紐約布魯克林區(qū)改造項(xiàng)目（2003－2013

曼哈頓是世界的金融中心，云集了全球頂尖的金融機(jī)構(gòu)。與曼哈頓一河之隔的新澤西，看準(zhǔn)了甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從1990年到2000的十年間，建造了100多萬(wàn)平方米低成本的寫字樓，可為5萬(wàn)多名白領(lǐng)提供辦公場(chǎng)地。

　　由于曼哈頓的甲級(jí)辦公樓奇缺，致使許多大公司不得不搬遷到河對(duì)岸的新澤西州。僅在2000年一年之中，就有JP摩根、Paine Webber、John Wiley、花旗銀行等32家跨國(guó)公司從紐約市搬到新澤西，并帶走了9千個(gè)工作職位。紐約市為此在2003年就損失了一億五千萬(wàn)美元的稅收。

　　為了奪回失去的市場(chǎng)，增強(qiáng)紐約市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，紐約市制訂了在新世紀(jì)的發(fā)展策略，對(duì)其轄下的四個(gè)區(qū)（下曼哈頓、哈得遜、長(zhǎng)島、布魯克林）實(shí)施大規(guī)模的改造，而緊鄰曼哈頓的布魯克林區(qū)，則是此次紐約市改造的重中之重。

　　布魯克林區(qū)的改造目標(biāo)非常明確，就是瞄準(zhǔn)曼哈頓的大公司，向其提供充足的低于甲級(jí)寫字樓租金的甲級(jí)寫字樓；提供多樣化的大都會(huì)環(huán)境；與曼哈頓之間建立多種選擇的更快捷的交通，為城市保留并增加新的工作崗位，從而成為城市的稅收基地。

　　然而，布魯克林區(qū)改造也存在著相當(dāng)大的困難，因?yàn)樗吘沟靥幖~約市區(qū)內(nèi)，一是可供發(fā)展的土地非常有限；二是區(qū)域核心地段周邊完全被住宅所包圍；三是鄰街建筑陳舊，絲毫沒(méi)有大都市現(xiàn)代街景所烘托出的商業(yè)或辦公氛圍；四是中心區(qū)沒(méi)有廣泛的文化和教育資源。

　　紐約市政府動(dòng)用了一切可動(dòng)用的資源，獲得了議會(huì)以及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的廣泛支持，為項(xiàng)目前期的開展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。改造工程計(jì)劃于2005年全面鋪開。

　　布魯克林區(qū)新規(guī)劃的核心是對(duì)區(qū)域的主要街道進(jìn)行重新布局，其規(guī)劃亮點(diǎn)也就是所謂的“分區(qū)”（ZOONING）。新規(guī)劃充分吸取了世界各大都市綜合體的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免以往過(guò)分強(qiáng)調(diào)“功能分區(qū)”所產(chǎn)生的弊端。新規(guī)劃分區(qū)的重點(diǎn)是要?jiǎng)?chuàng)造出若干個(gè)高品質(zhì)的公共活動(dòng)空間；提供充足的公共停車位；改善交通轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)設(shè)施；增加商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)；擴(kuò)充文化娛樂(lè)設(shè)施；加強(qiáng)行人道路環(huán)境。

　　項(xiàng)目基本情況

　　項(xiàng)目名稱 ：紐約布魯克林區(qū)改造項(xiàng)目
　　開發(fā)商： 紐約經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司；紐約市政規(guī)劃局；
　　總占地面積： A區(qū)：68.5萬(wàn)平方米，含公園、道路等市政公共設(shè)施；B區(qū)：40萬(wàn)平方米；合計(jì)：108.5萬(wàn)平方米
　　城區(qū)愿景 ：擬創(chuàng)造18500個(gè)辦公職位以及8000個(gè)建筑職位
　　地理位置： 緊鄰最繁華的曼哈頓區(qū)
　　開發(fā)時(shí)間 ：2003—2013年
　　總建筑面積： A區(qū)：79.6萬(wàn)平方米，其中：甲級(jí)寫字樓45萬(wàn)平方米，住宅約25萬(wàn)平方米，商業(yè)9萬(wàn)平方米；

　　改造起因

　　——紐約因缺少價(jià)位適中的辦公樓而導(dǎo)致工作崗位流失

　　紐約的區(qū)域性地位在下降

　　在過(guò)去的30年里，紐約市在區(qū)域中的就業(yè)分額下降了10%，即丟失了超過(guò)40萬(wàn)個(gè)工作崗位。在九十年代經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期間，眾多成長(zhǎng)型公司無(wú)法在曼哈頓找到價(jià)格適中并現(xiàn)成的辦公場(chǎng)所。從1995年到2000年期間，曼哈頓甲級(jí)辦公樓的租金增長(zhǎng)了100%，空置率下降了80%，但辦公樓的供應(yīng)量?jī)H增加了2%。

　　新澤西的快速發(fā)展對(duì)紐約形成沖擊

　　在九十年代，新澤西建成了120多萬(wàn)平方米低成本的標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓，足以為5萬(wàn)名白領(lǐng)提供辦公場(chǎng)所。

　　對(duì)于紐約市的5萬(wàn)個(gè)工作崗位來(lái)說(shuō)，其機(jī)會(huì)成本若按2003年的可比價(jià)計(jì)算，大約相當(dāng)于一億五千萬(wàn)美元。

　　僅在2000年，紐約市就有32家跨國(guó)公司遷到新澤西州，帶走了大約九千個(gè)工作崗位。
整個(gè)九十年代，紐約市的公司給新澤西州帶去了21,000個(gè)工作崗位。

　　在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)紐約市的辦公空間需求依然是求大于供。

　　對(duì)現(xiàn)成、低租金甲級(jí)辦公樓的需求強(qiáng)勁，特別是對(duì)大開間辦公樓的需求更為強(qiáng)勁，這是因?yàn)榇笮凸揪械诙?、第三辦公地點(diǎn)的需求。 

　　開發(fā)思路及定位

　　紐約的發(fā)展戰(zhàn)略是對(duì)其四個(gè)區(qū)域進(jìn)行改造，其中布魯克林區(qū)開發(fā)的目標(biāo)十分明確，直接針對(duì)大型金融機(jī)構(gòu)，與新澤西州形成正面競(jìng)爭(zhēng)。該區(qū)的開發(fā)定位是：

　?。?）、成為全美第四大都市經(jīng)濟(jì)中心，為大公司、特別是金融機(jī)構(gòu)提供實(shí)際辦公地區(qū)，提供非甲級(jí)租金的甲級(jí)寫字樓，創(chuàng)造濃郁、活力、多樣化的商業(yè)及零售環(huán)境；

　?。?）、成為市區(qū)綜合性住宅社區(qū)、首席文化教育區(qū)、由高效交通網(wǎng)絡(luò)支撐的充滿活力的公共環(huán)境，保持并增加區(qū)域工作職位，增加區(qū)域稅收，促進(jìn)院校發(fā)展；

　　（3）、城區(qū)改造后，擬創(chuàng)造18,500個(gè)辦公職位以及8,000個(gè)建筑職位。

　　規(guī)劃建筑：

　　（1）、新建45萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓及7萬(wàn)平方米零售商業(yè)；新建1,000個(gè)新的住宅單位（包括酒店公寓和獨(dú)立住宅）及2萬(wàn)平方米的零售商業(yè)；新建6千平方米公共場(chǎng)所，包括圖書館及演出場(chǎng)所等文化設(shè)施；

　?。?）、公共投資，重新對(duì)一些街區(qū)進(jìn)行劃分，對(duì)公共場(chǎng)地、交通、停車位、文化設(shè)施以及新區(qū)的街景進(jìn)行改造；

　?。?）、新劃分區(qū)域的目的是增加商業(yè)和住宅的密度，促進(jìn)綜合利用帶來(lái)的活力，增強(qiáng)與周邊的交通聯(lián)系，鼓勵(lì)適度規(guī)模的新穎建筑形式；