北京：住宅郊區(qū)化還是郊區(qū)都市化

一場非典，幾乎改寫了房地產業(yè)的價值標準，“地段”黃金定律被“健康”一舉取代，郊區(qū)住宅則異軍突起，成為樓市黑馬，通州、亦莊、黃村、上地，五環(huán)外郊區(qū)住宅幾乎遍地開花，一片勝利旌旗。 “郊區(qū)化”對北京樓市并非新動向。業(yè)界專家稱京城“住宅郊區(qū)化”始于1993年，作為一個發(fā)展中國家的首都，城市發(fā)展建設的加快使居住環(huán)境問題日益突出，從最早的一批“新貴”逃離城市到郊區(qū)住進別墅，到政府支持開發(fā)商利用郊區(qū)低土地成本為中低收入家庭提供大批經濟適用類住宅，北京“住宅郊區(qū)化”已走過10年歷程。據北京市建委公布的一組數據，北京市的近郊區(qū)住宅面積在全市的比重由1949年的5．5％升至43．8％，遠郊區(qū)縣由16．6％升至44．6％，“住宅郊區(qū)化”已是城市發(fā)展的必然趨勢。 自然的環(huán)境、低密度的房屋，非典之后，郊區(qū)住宅的這種“健康出身”幾乎比10年來任何時候都醒目。然而，郊區(qū)住宅是否真能一“健”遮百丑？是否令我們忽略了一些更為重要的東西？ 郊區(qū)住宅有缺憾 北京住宅郊區(qū)化在初始階段也是問題重重。一是粗放型的開發(fā)嚴重浪費了郊區(qū)資源，最初的郊區(qū)住宅極端低密度、分散化、功能單一，占用了大量耕地，這種開發(fā)模式惡化了環(huán)境；二是這些郊區(qū)住宅只是開發(fā)商人為“造勢”，偏僻的郊野、市政配套的落后，使生活異常不便，居住安全也無法保證。值得慶幸的是，北京的住宅郊區(qū)化起步較晚，國外的前車之鑒縮短了其粗放型的開發(fā)階段，北京也開始用“新市鎮(zhèn)開發(fā)”的獨特模式解決郊區(qū)住宅的問題。 在“新市鎮(zhèn)”模式中，開發(fā)商開始由“造勢”變?yōu)椤敖鑴荨?，一些生活氛圍、市政配套、公共交通相對成熟的區(qū)域，成為郊區(qū)住宅的“溫床”，尤其是城市輕軌的開通、產業(yè)圈的形成，大為緩解了這些郊區(qū)住宅在交通成本、城市功能上的短缺，從而成為置業(yè)者的新寵。目前，北京郊區(qū)在售項目共有300余個，占全部在售項目的32％左右，主要集中在通州、大興、昌平等區(qū)，2002年之后地鐵13號線、八通線、5號線的建設和開通，打通了京城北部、東部、南部的交通大動脈，使得昌平、通州、亦莊首當其沖成為郊區(qū)住宅的“熱土”，而通州區(qū)由于更接近CBD商圈，更成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。 然而，在一些解決了交通問題的郊區(qū)，人們發(fā)現(xiàn)其住宅依然有“短板”：當人們乘坐快捷的城鐵來到郊區(qū)，夢想田園牧歌般的居住時，他們發(fā)現(xiàn)自己失去了更為寶貴的東西，那是一種由酒吧、店鋪、霓虹混合出的東西，你可以稱之為城市的味道，它幾乎是城市生物賴以生存的氧氣。但遺憾的是，低密度、綠色、生態(tài)，現(xiàn)有郊區(qū)住宅的這些有限成分，根本調配不出那種味道。 因此非典逃離城市的人們，將很快發(fā)覺郊區(qū)住宅的魅力之水，將因為木桶中的這塊“短板”而流失。 “都市主義”重整“郊區(qū)化” 雖然一些市區(qū)樓盤試圖以“城市復興”概念挽留置業(yè)者，但郊區(qū)住宅的天生麗質仍然令人難以割舍。無論如何，與自然的親近、寬松的空間、較低的人口密度，這些都是城市住宅所無法提供的。因此，如何使郊區(qū)住宅“揚長避短”，成為住宅郊區(qū)化下一步的研究命題，而近階段業(yè)界所提出的“郊區(qū)都市化”論點，成為最值得關注的動向。 城市化是21世紀世界發(fā)展的三大趨勢之一，1990年初，基于對郊區(qū)化蔓延的深刻反思，美國逐漸興起了一個新的城市設計運動———新城市主義?！靶鲁鞘兄髁x”的典型小城鎮(zhèn)預示著一種未來城市發(fā)展的模式：人們的家園坐落在自然景區(qū)內，社區(qū)將居住、購物、工作、就學、醫(yī)療組合形成多功能綜合區(qū)，不僅方便了居民的工作和生活，同時也創(chuàng)造了豐富的街道景觀；社區(qū)有多個中心和不同種類的建筑，為人們提供豐富的交往空間；建筑和交通建構在一個步行系統(tǒng)中，人們能在數分鐘內步行享受生活的便利溫馨…… 目前，我國正處在城市化中期加速發(fā)展階段，與歐美國家1小時車程的郊區(qū)住宅比，北京距市中心1小時內車程的住宅，恰恰是國外“新城市主義”著力發(fā)展的城市新區(qū)。受“新城市主義”思潮影響，“郊區(qū)都市化”的倡議者認為，目前京城近郊的城鎮(zhèn)住宅，應是城市機體的一部分。以通州為例，若以天安門為中心，一線地鐵為軸線，則通州與石景山區(qū)位相同，受一線地鐵帶動，石景山早已成為“老城區(qū)”，與市區(qū)住宅一樣開始面臨“城市病”的困擾。而八通線的建設開通，使通州一躍為“新城市主義”的首個理想開發(fā)區(qū)域。但遺憾的是，通州區(qū)的住宅項目，雖然房價已從3年前的每平方米2000元左右翻了一番，但樓盤在城市味上依然貧血，連會所這樣的城市住宅“標配”都很少有，更別提像樣的休閑、娛樂、購物場所了。即使被公認開發(fā)最成功的亦莊，目前在城市氛圍上也遠遠不夠，像樣的餐館、健身中心幾乎要排長隊。無怪乎有專家疾呼：提倡郊區(qū)住宅化，莫若先解決“郊區(qū)都市化”問題！ 目前，新一批開發(fā)商開始明確樹立“都市主義”的理念，將商業(yè)街區(qū)、名牌旗艦店、加盟連鎖酒吧、合作名校等引入社區(qū)，力圖為社區(qū)乃至整個區(qū)域惡補商業(yè)、教育、醫(yī)療等等缺失的城市機能。 身在郊區(qū)而主打“都市”牌，從而占盡郊區(qū)和城市的雙份紅利，這批來勢洶洶的新派“郊區(qū)住宅”，恐怕會令“住宅郊區(qū)化”迎來一個歷史轉折。