加大住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)投入-從消費(fèi)者角度審視投資方向

隨著人們生活方式、價(jià)值觀的巨大變化，對(duì)于房產(chǎn)的要求除了質(zhì)量以外，更關(guān)心小區(qū)的布局規(guī)劃、綠化環(huán)境、開發(fā)商的物業(yè)管理以及開發(fā)商所承諾的優(yōu)良服務(wù)等。所以，開發(fā)商很有必要從消費(fèi)者的角度來重新審視投資的方向，加大商品住宅中規(guī)劃設(shè)計(jì)的資金投入，只有這樣才能在未來的市場競爭中取得勝利。 住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括三個(gè)方面：小區(qū)的整體規(guī)劃布局；建筑風(fēng)格（建筑物的外觀）；戶型的設(shè)計(jì)。 小區(qū)的規(guī)劃布局 在進(jìn)行小區(qū)的整體規(guī)劃布局，首先應(yīng)把小區(qū)看做一個(gè)多元的人居環(huán)境的綜合體，具體體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：空間環(huán)境要滿足人的活動(dòng)要求；生態(tài)環(huán)境要有意于人的生理要求；視覺環(huán)境要滿足人的心理要求；文化環(huán)境要達(dá)到陶冶人的要求；人文環(huán)境要照顧人的交往要求；智能環(huán)境要預(yù)計(jì)人的信息要求。 從以上六個(gè)環(huán)境觀的整體規(guī)劃布局來看，應(yīng)當(dāng)以營造一個(gè)生態(tài)小區(qū)為主導(dǎo)思想并進(jìn)行各個(gè)層次的空間環(huán)境設(shè)計(jì)，充分認(rèn)識(shí)人與自然共生和再生的關(guān)系。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中運(yùn)用現(xiàn)代科技，引入生態(tài)學(xué)的原則和方法，正視自然條件本身給我們帶來的信息和靈感。 建筑風(fēng)格 建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而是建筑不可缺少的組成部分。從這個(gè)意義上上，建筑風(fēng)格對(duì)住宅的開發(fā)具有重要意義。 從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤促銷是有相當(dāng)大的積極意義，可以當(dāng)作樓盤的賣點(diǎn)之一，而且在未來的市場競爭中起著尤為顯著的作用。 對(duì)消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得人們的認(rèn)同，引起精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在建筑風(fēng)格上與目標(biāo)客戶心理特征的要求相符。 當(dāng)然，對(duì)于項(xiàng)目能帶來多少經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量是三個(gè)決定性的因素?！敖ㄖL(fēng)格（形式）是否有助于提高其經(jīng)濟(jì)效益，其貢獻(xiàn)程度如何？”這是值得我們探討的問題。首先我們可以肯定的是建筑風(fēng)格在身份體現(xiàn)、心理特征、美觀、心情愉悅、文化氛圍這五個(gè)方面刺激了消費(fèi)者的購買欲望，為開發(fā)商帶來利潤。 由于不確定的因素太多，目前我們還很難運(yùn)用分析模型的方法來對(duì)建筑風(fēng)格和經(jīng)濟(jì)效益（利潤）的關(guān)系進(jìn)行定量的分析，而且一般情況下，建筑風(fēng)格對(duì)市場效果的影響都比較難以進(jìn)行評(píng)估，所以這種影響經(jīng)常被淡化。目前可行的是通過一些典型項(xiàng)目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，給出一個(gè)合理量化范圍。 戶型設(shè)計(jì) 在絕大多數(shù)的住宅項(xiàng)目中，戶型的設(shè)計(jì)是最直觀的表現(xiàn)消費(fèi)實(shí)用性的概念，對(duì)樓盤最終實(shí)現(xiàn)銷售的影響是舉足輕重的。在很多戶型多樣的小區(qū)中，都很容易找到這樣的案例：這個(gè)小區(qū)往往有一兩種戶型特別好賣，這樣的戶型，即使發(fā)展商將價(jià)格提高，依然比較搶手。而有的戶型則很少有人問津，甚至將價(jià)格下調(diào)１０％以上仍然賣不動(dòng)。 戶型的設(shè)計(jì)也應(yīng)當(dāng)本著“以人為本”的思想，才能贏得市場，帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。戶型設(shè)計(jì)實(shí)際上是一種生活方式的設(shè)計(jì)，所有的設(shè)計(jì)都應(yīng)當(dāng)圍繞著環(huán)境這個(gè)中心，迎合消費(fèi)者的需要。 從上述的討論，我們可以看到規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益影響是非常大的。作為一個(gè)市場意識(shí)敏感的開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)重視對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的資金投入，但是這一部分的投入彈性也是相當(dāng)大的，多一些與少一些對(duì)項(xiàng)目的成本并沒有很大影響，到底這部分該如何進(jìn)行投資，這就要看開發(fā)商的投資理念了。但是確定在一個(gè)合理的比例結(jié)構(gòu)內(nèi)，卻能為發(fā)展商帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益。 不過現(xiàn)在有相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商還沒有認(rèn)識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)投入的重要性以及它所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益，其通病表現(xiàn)在三個(gè)方面：不愿意“浪費(fèi)”太多的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；限時(shí)間、趕進(jìn)度；即使投入了相當(dāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，但與建筑設(shè)計(jì)師缺乏必要配合，以為把投資放了進(jìn)去，剩下的就是建筑師的事情了。殊不知，難題通常就是設(shè)計(jì)師的市場意識(shí)都很薄弱，很多時(shí)候都是根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)及一時(shí)的靈感來設(shè)計(jì)，很多時(shí)候設(shè)計(jì)出來的建筑不是落后了，就是超前了，不能抓住消費(fèi)者的心理特征。 良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)師、建筑師和發(fā)展商的共同配合來完成，這就意味著開發(fā)商必須對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行深層次的滲透。深圳百仕達(dá)花園的建筑方案經(jīng)歷了４個(gè)月才敲定就很好的說明了開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重視。萬科在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，經(jīng)常聘請(qǐng)境外的名師進(jìn)行住宅的規(guī)劃和概念設(shè)計(jì)，而且在設(shè)計(jì)的過程中還經(jīng)常組織人員進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議與設(shè)計(jì)師交流。 現(xiàn)在的消費(fèi)者購買房子，與其說是在買房子，還不如說是在買環(huán)境、買功能、買品位，而這些環(huán)境、功能和品位，只有通過相當(dāng)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能得以表現(xiàn)出來。建立“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，提高樓盤的整體素質(zhì)，營造舒適的人居環(huán)境，在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中作用尤為重要，甚至決定該項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。