中國人民大學葉劍平：城市化進程與房地產(chǎn)開發(fā)

[center][img]http://www.landscapecn.com/upload/news/200511010648675.bmp[/img] 中國人民大學公共管理學院土地管理系主任、教授葉劍平 [/center] 　　【主持人】下面，我們進行我們論壇的第二部分，就是主題演講。首先，做主題發(fā)言的是在地產(chǎn)界和學術(shù)界都具有極高聲譽的中國人民大學公共管理學院土地管理系的系主任葉劍平教授，葉教授在土地管理，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，房地產(chǎn) 投資分析與價格評估，房地產(chǎn)市場營銷，土地信息系統(tǒng)，土地整理等研究領域都很深的造詣，并且承擔了很多國家一級研究課題。那么，也是被我們稱為在學術(shù)界的三大元帥之一。下面，由請葉劍平教授就城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)做主題發(fā)言。 　　【葉劍平】大家下午好！也算2005年，跟大家拜個年，叫我講城市化進程與房地產(chǎn)開發(fā)，這段時間也參加了建設部、國土部的一些會，“十一五”的一些項目，其中就牽扯到城市問題就有很多，包括城鄉(xiāng)一體化的問題，包括城市發(fā)展過程當中的土地節(jié)約利用問題，包括“三農(nóng)”問題的解決。那么，這些問題應該來說是我們未來發(fā)展一個大的方向，或者是大的主旋律。那么，我想在房地產(chǎn)開發(fā)過程當中，毫無疑問我們老總最關(guān)心的，應該說我們發(fā)展的方向和國家的宏觀經(jīng)濟和整個形勢的發(fā)展是相一致的。否則的話，或者是背對著它的發(fā)展，在市場競爭當中毫無疑問是處于劣勢地位。在這里，我想講幾點思考，跟大家共享一下，有什么問題我們一塊討論。 　　【葉劍平】第一點，大的背景，中國的城市化特點，跟其它國家有所區(qū)別。后面，我會講在這個區(qū)別中最大的一個區(qū)別就是政府所處的地位，或者是政府主導下的發(fā)展，這是我們的一個特點。第二個是整個土地是受政府控制，那么在 西方市場主導下的一種城市化過程是完全不同的。那么，特點之一我在這里面就說了根據(jù)國際經(jīng)驗也好，在座的諸位判斷也好，中國進入城市化高速發(fā)展期，這種高速發(fā)展在近幾年來都以1.2％的城市化率速度在發(fā)展。 　　【葉劍平】那么，這種1.2％的速度實際上還有其它一些就我們目前二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下的發(fā)展，如果我們這種戶籍制度完全打開的話，實際上我們流動的，就是說在打工，來回擺動，鐘擺式的農(nóng)民進城打工后，到過年現(xiàn)在都要往家里面走，還有1.2億勞動大軍，如果也留在城市的化，那么我們城市化速度會更快，更高。那么，這些實際上從城市發(fā)展角度來說意味著機遇，我們整個居住群體要搬遷，這種搬遷就城市化了，往城市聚集。我們這種城市化過程是以工業(yè)為基礎的，所以老說我們中國是世界的加工基地，生產(chǎn)基地，那么就以工業(yè)的發(fā)展來推動城市的發(fā)展。 　　【葉劍平】所以，這一輪經(jīng)濟里面不管是開發(fā)區(qū)熱也好，還有招商引資熱也好，不外乎和這些有關(guān)系。第三個是城市群和城市帶的出現(xiàn)，珠三角城市圈的論壇，長三角城市帶的論壇，早一段時間，有政協(xié)委員就環(huán)渤海經(jīng)濟的發(fā)展提出來一個提案，總理是在這一帶的，有很重要的批示，批示實際上就是說以天津為港口，北京為知識經(jīng)濟的源泉，發(fā)源地，那么這些互相聯(lián)手，津京經(jīng)濟帶擴展到環(huán)渤海經(jīng)濟帶發(fā)展，這些應該是今后一段時間內(nèi)的熱點。當然，還有東北，東北老工業(yè)基地的振興等等，那么都存在著什么呢？或者是標志著什么呢？標志著我們原來是相對獨立以行政區(qū)劃為中心的發(fā)展模式向我們城市和城市之間協(xié)作發(fā)展的模式。 　　【葉劍平】那么，從這一點來說，實際上是市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，市場經(jīng)濟和原來計劃與為中心的，因為我們稅收是以行政區(qū)域為核算標準的。那么，這樣的話就是說以市場為導向，和原來計劃為導向兩者之間就發(fā)生了沖突。那么，這種沖突就要求我們各級城市政府部門之間的協(xié)作和協(xié)調(diào)就開始了，為了使這種區(qū)域的發(fā)展更有競爭力。第四個是中國的發(fā)展城市化帶來了大量的人口遷移，帶來了很多的資本流入，這也是我們的一個特點。那么，即便是西部的資本，西部的人員往東部這些城市化發(fā)展水平高的地方流動。那么，這意味著什么呢？意味著我們勞動力和資本就相對在某些區(qū)域的集中。那么，對于房地產(chǎn)來說，毫無疑問任何一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都離不開房地產(chǎn)生產(chǎn)要素。房地產(chǎn)是一個最基本的要素，都離不開它，也離不開在座的各位。 　　【葉劍平】剛才說的特點都是我們國際上一些學者們總結(jié)過的，我就不說了。原來這兒畫一個框圖，城市化在初級階段，大概20％幾的時候發(fā)展很緩慢。那么，一達到了30％以后，城市化發(fā)展速度就加快了。那么，中國2001年是37.7％，2003年底實際上40％了，2004年在41％點多到42％，處在這樣一個位置。從這個位置到70％，因為我們農(nóng)民很多了，應該說發(fā)展階段，從城市化進程來說，它至少還有二、三十年，也就是說我們規(guī)劃2050年變成一個中等發(fā)達國家水平的話，城市化速度還要加快。那么，加快的結(jié)果意味著什么呢？意味著我們城市人口假設60％的話，2050年16億人口，這是非常保守的故，如果按照60％來算一下，那么就是9億人，近10億人要在城市里，這意味著什么呢？自己算一下，10億人除以3，多少呢？3億多家庭，一百平米，都是很少的，算一下我們現(xiàn)在存量房地產(chǎn)和將來要增量到這個程度，再加上改造。那么，這樣的話我們空間毫無疑問是很大的，這是大的趨勢，誰也不可阻擋。 　　【葉劍平】否則的話，中國要實現(xiàn)，或者是全面實現(xiàn)小康，實際上是不可能的。那么，在這樣一個發(fā)展過程當中，我們就講了，我們經(jīng)濟學家一些研究表明，城市化水平發(fā)展第一階段剛開始是工業(yè)化，主要是人口的聚集，到后面來說就是生產(chǎn)的集約化，就是提高效率，品質(zhì)的提高，實際上是兩個階段。這預示著什么呢？就是在一些發(fā)達的區(qū)域，已經(jīng)由原來的所謂粗放式發(fā)展，向集約式發(fā)展進行，房地產(chǎn)也是一樣，土地使用從原來粗放式發(fā)展向集約式發(fā)展。未來的政策制定，一個城市土地利用指標，肯定是控制一個城市發(fā)展的方向。那么，原來我們土地的發(fā)展是一個擴張形式，也就是說向郊區(qū)，向農(nóng)地的擴張形式，慢慢按照這樣一個發(fā)展的規(guī)律，從城區(qū)又重新改造開始，或者是提高城區(qū)的土地集約利用水平。這是講的第一個我們城市化的特點。 　　【葉劍平】第二點，我們城市化過程當中面臨的問題。第一個問題，土地資源的稀缺，這個毫無疑問，大家都感到了。有的投資商也好，發(fā)展商也好，實際上對中國整個資源占領，或者說戰(zhàn)略發(fā)展投向了一個是能源的資源，水資源沒有辦法壟斷。一個是土地資源，因為對能源的投資，也是未來中國的命脈。土地資源控制，對未來財富聚集也是很重要的。當然，水資源短缺，我家鄉(xiāng)在福建，我們的一條河原來是長流河，從我小的時候開始始終河里面都有水，今年說水旱了，不可思議，為什么呢？南方居然也是缺水城市，這是面臨著非常大的一個問題。那么，這兩者的制約，也就是說未來城市化發(fā)展的道路，或者是哪些區(qū)域要發(fā)展快的話，就要擺脫這兩個制約，或者說我們投資的話就要考慮這個。比如說水極缺，毫無疑問城市想大規(guī)模擴張是不可能的，這是資源。土地也是一樣的，如果限制你，不讓你擴張，你還在里面投也是不可能的，所以這都是制約整個城市發(fā)展的。 　　【葉劍平】那么，原來我們土地的發(fā)展是一個擴張形式，也就是說向郊區(qū)，向農(nóng)地的擴張形式，慢慢按照這樣一個發(fā)展的規(guī)律，從城區(qū)又重新改造開始，或者是提高城區(qū)的土地集約利用水平。這是講的第一個我們城市化的特點。第二點，我們城市化過程當中面臨的問題。第一個問題，土地資源的稀缺，這個毫無疑問，大家都感到了。有的投資商也好，發(fā)展商也好，實際上對中國整個資源占領，或者說戰(zhàn)略發(fā)展投向了一個是能源的資源，水資源沒有辦法壟斷。一個是土地資源，因為對能源的投資，也是未來中國的命脈。 　　【葉劍平】土地資源控制，對未來財富聚集也是很重要的。當然，水資源短缺，我家鄉(xiāng)在福建，我們的一條河原來是長流河，從我小的時候開始始終河里面都有水，今年說水旱了，不可思議，為什么呢？南方居然也是缺水城市，這是面臨著非常大的一個問題。那么，這兩者的制約，也就是說未來城市化發(fā)展的道路，或者是哪些區(qū)域要發(fā)展快的話，就要擺脫這兩個制約，或者說我們投資的話就要考慮這個。比如說水極缺，毫無疑問城市想大規(guī)模擴張是不可能的，這是資源。土地也是一樣的，如果限制你，不讓你擴張，你還在里面投也是不可能的，所以這都是制約整個城市發(fā)展的。城市化過程當中我們把農(nóng)民完全轉(zhuǎn)移出去，大家看報紙各種各樣統(tǒng)計數(shù)字都有，三無農(nóng)民，失地，失業(yè)，沒有保障，有人說是兩千萬，也有人說是四千萬，也有人說是六千萬，不管這個，至少是幾千萬，幾千萬是歐洲大國國家的人口。那么，低水平勞動力相對過剩，或者是大量過剩。所以，在廣東一帶，就是說加工這些，還有一般的服務業(yè)，服務員等等是大量的過剩，使我們壓低勞動成本，這也是優(yōu)勢，也是劣勢，劣勢是什么呢？造成社會不公平。如果這個不公平拉大到一定程度，就會造成社會振動，一振動就造成社會穩(wěn)定，不穩(wěn)定就會產(chǎn)生很多政治問題。所以，在這樣的情況下，這個大背景毫無疑問，政府肯定不會袖手旁觀。 　　【葉劍平】那么，就有一個問題，就是說政府如何制定一些政策，使這些多余的農(nóng)民能夠消化掉。那么，從我們房地產(chǎn)商來說關(guān)注的是什么呢？就是說這些農(nóng)民進城后能不能買得起房子？那么，他有錢肯定買得起。那么，這個錢從哪里來呢？就要及早反思，怎么樣讓有錢人多交點稅，轉(zhuǎn)移過去，這是一種方式。另外一種把原有土地價值提高，也就是說征地的權(quán)利也好，或者是土地由農(nóng)地轉(zhuǎn)成建設用地的也好，把這個成本提高。當然，提高了并不是說整個社會成本提高了，實際上提高農(nóng)民自己的分配。那么，這就是未來的一些取向。 　　【葉劍平】毫無疑問，肯定會采取措施。另外一種也是，可以把糧食價格提高，在座的諸位如果米一塊多錢財一般斤，賣到三塊多錢，提高一倍對大家沒有什么影響。人越長越胖，飯越吃越少。但是，這一提高，一轉(zhuǎn)移，實際上就有更多人收益提高了。所以，剛才說粗放式發(fā)展的時候是以資源性為代價。如果到了集約式的發(fā)展，最后資源作為要價的一個條件，因為它是相對壟斷的，相對稀缺的，稀缺的話只要一個政策相應，價格就馬上起來，像空氣不稀缺，但是慢慢干凈的空氣也稀缺了。所以，大家到旅游地區(qū)呼吸新鮮空氣也要花錢的，這是第二個問題，面臨什么？目前政府在城市化過程當中一些政策上沒有到位的，就使得我們在城市擴張的時候，勞動力沒有相應的跟上，或者是轉(zhuǎn)移出來。還有一個問題就是我們的城市化是在政府主導下的一個城市化，那么這個城市化基礎設施相對滯后，什么意思呢？因為北京最明確了，所謂挖路，今天埋一根管要挖一下，明天要埋另外一根管又要挖一下。 　　【葉劍平】為什么這樣子呢？可能大家比我更清楚，因為預算沒有到位，這個工程到什么時候完成，要把路先修好，路修好以后，錢來了，可以布管再挖，沒有關(guān)系，這種重復的勞動也好，浪費也好，總的來說基礎設施不是很完善的，或者說我們城市發(fā)展是個跳躍式的。我們有些表面上做的更多，跟我們開發(fā)商，我們蓋的房子一樣，外立面做的好一點，里面誰也看不清楚。那么，我們城市發(fā)展也是這樣子的，就屬于急功近利。有一個例子就是回龍觀和天通苑，原來規(guī)劃很好，解決住房問題，但是現(xiàn)在交通堵塞，早一段時間和規(guī)委一塊討論，像這樣的社區(qū)如何通過規(guī)劃，如何通過再改造，使得這個區(qū)域能夠增加一些所謂的綜合功能，使一些人不要跑來跑去，有人提出是不是搞一些大的商場，或者是搞娛樂設施，有人提出是不是寫字樓也搬進去。那么，這些問題好多都是要論證的。 　　【葉劍平】天通苑也是一樣的，如果我們造一個城，這樣的話我們生活成本太高了，整天在這里面勞累的奔波。天通苑、回龍觀路口等車一個小時，早上一個小時，晚上一個小時，所以有班不能上，有家不能回，有人上BBS網(wǎng)上談了很多問題。因此，這個引起政府的關(guān)注，就是說未來到底我們建立一個什么樣的小城鎮(zhèn)，或者相對來說功能比較綜合一點的城鎮(zhèn)，這可能是未來的發(fā)展，也就是開發(fā)商所要做的工作。另外形象工程，就是有一些通路，有一些廣場，有一些其他工人也好，甚至某個區(qū)域，比如說開發(fā)區(qū)也好，包括CBD也好，比如說中關(guān)村西區(qū)也好，這些都相對來說它的市場任務要小于它的政治任務，那么在某一個任期內(nèi)要改造某一個地方，一定要有成效。那么，在這樣情況下有好多細節(jié)性的東西，比如說交通的組織，一些企業(yè)之間，所謂形成了一個功能綜合企業(yè)群體的招商引資。那么，由于時間短，不可能完全的互相就像產(chǎn)業(yè)鏈也好，或者企業(yè)之間的功能匹配也好，都跟不上，最后簡單的說就一個大商場，最后分隔出租或者是出售，什么好賣就賣什么，功能很單一，功能單一，就沒有辦法形成競爭力。沒有辦法形成競爭力，這個區(qū)域就死掉了。 　　【葉劍平】那么，這些都屬于我們現(xiàn)在整個基礎設施也好，整個環(huán)境造成的一個稀缺性。還有一個問題市場趨利，包括發(fā)展商，但是我們大多數(shù)市場趨利發(fā)展商，我覺得不是怪你們，是怪這個市場本來就是這樣子的，急功近利的開發(fā)模式，就出現(xiàn)許多新的城市垃圾，因為它好賣，它必須快，慢一點的話不行。那么，在這樣一個浮躁的，不成熟的市場，毫無疑問逼迫大家去這么做。當然，這些做也跟我們政府控制有關(guān)，政府管理不到位，我們城市發(fā)展實際上還有另外一個特點，一個是政府主導下，一個我們企業(yè)也能夠影響下，包括我們搞容積率的問題，綠地變成樓房的問題等等，實際上是一個無序的相對。那么，這樣一個過程毫無疑問未來發(fā)展不可能長期存在，把無序變成更有序。如果我們城市長期這樣下去，實際上美國也好，西方國家也好，在七、八十年代老唱這個歌，人們一到周末紛紛逃離城市，覺得非常難受，要到郊外呼吸新鮮空氣，要到郊外去舒展一下。 　　【葉劍平】第三點，我們想科學理性看待城市發(fā)展，因為隨著我們前一輪改革開放后二十多年的發(fā)展，這時候發(fā)展應該說是世人矚目，引起了國際重視。但是，在發(fā)展過程當中也存在這樣那樣的問題，這種問題當然比起不發(fā)展肯定是好的，發(fā)展中的問題。所以，發(fā)展中的問題肯定從發(fā)展中來解決。第一個我的理解城市是發(fā)展起來的，而不是建設起來的，我們原來都是建設的，所以我們好多區(qū)域由于是政府工程建設起來后這個區(qū)域沒有辦法出租出去，沒有辦法銷售出去，變成了資金大量的留置，資金功能沒有辦法完成。發(fā)展起來是什么呢？發(fā)展是一個自然過程，比如說經(jīng)濟發(fā)展，就像我們一個人，你有錢了，就開始講究品質(zhì)了，住的要寬敞一點，里面還要裝修好一點，然后里面的配置也要好一點，出去的時候要車。 　　【葉劍平】那么，要求周圍的環(huán)境，就是相鄰的鄰里關(guān)系要和諧一點。那么，這個實際上目前已經(jīng)提出來，要求從科學發(fā)展觀，我們也用這樣一個詞，我們原來做了好多調(diào)查，寄托于稅收養(yǎng)這個城市，后來不行，通過賣地建設城市，地也賣的差不多了，那怎么辦？所以說發(fā)展起來的就使得成為整個經(jīng)濟城市發(fā)展的需要，比如產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，人口聚集發(fā)展的需要來發(fā)展城市，而不是先造一個城，讓別人來住。第二個國家發(fā)改委現(xiàn)在在征求一個建議，想做一個全國的總體規(guī)劃，什么規(guī)劃呢？城市布局，這個規(guī)劃高于城市建設規(guī)劃，高于城市國土規(guī)劃，如果通過的話，城市經(jīng)濟圈就由發(fā)改委決定布點了。不管怎么樣，包括北京的規(guī)劃，修編，有人做了統(tǒng)計，說我們北京整個發(fā)展真正按規(guī)劃實現(xiàn)的不到一半，那么這個就是說規(guī)劃的作用實際上不大。規(guī)劃是什么呢？是超前的，是指導作用的，我們不是，我們開發(fā)商在那兒搞一塊地，做規(guī)劃，讓政府去批，政府一看這規(guī)劃好也批，不好的話通過別的關(guān)系也批。那么，這樣的話整個城市原來總體控制就不可預測。說這個是什么呢？ 說未來整個城市的發(fā)展，是有真正的藍圖，而這種藍圖一旦確定下來，誰都不能改變。那么，對開發(fā)商來說有好處是什么呢？未來得發(fā)展是透明的。 　　【葉劍平】那么，透明的最后結(jié)果是什么呢？我們誰讀懂了這個規(guī)劃，誰可能先走一步，是這樣的關(guān)系。第三個是政府的作用，我是畫了兩個問號，是政府主導下的發(fā)展，還是保駕護航的政府？這個功能也在慢慢轉(zhuǎn)變，慢慢由政府無所不能，變成了有所為，有所不為的政府。那么，哪些有為，就要看為整個經(jīng)濟發(fā)展。從我個人來說，慢慢退居到后面的程度，規(guī)定規(guī)則，看好這個規(guī)則，當好裁判，可能應該這樣子。在改革初期，也就是前二十多年的話，作為領路人很正常，我們的精英都在政府部門。然后，又從計劃往市場里靠，來依賴于政府。但是，隨著好的精英，企業(yè)家也好，社會各種群體崛起力量越來越大。第四個市場作用，就是如何建立一個市場的機制，使得我們一個城市的有限資源能夠得到合理、高效的配置。 　　【葉劍平】第四點，中國城市化如果從40％提高到65％，需要20年左右的時間，在這樣的過程當中，城市化道路由原來的單一功能，也就是說建設一個某鎮(zhèn)也好，功能很單一型的向國際上哪兒都提倡的混合功能區(qū)的轉(zhuǎn)換，使得我們的人不要過分進行鐘擺活動。第二個就是城市的布局，原來曾經(jīng)五、六十年代提出來發(fā)展大城市，后來提出發(fā)展中小城市，后來大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，現(xiàn)在提出大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。在這樣過程當中，我們剛才說了國家對整個城市圈，城市帶進行布局，布局的話包括東西部城市要建立布局，如果這個框架，包括土地部門也好，建設部門也好，發(fā)改委也好，這個框架的確定，實際上意味著未來我們城市發(fā)展整體的方向，這是很大的一個大局。那么，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃下一步法律地位在提升，也就是通過規(guī)劃指導下的房地產(chǎn)開發(fā)，這是我們簡單的第四個思考。 　　【葉劍平】最后就是指在這樣一個大勢下，我們房地產(chǎn)開發(fā)一個是遵循城市化規(guī)律，剛才說了這是一個快速發(fā)展期，所以要踏上這個步伐。另外發(fā)展有一個整體的布局，所以規(guī)劃的作用是非常大的，不要指望我們可以去改變它，我們只能去服從它。所以，作為發(fā)展商參與城市的發(fā)展。第二個政府管理目標和發(fā)展目標已經(jīng)進行調(diào)整，原來的目標很簡單，GDP。那么，現(xiàn)在管理目標和發(fā)展目標已經(jīng)進行調(diào)整，叫城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展標志著什么呢？原來的兩級分化模式慢慢要縮小一些，實際上是這樣的管理，也就是說更多的資金也許要投向絕大多數(shù)的人，也就是農(nóng)村。 　　【葉劍平】那么，這種投不管是轉(zhuǎn)移投，提高價格投，還是別的形式投，比如說進城的門檻降低，現(xiàn)在深圳在做，早幾天是建設部一個會，就是說流動人口，或者說外來人口的住房問題，比如說給外來人口提供所謂的住宅基金，給他免稅，提高工資，給他廉租屋或者是經(jīng)濟適用房，或者是假如孩子在那念書有什么優(yōu)惠，制定這些政策，有一些潛在消費者馬上釋放出來。所以，這些根據(jù)政府管理目標改變，整個市場流量就改變。開發(fā)建設生產(chǎn)、生活、學習等混合型功能的區(qū)域，因為尤其現(xiàn)在一個是交通發(fā)達了，一個是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達了，所以沒有必要由原來單中心城市向多中心城市發(fā)展，功能相對單一，原來生產(chǎn)就是生產(chǎn)區(qū)，學習就是學習區(qū)，變成綜合功能。那么，這種綜合功能實際上使得所謂的現(xiàn)在提出和諧的社會，跟這樣的目標更靠近一點。 　　【葉劍平】和諧社會需要注重解決“三農(nóng)”問題，就是農(nóng)村、農(nóng)民和農(nóng)業(yè)，我們主要是農(nóng)民問題，農(nóng)民問題主要是戶籍、社會保障問題，如果戶籍問題解決，整個山東省2005年沒有農(nóng)業(yè)戶口，全部打開，整個深圳是沒有農(nóng)村了，就是城鄉(xiāng)已經(jīng)一體了，整個廣東也是一樣的，要把戶籍打開，現(xiàn)在江西、浙江也在做這些事。意味著什么呢？實際上國民待遇不能歧視，農(nóng)民就是農(nóng)民，居民就是居民，解決這個問題。今天中午我是跟天津的區(qū)長在一塊他說葉教授你說了新的問題，為什么呢？那兒的農(nóng)民不愿意轉(zhuǎn)居民？為什么呢？不是因為土地和利益，而是想多生一個孩子，他說你們搞研究的絕對想不到。農(nóng)民生產(chǎn)就是農(nóng)民，可以多要一個孩子，可以傳習，以后他的孩子不一定想要兩個了，也許逼著生都不一定要，這是一個自然過程。最后一個問題就是農(nóng)民最大資產(chǎn)或談判的資本就是土地，因為現(xiàn)在在爭奪，我們兩個所有者，一個國家所有，一個集體所有，國家所有權(quán)利高高在上，集體所有侵犯強一些，包括在座開發(fā)商去征地。 　　【葉劍平】如果把兩者之間的權(quán)利同等的話，談判的成本就高，當然收益也就高。所以，最終我的結(jié)論就是我們還是走了工農(nóng)相結(jié)合的發(fā)展道路。未來要有一個所謂的和諧社會，或者說叫公正的社會，就必須解決。我們小平同志講了讓一部分人先富起來，富的目的是帶動后面的人，不要自己都跑了，跑到國外去了，肯定有一些政策激勵這些工人群眾能夠致富，買房子。走這樣一條路的話，我想就是未來發(fā)展空間越來越大，否則我們現(xiàn)在出現(xiàn)很多矛盾，從國家層面上來說是這樣子的，從咱們開發(fā)商角度來說也是如此。 　　【葉劍平】所以，我就簡單的說這幾點，謝謝大家！