高爾夫研修班第七講：高爾夫球場與地產(chǎn)項目聯(lián)合體營利模式

楊青　山東煙臺金山旅游開發(fā)有限公司副總裁，資深球會管理人士　

　　楊青老師【山東煙臺金山旅游開發(fā)有限公司副總裁，資深球會管理人士】圍繞“高爾夫地產(chǎn)”這一主題，對該概念進行了詳細的闡釋和辨析，并結(jié)合大量國內(nèi)成功案例，解析了高爾夫球場和地產(chǎn)項目的多種結(jié)合方式和盈利模式。

　　楊青老師將“高爾夫地產(chǎn)”定義為高爾夫球場與地產(chǎn)項目的聯(lián)合體，指出其是高爾夫運動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其特點是“高爾夫球場建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用”。

　　楊青老師認為，“高爾夫地產(chǎn)”可以分為高爾夫主題地產(chǎn)和高爾夫概念地產(chǎn)：其中，高爾夫概念地產(chǎn)指球場外部的地產(chǎn)，附有高爾夫概念，都以常住、第二居所與興趣為主，多和城市發(fā)展相結(jié)合，與城市公共服務(wù)設(shè)施距離接近；而高爾夫主題地產(chǎn)指球場景觀地產(chǎn)和球場邊緣（與球場直接相連）地產(chǎn)，具鮮明主題色彩，都以商務(wù)、度假、投資為主，如企業(yè)會所等，一般距離城市有40-50分鐘的車程。上述分類以項目與球場區(qū)域的結(jié)合程度不同為劃分依據(jù)，還可從其他角度對“高爾夫地產(chǎn)”進行分類，比如按物業(yè)用地性質(zhì)分、按項目使用性質(zhì)分等。而不論怎么劃分類型，楊青老師強調(diào)“高爾夫就是泛地產(chǎn)”，經(jīng)營高爾夫?qū)嶋H上就是在做地產(chǎn)，盡管高爾夫地產(chǎn)在本質(zhì)上只是高爾夫的衍生品，但二者開發(fā)經(jīng)營的都是一種高端、舒適、休閑的生活方式，二者都是金融衍生品及融資平臺。

　　楊青老師認為，“高爾夫地產(chǎn)”在未來10至20年間仍有繼續(xù)發(fā)展的趨勢：一是在城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展過程中，掌握主要財富的老年群體使休閑、養(yǎng)老市場持續(xù)擴大，高爾夫球場可能成為重要配套設(shè)施之一；二是該產(chǎn)業(yè)的規(guī)模正在形成，所依托的資金力量雄厚；三是行業(yè)發(fā)展的整體趨勢向上，將吸引更多的資本進入。

　　楊青老師指出，中國的高爾夫球場建設(shè)有些已經(jīng)接近世界級水平,但經(jīng)營方面卻不盡人意。至2011年，中國現(xiàn)存543個高爾夫球場中,約60-70%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。在國內(nèi)現(xiàn)階段單靠球場自身開發(fā)運營很難實現(xiàn)收支平衡，高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式研究就顯得尤為重要。他強調(diào)，“高爾夫地產(chǎn)”的開發(fā)并非“高爾夫球場+房地產(chǎn)”的形式，而是相輔相成、具有緊密的關(guān)系?！案郀柗虻禺a(chǎn)”的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進達到整體開發(fā)共贏的效果。

　　隨后，楊青老師通過介紹實際案例詳解了包括整體運作（資本運作）、高爾夫概念地產(chǎn)和高爾夫主題地產(chǎn)在內(nèi)的三種“高爾夫地產(chǎn)”盈利模式。

　　整體運作（資本運作）模式以深圳中信綠色高爾夫為例，該項目由企業(yè)整體收購和包裝，進行項目定位、局部開發(fā)、資金回籠和包裝出售，最終形成了集高爾夫運動、高爾夫練習(xí)場、園藝植物培植、園林綠化、園林景點、運動娛樂休閑、會議中心于一體的地產(chǎn)項目。

深圳中信綠色高爾夫

　　高爾夫概念地產(chǎn)模式以深圳觀瀾湖高爾夫球會、成都麓山國際社區(qū)為例，觀瀾湖項目通過賽事營銷、規(guī)?；\作、流程化管理等一系列手段，實現(xiàn)了由主題地產(chǎn)向概念地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。項目以高爾夫世界第一品牌為主線，全面進行造城及商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)，將20年前的不毛之地變成世界第一休閑品牌，開發(fā)商自身也發(fā)展成為城市綜合運營開發(fā)商。麓山項目采用了靈活機動的“PUD（Planned Unit Development）計劃單元綜合開發(fā)”模式，整體景觀、配套先行，一步到位建設(shè)，產(chǎn)品分組團分割建設(shè)、分批銷售，既實現(xiàn)了統(tǒng)一高爾夫概念下的產(chǎn)品多元化發(fā)展，也是一個具有可持續(xù)發(fā)展特點的綜合性區(qū)域盤的優(yōu)秀案例。

觀瀾湖高爾夫球會

成都麓山國際社區(qū)

　　高爾夫主題地產(chǎn)以上海佘山國際高爾夫俱樂部和深圳正中高爾夫俱樂部為例，佘山項目將球場與房地產(chǎn)、與市場營銷結(jié)合得淋漓盡致，通過每年進行高爾夫球比賽，營造人氣和吸引潛在買家，打造了上海乃至全國最頂級、最完整的高爾夫社區(qū)，充分發(fā)揮了高爾夫?qū)ξ飿I(yè)的增值提升作用。深圳正中項目通過對收購球場的改造，巧妙利用湖中小島增加球洞，調(diào)整部分土地進行住宅及酒店建設(shè)，是球場改造和經(jīng)營的優(yōu)秀案例。

上海佘山國際高爾夫俱樂部

深圳正中高爾夫俱樂部

　　最后，楊青老師分享了從業(yè)多年的心得體會，并就學(xué)員的疑問進行了現(xiàn)場解答。

　　楊青簡介：

　　現(xiàn)任：山東煙臺金山旅游開發(fā)有限公司  副總裁
　　曾任：深圳觀瀾湖球會 副總經(jīng)理
　　中信集團(深圳)綠色高爾夫球會  總經(jīng)理
　　中信集團(深圳)四川控股公司  項目總經(jīng)理
　　海口觀瀾湖球會  總經(jīng)理