李忠：歐美國(guó)家城市多中心成功模式及比較

[center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/2004727183856249.jpg[/img]華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事總經(jīng)理　李忠[/center] 【劉志碩】各位來(lái)賓，大家好！我是劉志碩，站在我旁邊的這位是《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》地產(chǎn)版主編謝紅玲女士。今天上午的論壇，主要由我們來(lái)位為大家主持。 【謝紅玲】在座的各位新老朋友大家好，歡迎大家在百忙中抽出時(shí)間參加本次論壇，這次論壇是由北京廣廈網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，也就是劉總所領(lǐng)導(dǎo)的企業(yè)，還有專注于寫字樓市場(chǎng)的《寫字樓薈》，以及中國(guó)產(chǎn)業(yè)報(bào)道領(lǐng)域最具影響力的媒體《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》三家聯(lián)合主辦。 【劉志碩】這次論壇的主題是新城市經(jīng)濟(jì)，新北京格局和新商務(wù)中心，正如目前今天到場(chǎng)的，和沒(méi)有到場(chǎng)的開發(fā)界的同仁們，正在全力的打造整個(gè)商務(wù)格局。這幾年來(lái)，北京的建設(shè)取得了輝煌的成就，北京的現(xiàn)代化，和整個(gè)城市國(guó)際化進(jìn)程迅速的加快，朝陽(yáng)的CBD，西部的中關(guān)村都是在迅速的崛起。 【劉志碩】整個(gè)北京正在進(jìn)行第七次的修編規(guī)劃，其中主題也把多中心列入了整個(gè)規(guī)劃當(dāng)中中心調(diào)整的主題。未來(lái)整個(gè)商務(wù)中心會(huì)怎樣，未來(lái)整個(gè)北京的商務(wù)中心會(huì)形成哪些商務(wù)中心，這次是我們真正要討論的主題。這個(gè)主題對(duì)于未來(lái)商務(wù)中心的格局，對(duì)于未來(lái)企業(yè)辦公樓的選址，新的產(chǎn)業(yè)，和原有產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的距離都會(huì)產(chǎn)生非常有益的指導(dǎo)。我們非常希望這次論壇能在大家共同共同努力下，為業(yè)界方方面面提供幫助和支持，同時(shí)也開一個(gè)頭，為各種各樣的資源，多方整合，共同來(lái)探討和形成良好的商業(yè)格局，大家共同來(lái)努力。 【謝紅玲】本次論壇邀請(qǐng)到了中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師楊保軍，摩托羅拉公司房地產(chǎn)部經(jīng)理張配，微觀公司房地資產(chǎn)高級(jí)經(jīng)理盧志華，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理李忠，北京廣廈世紀(jì)投資咨詢有限公司總經(jīng)理劉芳擔(dān)任這次論壇的主講嘉賓，他們將從新北京的城市規(guī)劃，歐美國(guó)家城市多中心成功模式的比較，以及2008年前，也就是從現(xiàn)在到2008年前，寫字樓市場(chǎng)的透析以及新經(jīng)濟(jì)下企業(yè)需求的變化等等不同的角度進(jìn)行演講。下面我宣布新城市經(jīng)濟(jì)，新北京格局，新商務(wù)中心高峰論壇正式開始！ 【劉志碩】我們整個(gè)城市現(xiàn)代化規(guī)劃的形成是走在了西方國(guó)家的后面，因此西方國(guó)家在整個(gè)商務(wù)中心的建設(shè)，和商務(wù)安排有哪些特點(diǎn)，他們?cè)谡麄€(gè)過(guò)程中經(jīng)歷了什么北京，這都是我們大家關(guān)心的問(wèn)題。首先我們有請(qǐng)李忠先生為我們介紹歐美國(guó)家在城市化進(jìn)程中發(fā)展的特點(diǎn)，下面有請(qǐng)華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理李忠為大家做精彩的演講，謝謝！ 【李忠】今天我給大家講的題目是歐美國(guó)家城市多中心發(fā)展的一個(gè)成功模式及比較，準(zhǔn)確一點(diǎn)說(shuō)，這個(gè)題目應(yīng)該是一個(gè)商務(wù)的多中心模式發(fā)展及比較。之所以講這件事，是想說(shuō)一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樽罱诒本┮渤霈F(xiàn)了許多除CBD之外的商務(wù)區(qū)，比如說(shuō)早就已經(jīng)存在的金融街，因此在北京市存在這么一種說(shuō)法，說(shuō)建設(shè)商務(wù)區(qū)都是分散了CBD的建設(shè)，都是起到了對(duì)于CBD建設(shè)的一種阻礙作用。我現(xiàn)在想跟大家說(shuō)一說(shuō)的就是，這不是一種阻礙作用，這種多中心的，或者是具有分中心模式的，CBD的建設(shè)，或者是商務(wù)區(qū)的建設(shè)，恰恰是國(guó)外現(xiàn)在CBD建設(shè)的一種普遍的現(xiàn)象，而且是一種正在進(jìn)行的，非常積極的嘗試。 【李忠】國(guó)外的商務(wù)中心區(qū)主要由兩種模式構(gòu)成，一種模式是單中心模式，還有一種模式是多中心模式。這個(gè)觀點(diǎn)不是我提出來(lái)的，我手上本一本書，這是我非常尊敬的清華大學(xué)的李配（音）博士早在1997年讀博士生的時(shí)候，研究這個(gè)理論，就已經(jīng)得到了這個(gè)見(jiàn)解。 【李忠】就是商務(wù)中心區(qū)有單中心模式，也有多中心模式。我是做地產(chǎn)咨詢的，但是我對(duì)于這些理論問(wèn)題非常感興趣，從那個(gè)時(shí)候，大概李配博士并不知道有我這樣一個(gè)學(xué)生，非常有興趣的把他短短的，在他的論文中是一段文字的一個(gè)話題給延續(xù)下去了，就是針對(duì)單中心和多中心，從那時(shí)候開始到現(xiàn)在，做了一系列的研究。現(xiàn)在根據(jù)我們的研究成果，可以看出國(guó)外的商務(wù)中心區(qū)分中心模式又有兩種，一類是主中心和輔中心的模式，這就是說(shuō)有一個(gè)為主，有一個(gè)為輔。這里面最典型的就是我今天給大家介紹的紐約，以下曼哈頓地區(qū)為主，以中城區(qū)的辦公為輔，另外比這個(gè)更進(jìn)一步的就是多中心的模式。分不清誰(shuí)為主，誰(shuí)為輔，完全形成一個(gè)相對(duì)平等的網(wǎng)絡(luò)，這是東京的模式，也是我今天著重要跟大家介紹的兩個(gè)模式。 [center][img]http://www.cncwe.org/upload/news/200472718397281.jpg[/img]東京商務(wù)區(qū)多中心網(wǎng)絡(luò)[/center] 【李忠】我們一般的說(shuō)，最大的CBD就是這四個(gè)城市，紐約，倫敦，巴黎和東京，而這四個(gè)城市，從我們給出的這張表來(lái)看，都無(wú)一例外的表現(xiàn)出多中心模式。紐約和東京，還有巴黎，都標(biāo)出了ISC，就是國(guó)際金融中心，這個(gè)是CBD以金融為主的CBD進(jìn)化到一定程度的表現(xiàn)。很多地方都是用ISC來(lái)取代CBD這樣的說(shuō)法。紐約分成下曼哈頓地區(qū)，和中城區(qū)事務(wù)辦公區(qū)，紐約，巴黎，東京都是一樣，分出了非常完整的CBD的網(wǎng)絡(luò)格局。下面我們先來(lái)看一看紐約的商務(wù)中心區(qū)的模式。 【李忠】我先說(shuō)一下居住空間分析，我們現(xiàn)在有很多人說(shuō)CBD里面的寫字樓不能少于某比例比例，這個(gè)跟國(guó)外正好相反，他們現(xiàn)在許多地方的CBD，在控制他的寫字樓的比例，不得高于多少一個(gè)上限，這是為什么呢？就是因?yàn)榧~約他們正在想辦法，使CBD本身的辦公人員盡可能的能夠就近居住，這實(shí)際上是解決CBD交通的一個(gè)最有效的辦法。大家可以簡(jiǎn)單計(jì)算一下，基本上一個(gè)寫字樓里的員工，如果分拆成公寓單元的話，差不多需要四多五棟同等面積的公寓，才能把這些人裝下。 【李忠】換句話說(shuō)，如果一個(gè)地區(qū)的CBD里面，它的寫字樓的比例，是占到50％，即便剩下的50％全都是公寓的話，那也就是說(shuō)，還有四分之三的人，至少是四分之三的人，需要分流出去居住，他不可能就近居住。這種分流，又得是準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)的，因?yàn)榇蠹抑?，CBD的上下班是不可能錯(cuò)開時(shí)間的，這樣以來(lái)，就為CBD造成非常大的交通壓力。所以說(shuō)CBD里面的居住空間不是什么壞事，恰恰是解決CBD交通的一個(gè)非常有效的辦法，比如像北京的世貿(mào)國(guó)際公寓這樣的房子，他里面居住的多數(shù)都是在CBD上班的人，這個(gè)對(duì)于緩解CBD的交通壓力，是一個(gè)非常有效的辦法。 【李忠】美國(guó)的下曼哈頓地區(qū)不斷的強(qiáng)化居住，根據(jù)美國(guó)的功能空間的分開，我們必須說(shuō)一個(gè)概念，就是說(shuō)居住空間分異，這是什么概念呢？就是指當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)化到一個(gè)階層劃分的時(shí)代的時(shí)候，它的城市功能劃分，不是以功能為主導(dǎo)的，而是以人群為主導(dǎo)的。比如說(shuō)現(xiàn)在無(wú)論大家到紐約去，還是到芝加哥去，你去問(wèn)哪里是你的商務(wù)區(qū)，哪里是你的展覽區(qū)，哪里是你的商務(wù)區(qū)，大家不一定說(shuō)得很清楚。但是你要是問(wèn)哪里是你的富人區(qū)，哪里是你的中國(guó)人居住區(qū)，哪里是意大利人居住區(qū)，每個(gè)人都能說(shuō)得很清楚，因?yàn)槲镆灶惥?，人以群分是古語(yǔ)就有的規(guī)律，所以現(xiàn)在大家到一個(gè)國(guó)家，首先一個(gè)區(qū)就按檔次進(jìn)行定位，其次會(huì)會(huì)按照功能進(jìn)行定位。 【李忠】因?yàn)樵谕粋€(gè)區(qū)域，他的什么東西都可以不一樣，但是唯獨(dú)有一個(gè)東西是必須一樣的，那就是地價(jià)，地價(jià)決定了這個(gè)地區(qū)，居住、工作和生活的人的檔次，一定是趨同性的。我們搞物業(yè)管理的人也知道，只有當(dāng)一個(gè)社區(qū)里的人群相對(duì)均值化的時(shí)候，物業(yè)管理就好管，如果不夠均值化，檔次差別很大，那好了，你這個(gè)物業(yè)管理，就高的低的不滿意，就低的高的不滿意。所以紐約和芝加哥的劃分，跟這個(gè)是非常匹配的，我下面給大家分析一下，居住空間的分異在劃分空間中起的作用。 【李忠】傳統(tǒng)上，我們一般把曼哈頓分為下城區(qū)和中城區(qū)的事務(wù)辦公區(qū)。這是他的中城區(qū)，這是他的下城區(qū)，我要說(shuō)的就是，根據(jù)我的考察，其實(shí)整個(gè)紐約可以看成一個(gè)大的商務(wù)區(qū)，但是它的商務(wù)的檔次不一樣，底下有高檔人群的辦公、居住和休閑，上面有總部的辦公、居住和休閑，包括到時(shí)代廣場(chǎng)這一代。但是東村，和大家都熟悉的SOHO區(qū)，這個(gè)區(qū)也有人辦公、居住和休閑。只不過(guò)在這里辦公的是高檔寫字樓，在這里辦公的是那種廠房改造的，藝術(shù)家辦公和畫廊辦公，他的居住有的是低檔次的公寓，和一般的Townhouse。其實(shí)應(yīng)該說(shuō)，每一個(gè)都是有他商務(wù)功能的，整個(gè)紐約的商務(wù)功能形成了非常良好的匹配，他是按照人的檔次和功能，這兩條坐標(biāo)系來(lái)劃分的，而不是按照單一的坐標(biāo)系。 【李忠】先說(shuō)中城區(qū)，大家可以看上面的資料，更準(zhǔn)確地一點(diǎn)說(shuō)，中城區(qū)像我們的總部基地，他當(dāng)然位置沒(méi)有這么偏，但是多數(shù)都是由公司不辦公來(lái)形成的，這里包括了西格拉姆，百事可樂(lè)這些。隨著9.11的發(fā)生，有很多原本屬于下城區(qū)的客戶，也搬到了中城區(qū)。這個(gè)是中城區(qū)的照片，它是緊靠著中央公園，這么大的一代的東西。 【李忠】這個(gè)就是中城區(qū)大多數(shù)的總部，其中非常有名的總部，是著名的建筑師設(shè)計(jì)的，后現(xiàn)代的建筑，后來(lái)美國(guó)人穿過(guò)日本人買這棟樓，日本人在價(jià)格最高的時(shí)候買了下來(lái)，當(dāng)時(shí)美國(guó)人還在說(shuō)，日本收購(gòu)了我們家門口了，其實(shí)心里偷著樂(lè)，你們用了如此貴的錢買了這個(gè)樓。這個(gè)是他的穿谷（音）大廈，后面這棟是IBM大廈，這一棟是美國(guó)一個(gè)非常大的地產(chǎn)公司做的，后面是連著另外一個(gè)總部，就是IBM的總部，這個(gè)就是他的中心區(qū)的辦公，后面這個(gè)巨大的，就是被大家說(shuō)，不是一個(gè)建筑，【李忠】但是是紐約最偉大的建筑的中央空調(diào)。這個(gè)是我要說(shuō)的另外一個(gè)副中心，這里附近也是有很多公司總部辦公的，只不過(guò)偏時(shí)尚類的都是在這個(gè)地方。換句話說(shuō)，整個(gè)紐約都是一個(gè)總部中心，也都是一個(gè)商務(wù)區(qū)，只不過(guò)他按照檔次，按照功能進(jìn)行區(qū)分，這個(gè)就是他的中城區(qū)旁邊的住宅，這個(gè)已經(jīng)靠近聯(lián)合國(guó)總部了，這個(gè)是中城區(qū)的側(cè)立面。 【李忠】然后我們?cè)倏纯聪侣D地區(qū)，它的公司總部不是特別多，金融是它的主導(dǎo)，這是下曼哈頓地區(qū)的地圖，這是華爾街，華爾街的尺度是非常窄的，是非常擠的，我們說(shuō)CBD必須擠，CBD之所以存在，就是因?yàn)樗目臻g相對(duì)擁擠的情況下，能夠采取相對(duì)靠近的辦法，降低各個(gè)公司的綜合商務(wù)成本，增加大家的綜合商務(wù)機(jī)會(huì)，這就是CBD的來(lái)源。這是它的城市尺度，這是它的仲裁所，這就是聯(lián)合教育所，是是旁邊高層的寫字樓和公寓，這里面也是一個(gè)混合公寓，包括這個(gè)古老的教堂。這是新建的寫字樓，這個(gè)是9.11的遺址。 【李忠】9.11這件事，我們不說(shuō)它別的意義，客觀上對(duì)紐約的CBD分化起到了促進(jìn)作用，使大家不愿意在下城區(qū)擠了，搬到對(duì)岸去了，搬到中城區(qū)去了。這是高檔公寓，都非常受歡迎的，擠滿了在附近上下班的人，這是旁邊配屬的公寓，所以說(shuō)CBD里面建公寓不是壞事，如果建成100％，80％的寫字樓，很像芝加哥和休斯敦，成為一個(gè)沒(méi)有活力的，晚上的“死城”了。這是它旁邊的寫字樓，這是下城區(qū)去濱海的路上，旁邊是公寓和寫字樓，這是寫字樓和公寓非常近，很多人通過(guò)步行就可以解決上班。 【李忠】這是對(duì)面新分出去的辦公區(qū)，它旁邊還有一個(gè)碼頭，對(duì)面的這些，原來(lái)9.11恩之前是沒(méi)有這么多的樓的，但是現(xiàn)在全部都出來(lái)很多寫字樓了，這樣的話，多中心的分化比李配博士研究的時(shí)候更進(jìn)一步了，連曼哈頓島外都去了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)是也不會(huì)預(yù)測(cè)到9.11這個(gè)事的發(fā)生。 【李忠】再有就是東京，東京是世界上一個(gè)非常怪的城市，他現(xiàn)在已經(jīng)是1300，1400萬(wàn)人口了，但是它的人口還在增加。按說(shuō)到了這個(gè)時(shí)候，他們應(yīng)該控制都市的規(guī)模了，但是沒(méi)有。這種情況之下，日本一直想辦法在緩解，叫改造一級(jí)依存型的地域結(jié)構(gòu)為多核多圈層型地域結(jié)構(gòu)。他們當(dāng)時(shí)吃過(guò)這種虧，就像我們現(xiàn)在也不能僅僅集中在建一個(gè)CBD，如果這樣的話，對(duì)一個(gè)城市是沒(méi)有什么好處的。他們后來(lái)就把這些功能全部分開了，這些數(shù)據(jù)我還都是引用的當(dāng)年李配博士做的一些，后面的調(diào)查成果是我自己加上去的。 【李忠】日本東京區(qū)內(nèi)劃分方法，主要是沿著這根綠線，日本的輕軌結(jié)構(gòu)是非常發(fā)達(dá)的，中間這根綠線是GR線，這旁邊分布著著名的時(shí)代，東京銀座環(huán)（音）等等一系列重要的商務(wù)區(qū)，這是我想說(shuō)的一個(gè)重要的話題。當(dāng)我們把兩個(gè)商務(wù)區(qū)，一個(gè)商務(wù)中心分成幾個(gè)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)的時(shí)候，商務(wù)網(wǎng)絡(luò)之間的聯(lián)系非常緊密。北京目前形成的格局就是東邊是CBD，西邊是金融街。這兩個(gè)之間必然導(dǎo)致很多的聯(lián)系，從這種意義上來(lái)說(shuō)，交通是非常重要的，因?yàn)樗锹?lián)系兩個(gè)商務(wù)主環(huán)重要的聯(lián)系功能。同時(shí)地鐵也是非常重要的，你如果沒(méi)有有效的聯(lián)系的話，多中心的商務(wù)格局是不太可能形成的。 【李忠】我們先看一個(gè)商務(wù)副中心的概念，它現(xiàn)在除了前面的城市副中心之外，它在次一級(jí)的建七個(gè)副中心，包括池袋，新宿，涉谷等等。所以說(shuō)日本對(duì)于副中心的考慮是非常完善的。我們新說(shuō)新宿，新宿是東京的市政廳，而涉及到國(guó)家的這套體系都是分布在另一個(gè)地方，這兩個(gè)拆得非常完善，現(xiàn)在各個(gè)國(guó)家都是在進(jìn)行商務(wù)功能的分拆，做得最狠的是荷蘭，荷蘭甚至把首都都拆成兩個(gè)。 【李忠】所有的對(duì)內(nèi)的功能都是在阿姆斯特丹，對(duì)外的功能在另外一個(gè)地方，這樣減輕城市的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在我們看到的新宿就是承擔(dān)了商務(wù)辦公功能，以及東京的一些辦公功能，這就是新宿的照片。這個(gè)照片里可以看得出，我剛才說(shuō)過(guò)，東京這個(gè)城市人口雖然很多了，但是還是在擴(kuò)張，他的規(guī)劃是不太好的，有著很多亂七八糟的房子的。他的商務(wù)中心區(qū)是沿著GR線形成的，很明顯。大家看，這就是沿著他的GR線形成的，這是旁邊它的停車，它的城市是比較混亂的，我們經(jīng)常說(shuō)學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，我們不是說(shuō)徹頭徹尾的學(xué)習(xí)，而是學(xué)東京的這種多中心的規(guī)劃結(jié)構(gòu)是值得我們學(xué)習(xí)的。 【李忠】但是同時(shí)說(shuō)明，東京的很多規(guī)劃形態(tài)，不一定有北京搞得好，這是它的新宿的中心區(qū)的高樓大廈，這是它旁邊的另外一個(gè)高層。他們庭院做得是特別好的，留了很多綠地，包括道路的穿插。我們考察了這么多的CBD，如果說(shuō)到CBD的人性化，東京肯定是世界第一的，因?yàn)槿毡救丝紤]人性化的設(shè)施是非常到位的。說(shuō)一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，當(dāng)你走到一個(gè)路，發(fā)現(xiàn)自己走錯(cuò)了，需要再走回去的時(shí)候，你是非常容易找到一個(gè)道路，而且人行安全是絕對(duì)受到尊重的。 【李忠】這是它的人行系統(tǒng)，這是一個(gè)新宿的CBD的頂部，這個(gè)建筑基本上都用駕空的平臺(tái)體系連在一起，這樣就創(chuàng)造了一種，我們管這個(gè)叫空中地面系統(tǒng)，這個(gè)在國(guó)外發(fā)達(dá)的CBD里面，ISC里面都有這種，做到人車分流，人在上面走去走去，這樣就能夠把CBD的內(nèi)部交通發(fā)揮到最大化，使得人和車分開，許多人就不用再開車了，走著就可以過(guò)去了，近距離內(nèi)就能解決商務(wù)、餐飲、配套、居住，這其實(shí)是CBD真正的優(yōu)勢(shì)所在。它的這些旁邊的這些人性化的吃飯，交通，雕塑都設(shè)計(jì)的非常好，這也是他的步步系統(tǒng)行系統(tǒng)。 【李忠】我們?cè)僬f(shuō)丸之內(nèi)，這是比較早的形成的，所有的金融機(jī)構(gòu)都是在這里面，東京的ISC是比較飽和的。這是丸之內(nèi)的銀行，這是建筑和新的建筑，因?yàn)橥柚畠?nèi)比新宿有歷史得多，所以有有很多老的總部都會(huì)保留下來(lái)，日本人很注重保護(hù)他們。因?yàn)槊绹?guó)人幾乎給他們炸光了，剩下也不多了，比較注重保護(hù)，這一點(diǎn)有點(diǎn)像德國(guó)。這棟樓很費(fèi)勁的壓在老建筑上，但是還是要把老建筑保護(hù)起來(lái)。 【李忠】他的人性化是非常好的，CBD是一個(gè)人性化的沙漠，這個(gè)說(shuō)法是完全錯(cuò)誤的，至少我們沒(méi)有看到人性化沙漠的CBD。因?yàn)檫@么多的有錢人，這么多的公司住在地方地方，他們總是想盡一切辦法改造自己的環(huán)境。CBD設(shè)計(jì)的水平是最好的，因?yàn)樗麄兊膱@林確實(shí)是寸土寸金，是非常有人情味的。這是旁邊的銀行總部，包括這個(gè)雕塑也是做得非常好的，但是大家到了東京去，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象。日本確實(shí)有一種美國(guó)情節(jié)，美國(guó)喜歡什么，日本就喜歡什么。 【李忠】你說(shuō)它是抄來(lái)的，抄得很像，他就很高興，他說(shuō)你終于承認(rèn)我們抄美國(guó)抄得很像了。就像他們的棒球從來(lái)輸不出去，只有到了日本能輸出去，這是日本人的習(xí)氣。這是花旗銀行總部，和這些著名的總部大廈，花旗銀行。我說(shuō)它很具有人情味，其體現(xiàn)在這個(gè)地方，它的CBD旁邊有一個(gè)非常漂亮的公園，大道非常漂亮，有噴水池，綠地，到了中午都是CBD辦公的白領(lǐng)在這個(gè)地方休息，這也是它的人情味的一種體現(xiàn)。 【李忠】下面我們說(shuō)的就是涉谷，這也是一個(gè)商務(wù)的副中心，它的地域特點(diǎn)跟丸之內(nèi)不一樣，它更多的承擔(dān)時(shí)尚總部的要求，大部分的時(shí)裝，新媒體，包括我們中國(guó)過(guò)去的女子十二月坊的最早登臺(tái)都是在這個(gè)地方。包括他的車站旁邊天天都有在這里唱歌的小孩兒，日本的星探都是在這兒活動(dòng)，很多歌星都是從這兒被捧起來(lái)的。這是它的交通樞紐，這是它的一些總部，辦公樓，各式各樣的辦公樓，這個(gè)是有名的，日本的男孩兒，女孩兒最時(shí)尚的地方，穿的很時(shí)尚的都是在這個(gè)地方活動(dòng)，這是日本時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)，這上時(shí)尚的商店。 【李忠】下面我們?cè)倏匆粋€(gè)，是老外活動(dòng)的商務(wù)區(qū)，叫惠比寺，這是次一級(jí)的了，這是它的辦公，辦公及公寓，這是商務(wù)綜合體，商務(wù)綜合體的展示部分，為老外要過(guò)圣誕節(jié)，這是他蓋的仿歐式的房子。 【李忠】下面還有一個(gè)很有特色的，就是淺草，非常傳統(tǒng)，這是日本的小孩兒舉行成人禮的地方，把這個(gè)地方保留下來(lái)，依然保留得非常好，另外還做了一些現(xiàn)代化的商業(yè)街來(lái)賣東西。包括它的旁邊的東西，都變得非常的娛樂(lè)化，寫字樓也是影視，媒體之類的東西。 【李忠】這幾個(gè)放完以后，我想跟大家說(shuō)明一件事，就是日本在做副中心的時(shí)候，是非?？紤]地域特色的，既有完全現(xiàn)代化的新宿，也有非常傳統(tǒng)的淺草，都是根據(jù)這個(gè)地方的不同特質(zhì)，人群的不同，打造一個(gè)分中心的商務(wù)區(qū)，這是我要反復(fù)跟大家說(shuō)的，我們除了考慮功能的區(qū)分之外，還要考慮人群的區(qū)分。 【李忠】我們現(xiàn)在再看一個(gè)，就是臺(tái)廠，這個(gè)地方有一件事是要談的，這是它的辦公樓，這是它的商務(wù)中心，他跑得這么遠(yuǎn)，就用形象作為拉動(dòng)力?，F(xiàn)在有很多人都到臺(tái)廠去買房子，為什么呢？因?yàn)榕_(tái)廠有日本著名的電視臺(tái)，大量的日劇都是在臺(tái)廠拍的，你告訴他歷史他未必能記得住，你要告訴他時(shí)尚，他都能記得住。這是經(jīng)常約會(huì)的場(chǎng)景，這是第一次邂逅的火車站，這是著名的彩虹橋，很多電視劇都是在這兒拍的，于是這些年輕人就都自愿的搬到很偏遠(yuǎn)的，垃圾填海的地方，住在垃圾堆的頂上。 【李忠】日本的多中心采取一系列的整合傳播措施，他們還動(dòng)了很多很時(shí)尚的方法，吸引很多的年輕人去那里。大家看，這是電視臺(tái)，旁邊都有摩天輪，吸引很多的年輕人到那里去。所以說(shuō)日本對(duì)這方面的研究是非常到位的。他們一開始就提出要把城市功能分散，后來(lái)他們又出了一本東西，是東京的一個(gè)開發(fā)計(jì)劃，進(jìn)一步研究每一個(gè)商務(wù)圈，細(xì)到什么程度呢？這是一本關(guān)于新宿街道打造的一本書，這個(gè)看了以后，真的讓你很感動(dòng)，他只研究新宿這一個(gè)地方，而且只是研究新宿的街道結(jié)構(gòu)，不研究別的東西。所以說(shuō)日本對(duì)于商務(wù)分中心的打造，研究到了非常細(xì)的地步，包括他們提出了一個(gè)非常明確的目的，就是這句話。進(jìn)行職能的再分配，歸根到底是進(jìn)行業(yè)務(wù)管理功能的再分配。 【李忠】在這種情況之下，我覺(jué)得可以看，多中心模式能帶來(lái)什么好處呢？第一件事就是它能結(jié)合地域特點(diǎn)，打造不同的中心，靠近機(jī)場(chǎng)的就涉外，靠近物流的，就多設(shè)計(jì)物流，靠近老外區(qū)的多設(shè)計(jì)一些涉外區(qū)，這樣的話，就能因勢(shì)利導(dǎo)來(lái)形成，金融街就是明顯的因勢(shì)利導(dǎo)的，傳統(tǒng)就是金融區(qū)，這種因勢(shì)利導(dǎo)能起到事半功倍的作用。另外就是職住一體化，北京二手房市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)的時(shí)候，交通問(wèn)題就能解決了，東京現(xiàn)在就是這樣，紐約現(xiàn)在也是這個(gè)樣，提倡職住一體化的復(fù)合型商務(wù)中心。另外多中心之間要加強(qiáng)他們的聯(lián)系，另外除了按照功能的劃分之外，也要按照職能進(jìn)行劃分?？梢哉雇魏我粋€(gè)健康的城市，他肯定是有人群的劃分的，有富人區(qū)，就有貧民區(qū)。 【李忠】商務(wù)區(qū)也會(huì)隨之調(diào)整，北京的今后，按照科學(xué)的發(fā)展觀來(lái)說(shuō)，也應(yīng)該是多中心的商務(wù)中心區(qū)的匹配，而且每個(gè)商務(wù)中心區(qū)的檔次也不一樣，功能也不一樣，應(yīng)該充分發(fā)揮它的特點(diǎn)，好，我就跟大家回報(bào)到這兒，謝謝！