蘇州出售古宅 民資表現(xiàn)踴躍

歷史文化名城蘇州有條件出售古建筑的消息，自去年底以來引起海內(nèi)外廣泛關(guān)注。目前，有購買意向的境內(nèi)外人士絡(luò)繹不絕。 但也有人對(duì)出售古建筑的合法性表示懷疑，有人對(duì)買房者的動(dòng)機(jī)難以理解，不少經(jīng)濟(jì)界人士則很想知道購買這些破舊的老房子究竟是否有利可圖。為此，記者走訪了蘇州市有關(guān)人士，了解了其中緣由。 依托文化內(nèi)涵 催生商業(yè)價(jià)值 蘇州市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)副會(huì)長張品榮介紹，這些古建筑大多已有１００年左右的歷史，其商業(yè)價(jià)值是由它們的文化價(jià)值衍生出來的。作為歷史遺存，房屋本身的建筑式樣就是很好的古代建筑藝術(shù)標(biāo)本。宅院中的石雕、木刻均是不可再生資源。另外，許多宅院是名人故居，由此產(chǎn)生的名人效應(yīng)不可低估。由文化內(nèi)涵帶來的使用價(jià)值可謂多種多樣。但從使用價(jià)值來看，私人買來作為住宅的可能性很小，因?yàn)榫S護(hù)費(fèi)用很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般現(xiàn)代別墅的維護(hù)費(fèi)用，僅僅用于居住就不劃算。 事實(shí)正是這樣。位于蘇州古城西部、被蘇州山塘古建園林藝術(shù)公司花１００多萬元買下的山塘街２５０號(hào)的許宅，曾是蘇州三大雕花樓之一，極具觀賞價(jià)值。山塘街的悠久歷史甚至超過了著名的蘇州玄妙觀，“吳中四才子”唐伯虎、祝允明、文征明、徐禎卿等眾多家喻戶曉的名人都曾在此街留有典故。２０００年，許宅被一場大火燒掉了２／３。古建園林公司的總經(jīng)理張明告訴記者，為了按照原樣整修這處老宅，他的公司已投入７００多萬，重建四進(jìn)院落，還從民間搜集價(jià)格不菲的舊式桌椅門窗；二期還將投入１０００多萬元，用來建造東花園，并恢復(fù)古戲臺(tái)，還要將昆曲、評(píng)彈等蘇州地方戲曲引入園內(nèi)表演。張明說，照蘇州市規(guī)劃，５年內(nèi)將恢復(fù)山塘老街的歷史風(fēng)貌，修復(fù)后的山塘街無疑將成為一個(gè)旅游熱點(diǎn)。公司購買并重建許宅，就是看中許宅的地理位置和文化效應(yīng)，作為旅游景點(diǎn)開發(fā)，將來不僅有門票收入，還要開發(fā)休閑娛樂項(xiàng)目。預(yù)計(jì)７至１０年后，將收回成本，轉(zhuǎn)入贏利。 占地４畝的桃花塢別院也是這樣。被臺(tái)灣投資者買下后，已被營造成了一個(gè)高檔會(huì)所。該買主說，蘇州臺(tái)商多達(dá)萬人，如果吸收１００位臺(tái)商成為會(huì)員，每人每年收一萬美元會(huì)費(fèi)，幾年時(shí)間就能收回成本。 記者從蘇州市一些房地產(chǎn)中介公司了解到，這些民間投資者中，除了尋找有文化色彩的古建筑作為投資目標(biāo)，保值增值之外，還有一些是蘇州明清時(shí)期大家族的后人，從海外歸來尋根問祖。另外，有些入駐長三角的國外大公司，看中古建筑的品位檔次，希望借此了解中國文化。如一位德國投資者，就希望購買一處古宅，聘請(qǐng)教師專門接收在長三角工作的德國經(jīng)理人的子女，讓他們從小生活在中國文化氛圍中，培養(yǎng)下一代“中國通”。 政府不堪重負(fù) 試探保護(hù)新途 根據(jù)《中華人民共和國文物保護(hù)法》，不論何種級(jí)別的文物都不允許買賣，尤其是不允許向外國人出售。記者了解到，蘇州近來出售的古宅沒有一處是文物，只是一些年代較久、且有一定建筑藝術(shù)價(jià)值的老房子。 從蘇州市文物部門了解到，蘇州擁有數(shù)量僅次于北京的地面古建筑，現(xiàn)存古建筑基本上是１００多年歷史的清代建筑，也有少量明代建筑。１９８２年，蘇州文物部門對(duì)全市進(jìn)行了一次大規(guī)模的文物普查，將那些具有“文物”資格的建筑分別確定為國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)文物，加以嚴(yán)格保護(hù)，而另一些尚不足以評(píng)定為文物的２６０余處、約２０萬平米的舊民居、舊廟宇、舊祠堂，則定為“控制保護(hù)建筑”，決定不允許拆除，酌情對(duì)其加以修繕。 近二十年來，蘇州市文物管理部門和房管部門發(fā)現(xiàn)，由于“控保建筑”數(shù)量太多，而全市每年的用于“控保建筑”保護(hù)的專項(xiàng)撥款僅有３００萬元，要保證其不被拆除就已經(jīng)很不容易，要想對(duì)其進(jìn)行大量的、實(shí)質(zhì)性的修繕就無能為力了。據(jù)簡單測(cè)算，若要將“控保建筑”全部維修到位，需要二、三十億元，僅眼下亟需搶修的３５處，如玉涵堂、雕花樓、潮州會(huì)館、唐寅祠等具有相當(dāng)歷史價(jià)值的古宅，就需要１．５億元經(jīng)費(fèi)。 為了打破無力維修，只能眼看大批“控保建筑”日漸朽壞的僵局，蘇州市文物保護(hù)和房管部門經(jīng)過多年探索，并借鑒國外保護(hù)古建筑的經(jīng)驗(yàn)，決定在嚴(yán)格規(guī)定不允許購買者破壞古建筑，并且必須不斷對(duì)古建筑進(jìn)行維修的條件下，出售一部分古建筑。然后，用回收的資金，再搶修另外的古建筑。根據(jù)他們對(duì)西方國家同類情況的調(diào)查，他們相信那些有眼光購買古建筑的人，決不會(huì)去刻意破壞它們。 ２００２年１０月，江蘇省九屆人大常委會(huì)第３２次會(huì)議審議通過了《蘇州市古建筑保護(hù)條例》，正式宣布：鼓勵(lì)國內(nèi)外個(gè)人或組織維修、置換、購買、資助蘇州古建筑，該條例今年１月１日起正式實(shí)施。 雖然成本驟漲 有意買者仍多 記者注意到，《蘇州市古建筑保護(hù)條例》出臺(tái)前賣出過幾處古宅，但條例出臺(tái)半年來，雖然前來咨詢的人很多，可一筆交易也沒做成。對(duì)此，蘇州市房管局公房管理處處長俞國祥認(rèn)為，主要原因是成本太高。造成目前操作成本高的原因主要有三個(gè)。首先，蘇州地價(jià)自去年以來大幅上漲，每平米從去年的２０００多元上升到現(xiàn)在的３０００多元；其次，根據(jù)國土部門的規(guī)定，土地面積超過５０平米，都要通過拍賣交易，交易中需要向國土部門繳納占地價(jià)４０％的評(píng)估費(fèi)，而蘇州“控保建筑”基本都超過５０平米，這樣成本又增加了一大筆；第三，土地批租的操作過程煩瑣，如動(dòng)遷審批、規(guī)劃審批等，人力成本投入過大。 蘇州市文管部門人士說，該市的２０萬平米“控保建筑”大概可分為三部分，一種是面積很大的宅子，有的達(dá)到七、八千平米，且歷史價(jià)值較高，政府舍不得出售，打算自己保護(hù)，約占２０％；一種是大雜院，已經(jīng)被破壞，恢復(fù)的可能性不大，也沒人愿意購買，約占４０％。其余４０％主要是名人故居，才是他們認(rèn)為有商業(yè)價(jià)值，且愿意出售的。 蘇州市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)張品榮說，盡管購買古建筑成本上升，配套規(guī)定尚未出臺(tái)，但眼下有購買意向的境內(nèi)外人士仍然絡(luò)繹不絕。如曾是袁學(xué)瀾故居的官太尉橋“雙塔影園”，標(biāo)價(jià)４００萬美元，就引來不少客商洽談。他還透露，上海的一個(gè)大財(cái)團(tuán)已經(jīng)瞄準(zhǔn)“控保建筑”，而且“獅子大開口”，竟然提出一次性購買近１０萬平米的古建筑，打算經(jīng)過維修后向境外銷售。這將是一筆巨大的費(fèi)用：土地批租費(fèi)、搬遷費(fèi)、恢復(fù)原貌的費(fèi)用，加起來是每平米６０００元，再加上給房管局大約每平米１０００元的費(fèi)用補(bǔ)償，每平米的開發(fā)成本共計(jì)約７０００多元，相當(dāng)于目前蘇州單體別墅的造價(jià)。雖然如此，該財(cái)團(tuán)仍然認(rèn)為成批量開發(fā)“控保建筑”有利可圖。 針對(duì)此事遇到的種種問題，今年３月，蘇州市副市長朱永新專門組織房管局、文廣局、規(guī)劃局、國土局等相關(guān)部門，研究古建筑交易的配套規(guī)定。經(jīng)過協(xié)調(diào)，一套具體的操作方式已經(jīng)形成文件，預(yù)計(jì)不久將出臺(tái)。蘇州房管局公房管理處俞國榮處長透露，配套規(guī)定重在減少投資成本和辦事環(huán)節(jié)，以方便投資者，高額的土地評(píng)估費(fèi)用可能會(huì)被減免，各部門的行政審批手續(xù)將得到精減。同時(shí)，蘇州還將成立一家國有資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)“控保建筑”交易。