?yàn)閳@林能給置業(yè)者一種美好的享受，使得他們更具有置業(yè)的沖動(dòng)，所以園林對(duì)加快樓盤(pán)的銷售是很有幫助的。東?；▓@之所以引起搶購(gòu)，與它是先建好園林再銷售有很大關(guān)系。 當(dāng)然，發(fā)展商關(guān)心的是銷售和回報(bào)率。一般來(lái)說(shuō)，在深圳，高檔住宅的園林成本是項(xiàng)目總成本的5％—8％，中檔住宅是3％—5％，而低檔住宅的園林成本只是項(xiàng)目總成本的1％—3％。而園林對(duì)樓盤(pán)銷售價(jià)格的刺激會(huì)很明顯，同樣的樓盤(pán)質(zhì)素，好的園林可以使銷售價(jià)格上升10％以上，甚至可以翻倍。東海花園一期初期的價(jià)位是6000元每平方米左右，但由于園林的吸引力，引起搶購(gòu)，到后來(lái)均價(jià)超過(guò)10000元每平方米。所以，發(fā)展商才花大成本去做園林。而對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，園林是一種公共設(shè)施，是一種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，園林好可以提升自己的居住品位，也更加物有所值。 深圳為什么如此青睞異國(guó)風(fēng)情呢？這主要是年輕人對(duì)國(guó)外有一種向往心理，但深圳很多風(fēng)格只是一種炒作，并沒(méi)有很多實(shí)質(zhì)性的東西，即使模仿也是不倫不類。一個(gè)樓盤(pán)的園林風(fēng)格與建設(shè)風(fēng)格一定要相符合，與樓盤(pán)的定位也要吻合。 一般來(lái)說(shuō)，園林只是一種“形”，要為樓盤(pán)的“神”服務(wù)，一個(gè)樓盤(pán)在給消費(fèi)者定位后，再圍繞消費(fèi)者的品位生活習(xí)慣來(lái)建設(shè)園林。一個(gè)園林要體現(xiàn)的是一種生活概念，與消費(fèi)者的要求相吻合這才是一個(gè)成功的園林。園林建設(shè)如果離開(kāi)了消費(fèi)者的生活方式，與樓盤(pán)的功能不吻合，那它就是失敗的。