CBD白皮書之釋疑篇 從規(guī)劃“有變”說起

　　“ＣＢＤ是否存在規(guī)劃改變”，“商與住是否比例失調(diào)”、“ＣＢＤ如何解決交通痼疾”——作為政府規(guī)劃指導下建設起來的中央商務區(qū)，北京ＣＢＤ的任何風吹草動都能與規(guī)劃扯上千絲萬縷的關系，今年年初ＣＢＤ再度撞擊公眾的眼球，同樣也不例外，而一旦“ＣＢＤ規(guī)劃有變”的傳言不脛而走，ＣＢＤ規(guī)劃問題便順理成章地成為關注的焦點。帶著“２００４年ＣＢＤ發(fā)展研討會”上大家提出的疑問，本報記者專訪了ＣＢＤ管委會、當年規(guī)劃設計ＣＢＤ的總設計師柯煥章、中國城市規(guī)劃設計院總規(guī)劃師楊保軍等機構(gòu)和專家。 　　CBD規(guī)劃是否調(diào)整 　　“自２００１年，市政府審批通過ＣＢＤ規(guī)劃方案后，ＣＢＤ的規(guī)劃就沒有作過調(diào)整，尤其在商務和住宅的結(jié)構(gòu)問題上?！痹谡劦剑茫拢恼w規(guī)劃方案時，當年規(guī)劃設計ＣＢＤ的總設計師柯煥章首先強調(diào)說。 　　他表示，ＣＢＤ整體規(guī)劃方案是在綜合了國內(nèi)外八家設計單位的規(guī)劃設計方案的基礎上，邀請國內(nèi)外專家，經(jīng)過多次論證，并吸收了市、區(qū)領導近期國際考察帶回的先進理念，反復研究修改形成的，因此規(guī)劃方案體現(xiàn)了國際先進水平，其具體位置、規(guī)模選擇、物業(yè)比重都非常明確。 　　規(guī)劃中的ＣＢＤ突出以商務辦公為主的功能，兼帶配套物業(yè)支持服務區(qū)域，如高檔公寓、酒店、商業(yè)和文化設施，特別強調(diào)文化設施與商務設施有機融合，避免商務功能過于單一而帶來的弊病，是一個具有多功能、高度復合的區(qū)域，在滿足商務活動的同時，還具有文化、科技、娛樂、居住等其他功能。 　　同時，ＣＢＤ也被規(guī)劃為一個以人為本的城市社區(qū)，人文色彩濃厚，規(guī)劃設計了一系列廣場、主題公園等公共開放空間，給人們創(chuàng)造了一個舒適的工作與生活環(huán)境。在許多人的心目中，北京ＣＢＤ將是一個２４小時充滿活力的商務中心區(qū)，避免國外一些ＣＢＤ夜晚和節(jié)假日人去樓空的孤城現(xiàn)象。 　　對此，ＣＢＤ管委會負責人也表示，“至少到目前為止，ＣＢＤ區(qū)域內(nèi)的項目開發(fā)完全按當初的設想在運作，沒有作任何調(diào)整”，他很遺憾“謠傳不知從何而來”，現(xiàn)在大部分項目都已陸續(xù)開工建設，“如果要砍掉××萬住宅面積，不知上哪砍去”。 CBD需要什么樣的配套 　　一個２４小時有活力的中央商務區(qū)，它的商業(yè)等配套能否匹配也極為關鍵，畢竟北京只有一個ＣＢＤ。ＣＢＤ需要什么樣的商業(yè)等配套設施呢？ 　　ＣＢＤ需要什么商業(yè)？ 　　柯煥章表示，ＣＢＤ的商業(yè)不同于王府井、西單，主要以服務區(qū)域內(nèi)商務人群的消費為主，檔次高，業(yè)態(tài)多半以高檔的專賣店、精品店和文化娛樂設施居多，有相應的百貨和小型精品超市，具備綜合類商業(yè)形式。 　　目前從已經(jīng)進入市場的商業(yè)供應情況看，建外ＳＯＨＯ營造的是具有小資情調(diào)的商業(yè)街，創(chuàng)造人性尺度，財富中心和銀泰中心都將建高檔的精品店等。 　　遺憾的是，到目前為止，政府方面并沒有相應的商業(yè)規(guī)劃出臺，以至于在寸土寸金的ＣＢＤ區(qū)域內(nèi)，竟有項目令人不可思議地打算引入量販式超市和大型百貨業(yè)。 　　楊保軍認為，這些業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，只能令交通已然困難重重的ＣＢＤ雪上加霜。商務樓人群不同于超市、大型百貨業(yè)消費群，家樂福超市的雞蛋便宜幾毛錢，門口就能排上幾百位老太太，ＣＢＤ的開發(fā)商應該有使命感，對區(qū)域未來負責，政府在此也應嚴格控制。 　　央視有理由進入 　　針對配套問題，柯煥章強調(diào)說，ＣＢＤ的整體規(guī)劃方案是科學、完整的，目前出現(xiàn)的種種問題多半是因為規(guī)劃中的許多設施和配套跟不上，不明就里地置疑或批判是不可取的。 　　就拿曾爭議頗大的中央電視臺遷入來說，中央電視臺項目總占地面積１８萬平方米，總建筑面積５５萬平方米，許多人認為，央視的介入，將在區(qū)域內(nèi)平添交通擁堵等問題。但如果不是央視進入，首先沒有一家這么大的企業(yè)能接受如此規(guī)模的用地，其次，如果按ＣＢＤ規(guī)劃的容積率５．５計算，那么建成的寫字樓面積將達到９９萬平方米，幾乎是現(xiàn)在所建面積的兩倍，屆時，ＣＢＤ的寫字樓供應更大，分散到所租用的公司，將帶來更多的流動人員。 　　商與住 誰搶了誰的奶酪 　?。茫拢纳?、住結(jié)構(gòu)有比例 　　在ＣＢＤ規(guī)劃方案中，筆墨最多的是項目的具體規(guī)劃要求。事實上，就目前ＣＢＤ已經(jīng)開發(fā)的土地屬性看，住宅類的土地開發(fā)基本啟動，而商務類的項目只有藍堡國際中心的寫字樓和財富中心的一期１０萬平方米面世，ＣＢＤ區(qū)域內(nèi)的寫字樓開發(fā)相對滯后。 　?。茫拢墓芪瘯撠熑酥赋?，這一現(xiàn)象并不表示ＣＢＤ區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)過量，規(guī)劃的商與住比例不平衡。按照規(guī)劃要求，ＣＢＤ商務中心區(qū)近４平方公里的用地面積，建筑規(guī)?？刂圃冢保埃埃叭f平方米之內(nèi)，新增面積３００萬平方米，最終形成寫字樓約５０％左右，公寓２５％左右，其它２５％左右為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施等的物業(yè)比例。 　　其中中心區(qū)是以寫字樓為主的商務區(qū)，外圍東大橋路和西大望路居住類物業(yè)居多，而在居住區(qū)和商務區(qū)之間，設置混合功能區(qū)的概念，混合區(qū)項目可以結(jié)合市場的情況建設住宅、寫字樓或酒店，這樣的考慮就是讓住宅和寫字樓的比例有一定的調(diào)節(jié)余地。 　　市場化滯后辦公物業(yè)開發(fā) 　　但是，規(guī)劃并沒有限定各開發(fā)項目必須先開發(fā)辦公物業(yè)還是住宅，開發(fā)商往往根據(jù)市場情況確定開發(fā)順序，而北京的樓市起步晚，相對而言，住宅開發(fā)比較有前景，率先啟動住宅有一定的市場依據(jù)。 　　柯煥章也認為，ＣＢＤ各開發(fā)項目有啟動先后順序的權(quán)利，并可在規(guī)劃的范圍內(nèi)對物業(yè)用途和定位做相應調(diào)整，但總體執(zhí)行規(guī)劃要求?，F(xiàn)在市場上有關ＣＢＤ住宅過多的說法，一方面是因為項目啟動順序的問題，另一方面，周邊的住宅項目都打上了ＣＢＤ的旗號，混淆視聽，遠的甚至到了通州。 　?。茫拢淖≌虅栈? 　　不過，ＣＢＤ管委會負責人表示，規(guī)劃只能指導區(qū)域市場的大致方向，卻無法控制物業(yè)的最終用途。 　?。茫拢牧硪粋€不容忽視的現(xiàn)象是，目前區(qū)域內(nèi)除部分住宅立項的項目，類似建外ＳＯＨＯ、尚都國際中心等建成商務樓外，有相當一部分住宅項目入住后也改成了商住用途，如陽光１００幾乎成了中小企業(yè)的快樂天堂，商住比例占到８０％以上。區(qū)域內(nèi)惟有藍堡國際公寓打出了拒絕商住的口號，其他住宅類項目都多少有商住類購買者。有業(yè)內(nèi)人士認為，這不僅導致區(qū)域內(nèi)商與住的結(jié)構(gòu)不同于當初預期，更使得區(qū)域內(nèi)高端寫字樓遭受沖擊，區(qū)域的商務檔次將降低。 　　幾朵鮮花就是春天嗎？ 　　出現(xiàn)上述現(xiàn)象，作為以商務為主的中央商務區(qū)，規(guī)劃又將如何平衡區(qū)域內(nèi)整體結(jié)構(gòu)關系，分散開發(fā)導致最終產(chǎn)權(quán)分離后，僅有少數(shù)幾個有規(guī)模、品質(zhì)高的項目，就能成其ＣＢＤ嗎？ＣＢＤ將如何保持區(qū)域市場水平呢？ 　　柯煥章認為，目前最關鍵的是對規(guī)劃的執(zhí)行力度，保持區(qū)域內(nèi)物業(yè)大比重的平衡，此外，小公司靈活性強，有辦公也有居住需求，他們的進駐也會在一定程度上增強區(qū)域的活力。 　　他表示，現(xiàn)在的物業(yè)功能分配只是暫時的，一則因為高端物業(yè)還沒有大規(guī)模進入市場，二則將來隨著市場的發(fā)展，自然會優(yōu)勝劣汰，居住和商務型物業(yè)將逐漸走向純粹，當年鳳凰城一期進駐時就有很多中小型公司，但發(fā)展到現(xiàn)在，大部分的房屋都用于居住了。 　　此外，根據(jù)目前市場表現(xiàn)，建外ＳＯＨＯ、財富中心的寫字樓銷售看好，有不少綜合類項目如金地國際花園已經(jīng)加緊進入市場的準備時間。 　　但中國城市規(guī)劃設計院總規(guī)劃師楊保軍則認為，政府在此顯然調(diào)控力度不夠，ＣＢＤ不是單純地表現(xiàn)為市場行為，更不是簡單的房地產(chǎn)行為，而是區(qū)域經(jīng)濟一體化的戰(zhàn)略選擇。政府有能力對土地開發(fā)進行有效控制，選擇資金實力雄厚的企業(yè)介入，而不是給一部分有投機意識的開發(fā)商以可乘之機。今后，ＣＢＤ的土地進行掛牌轉(zhuǎn)讓，有望在有限的土地資源上出現(xiàn)高品質(zhì)的匹配產(chǎn)品，以實現(xiàn)規(guī)劃ＣＢＤ的初衷。０％以上。區(qū)域內(nèi)惟有藍堡國際?